prérogatives d'une Union de Syndicats

Publié le 06/11/2020 Vu 1494 fois 45 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

26/10/2020 18:20

Bonjour.

Est-ce qu'une Union de Syndicats peut imposer des règles d'harmonie architecturale qui s'appliquent sur des éléments privatifs d'un copropriétaire : persiennes, garde corps, couleur, etc... ?

Merci. Dernière modification : 29/10/2020 - par Tisuisse Superviseur

26/10/2020 18:37

Bonjour

Normalement, c'est à l’assemblée générale de voter des travaux sur les parties privatives dès lors qu’ils présentent « un intérêt collectif »

26/10/2020 19:43

Bonsoir,

Ce sont les statuts de l'union de syndicats qui fixent les règles concernant tout ce qui est commun entre les différents syndicats.

A moins qu'ils ne prévoient que c'est l'union qui décide de l'aspect extérieur de tous les bâtiments composant les différents syndicats, ce sont les règlements des différents syndicats qui fixent les règles concernant l'aspect extérieur de leurs propres bâtiments.

Je vous invite à lire ou à relire les articles 28 (III) et 29 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2020-10-26/).

Cdt.

26/10/2020 23:15

Bonjour,

L'objet d'une union de syndicats est : la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.

Imposer des règles d'harmonie architecturale qui s'appliquent sur des éléments privatifs sort de l'objet de l'union.

27/10/2020 07:44

Merci pour vos réponses.

Précision : cette Union a été créée en 1978 par la Société Civile Immobilière en charge de la construction des immeubles du quartier, certains immeubles n'étaient pas achevés, d'autres ce sont construits ultérieurement, le dernier en 2001. Pas de traces d'une quelconque adhésion des différentes copropriétés.

Aujourd'hui? cette Union englobe 20 copropriétés sur 20 ha, les statuts n'ont pas été modifiés depuis 1978. L'Union exige maintenant que les projets de rénovation des immeubles soient soumis à son approbation et elle veut imposer aux copropriétés le maintien d'éléments privatifs d'origine, tels que des persiennes en bois sur les balcons. Il est mentionné dans les statuts que l'Union donne son agrément pour l'harmonie des immeubles mais rien de précisé concernant les caractéristiques de cette harmonie. On devrait donc soumettre à une AG de l'Union notre projet de rénovation qui sera voté ou non par les membres de L'union.

27/10/2020 10:37

Une union de syndicats n'est ni une association syndicale ni un syndicat principal.

L'instance décisionnaire de l'union n'est que la réunion des syndics. Ceux-ci n'agissent pas à leur gré mais selon les instructions qu'ils ont chacun reçues de l'assemblée générale de leur syndicat.

Les assemblées générales des copropriétés peuvent vouloir conserver une unité de style sur tout l'ensemble mais elles peuvent aussi très bien vouloir décider en toute indépendance. Cet objet, inscrit dans les statuts de l'union, n'est pas conforme aux dispositions impératives de la loi. Cette clause doit donc être considérée comme non écrite. A l'assemblée générale de chaque syndicat de décider quoi faire : maintenir l'aspect extérieur en concertation avec les autres syndicats, au moyen de l'union, pourquoi pas, ou agir indépendamment en la matière.

Il est possible de se retirer de l'union quoiqu'il faille pour cela réunir la double majorité de l'article 26. Outre cette fonction de police, l'union a-t-elle un équipement ou service commun à gérer ?

27/10/2020 11:28

Je pressentais ce montage illégal, mais je tenais à préciser que lors de la création légale d'une union de syndicats par l'assemblée générale initiale, les statuts pouvaient prévoir que l'aspect des bâtiments concernant des parties privatives extérieures était du ressort de l'union.

Mais dans votre cas cette union de syndicats est illégale parceque créée par le propriétaire initial de la totalité de l'ensemble des bâtiments prévus.

