prérogatives d'une Union de Syndicats

Publié le 06/11/2020 Vu 1887 fois 45 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

29/10/2020 22:06

En vous lisant on s’interroge sur cette bête étrange qu’est l’Union. Une ASL, on connaît. Une union de syndicats au sens de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, on connaît. Mais l’Union dont vous parlez laisse perplexe.

Comme je l’ai déjà dit, une union de syndicats n’a pas, normalement, pour objet d’exercer un contrôle du respect de règles architecturales.

Cette union a-t-elle été valablement constituée ? Ce n’est pas sûr. Il faudrait savoir comment elle a été créée. Qu’était-il écrit exactement dans le cahier des charges de la ZAC à son sujet ?

Quel est son objet ? Que disent ses statuts ? Gère-t-elle des équipements ou services communs à plusieurs copropriétés ou propriétés comme prévu dans la loi du 10 juillet 1965 ?

Comment fonctionne-t-elle ? L’instance décisionnaire des unions prévues par la loi du 10 juillet 1965 est l’assemblée générale qui réunit les syndics des copropriétés et ces syndics sont à la botte des copropriétaires qui leur ont donné mandat. Si votre copropriété décide en assemblée générale de ne plus soumettre à l’union les questions portant sur l’aspect extérieur des bâtiments, votre syndic doit en faire part aux autres membres de l’union. Si tous les membres de l’union expriment le même souhait, c’en est fini du contrôle de l’union en la matière.

Des dispositions du cahier des charges sont-elles intégrées dans le corps du règlement de votre copropriété ou le cahier des charges n’est-il mentionné qu’en préambule ? Le document communément dénommé "Règlement de copropriété" des copropriétés créées lors d'opérations d'aménagement comprennent généralement trois parties distinctes : un préambule historique qui conserve la trace des transmissions des droits de propriété, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété proprement dit. Le préambule peut mentionner un cahier des charges mais celui-ci, simplement mentionné en préambule, ne s'intègre pas au règlement de copropriété et cesse de s'imposer lorsqu'il devient caduc du fait de la suppression de la ZAC.

La ZAC existe-t-elle encore ? Si elle a été supprimée, ce qui est son destin une fois l’opération d’aménagement achevée, son cahier des charges est caduc.

29/10/2020 22:27


Sachant aussi que des établissements publics (écoles, etc…) ne peuvent pas faire partie d’une copropriété ni d’une union de syndicats car incompatible avec la loi du 10 juillet 1965 (dont font partie une union de syndicats)


Des locaux abritant des services publics peuvent faire partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Simplement ces locaux ne font pas partie du domaine public. Une école publique peut parfaitement s'installer dans un immeuble faisant partie du domaine privé de la commune.

30/10/2020 10:38

#Yukiko, quel besoin avez-vous de chercher à polémiquer en sortant de telles énormités :


Des locaux abritant des services publics peuvent faire partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Simplement ces locaux ne font pas partie du domaine public. Une école publique peut parfaitement s'installer dans un immeuble faisant partie du domaine privé de la commune.


Cela démontre que vous ignorez, ou que vous ne tenez pa compte du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques (CG3P).

D'abord les articles L1 et L2 pour faire le tour du propriétaire ; puis...

Article L2111-1 :


Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public.


Article L2211-1 :


Font partie du domaine privé les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui ne relèvent pas du domaine public par application des dispositions du titre Ier du livre Ier.

Il en va notamment ainsi des réserves foncières et des biens immobiliers à usage de bureaux, à l'exclusion de ceux formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public.


Alors une école publique qui est affectée à l'usage du public et aménagée de façon à exécuter une mission de service public : article L2111-1 ou article L2211-1 ?

