refus de changement de chaudiere

Publié le 30/01/2021 Vu 761 fois 13 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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28/01/2021 17:21

Bonjour,

Notre AG a eu lieu par correspondance le 25.01 du fait du Covide.Dans les résolutions à voter il y avait le changement de 2 chaudières de chauffage collectif avec un seul devis, sans explications sur le choix du type de chaudière et le gain sur la consommation. J'ai donc voté contre

Je voudais savoir si je peux demander d'appliquer l'article 33 me permettant de payer par mensualités le cout des travaux et si la régie ou le conseil syndical peuvent s'y opposer

Merci de votre éponse

28/01/2021 20:37

Bonsoir
Vous connaissez le N° de l'article de la loi. Sur votre moteur de recherche, vous tapez le N° de la loi indiquée ci-dessous. Vous saurez exactement le contenu de la disposition. Vous vous reportez ensuite sur le décret voir s'il y a des articles sur les modalités d'application.
Attention, si vous vendez, vous devrez impérativement régler le montant restant à payer.
Je signale à votre attention la communication que j'ai faite pour limiterà 2 % du montant HT des travaux les honoraires du syndic. (Vous cliquez sur mon nb de msg et vous aurez la liste des sujets, c'est en page 3 de la liste).
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

28/01/2021 20:53

Bonjour,

L'article 33 ne vise que des travaux d'amélioration. Il ne peut être utilisé pour un changement de chaudières qui est une opération d'entretien.

29/01/2021 16:15

Bonjour
@Yukiko est bien affirmatif, tout comme sur un autre sujet il déclare infondée une contribution d'un autre bénévole émérite qui, lui, cite ses sources de la loi ou du décret.

L'art. 30 de la loi, en son 1er § définit les travaux d'amélioration.

"Article 30
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux."
Le changement de chaudière est plus important que la transfo d'éqpmt existant. et assimilable à l'adjonction d'équipement nouveau. C'est donc bien une amélioration relevant de l'art. 33 de la loi.
Dépéchez vous de notifier votre choix au syndic par LRAR avant expiration du délai de deux mois.
A la limite, vous pouvez contester la validité de cette résolution si, ainsi que vous le déclarez n'oht pas été joints à la convocation les documents permettant d'informer les copropriétaires sur la résolution soumise à leur vote.
Cordialement. wolfram
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Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

29/01/2021 18:11

Je suis effectivement affirmative parce qu'il n'y a aucun doute sur la portée de l'article 33. Une chaudière n'est pas éternelle. On la change lorsqu'elle devient vétuste. C'est une opération coûteuse mais ce n'en est pas moins de l'entretien et non de l'amélioration.

Contester la résolution prise : j'en doute fort mais peut-être trouverez-vous un motif. Demandez à l'avocat si c'est jouable.

Si vous demandez le bénéfice de l'article 33, le syndic vous le refusera au motif que le changement de chaudière n'est pas une opération d'amélioration. Vous pourrez exercer un recours en justice. Si vous faites confiance à Wolfram, allez-y et revenez nous donner le résultat.

Modérateur

29/01/2021 20:06

bonjour,

pour apporter une réponse pertinente, il faudrait que NENEK nous indique quel est le motif exact du remplacement des chaudières.

l'article 33 ne s'applique qu'en cas d'amélioration et non pour les travaux d’entretien ou de réfection même s'ils sont très couteux.

salutations

30/01/2021 11:16

C'est justement là que ca ne va pas, nous ne savons pas pourquoi il est demandé de changer de chaudières

Il est vrai qu'elles ont à peu près 20 ans mais on ne nous a jamais signalé qu'il y avait des problèmes et il n'y a eu aucune panne ou changement de pièces

A ce sujet, est ce que c'est possible que du fait de leur ancienneté, on dise au conseil syndical que certaines pièces ne pourraient être remplacées si besoin et que c'est pour cela qu'il vaut mieux les changer? (Je dis cela parce que l'on nous l'a dit pour des pièces d'ascenceur!!!)

Dans ce cas, est que cela de la maintenance ou de l'amélioration?

Si je voulais demander l'application de cet article c'est par pour le cout financier mais pour montrer mon refus catégorique que l'on puisse nous faire voter pendant le Covid alors que cela aurait peut etre pu attendre la prochaine AG fin 2021 ou début 2022

Déjà merci de vos réponses

30/01/2021 11:43

Vous avez donné la réponse vous-même : elles ont vingt ans.

La prudence commande de les changer avant l'apparition de problème. Mais c'est un choix. On peut préférer attendre la panne de chauffage par une température de -10° et alors réagir dans l'urgence.


Si je voulais demander l'application de cet article c'est par pour le cout financier mais pour montrer mon refus catégorique que l'on puisse nous faire voter pendant le Covid alors que cela aurait peut etre pu attendre la prochaine AG fin 2021 ou début 2022.


Les circonstances de la décision sont en effet discutables. Pas de concurrence, vote uniquement par correspondance donc sans débat etc, tout cela accumulé pourrait, peut-être, conduire à une annulation de la décision. Mais demander l'application de l'article 33 n'amènera à rien.

Modérateur

30/01/2021 12:03

bonjour,

que les A.G. avec votes par correspondance ne soient pas le meilleur système, tout le monde en convient, mais les textes réglementants les A.G. avec votes par correspondance, n'interdisent aucune résolution.

l'ordre du jour étant établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical, celui-ci devrait pouvoir vous renseigner surtout si ces chaudières n'ont jamais posé de problèmes.

la durée de vie des chaudières dépend du type de chaudières, si ce sont des grosses chaudières en fonte, elle doivent durer plus de 20 ans.

si la majorité requise a été obtenue, cela signifie que ces copropriétaires ont voté sans se poser de questions !

salutations

30/01/2021 12:21

Bonjour,

Une chaudiére ancienne améne le plus souvent des frais ,et, l'incertitude de trouver des piéces

au bout de vingt ans ..