Pour une opération datant de 1978 il faut se reporter à la version initiale de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/download/securePrint?token=fQmxpkHOb39UCGPCVpUU) et aux articles 28 et 29 ; l'article 28 ne faisant aucune allusion aux unions de syndicats contrairement au succinct article 29 :

Les société de construction et les syndicats qui existent dans le cadre d'un même ensemble immobilier peuvent constituer entre-eux des unions.
Ce qui signifierait qu'il faut être au moins deux pour constituer une union et non pas par un propriétaire unique tel qu'une SCIC.

Ce que confirmerait l'article 44 de la version initiale du décret 17 mars 1967 (https://www.legifrance.gouv.fr/download/securePrint?token=Lbi8VxfAsPaQjjx9xhHG) :


L’adhésion à une union est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale de l’union est par les syndics des syndicats, les représentants légaux des sociétés et les propriétaires qui ont adhérés à l’union.

Les syndics participent à l’assemblée générale de l’union en qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent.


Mais des notaires pas toujours très regardants ont permis, par une fallacieuse interprétation, d'imposer une union de syndicats préalable à la mise en copropriété ; ils ont même été encore plus loin en prétextant que de facto elle était créée dès la vente du premier lot.

Heureusement la Cour de cassation a remis les pendules à l'heure par l'arrêt du 3 mars 2010 (09-11709) :


Attendu que pour rejeter la demande de la SCI et ordonner la vente des lots à l'UDS, l'arrêt retient que les statuts s'imposent aux deux "syndicats de copropriété" nés de la première vente consentie dans chacune des deux copropriétés dès lors qu'ils ont été établis par les deux propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu'ils ont été publiés ; que les deux "syndicats de copropriété" auxquels a donné naissance chacune des deux premières ventes d'un lot après établissement du règlement de copropriété n'avaient dans ces conditions pas expressément à adhérer aux statuts pour qu'ils s'imposent à eux et aux copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



Titrages et résumés

COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Union de syndicats de copropriétaires - Adhésion – Conditions - Détermination

Encourt la cassation l'arrêt qui déclare opposable à des syndicats de copropriétaires les statuts d'une union de syndicats établis par les propriétaires uniques des immeubles avant leur mise en copropriété, alors que l'adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires.


Tout cela pour permettre une pluralité de syndics, ce qui démontre qu'une partie relativement importante du notariat fait ou faisait collusion avec ces derniers sur le dos des copropriétaires.

27/10/2020 11:40

J'oubliais. L'unicité de style actuellement préservé par le moyen de l'union des syndicats est-il inscrit dans le règlement de copropriété ? Si oui, il faut respecter une obligation de concertaition avec les autres syndicats. Mais un règlement de copropriété peut être modifié, à la double majorité de l'article 26, et la copropriété recouvrer son indépendance.

27/10/2020 12:11

La question initiale pressentait la création illégale de l'union, ce qui est clairement signifié parles précisions de #Odile Pain qui en apportent la preuve.

Donc la question finale est de savoir si la création de l'union est légale, à savoir si la mise en propriété du premier lot permet la création unilatérale d'une union... et la jurisprudence par un arrêt de principe inscrit au bulletion a répndu NON !

Restons dans le contexte voulu par #Odile Pain sous peine d'être hors sujet.

27/10/2020 12:41

Si la création de l'union est illégale, elle peut être ratifiée par les syndicats concernés et elle deviendra ainsi légale.

Si elle gère des équipements communs tels que voirie ou chauffage collectif, il y a de toute façon nécessité matérielle à la maintenir.

La question de fonds qui est posée porte sur le contrôle d'une harmonie architecturale sur le périmètre de plusieurs copropriétés. Un tel contrôle est-il imposé par les règlements de copropriété ? Est-il souhaité par les copropriétaires ?

27/10/2020 13:23

Bonjour


Est ce qu'une Union de Syndicats peut imposer des règles d'harmonie architecturale qui s'appliquent sur des éléments privatifs d'un copropriété : persiennes, garde corps, couleur, etc... ? merci


Qu'il s'agisse d'une union de syndicats, d'une ASL ou d'une AFUL, elle peut très bien avoir en charge du maintien de l'harmonie architecturale de l’ensemble, précisé par une clause de son règlement.