Conseil d’État ; contentieux n° 109564 ; 11 février 1994 :


Considérant que les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et notamment la propriété indivise des parties communes, - au nombre desquelles figurent, en particulier, outre le gros oeuvre de l'immeuble, les voies d'accès, passages et corridors -, la mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives, l'interdiction faite aux copropriétaires de s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité, la garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics ; que, par suite, des locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public ; que, par conséquent, les dommages qui trouveraient leur source dans l'aménagement ou l'entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics ;


Le cas jugé concernait des bureaux appartenant au ministère des finances et faisant donc partie de son domaine privé, mais le Conseil d’État rappelle que la domanialité publique (domaine public) est incompatible avec le statut de la copropriété.

Mais il semblerait, vu que l'arrêt date de 1994, que la procédure date de 1989 et que le CG3P (01/07/2006) n'existait pas à ces périodes, qu'actuellement le statut de la copropriété ne pourrait pas s'appliquer au domaine privé...

Article L2311-1 :


Les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1 sont insaisissables.


Ce qui est bien incompatible avec l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 :


Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.


C'est pour cette raison que sont apparus les Ensembles Immobiliers Complexe (EIC = division en volume) qui permettent de mélanger des bureaux appartenant au dommaine privé d'une personne publique avec des biens appartenant à des personnes privées.

L'on pourra constater que ces inventions déviantes, dont vous êtes coutumier, obligent de mettre les choses au point quite à faire une excursion hors sujet.

Autres remarques :

- des statuts d'union de syndicat peuvent parfaitement intégrer un droit de regard sur l'aspect architectural de l'ensemble ;

- si une union de syndicats peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet, soit par exemple d'une tondeuse à gazon pour l'entretien des espaces communs et... d'un compte en banque.

Pour Odile,

Dans les années 60, il a bien fallu un permis d'aménager délivré par le préfet qui, au vu du décret du 31 décembre 1958, a exigé la création d'une ASL ; vous retrouver cette obligation, sous certaines conditions (éléments communs pouvant être soumis au statut de la copropriété), dans les différentes version du Code de l'urbanisme postérieure au décret du 31 décembre 1958.

Un lotissement est un ensemble immobilier = ensemble ou groupe d'immeubles qui peuvent être des fonds de terre (terrains) ou des bâtiments (article 518 du Code civil).

Comme vous avez mis en conformité les statuts de l'ASL, l'ordonnance 2004-632 prévoie qu'elle ait comme objet la mise en valeur des propriétés (une copropriété étant une propriété)... par exemple l'aspect architectural.

Pour éviter de supputer il serait interessant de nous communiquer exactement l'objet contenu dans les statuts de l'ASL, qui en fait partie (nombre de syndicats, nombre de lots/villas et autres entitées si elle existes) l'objet contenu dans les statuts de la soi-disant union et qui en fait partie.

La voirie commune et entre qui , en fait tout ce qui est commun (proriété de l'ASL) et entre qui.

Pour l'ASL de nous détailler le plan parcellaire prévu à l'article 4 de l'ordonnace 2004-632.

Cette organisation urbaine et non rurale serait plutôt celle d'une AFUL qui explicitement, contrairement à une ASL, prévoie d'intégrer des copropriétés ; si comme il semblerait en être le cas l'ASL comprendrait des personnes publiques comme membres, ce genre d'organisation serait plutôt compatible avec celle d'une Association Syndicale Autorisée (ASA).
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

30/10/2020 12:23

Je ne cherche pas à polémiquer, je corrige seulement des erreurs. Si vous ne voulez pas être contredit, évitez de proférer des sottises.

Mais il semblerait, vu que l'arrêt date de 1994, que la procédure date de 1989 et que le CG3P (01/07/2006) n'existait pas à ces périodes, qu'actuellement le statut de la copropriété ne pourrait pas s'appliquer au domaine privé...
Le CG3P n'est pas tombé du ciel. Il rassemble pour l'essentiel des dispositions contenues auparavant dans des textes épars, à commencer par l'édit de Moulins de 1566, ainsi que de nombreuses règles prétoriennes désormais entrées en droit positif.

