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Publié le 16/09/2011 Vu 4632 fois 30 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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12/09/2011 23:32

Je ne conteste pas d'avoir fait des erreurs et comprends la logique du droit que vous mettez en avant, je comprends que mes erreurs consécutives à la confiance que j'ai accordé à mon prochain en lui remettant les clefs de mon appartement sans prendre les garanties suffisantes me pénalisent.
Il n'en demeure pas moins que j'ai à affronter quelqu'un qui jouit gratuitement d'un bien que j'ai pu acquérir grâce à mon propre travail, que cette personne est solvable, qu'elle me cause un grand préjudice pas seulement financier, que cet Etat qui me demande de lui payer tant d'impôts ne me protège nullement en retour, mais bien au contraire m'enfonce en me faisant payer des sommes importantes pour faire passer une justice plus qu'incertaine et protège ce locataire indélicat alors qu'il lui serait si facile de constater son attitude prédatrice.
Telle est la réalité des faits. De mettre en avant le formalisme d'une lettre pour ignorer cette réalité est pour moi une vraie dépravation de la notion de justice. je pense que le système politico-judiciaire français quasiment unique dans notre monde occidental participe activement au discrédit et au déclin de notre démocratie.

12/09/2011 23:39

Vous confondez politique, justice et droit. Le formalisme est là pour justement éviter les ambiguités.

14/09/2011 23:34

je rejoins DOMIL, comme le prévoit l'adage, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

pour un exemple en matière de congé commercial:
La Cour de cassation a énoncé que le bailleur qui a délivré un congé nul à son locataire ne peut se prévaloir de la nullité de ce congé (Cass. civ. 3 ° 15 septembre 2010, n° 09-15192).

Mr X était titulaire d’un bail portant sur un terrain à usage commercial consenti par la commune de saint André le 1er août 1997 pour une durée de neuf ans, à échéance du 31 juillet2006. Le 23 janvier 2006 la commune a notifié à Mr X, par lettre recommandée avec avis de réception, son refus de renouvellement du bail. Mr X a quitté les lieux. Il conteste la régularité de la résiliation du bail et estime avoir droit à une indemnité d’éviction. Il assigne la commune.

L’article L.145-9 du code de commerce dispose que « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». En l’espèce, le bailleur a donné congé au preneur par lettre recommandée avec avis de réception. Il n’a donc pas respecté le formalisme requis par le code de commerce.

La Cour d’appel a énoncé que « rien ne s’opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, Mr X soutienne qu’il a été évincé et qu’il lui est dû une indemnité d’éviction ».

Mr X soutien que le congé notifié par la commune était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction de sorte que M.X ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la commune aux motifs que « le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré. » Ensuite, elle énonce que « le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction ».

Ainsi, la nullité du congé délivré irrégulièrement par le bailleur, ne profite qu’au locataire.

Cette position de la Cour de Cassation fait application de l’adage selon lequel « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » (Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude).

une sommation de payer pourrait être délivrée, délai raisonnable d'un à deux mois et ensuite délivrance d'une assignation en prononcé de la résiliation avec dénonce au préfet.

cela démontre encore une fois que le bailleur dans certaines situations un peu tendues aura tout intérêt à délivrer un congé par voie d'huissier, cela coûte beaucoup plus cher qu'un simple recommandé avec AR mais cela évite bien des soucis.

15/09/2011 12:44

La Cour de cassation a énoncé que le bailleur qui a délivré un congé nul à son locataire ne peut se prévaloir de la nullité de ce congé (Cass. civ. 3 ° 15 septembre 2010, n° 09-15192). ça me semble, en plus, une jurisprudence constante, j'ai souvenir d'autres décisions, plus ancienne, sur le sujet.

Donc surtout, en même temps que le commandement de payer visant la clause résolutoire, il faut faire l'action en paiement de loyers. Ainsi, même si le juge rétoque la résiliation en absence de clause résolutoire dans le bail verbal, il prononcera le jugement concernant les loyers impayés et vous pourrez leur faire une saisie sur comptes bancaires ou sur traitement. Dans ce cas précis, vous devrez renvoyez un congé qui ne prendra effet que 3 ans après le début du second bail, le bail verbal (vous ne pourrez pas vendre, mais au moins vous toucherez vos loyers)

Faites aussi attention à l'assurance, ils peuvent ne plus être assurés. Donc j'espère que vous avez une assurance PNO


Mais Domil , puisque le " congé " est nul , c ' est bien le 1° bail qui se poursuit de plein droit , avec ses clauses résolutoire , d ' indexation du loyer , et l ' intervention en couverture de risques d ' impayés , de l ' assurance qu ' il faut réactiver

16/09/2011 18:44

le fantôme oublie que la nullité éventuelle du congé serait ici le fait de son auteur le bailleur qui ne peut s'en prévaloir, cf jpdence.

de plus selon, une jpdence constante notamment celle de la CA de VERSAILLES, le congé ne peut être rétracté par son auteur sans l'accord préalable et non équivoque de son destinataire.


le fait de laisser dans les lieux les occupants après le congé ne saurait valoir accord pour rétractation.

donc, il faut comme DOMIL le précise considérer, sauf circonstances que nous ignorons considérer que les occupants le sont sans droit ni titre soit qu'un nouveau bail verbal a été consenti.

donc, c'est un dossier complexe...qui peut être simple si le locataire n'est pas procédurier.

16/09/2011 18:55

Mais Domil , puisque le " congé " est nul , c ' est bien le 1° bail qui se poursuit de plein droit , avec ses clauses résolutoire , d ' indexation du loyer , et l ' intervention en couverture de risques d ' impayés , de l ' assurance qu ' il faut réactiver il faut lire le fil en entier ...

donc, c'est un dossier complexe...qui peut être simple si le locataire n'est pas procédurier. d'où l'intérêt de chasser deux lièvres en même temps
1) le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er bail, si jamais le locataire n'argue pas du second bail en cours sans clause résolutoire
2) l'action en paiement de loyer

Autre avantage : si on ne fait la procédure que sur le premier, le bailleur risque de se prendre une demande reconventionnelle en procédure abusive

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