Si non, iI faut obtenir l’accord des copropriétaires, à moins que le règlement de chaque copropriété verticale comporte une clause lui permettant de prendre une telle décision.

27/10/2020 14:15

Si... si... avec l'on fait beaucoup de choses... hors sujet !

Aucun syndicat n'a adhéré à la soi-disant union !

Une union de syndicats (groupement de personnes) n'est pas une ASL (groupement de fonds) !

Les droits sont attachés aux personnes (union) et les droits sont attachés aux fonds (ASL) !

Cela signifie, dans cas d'une ASL, que les droits sont attachés aux fonds et se transmettent par les actes de vente, et l'adhésion des fonds acquis s'impose aux acquéreurs, contrairement à une copropriété, ou plusieurs (union), où les droits sont attachés aux copropriétaires et se transmettent par les actes de vente, et seuls les droits accessoires attachés à un lot s'imposent aux propriétaires des autres lots (parties communes à jouissance privative expressément mentionnées dans le règlement de copropriété).

Comment à titre indivuduel peut-t-on faire partie d'une union de syndicats en tant que membre d'un syndicat qui n'a pas décidé lors d'une assemblée générale d'y adhérer ?

Surtout si le contexte voulu par #OdilePain est défavorable à la dictature d'une union de syndicats à laquelle aucun syndicat n'a adhéré.

Pour retomber sur vos pieds vous ignorez cette explicite réticence en proposant une adhésion postérieure.

Le message n° 1 de #OdilePain concerne le contrôle d'une harmonie architecturale : c'est la forme !

Le message n° 2 de #OdilePain concerne la légalité de l'union : c'est le fonds !

En fait si l'on n'est pas d'accord vous préconisez de voter que l'on est d'accord !

Je pense que vous n'avez pas saisi la porté de l'arrêt de la Cour de cassation que je cite.

Le vice consiste à interprêter insidieusement l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur en 1978 :


Les société de construction et les syndicats qui existent dans le cadre d'un même ensemble immobilier peuvent constituer entre-eux des unions.


Deux société de construction (deux propriétaires distincts) et non pas deux syndicats, peuvent créer une union !

Sauf que le dernier alinéa de l'article 43 du décret du 17 mars 1967 en vigueur en 1978 empêche toute interprétation mensongère telle que celle qui précède :


Une union peut recevoir l'adhésion de sociétés immobilières et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.


Ce qui signifie, en tenant compte de l'éclaircissement apporté par l'arrêt de la Cour de cassation, qu'une société de construction ne peut adhérer qu'à une union déjà constiruée par au moins deux syndicats :


Vu l'article 44, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu que l'adhésion à une union est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;


Après avoir lu ou relu, avec attention, les attendus de l'arrêt : Est-ce que les statuts d'une union s'impose à des syndicats qui n'y ont pas adhéré ?

27/10/2020 14:38


Qu'il s'agisse d'une union de syndicats, d'une ASL ou d'une AFUL, elle peut très bien avoir en charge du maintien de l'harmonie architecturale de l’ensemble, précisé par une clause de son règlement.


ASL ou AFUL, oui, union de syndicats, en toute rigueur, non.

Des syndicats de copropriété peuvent néanmoins décider de se coordonner et mettre en place un organe ad hoc sur le modèle de l'union de syndicats.


Le message n° 1 de #OdilePain concerne le contrôle d'une harmonie architecturale : c'est la forme !

Le message n° 2 de #OdilePain concerne la légalité de l'union : c'est le fonds !


C'est l'inverse.

Question de fond : les syndicats de copropriété concernés veulent-ils se coordonner en vue du maintien de l'harmonie architecturale de l’ensemble ?

Question de forme : si oui, de quelle manière ? Par le biais de l'union existante ?

27/10/2020 15:21

Vous rigolez j'espère !

Il y a réticence pour imposer une harmonie architecturale, et vous prétendez, alors que l'union est illégale (vous l'écrivez), que les syndicats non adhérants, dont certains sont réticents, se coordonnent en vu du maintient de l'aspect architectural imposé par le constructeur : C'est cela votre question de fonds que je ne vois écrite nulle part ni décèle le moindre soupçon d'une tentative d'approche dans ce sens.