Prévoir un changement dans l'urgence impose d'accepter de ne pas avoir de chauffage ou d'eau

chaude. pendant une période difficile à définir ....

30/01/2021 12:55

Rebonjour,



Je tenais à vous remercier tous de vos réponses rapides et claires. Cela me permet de prendre une décision et effectivement je vais demander des explications au conseil syndical sur les motivations et sur le vhoix des chaudières proposées dans le seul devis reçu



Je ne pensais pas avoir autant de réponses aussi rapidement et je remercie toutes les personnes qui ont pris le temps de le faire

Bonne journée à tous

30/01/2021 13:42


que les A.G. avec votes par correspondance ne soient pas le meilleur système, tout le monde en convient, mais les textes réglementants les A.G. avec votes par correspondance, n'interdisent aucune résolution.

l'ordre du jour étant établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical, celui-ci devrait pouvoir vous renseigner surtout si ces chaudières n'ont jamais posé de problèmes.

la durée de vie des chaudières dépend du type de chaudières, si ce sont des grosses chaudières en fonte, elle doivent durer plus de 20 ans.

si la majorité requise a été obtenue, cela signifie que ces copropriétaires ont voté sans se poser de questions !


Formellement, la décision semble avoir été valablement prise. Mais il faut tout de même prendre en considération que l'assemblée ne s'est pas réellement réunie, que les votes n'ont pu se faire que par oui ou par non sans aucun débat, que, par ailleurs, il n'a été présenté qu'une seule proposition, que la nécessité de changer ces chaudières ne semble pas avoir fait l'objet d'informations telles que coût d'entretien, risque de panne, rendement attendu des nouvelles chaudières par rapport à celles qui sont en place etc et tout cela ensemble cela pose problème. La possibilité de telles assemblées n'est qu'une mesure d'urgence. Elle cessera dès que l'urgence sanitaire aura pris fin. Il y a des décisions qui ne peuvent attendre comme, par exemple, la désignation d'un syndic dont le mandat se termine et, pour de telles décisions, le vote par correspondance seul est un pis aller qui se justifie. Mais il est légitime de soupçonner de l'abus de la part de certains syndics et de certains conseils syndicaux qui profiteraient d'une mesure provisoire pour faire passer des décisions importantes qui n'ont rien d'urgent et qui auraient pu attendre le retour à des conditions normales de réunion de l'assemblée. Il est probable que des tribunaux sanctionnent de tels abus dans les mois à venir. Pour l'instant, nous n'avons pas de jurisprudence.

Deux dispositions, copntenues dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et dans l'article 22 du décret du 17 mars 1967 méritent d'être rappelées :

- A la même majorité [article 25], elle [l'assemblée] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
- Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.

Ont-elles été respectées ? Leur violation n'a pas d'effet automatique sur la validité des décisions prises par l'assemblée générale. Néanmois, s'il est avéré que tout est fait pour inciter les copropriétaires à approuver les yeux fermés n'importe quoi, notamment par l'abus du vote par correspondance, il est permis d'envisager une sanction judiciaire : question à poser à l'avocat que décideraient de prendre quelques copropriétaires estimant que trop c'est trop.

Cela amène à une autre question : le choix des conseillers syndicaux. Il ne faut pas reconduire des conseillers syndicaux ou totalement passifs ou qui se croient investis d'un pouvoir de décision que la loi ne leur donne pas. Il faut aussi, dans la mesure du possible, se porter candidat afin d'agir pour le mieux dans l'intérêt commun plutôt que de ne rien faire et contester a posteriori.

30/01/2021 21:22

Bonsoir
A tous ceux qui contestent le motif d'amélioration, il ne faut pas négliger la pression conjointe des écolos, du gouvernement et des fabricant de chaudières. Les chaudières au charbon, y en a-t-il encore ? Oui en Germanie. Le fioul est condamné, trop de carbone dans sa composition. l'installation de nouvelles chaudières au fioul est interdit à brève échéance. La grosse pub est pour les chaudières à pellets de bois. D'un autre côté la pression médiatique pour les chaudières à condensation qui promettent une meilleure utilisation des gaz chauds de combustion. Alors disons qu'il y a de multiples raisons de constater que le changement de chaudières de vingt ans est motivé par l'amélioration attendue. Sans compter le syndic qui ne refuse jamais l'occasion d'honoraires pour travaux relevant de l'article 14-2 de la loi.
Mais n'oubliez pas qu'un circuit de chauffage complet peut retrouver de l'efficacité par une opération de détartrage, désembouage du circuit, voire de rééquilibrage de la distribution équitable de la chaleur fournie à chaque étage.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

30/01/2021 22:22

On peut se faire son opinion personnelle sur la nature du remplacement des chaudières, entretien ou amélioration, mais ce qui est sûr est que le syndic refusera le paiement étalé sur dix ans. La raison en est que les copropriétaires ne sont pas disposés à se cotiser pour accorder un prêt sans intérêt sur dix ans. Pour l’obtenir il faudra ester en justice et ce sera au tribunal d’apprécier. Ce n’est pas gagné. Le remplacement d'une chaudière vieille de vingt apportera forcément une amélioration à l'installation de chauffage mais ce ne sera pas forcément une amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

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