Vous n'avez pas compris le sens de l'arrêt du CE du 11 février 1994. Un incendie dans des locaux occupés par des services du ministère des finances a suscité un litige entre l'Etat et une compagnie d'assurance. Le litige a été porté devant la juridiction administrative. Le Conseil d'Etat a relevé que les bureaux étant situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, lequel est incompatible avec les règles de la domanialité publique, le litige ne relevait pas de la compétence des tribunaux administratifs. C'est tout.

Si le statut de la copropriété ne pouvait pas s'appliquer au domaine privé, alors les communes ne pourraient préempter des lots de copropriété. Or elles le font.

Rien n'interdit à une commune d'installer une école dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le statut de la copropriété ne pouvant s'appliquer à des biens du domaine public, les locaux de l'école resteront alors dans le domaine privé de la commune.

Fin du HS.

- des statuts d'union de syndicat peuvent parfaitement intégrer un droit de regard sur l'aspect architectural de l'ensemble ;
Il y en a peut-être, mais les unions n'ont pas du tout été prévues pour cela. Elles sont prévues pour gérer des équipements ou des services communs à plusieurs copropriétés ou propriétés, voirie, réseaux divers, chauffage etc. Le statut de l'union est fréquemment adopté lors de la scission d'un grande copropriété quand le partage d'un équipement est matériellement impossible.

Article 29 de la loi du 10 juillet 1965 : Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
La validité des statuts d'une union de syndicats qui lui donneraient pour objet l'accomplissement d'une mission de police comme celle du contrôle de l'harmonie architecturale des immeubles serait contestable.

Revenons sur le sujet.

Des copropriétaires souhaitent qu'une union de syndicats cesse d'exercer un contrôle sur l'aspect extérieur des immeubles.

Si, dans chaque copropriété membre de l'union, les copropriétaires partagent ce souhait majoritairement, c'est tout simple : ils ordonnent à leurs syndics de décider en assemblée générale de l'union de mettre fin à ce contrôle.

Si ce n'est pas le cas et si ce contrôle est le seul objet de l'union, tout membre peut décider de s'en retirer.

Sinon, reste encore la possibilité de contester l'objet de l'union non prévu par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965.

30/10/2020 14:39

Nous y sommes ! Vous tenez une nouvelle polémique !

J'ai toujours très bien compris le sens le l'arrêt que vous venez de découvrir grâce au lien que j'ai fourni.

La société d'assurance prétendait que les dommages causés étaient de travaux publics (dommaine public) alors que les lots acquis entraient dans le domaine privé tributaire du droit privé telle la loi du 10 juillet 1965.

Cet arrêt a fait l'objet de nombreux débats des quels il découle plus particulièrement que l'État est (serait) un copropriétaire comme un autre pour ses biens privés.

Au fait, parlez-nous de l'édit de Moulins de 1566 en termes plus clairs et des nombreuses règles prétoriennes, désormais entrées en droit positif, antérieures au CG3P, créé le 1er juillet 2006, que ce dernier aurait reprises concernant l'inéliabilité (sic) des biens appartenant à une personne publique... à moins que cela soit de la suffisance venteuse ou hableuse.

Pour ce qui concerne l'aspect architectural, vous manquez de profondeur de réflexion.

C'est l'article 28 concernant la scission d'une copropriété en plusieurs copropriétés distinctes qui aborde la création d'une union de syndicat.

Le RdC de la copropriété d'origine avait parfaitement le droit d'inclure des clauses concernant l'aspect architectural qui ne peuvent pas être modifiées dans les différent RdC issus de la scission (article 28) :


L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.


Donc les statuts de l'union peuvent reprendre les clauses du RdC initial concernant l'aspect architectural, de tous les bâtiments des différents syndicats composant l'union, qui n'est pas rendu nécessaire suite à la scission.