Maintenant l'union existerait... comment ?

Au départ elle n'existe pas !

Elle n'existe toujours pas puisqu'aucune copropriété (syndicat) n'y a adhéré !

Vous dérivez (affabulez) !

Le fonds (la base, le socle, le point primordial) de l'affaire c'est l'existance de cette soi-disant union qui ne peut être confirmée que par l'adhésion de plusieurs syndicats !

Sans la preuve de cette confirmation inutile d'épiloguer sur le reste !

Peut-elle imposer quoi que ce soit ?

Se reporter à l'arrêt cité !

27/10/2020 15:29

Je complète sur votre divagation sur les ASL ou les AFUL.

Comme cela n'est pas prévu, ou plutôt que le constructeur ne s'y est pas engagé, il faut obligatoirement l'unanimité de tous les membre des divers syndicats.

Avant de tenter de lancer une bouée crevée je vous conseille de consulter les textes régissant les ASL ainsi que les articles du Code de l'urbanisme concernant les AFUL.

Désolé c'est du hors sujet !

27/10/2020 16:26

Il y a réticence pour imposer une harmonie architecturale
De la part de qui ? D'un copropriétaire isolé ou d'une majorité d'entre eux ? Vous n'en savez rien, moi non plus.


Elle n'existe toujours pas puisqu'aucune copropriété (syndicat) n'y a adhéré !


Si elle gère une chaufferie commune, elle n'existe peut-être pas de droit mais elle existe de fait et je conseille de laisser passer l'hiver avant de tirer les conséquences de son inexistence.

27/10/2020 18:13

Et si... vous ne savez que dire ça !

Il y a réticence un point c'est tout !

Maintenant elle existerait à nouveau et exit l'ASL ou l'AFUL qui devaient être la panacée.

Après que #OdilePain nous aura dit quel est l'objet exact de cette soi-disant union cela permettrra d'évitez que vous supposiez !

Imposer une harmonie architecturale est illégal puis devient illégal (relisez-vous).

L'union est à proscrire en toute vigueur contrairement à une ASL ou une AFUL, en oubliant que pour ces dernières il faut l'unanimité complète de tous les copropriétaires (relisez-vous).

Et pour finir j'attendais l'argument massue : l'existance de fait ! et je ne suis pas déçu !

Pour ma part j'ai connaissance de sociétés de fait (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/societe-de-fait.php) ce qui est à des années lumières d'une soi-disant union de syndicats de fait.

Ce qui pourrait se rapprocher de l'existence de fait d'une soi-disant union de syndicats serait l'existence de fait d'une soi-disant ASL (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007044044?tab_selection=juri&searchField=ALL&query=98-19142&page=1&init=true&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&dateDecision=) non reconnue par la Cour de cassation... au fait !

L'existence de fait d'une union de syndicats n'étant pas établie par la loi, et « de fait » étant une présomption, meditez sur l'article 1382 du Code civil :


Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.


Quelle est l'appréciation du juge pour une ASL de fait ?

27/10/2020 19:09

Vous n'avez rien compris.

Si, dans chaque copropriété, la majorité des copropriétaires veulent contrôler de façon coordonnée l'harmonie architecturale de l'ensemble, ils peuvent très bien le faire, sans créer ni union, ni ASL.

28/10/2020 09:49

Avec des « si » vous êtes hallucinant et incontrôlable !

Vous inventez l'autorisation de l'ingérence d'une entité dans une autre : Le droit de porter atteinte aux droits d'autres copropriétaires !

En tant que conseilleur la décence voudrait que vous communiquiez le ou les textes de la ou des résolutions devant être votées par les différentes AG des différents syndicats.

De plus, en tant qu'inventeur d'un concept aussi audacieux qui révolutionnerait la « copropriété », il serait pertinent d'en proposer une mouture au gouvernement pour qu'il puisse modifier, en profondeur, par une ordonnance la loi et son décret d'application.

28/10/2020 21:02

Messieurs svp !!!
Laissons à Odilepain le soin de demander les précisions qu'elle souhaite obtenir.

