séparation de la copropriété

Publié le 10/04/2021 Vu 283 fois 5 Par
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06/04/2021 17:09

Bonjour

Je suis propriétaire d’un lot unique ( 1 maison indépendante ) qui fait partie d’une copropriété.

Le reste de la copropriété est composée d’un bâtiment avec tous les autres appartements

Je souhaiterai la quitter

Es-ce possible ?

si oui quelles sont les conditions pour y prétendre ?

quelles seraient les premières démarches à réaliser ?

Cordialement

Modérateur

06/04/2021 17:16

bonjour,

voir ces 2 liens sur ce sujet:

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1596798/comment-faire-pour-sortir-sa-maison-dune-copropriete-horizontale

https://www.ganaellesoussensavocat.com/avocat-copropriete/sortir-copropriete/

salutations

10/04/2021 12:22

Bonjour,

L'article cité en lien fait référence à l'article 28Ia de la loi :

Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
Encore faut-il que ce ou ces lots fassent partie de l'état descriptif de division ou expressément décrits dans le règlement de copropriété.

Article 28Ib :

Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
Si pour le 28Ib il n'y a pas de problème avec les deux premiers alinéas de l'article 1 :


I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Pour le 28Ia il en existe un avec les troisième et quatrième alinéas de l'article 1 :


Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.


Un lot composé d'une parcelle sur laquelle est édifié une maison individuelle n'est pas un lot transitoire !

Un lot composé d'un droit de construire c'est la méthode Stemmer condamnée par la justice tant administrative que judiciaire !

Un lot transitoire ne peut qu'être stipulé dans le règlement de copropriété et ne peut pas faire partie d'un état descriprif de division !

Article 2 du décret n° 67-223 :


Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;

2° La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.


Article 71-1 du décret n° 55-1350 :

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.
Article 71-2 du décret 55-1350 :


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.


Dans un état descriptif de division l'on ne peut pas mélanger ce qui est a) et b) dans l'article 71-2 qui différencient un immeuble (bâtiment) et un immeuble (terrain) qui sont de nature différente (voir cette section du Code civil) !

Cdt
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

10/04/2021 15:48

Bonjour,

Votre retrait de la copropriété est prévu au I. a) de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :

I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

Il faudra donc que la copropriété accepte votre retrait.

Il faut tout d’abord étudier les modalités de l’opération, de préférence en concertation avec le conseil syndical et avec l’aide d’un notaire. Il s’agira d’une part de partager le sol et d’autre part de régler les questions de l’usage de parties communes, voies d’accès et réseaux communs.

Partage du sol :
La maison vous appartient mais le sol est partie commune et donc indivis entre tous les copropriétaires. Votre quote-part de propriété du sol de la copropriété correspond à vos tantièmes de propriété commune indiqués dans l’état descriptif de division. Il faudra fixer la limite entre votre future propriété et celle de la copropriété et préparer avec le concours d’un géomètre une division du terrain. Dans l’idéal, la part du sol qui deviendra votre pleine propriété correspondra exactement à vos tantièmes de propriété commune. Si vous devenez propriétaire d’une surface supérieure, il vous faudra verser une soulte à la copropriété. Dans la situation inverse, il serait illusoire d’espérer que les copropriétaires soient disposés à vous payer quoi que ce soit et il vous faudra probablement accepter de leur céder gratuitement une petite part de vos droits sur la propriété du sol. Le partage du sol n’est pas soumis à taxation (article 749 A du CGI) mais il vous faudra payer les honoraires du notaire et ceux du géomètre.

Servitudes.
Si après votre retrait de la copropriété vous devez emprunter une voie traversant la copropriété ou si, à l’inverse, les copropriétaires doivent passer par chez vous, il faudra convenir d’une servitude de passage. Il faudra peut-être aussi convenir d’une servitude sur le passage de canalisations, adduction d’eau, évacuation d’eaux usées, conduites électriques ou téléphoniques.

Le projet de retrait devra être soumis à l’approbation de l’assemblée générale. Il devra recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvant s’appliquer.

Une fois accepté par l’assemblée générale, le retrait, comprenant éventuellement des servitudes, devra faire l’objet d’un acte notarié, d’une modification à l’état descriptif de division de la copropriété et d’une publication au fichier immobilier, le tout à vos frais bien entendu. C’est relativement onéreux.

10/04/2021 19:37

Expliquez-moi comment serait rédigé l'état descriptif de division et à quel immeuble il s'applique ?

Pour éviter toute mauvaise foi je rappellerai le premier alinéa de l'article 71-1 (qui est d'ordre public conformément aux articles 1 à 3 du décret n° 67-223 lui-même d'ordre public) :


L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décrert du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.


Une maison individuelle ne peut pas être à elle seule une copropriété particulière ; de plus lorsqu'il s'agit de bâtiments faisant l'objet d'une copropriété, chaque bâtiment doit être divisé en lots qui sont autant de fractions de chaque bâtiment !

Article 71-2 :


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.


Article 71-3 :


Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte ou de la décision judiciaire, dont une copie est jointe à la requête. Lorsque la fraction dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.


Dernier alinéa de l'article 71-1 :


L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.


Dans le cas qui nous est posé quel est l'immeuble à identifier ?