La discussion devenant une hydre, en attente de nouvelles information d'Odile, comme l'a déjà suggéré diplomatiquement ESP, je pense qu'une pause est nécessaire, à moins qu'il prenne l'initiative pertinente de fermer temporairement la discussion pour qu'elle ne soit pas polluée.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

30/10/2020 15:04


Le RdC de la copropriété d'origine avait parfaitement le droit d'inclure des clauses concernant l'aspect architectural qui ne peuvent pas être modifiées dans les différent RdC issus de la scission (article 28) :


Après une scission, les deux copropriétés résultantes ont initialement le même règlement de copropriété mais ensuite elles peuvent modifier leur règlement indépendamment l'une de l'autre. La scission apporte l'indépendance.

Une union de syndicats sert à mettre en commun des équipements et rien d'autre. Ce n'est pas une entité hiérarchiquement supérieure à un syndicat de copropriété. Il en résulte que, dans le cadre de l'ensemble immobilier dont nous discutons, les copropriétés membres de l'union ont la faculté de se dégager de la tutelle de celle-ci.

31/10/2020 13:21

Toujours aussi péremptoire sans amener d'éléments tangibles et vous êtes toujours plus fort que la loi.

Antérieurement à un scission l'acquéreur d'un lot s'engage à respecter le règlement de copropriété initial en particulier si ce dernier contient des clauses concernant l'aspect architectural ; la scission et la création d'une union de syndicat ne met pas fin à cette obligation qui n'est pas rendue nécessaire à cause de la division.

Donc pour vous le cinquième alinéa de l'article 28 :


L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.


... signifie que chaque nouveau syndicat peut modifier le règlement initial comme bon lui semble et que cet alinéa ne fixe aucune limite.

Ces nouvelles divagations sont conformes à votre style qui consiste à nier l'évidence et à faire dévier un sujet pour entretenir ou créerune polémique comme vous l'avez déjà fait concernant l'énormité d'une école publique (domaine public) intégré au domaine privé, ce qui m'oblige à mettre les choses au point suite à votre précédente intervention suffisante.

Quiconque qui s’intéresse un tant soit peu au droit sait très bien que le domaine privé d’une personne publique dépend du droit privé, telle la loi du 10 juillet 1965, contrairement au domaine public qui est incompatible avec cette dernière (C.E. n° N° 109564 du 11 février 1994).

Il ressort de cet arrêt que l’État serait un copropriétaire comme un autre ; pour le fonds, l’État ayant assuré, comme la loi du 10 juillet 1965 en fait obligation, ses « lots » à la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière, cette dernière a tenté de faire passer les dégâts liés à un incendie comme des dommages de travaux publics pour s’exonérer de les couvrir ; la première instance ayant accédé à la requête et la deuxième l’ayant justement annulée pour incompétence dans des affaires soumises au droit privé, le C.E. a confirmé cette incompétence en la justifiant ; toutefois le C.E. a « remarqué » :

Considérant qu'il n'a pas été soutenu devant les juges du fond que les dommages dont la société requérante demande réparation seraient imputables au fonctionnement défectueux d'un service public ;
C’est votre énormité qui m’a amené à vous mettre sous le nez les articles L2111-1 et L2211-1 qui définissent le domaine public et le domaine privé auxquels, pour être complet, j’ai joins l’article L2311-1 concernant la disposition commune qu’est l’insaisissabilité qui poserait problème, pour appliquer la loi du 10 juillet 1965, à cause de l’article 19.

Pour toute personne raisonnable cette remarque ne pouvait être qu’informelle, contrairement à un polémiste qui cherche par tous les moyens d’esquiver les conséquences de ses divagations en faisant dévier la discussion pour en perdre le fil.

En gros : si l’on vous fait sortir par la porte vous revenez par la fenêtre.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

31/10/2020 13:40

Ce qui précède ne mérite aucune réponse.

Je complète mes interventions précédentes en suggérant une action pratique.