29/10/2020 08:05

bjr. merci pour toutes vos contributions qui nous permettent de clarifier la situation . précision c'est un ensemble immobilier crée dans les années 60/70, achevé dans les années 2000 en plusieurs tranches, avec des architectures différentes 20 copropriétes, sur 20 ha, propriété de notre ASL , avec un centre commercial( construit dans les années 80, inclus dans le cahier de charges , membre de notre ASL et "Union". Et des équipements publics, écoles, centre culturel, église ... le tout faisant parti de "l'Ensemble immobilier " conventionné avec la commune . Ce cahier de charges a été rédigé en 1978 , approuvé par la société civile immobilère de l'époque. Il comprend à la fois, le réglement de l'ensemble immobilier et les statuts des 2 structures conjointes ASL et Union. Cette situation est compliquée et engendre des tensions et de nombreux conflits y compris avec la commune. Les statuts de l'ASL ont été mis à jour. Par contre on nous "impose " (aux 20 ) l'existence et les statuts de cette Union qui exigent que toutes les modifications de facades soient soumises et validées par une AG de ladite Union au nom d'un principe d'Harmonie mais ... aucune mention des caractéristiques des élements d'architecture qui devraient définir ce principe d'Harmonie. Un premier projet de rénovation d'une coproprié a déjà été refusé par les membres de l'Union..., Il y a 2 aspects juridiques à clarifier : 1) l'appartenance, vous avez tous répondu, effectivement il semblerait que pour certaines copro, les plus recentes, il n'y ai aucune mention d'un cahier de charges ou d'Union dans le réglement et les actes notariés. On est en train de vérifier s'il y a eu des adhésions par vote dans les années 80/90. 2) les prérogatives (abusives ?) de controle des projets de rénovation qui peuvent aller à l'encontre du choix d'une copropriété

29/10/2020 10:13


on nous "impose "


qui est on ?

Dans une union de syndicats, les décisions sont prises en assemblée générale et l'assemblée générale est composée des syndics des copropriétés membres de l'union. Chaque syndic est le mandataire de la copropriété qu'il représente. Ce mandat est impératif. Il appartient à chaque copropriété de donner à son syndic des instructions en vue de l'assemblée générale de l'union. Si un projet de modification de façade de votre immeuble doit être discuté en assemblée générale de l'union, il appartient à l'assemblée générale de votre syndicat de donner au préalable pour instruction à votre syndic de voter pour ou contre le projet et votre syndic doit exécuter ces instructions. Les assemblées de l'union devraient se tenir après les assemblées des syndicats.

Avez-vous connaissance des statuts de l'union ? Quel objet y est-il défini ? Le respect d'une harmonie architecturale n'est normalement pas dans l'objet d'une union de syndicats de copropriété.

Quel est l'objet de l'ASL ?

Avez-vous connaissance du cahier des charges de l'ensemble immobilier ? De quel type est cet ensemble ? Lotissement ? ZUP ? ZAC ?

Le maintien d'une harmonie architecturale résulte-t-il de ce cahier des charges ? Sinon, d'où cela vient-il ?

Le maintien d'une harmonie architecturale est-il souhaité par une majorité de copropriétaires ? Dans votre copropriété ? Dans les autres ?

29/10/2020 12:49

"on" c'est le président et la gestionnaire du syndic de l'Union qui a envoyé un recommandé dans ce sens

C'est une ZAC

le cahier de charges initial mentionne l'agrément de l'Union pour imposer le respect de l'harmonie

C' est un sujet conflituel entre les copropriétés, précisement sur le maintien ou non de persiennes sur les balcons. Sachant que le cout de rénovation de ces persiennes en alu se chiffre à environ 5000/6000 € par lot ( 2 balcons ) d'où un enjeu de surcout important ( c'est presque 25 % du montant total d'une rénovation par appartement )

tous les immeubles n'ont pas la même architecture, la même hauteur, la même couleur etc, une copropriété parmi les 20 est composée de maisons individuelles !!

