Litige avec mon syndic xxxxxx

Publié le 25/04/2020 Vu 415 fois 8 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

24/04/2020 14:37

Bonjour

Le problème qui me rend la vie amère depuis 2 trimestes est : etant retraité depuis 2014 , le peu d argent que j ai pu économisé je l ai investi dernièrement le 9 septembre 2019 sur l achat
d un appartement T 2 en rdc surelevé tout ceci pour compléter une petite retraite de 960 euros complémentaire comprise , le faite d avoir acheté cet appartement me fait passer ma retraite à 1380 euros sans les charges du syndic grace à une locataire dont je lui ai fait un bail de 3 ans , mais le problème c est que ce syndic ne joue pas la transparence sur ces appels de fond , ils indiquent ma cote part pour les frais de nettoyages , les frais de la piscine collective ainsi que les frais de l espace vert de la résidence celà est normal de payer ces frais , mais ce syndic appellé xxxxxx se trouvant à Sainte Maxime fait payer les frais d ascenseur à tout les copropriétaires de l immeuble meme ceux comme moi qui n ont ni cave ni parking car l ascenseur descend jusqu au sous sol ou se trouve les éventuels cave et sous sol pour acceder à son parking , la loi de l article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d après moi n est pas respecté , surtout que la date de construction de cet immeuble est relarivement recente il a ete constuit largement apres cette loi . Dans l attente de votre reponse .... Cordialement .... Mr Russo Dernière modification : 25/04/2020 - par janus2fr Superviseur

24/04/2020 14:53

Bonjour,

Examinez le règlement de copropriété. Votre lot de copropriété supporte-t-il des charges "ascenseur" ? Le syndic applique-t-il correctement le règlement de copropriété pour toutes les catégories de charges ?

Si le syndic n'applique par correctement le règlement de copropriété, il faut réclamer et vous faire rembourser ce que vous avez payé en trop.

Si le syndic applique strictement le règlement de copropriété, vous n'avez rien à lui reprocher. Si le règlement de copropriété contient des clauses illicites, une action en justice est envisageable. Il me paraît néanmoins douteux que la répartition des charges prévues par un règlement de copropriété récent soit illicite.

24/04/2020 15:01

Rebonjour , je vous remercie pour votre reponse , mais vous ne parlez absolument pas de la l article 10 de la la loi du 10 juillet 1965 ????????

24/04/2020 15:03

Rebonjour , je vous remercie pour votre reponse , mais vous ne parlez absolument pas de la l article 10 de la la loi du 10 juillet 1965 ????????

Cette loi est quand meme plus importante qu un reglement de copropriété .

24/04/2020 15:11

Quand je dis : Si le règlement de copropriété contient des clauses illicites, une action en justice est envisageable, je pense évidemment à la conformité du règlement de copropriété avec l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Commencez par lire votre règlement de copropriété et vérifiez s'il est conforme à l'article 10. Je doute qu'il ne le soit pas.

24/04/2020 15:30

Bonjour,

Si vous avez la possibilité par une porte ou tous autres moyens d'accéder au sous-sol de l'extérieur, ou l'inverse, l'ascenseur a une utilité pour accéder à votre lot du rez-de-chaussée surélevé ou d'avoir accès à l'extérieur.

Le premier alinéa de l'article 10 de la loi fait référence à l'utilité que peut avoir un élément d'équipement à l'égard d'un lot et non pas à l'usage qu'en fait le copropriétaire.

Cdt.

24/04/2020 16:42

Bonjour,

Votre appartement étant situé au rez-de-chaussée, vous êtes censé payer des charges uniquement pour l'usage de l'ascenseur entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, si celui-ci est destiné à l'usage d'un parking (par exemple) et que vous êtes propriétaire d'un emplacement parking dans ce sous-sol. Cela dit, vos charges seront moindres par rapport aux autres propriétaires dont les logements sont situés aux étages supérieurs. Il faut donc bien vérifier vos appels de fond pour savoir si le montant est exact en fonction de vos tantièmes.

Cordialement.
__________________________
Mourad MEDJNAH est Avocat à la Cour, Expert en droit de la concurrence et en droit immobilier ainsi que dans les ventes aux enchères.

Il est à la tête d'un cabinet d'avocats de taille humaine privilégiant la proximité avec ses clients, situé à PARIS 16e - 147 avenue de Malakoff (Porte Maillot).

Le droit des affaires et le droit de l'immobilier sont les deux domaines d'expertise du cabinet de Maître MEDJNAH.

Il apporte ainsi à ses clients des conseils avisés et les assiste efficacement dans les contentieux.

Modérateur

24/04/2020 17:06

bonjour,

le syndic établit les charges de copropriété selon les tantièmes prévus pour votre lot dans le règlement de copropriété, il n'a pas le droit de les modifier, c'est ce que prévoit l'article 10 de la loi 65-557.

vous pouvez vérifier sur vos appels de fonds, le calcul de vos charges en fonction de vos tantièmes.

salutations

24/04/2020 21:49

Si l'on veut être précis, il faut exclure les tantièmes dans le calcul de la grille de charge d'un équipement commun.

Une lecture affinée de la loi permet d'arriver à cette conclusion.

Premier alinéa de l'article 11


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.


Article 12


Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.


Il n'est pas question de l'article 5 !

Article 5


Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.


Il est fort possible que deux lots identiques n'aient pas la même consistance et que les critères définis par le géomètre justifient une différence de plus d'un quart (exposition, ensoleillement, vue...) des tantièmes ; dans ce cas là l'on ne peut pas remettre en cause les tantièmes, qui ne doivent donc pas rentrer en ligne de compte pour les calculs de charges d'un équipement commun... qu'on utilise (utilité).

En revanche problème épineux (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031949606&fastReqId=1194504129&fastPos=49d%C3%A9doublement) !

Les modifications concernent : un élément d'équipement (l'ascenseur) qui entre dans les dispositions du premier alinéa de l'article 10 ; une partie commune générale (l'escalier) qui entre dans les dispositions du deuxième alinéa de l'article 10.

Donc faire très attention aux termes exacts de l'arrêt : Une répartition des charges générales, telles que celles d'escalier, dans des cas particuliers tels que ceux de l'arrêt, et dans lesquelles l'on tient compte des tantième, peuvent être modifiées.

Les charges et non pas les tantièmes... qui servent pour voter !

L'arrêt n'indique pas qu'il faut modifier les tantièmes (la quote-part), surtout si l'état descriptif de division n'est pas intégré au règlemnt de copropriété et ne serait donc pas un document contractuel qu'une assemblée générale ne peut pas modifier, puisque ensembles les articles 71-1 et 71-2 du décret 55-1350 disposent :


L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.


L'arrêt n'indique pas si l'état descriptif de division est un document contractuel ou non.

L'arrêt imposerait donc ce que l'on pourrait appeler un dédoublement des tantièmes :

- officiels établis lors de l'établissement de la copropriété pour voter ;

- officieux pour permettre de calculer les charges générales.

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