Quoiqu'il en soit de la validité de l'existence de l'union et du contrôle qu'elle exerce sur l'aspect extérieur des bâtiments, tout copropriétaire d'un bâtiment inclus dans le périmètre de l'union peut faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de son syndicat de copropriété le projet de résolution suivant :

Il sera inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de l'union le projet de résolution suivant : " L'union cesse d'exercer à compter de ce jour tout contrôle sur l'aspect extérieur des immeubles." Il est donné instruction au syndic de voter pour ce projet de résolution.

Un conseil syndical qui souhaiterait qu'il soit mis fin à ce contrôle devrait proposer aux autres conseils syndicaux l'adoption par leurs assemblées générales respectives d'une résolution identique.

02/11/2020 11:36

Comme à votre habitude lorsque vous n’avez rien à opposer de tangible et comme vous n’avez plus aucune prise pour déclencher une polémique ou faire dévier la discussion, péremptoirement vous vous exonérez de réponse.

Rappels :

Odile interroge sur les prérogatives d’une union de syndicats pour décider de l’aspect extérieur de tous les bâtiments de tous les syndicats la composant.

Elle nous apprend que cette union n’aurait reçu l’adhésion d’aucune des copropriétés devant la composer et qu’elle aurait était créée unilatéralement par le « lotisseur »… alors que la jurisprudence prohibe une telle création.

Elle nous fait part que le projet date des années 60 :

… c'est un ensemble immobilier crée dans les années 60/70, achevé dans les années 2000 en plusieurs tranches, avec des architectures différentes 20 copropriétés, sur 20 ha, propriété de notre ASL , avec un centre commercial( construit dans les années 80, inclus dans le cahier de charges , membre de notre ASL et "Union". Et des équipements publics, écoles, centre culturel, église ... le tout faisant parti de "l'Ensemble immobilier " conventionné avec la commune. Ce cahier de charges a été rédigé en 1978, approuvé par la société civile immobilière de l'époque. Il comprend à la fois, le règlement de l'ensemble immobilier et les statuts des 2 structures conjointes ASL et Union. Cette situation est compliquée et engendre des tensions et de nombreux conflits y compris avec la commune.
1 – Un cahier des charges, qui est un règlement, n’inclut pas des statuts d’ASL ni des statuts d’union de syndicat ; puisque contrairement à des statuts obligatoires, un cahier des charges au même titre qu'un règlement de copropriété ou d'union n'est pas obligatoire..

2 – Il ne faut pas confondre objet d’une union défini dans les statuts et règlement de l’union qui peut contenir des clauses relatives à l’urbanisme telles que l’aspect architectural.

3 – L’ensemble immobilier d'Odile, qui a fait l’objet d’une autorisation d’aménager, est un lotissement conformément au décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (article 1er).

4 - « L’arrêté d’autorisation énonce les prescriptions auxquelles le lotisseur doit se conformer et fixe les règles et servitudes d'intérêt général instituée dans le lotissement. » (article 3) et non pas le lotisseur qui fixe les règles.

5 - L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu (article 5) :

« L’exécution par le lotisseur de tous les travaux nécessaires à la viabilité du lotissement ce qui concerne notamment la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aire de stationnement, d’espace libres ou de plantations. L’exécution des travaux par tranches peut être autorisée. »

« Une participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondants aux besoins du lotissement et rendus nécessaire par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cessions gratuites aux collectivités publiques de terrains qu’il désigne. »

« L’affectation de certains emplacements, suivant un plan d’ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu’à l’installation de locaux professionnel compatibles avec l’habitation. »

« La constitution d’une association syndicale chargée de la gestion de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif. »

« La suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement. »

C’est ce qui a été autorisé et imposé !

J’ai fait remarquer que le domaine public ne pouvait pas faire partie d’une union de syndicat (loi du 10 juillet 1965) ; remarque sur laquelle un intervenant s’est précipité dessus pour lancer une polémique ainsi que d’autres.