Le vote en AG d'un projet de rénovation avec le maintien des persiennes (et un surcout) sous pretexte qu'elles sont imposées par l'Union, me semblait contestable . Suivant vos conseils nous sommes en train de vérifier la régularité de l'adhésion. Nous avons déjà pu vérifier que certaines copro ( les plus recentes ) n'ont aucune référence dans leur régelement ,à un cahier de charges , existence d'une Union ou acte d'adhésion alors qu'elles participent aux AG de l'Union et votent...

29/10/2020 14:34

Bonjour Odile,

Vos nouveaux éclaircissements demandent une réponse réfléchie qui ne peut pas vous être donnée sans un minimum de capacité à comprendre votre situation qui est pour le moins très complexe parce que mélangeant le droit public et le droit privé.

Tout d’abord, je me permets de penser que les autres membres des forums ne cautionnent pas le ton péremptoire et agressif du précédent intervenant qui par deux fois insiste lourdement.

Votre ensemble immobilier ayant été créé dans les années 60/70, c’est-à-dire débuté dans les années 60 est tout simplement un lotissement si l’on se réfère aux textes en vigueur à cette époque.

Il s’agit du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (page 270 du J.O.R.F.) !

Article 1er :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.
Article 2 :

La création ou le développement de lotissements en vue de la construction d’immeubles destinés à l’habitation ou au commerce ainsi qu’à leurs annexes est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.
Article 3 :


Le préfet se prononce par arrêté motivé après avis du maire et du directeur départemental de la construction.

L’arrêté d’autorisation énonce les prescriptions auxquelles le lotisseur doit se conformer et fixe les règles et servitudes d’intérêt général instituées dans le lotissement.

Un exemplaire de l’arrêté d’autorisation du projet autorisé est déposé et mis à la disposition du public à la mairie de la commune où se trouve la partie principale du lotissement ; l’arrêté est publié au bureau des hypothèques.

La composition du dossier à soumettre à l’appui de la demande d’autorisation du lotissement, les formes et délais de l’instruction de la demande sont fixés par décret.


Article 4 :


Article 5 :


L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :

L’exécution par le lotisseur de tous les travaux nécessaires à la viabilité du lotissement ce qui concerne notamment la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aire de stationnement, d’espace libres ou de plantations. L’exécution des travaux par tranches peut être autorisée.

Une participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondants aux besoins du lotissement et rendus nécessaire par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cessions gratuites aux collectivités publiques de terrains qu’il désigne.

L’affectation de certains emplacements, suivant un plan d’ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu’à l’installation de locaux professionnel compatibles avec l’habitation ;

La constitution d’une association syndicale chargée de la gestion de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif ;

La suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement.


Article 6 :


Article 7 :

Le préfet, le maire, le directeur départemental de la construction, ou leurs délégués, peuvent, à tout moment, visiter les lieux et procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles.
Je vous laisse terminer par la lecture des articles 8,9 et 10.

Donc vous faites partie d’une ASL qui a mis ses statuts en conformité et j’espère que la conformité est réelle ; c’est-à-dire qu’elle est administrée par un syndicat, dans lequel ne figure pas des syndics des copropriétés la composant ni par une seule personne.

Il n’est pas inutile de rappeler qu’un syndicat de copropriétaire n’est pas membre d’une ASL, seuls les copropriétaires qui détiennent un titre de propriété peuvent en être membres (article 3 de l’ordonnance 2004-632) ; un syndic de copropriété est uniquement le mandataire du syndicat des copropriétaires et non pas le représentant de chaque copropriétaire.

Cour de cassation ; 13 septembre 2018 ; 17-22041

Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il appartient au juge judiciaire de vérifier la mise en conformité effective des statuts avec la nouvelle réglementation conditionnant le recouvrement par une association syndicale libre de son droit d'agir en justice, que le récépissé délivré par le préfet n'implique aucune vérification par celui-ci de leur régularité et qu'il résulte de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que le syndicat, composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts, a une compétence de principe pour administrer l'association et souverainement retenu que le pouvoir d'administration confié par les statuts au seul directeur et non au syndicat, appelé bureau, investi d'une simple fonction de contrôle, d'études et de réflexion, était contraire à ladite ordonnance qui conférait au seul syndicat le pouvoir d'administration, la cour d'appel en a exactement déduit, qu'en l'absence d'adoption de statuts conformes à la nouvelle réglementation, l'ASL n'avait pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure ;
Puisque il existe des problèmes avec la mairie je vous communique ce lien concernant une circulaire ministérielle adressée aux préfets concernant les ASP dont font partie les ASL (http://www.allier.gouv.fr/IMG/pdf/Circuclaire_ASA_du_ministere_de_l_interieur_cle7f33de_cle0a61e1.pdf).