Une maison individuelle n'est pas une fraction d'immeuble !

En revanche une maison individuelle édifiée sur un terrain lui-même fraction/portion d'une unité foncière ayant fait l'objet d'une division foncière en propriété (vente) en plusieurs lots correspond au b) de l'article 71-2 du décret n° 55-1350 :


b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.


Le droit réel privatif ne pouvant être qu'un droit de propriété puisque l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 exclut un droit d'usage (alinéa 3) un droit de superficie ou d'usufruit et un bail emphytéotique (alinéa 2).

Cour de cassation ; 8 avril 2014 ; pourvoi n° 13-11633 :


Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété...


Pour éviter toute mauvaise foi sur le terme « immeuble », voir le rapport annuel 2003 de la Cour de cassation :


Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l’appartement d’un copropriétaire, objet d’une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l’origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d’un droit de propriété immobilière quelconque.


Qu'il faut rapprocher avec l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 :


II.-Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot...


Je vous renvoie à l'article 71-3 et au plan qui seul peut identifier et localiser une fraction de terrain !

J'ajouterai qu'un état descriptif de division est le seul document obligatoire dans une copropriété !

En fait vous placerez CSSDC en tant qu'indivisaire foncier, car que vous le vouliez ou non l'on a à faire à une copropriété horizontale composée de deux lots ; fractions de terrain sur lesquelles sont édifiés un bâtiment collectif et une maison individuelle (2° du II de l'article 1 de la loi n° 65-557) état descriptif de division correspondant au B) de l'article 71-2 plus, pour le bâtiment collectif, un état descriptif de division correspondant au a) de l'article 71-2 (deux premiers alinéas de l'article 1 de la loi n° 65-557).

C.A. d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 déc. 2010 (N° RG 09/08794) :


D'une part, nonobstant d'anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode 'STEMMER'.

De surcroît qu'en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers 'acquéreurs des lots' encore qualifiés de co-indivisaires ({sic}) sous le régime de la copropriété, alors qu'il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, maître M. a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s'impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.


Où placerez-vous le lot maison individuelle ?

Dernier rappels...

Article 546 du Code civil :


La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle "droit d'accession".


Un état descriptif de division est obligatoire et plusieurs droits de superficie ne peuvent pas faire l'objet d'un état descriptif de division.

Une maison n'est pas en apesanteur, elle doit obligatoirement être édifiée sur un terrain auquel elle s'unit artificellement (intervention de l'homme).

Si l'on est propriétaire de la maison c'est parce que l'on est propriétaire du terrain sur lequel elle est édifié !

Et ne me dites pas que vous n'êtes pas au courant des arrêts suivants du Conseil d’État :

- 27 octobre 1993 n° 110375 ;

- 8 février 1999 n° 171946 ;

- 9 avril 2014 n° 338363.

Le Conseil d’État ayant caractérisé la copropriété horizontale comme suit : « que la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires » ; trouvez-moi un arrêt d'une Cour judiciaire qui entérine expessément la copropriété horizontale comme un groupement d'indivisaires fonciers qui seraient propriétaires de leurs maisons mais pas pas des parcelles sur lesquelles elles sont édifiées ; et comme un état descriptif de division est obligatoire que ce dernier désignerait chaque maison (lot) comme une fraction d'immeuble... en apesanteur.

Sans oublier l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence n° RG 09/08794 précité :

... la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé...

... différence entre les parties privatives et les parties communes !
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

10/04/2021 20:44

Une maison individuelle ne peut pas être à elle seule une copropriété particulière ; de plus lorsqu'il s'agit de bâtiments faisant l'objet d'une copropriété, chaque bâtiment doit être divisé en lots qui sont autant de fractions de chaque bâtiment !
FAUX !

Une construction peut être la propriété d’une autre personne que le propriétaire du terrain. Le droit d’accession inscrit aux articles 552 à 555 du code civil n’est qu’une présomption. Le bail à construction donne certainement le meilleur exemple d’un démembrement entre propriété du sol et propriété de la construction.

Il n’est nulle part inscrit dans les textes que « chaque bâtiment doit être divisé en lots qui sont autant de fractions de chaque bâtiment », ce qui est une ânerie. Une copropriété se définit (article 1 de la loi du 10 juillet 1965) comme une répartition de la propriété d’un ensemble immobilier en plusieurs lots constitués chacun d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Dans le cas présent, la partie privative est constituée d’une maison individuelle et la partie commune est le sol. C’est conforme à l’article 2 :
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

La maison est réservée à l’usage exclusif du propriétaire du lot. Elle est donc la propriété exclusive du propriétaire du lot.

Le terrain est, lui, partie commune comme en dispose l’article 3. On peut voir une contradiction entre les articles 2 et 3 en ce qui concerne le sol mais l’ambiguïté est levée dans quasiment tous les règlements de copropriété où il est stipulé que le sol est partie commune, y compris l’assise des constructions.

Le retrait de la copropriété du lot dont la partie privative est la maison individuelle s’opérera comme je l’ai indiqué. On peut aussi lire avec intérêt les explications dont Youris donne les références qui ne contredisent en rien celles que j'ai données.

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