Je mets en garde sur les obligations concernant la mise en conformité des statuts de l’ASL.

Je démontre (« documents » à l’appui) l’incompatibilité entre une ASL (ordonnance 2004-632) et une union de syndicats (loi 65-557) qui sont des organisations différentes (groupement de fonds et groupement de personnes) ; voir le II de l’article 1er de la loi 65-557.

Des copropriétés (groupement de personnes), lots d’une ASL (groupement de fonds), entrant dans son objet (création, gestion et entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun) ne peuvent pas faire partie d’une union de syndicat ayant pour objet : la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun ; soit le même.

Les règles communes propres aux copropriétés ne peuvent être incluses que dans le cahier des charges du lotissements ; si ce dernier ne prévoie pas de règles communes architecturales, c’est chaque règlement de copropriété qui fixe les règles architecturales à chaque copropriété.

Comme Odile nous informe que chaque syndicat, du moins le sien aurait fixé ces règles, et comme l’union n’existerait pas (pas d’adhésion) ce sont ce sont ces règles qui sont applicables à sa copropriété :

Nos projets de rénovation sont en cours , des votes sont programmés .
Ecœuré par ce besoin de polémiquer, pour voir jusqu’où pouvait aller la mauvaise foi, je reconnais ne pas avoir fait volontairement la distinction entre les statuts et le règlement d’une union de syndicats.

Enfin, je rappellerai que lors d’une scission, chaque nouveau syndicat ne rédige pas un nouveau règlement, comme bon lui semble, mais adapte le règlement initial par des modifications (limitées) rendues nécessaires, en plus de la répartition des charges ; s’il existe des règles architecturales, ces dernières sont maintenues et peuvent intégrer le règlement de l’union, dans le cas contraire chaque règlement peut instaurer ses propres règles à condition qu’elles respectent les règles d’urbanisme en vigueur.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

02/11/2020 13:45

Nature de l’ensemble immobilier.

L’ensemble immobilier n’est pas un lotissement mais une zone d’aménagement concerté. Les ZAC étaient définies à l’origine à l’article 16 du code de l’urbanisme et de l’habitation lequel article avait été introduit par la loi d’orientation foncière 67-1253 du 30 décembre 1967. Elles ont succédé aux ZUP instituées par le décret 58-1464 du 31 décembre 1958 relatif aux zones à urbaniser par priorité qui ne doit pas être confondu avec le décret 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements.

Règlement de copropriété après une scission.

Les deux copropriétés issues de la scission d’une copropriété originelle héritent du même règlement de copropriété. Devenues indépendantes l’une de l’autre du fait de la scission elles ont le loisir de modifier leur règlement de copropriété sans demander l’autorisation de l’autre. Elles peuvent convenir au moment de la scission de restreindre cette autonomie, par exemple que les modifications d’aspect des façades doivent recueillir l’assentiment des deux copropriétés. Une telle convention doit être établie pour un temps déterminé. A défaut, chacune des parties peut décider d’y mettre fin à tout moment.

02/11/2020 14:19

Dixit Odile (tente ans plus tard) :


Puis il y a eu une deuxième tranche , vers 1996/98 une ZAC où les terrains ont été cédé à des promoteurs indépendants qui ont construit leurs immeubles. Mais tout a été "réuni " (légalement ou pas) au sein de cet Ensemble autour de l'Union...


C'est uniquement la deuxième tranche, autorisée par l'article 5 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, qui concernait des terrains d'une ZAC, cédés (sic) à des promoteurs indépendants, qui auraient été intégrés au lotissement puisque faisant partie de l'ASL.

Odile nous précise bien que sa copropriété fait partie d'une ASL !