Je vous conseille de porter une attention particulière à la fiche n° 2, et plus particulièrement ce qui fait suite aux trois fiches concernant les documents à retourner (Copropriété/ASL) et pour être complet cette réponse ministérielle (http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-90890QE.htm).

En cas d’obstruction je vous fais part de liens qui rappellent la législation concernant les lotissements en vigueur entre 1973 et 1977 (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006175878/1973-11-30/#LEGISCTA000006175878) et (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006175879/1973-11-30/#LEGISCTA000006175879).

Sachant aussi que des établissements publics (écoles, etc…) ne peuvent pas faire partie d’une copropriété ni d’une union de syndicats car incompatible avec la loi du 10 juillet 1965 (dont font partie une union de syndicats) :

Les règles essentielles du régime de la copropriété sont incompatible tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères des ouvrages publics. » (Conseil d’État ; contentieux n° 109564 ; 11 février 1994).
Pour avoir la personnalité morale il faut qu’une union de syndicat soit légalement constituée, comme toute « association », ce qui n’est pas le cas pour votre soi-disant union qui a fait un mélange indigeste entre un groupe de fonds et un groupe de personnes, ce qui démontre une nouvelle fois la probité d’un très grande partie du notariat.

À titre personnel, je peux témoigné que dans le Médoc, au début des années 70, un notaire a permis, alors que le promoteur avait d’énormes difficultés à finaliser son opération ultra lucrative, de créer une union de syndicats intégrant une ASL.

Pour éviter des interventions parasites je vous propose de passer à la messagerie personnelle.

Pour ce faire, il vous suffit de remonter au début de votre intervention, de cliquer sur « Par OdilePain » ; de supprimer « OdilePain » en cliquant sur « x » situé à droite et de taper à la place « beatles » et d’établir un dialogue constructif non pollué.

Votrte opération datant d'un demi siècle, et comme les législations ont évolué et qu'il est compréhensibl que l'on ne s'y réfère pas comme il ce doit, je vous conseille de vous rapprocher de votre mairie en apportant tous les éléments tangibles auxquels je me suis référé, pour avoir plus de poids contre cette tendence dictatoriale

Cdt.

29/10/2020 16:59

Vos différentes réponses sont interessantes. Si je ne vous ennuie pas , ce débat me passionne...Non ce n'est un lotissement, c'est un ensemble immobilier réalisé par la même société immobiliere pour la première tranche, plusieurs copro (1554 logements), 72 maisons individuelles, 1700 garages et des équipements collectifs, oeuvre du m^me architecte, Puis il y a eu une deuxième tranche , vers 1996/98 une ZAC où les terrains ont été cédé à des promoteurs indépendants qui ont construit leurs immeubles. Mais tout a été "réuni " (légalement ou pas) au sein de cet Ensemble autour de l'Union . Les batiments de la commune ne sont pas concernés par ce réglement , seul le centre commercial l'est. Mais nous partageons nos terrains ASl avec la commune, les accès , le parking de l'école et certains garages . certains trottoirs sont ASl et d'autres communaux ...nous sommes traversée par une voierie qui a été intégrée dans le domaine communal. Très compliqué mais on assume cette ASL ... Pour revenir à l'objet de nos interrrogations : la priorité pour nous est d'apprécier la légitimité de cette Union et ses exigences . Nos projets de rénovation sont en cours , des votes sont programmés . Si le conflit se déplace devant les tribunaux , tout sera bloqué, ce sera une catastrophe.

Répondre
Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

11 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

10 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.