Comme à votre habitude vous procédez, par des raccourcis pernicieux, à un savant mélange digne d'un troll.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

02/11/2020 14:27

Il s'agit d'une opération d'aménagement en deux tranches sous le régime de la ZAC. L'aménagement, décidé par une personne publique, est généralement concédé à des opérateurs privés et il donne lieu très souvent à la création d'une association syndicale. Les ASL ne sont pas toutes le produit d'un lotissement, loin de là.

02/11/2020 16:39

Messieurs-dames, SVP !!!

05/11/2020 10:42

À force de vouloir aller dans tous les sens et compliquer les choses inutilement, l’on oublie que l’essentiel est souvent très simple.

La question posée est : Comment s’exonérer du dictat d’une union de syndicats, sans devoir aller devant les tribunaux ?

Pour cela il faut extraire, sans les sortir de leur contexte, un nombre limité d’éléments des articles 28 et 29 de la loi et de l’article 63 du décret.


L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division (Art. L28).

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24 (Art. L28).

Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun (Art. L29).

Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union (Art. L29).

L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26 (Art. L29).

L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent (Art. L29).

Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union (Art. D63).

Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union (Art. D63).


Dans le cas d’une union de syndicats, résultat d’une scission, à la majorité de l’article 24, le syndicat initial peut décider que les statuts/règlement prévoient que l’union peut décider pour des questions ayant trait à l’aspect architectural (Art. L28) ; ce qui implique que chaque syndicat devra au préalable statuer et que le syndic qui représente chaque syndicat vote en fonction de la décision prise par le syndicat qu’il représente en tant que mandataire qui exécute les décision qu’il a prises (Art. L29 et Art. D63).

L’union ne peut pas s’opposer au retrait d’un syndicat si ce dernier le décide à la majorité prévue à l’article 26 ou, en cas d’absentéisme (article 26-1), par un second, et non deuxième, vote à la majorité prévue à l’article 25.

Donc pour éviter de devoir aller en justice et sortir du joug de l’union de syndicats, il suffit qu’une copropriété s’en retire, sans qu’il soit obligatoire de démontrer, si besoin est, son illégalité.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

05/11/2020 16:25

bjr. Nous sommes en train de vérifier l'appartenance à l'Union.

Il semblerait qu'il n'y ait pas eu de vote d'adhésion lors d'une AG des copropriétes constituées, mais qu'elle ait été appliquée automatiquement...

Nous avons déjà la preuve formelle que 2 copro n'ont aucune mention dans leurs documents et règlements divers de l'existence de ce cahier de charges initial ou d'un adhésion à une Union, alors qu'elles ont participé aux AG de l'Union depuis 20 ans !

D'autres investigations sont en cours pour vérifier si cette Union peut produire des PV d'adhésion

05/11/2020 16:38

Ces recherches sont-elle vraiment utiles ?

Y a-t-il des copros dans lesquelles les copropriétaires sont majoritairement favorables au maintien des dispositions actuelles ?

Que disent les statuts de cette union ? Quel est son objet ? Comment fonctionne-t-elle ?

05/11/2020 18:04

Si on peut prouver l'illégalité de l'appartenance, on stoppe immédiatement le fonctionnement de l'Union.

La pression de cette Union vient surtout des copropriétaires historiques dont certains sont des présidents de copro.

Certaines copros ont déjà essayé de sortir de l'Union mais avec un vote à l'article 26 , cela n'est pas passé car c'est très rare d'avoir ce quorum à nos AG, la participation est trop faible.

Cela demande beaucoup d'énergie , nous sommes impliqués également dans l'ASL , tous bénévoles . On a peu de candidats pour des conseils syndicaux, des présidences de copro ou des mandats au sein de l'ASL ...

Le cahier de charges comporte plus de 100 pages . A voir si je peux vous le communiquer par mail

05/11/2020 18:56

La communication du cahier des charges ne servira à rien si vous avez tenu compte de certaines de mes observations « personnelles ».

Ce sont les textes en vigueur au moment de la mise en place du projet qui comptent avec les obligations qui en découlent (création d'une ASL en particulier).

Vous nous informez précédemment :


Un premier projet de rénovation d'une copropriété a déjà été refusé par les membres de l'Union... Pour revenir à l'objet de nos interrogations : la priorité pour nous est d'apprécier la légitimité de cette Union et ses exigences. Nos projets de rénovation sont en cours, des votes sont programmés.


Donc il y a une autre copropriété « récalcitrante » et des votes programmés !

Avec vos nouvelles informations l'on peut déduire ce qui suit !

Des présidents de conseils syndicaux, et non pas présidents de copro, complices des syndics « directeurs » ; un syndic par copropriété ce qui fait, par copropriété, deux AG en amont et en aval de l'AG de l'union ; ce qui fait trois rémunérations d'AG par syndic, et de même pour l'ASL ; il ne serait pas étonnant que les « dirigeants » de l'union ne seraient pas, illégalemnt, partie prenante dans la direction de l'ASL.

Je vous conseille de demander au syndic de votre copropriété de vous fournir, contre rémunéeartion et par LRAR, le PV de l'AG dans lequel figure le vote décidant de demander l'adhésion à cette soi-disant union (Art. L29) ; pour la jurisprudence, que je vous ai donnée en lien dans une précédente intervention, sans ce document votre copropriété ne peut pas faire partie d'une union de syndicats.

Donc continuez vos recherches pour avoir tous les atouts en main et ainsi le répondant nécessaire face à des margoulins !
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

05/11/2020 22:07

Il reste beaucoup d’inconnues sur cette union. Sert-elle à autre chose qu’à faire la police des façades ? Cette police des façades est-elle imposée par une clause du règlement de copropriété ?

S’il faut réunir la majorité de l’article 26, il faut faire une campagne assez longtemps avant l’assemblée générale, expliquer pourquoi, téléphoner, faire du porte-à-porte afin de recueillir un maximum de pouvoirs. Cela peut donner de bons résultats.

05/11/2020 23:27

il est mentionné dans les statuts (1978 )

" les types et la couleur de volets et des stores extérieurs, des occultations des loggias, balcons et terrasses seront agrées par l'Union des Syndicats "

puis "Toutefois afin de respecter l'aspect et l'harmonie des immeubles , la réfection de leurs peintures , enduits ou revetements fera l'objet d'une opération d'ensemble décidée par l'Union des syndicats et aucune modification ne pourra etre faite , bien que constituant une propriété privée, sans le consentement de ladite Union des syndicats. Les m^mes restrictions s'appliquent aux maisons individuelles "

Il y a eu plusieurs rénovations sans qu'elles aient été soumises à cette règle. les maisons individuelles, bien que mentionnées, n'intéressent personne . Un nouveau président de l'Union a été élu en septembre et il a fait envoyer un courrier avec les exigences de l'Union

06/11/2020 12:30


afin de respecter l'aspect et l'harmonie des immeubles , la réfection de leurs peintures , enduits ou revetements fera l'objet d'une opération d'ensemble décidée par l'Union des syndicats


A vérifier si cela est inscrit dans le règlement de copropriété. Si oui, pour vous émanciper de l'union, il vous faudra modifier votre règlement de copropriété, à la double majorité de l'article 26.

En attendant, il y a peut-être lieu de rappeler que le président de l'union n'est pas une autorité administrative à l'instar du maire ou du préfet. Il est contraint par les décisions prises en assemblée. En assemblée de l'union, le syndic de votre copropriété vote selon les instructions que peut lui avoir données l'assemblée générale des copropriétaires.

Répondre

Avez-vous déjà un compte sur le site ?

Si oui, veuillez compléter les champs email et mot de passe sur le formulaire en haut de page pour vous connecter.

Sinon, complétez le formulaire d'inscription express ci-dessous pour créer votre compte.

Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.


Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. MADIOT

Droit de l'immobilier

13 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

11 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.