lotissement comprend 2 immeubles Bât A 18 logements Bât B 17 logments + 13 maisons mitoyennes

Publié le 17/10/2020 Vu 284 fois 4 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

16/10/2020 19:24

Bonjour, notre lotissement est constituté d'un immeuble de 18 logemens Bât A d'un 2ème immeuble de 17 logement Bât B et de 13 maisons mitoyennes. Les immeubles sont régis par des syndics et payent leurs charges et pour leur espace vert et les maisons régies par une A.S.L lois 21 juin 1865 et 22/12/1888 et décret du 22 décembre 1926. Cette copropriété a été créer en 2005 et les statuts et le réglement intérieur ont été déposés à cette époque. la répartitions des charges de l'A.S.L. est effectuée de cette façon pour le Bât A 18x100:48 = 37,5 % Bât B 17x100:48=35,416 et ls maisons 27 % ce qui signifie q"un appartement paye plus cher qu'une maison avec jardin et garage. L'A.S.L. ne s'est pas mise en conformité par rapport à la loi ALUR est-il possible de faire modifier cette injustice en modifiant les statuts lors de la mise en conformité merci de bien vouloir nous répondre, salutations respectueuses

Superviseur

16/10/2020 20:38

Bonjour
Vous souhaitez donc une révision de la répartition des tantièmes de copropriété.
Il faut demander l'inscription de ce sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée et au delà, aller en justice ...
Ce lien vous apportera quelques infos.

https://www.meilleurecopro.com/les-guides-de-la-copropriete/la-copropriete/tantieme-et-millieme/comment-modifier-ou-supprimer-un-tantieme-de-copropriete
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

17/10/2020 10:10

Bonjour,

Le problème soulevé concerne l'ASL et non pas les deux copropriétés qui sont deux lots composants l'ASL ajoutés aux 13 lots des maisons mitoyennes.

Ce sont les statuts de l'ASL qui définissent le nombre de voix attribuées à chaque lot et la répartition des charges entre les différents lots ; les tantièmes sont uniquement internes aux copropriétés et ne concernent pas l'ASL et les charges de copropriété sont étrangères à l'ASL.

Le problème c'est que les statuts de l'ASL n'ont pas été mis en conformité ce qui interdit à l'ASL d'ester en justice, et je trouve innacceptable, alors que les statuts devaient être mis en conformité à partir de 2006 (année du décret d'application de l'ordonnance 2004-632), qu'ils n'ont pas encore été mis en conformité.

La mise en conformité ne concerne que des modifications faisant l'objet des changements apportés par la nouvelle règlementation (ordonnance 2004-632 et décret 2006-504) par rapport aux textes abrogés (loi du 21 juin 1865 et décret du 18 décembre 1927).

Si vous souhaitez faire modifier la répartition des charges de l'ASL, il faudra faire modifier les statuts à la majorité prévue par les statuts initiaux.

Sachez que lors de la signature de votre titre de propriété vous avez approuvé et accepté de respecter les statuts de l'ASL.

Il faut préciser qu'une ASL doit être déclarée à la préfecture et que ses statuts y sont déposés ; une ASL est étrangère au fichier immobilier ce qui n'est pas le cas d'une copropriété qui doit y déposer son règlement de copropriété, son état descriptif de division ce qui correspond à sa déclaration de création.

Dans le cas où votre ASL était victime de l'abus le plus répandu à cause d'une interprétation fallacieuse de l'ancienne règlementation, qui consiter à confier la gestion et l'administration de l'ASL à un syndic de copropriété, l'article 9 de l'ordonnance 2004-632 est très clair sur ce sujet :


L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.


Cour de cassation ; 13 septembre 2018 ; 17-22041

Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il appartient au juge judiciaire de vérifier la mise en conformité effective des statuts avec la nouvelle réglementation conditionnant le recouvrement par une association syndicale libre de son droit d'agir en justice, que le récépissé délivré par le préfet n'implique aucune vérification par celui-ci de leur régularité et qu'il résulte de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que le syndicat, composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts, a une compétence de principe pour administrer l'association et souverainement retenu que le pouvoir d'administration confié par les statuts au seul directeur et non au syndicat, appelé bureau, investi d'une simple fonction de contrôle, d'études et de réflexion, était contraire à ladite ordonnance qui conférait au seul syndicat le pouvoir d'administration, la cour d'appel en a exactement déduit, qu'en l'absence d'adoption de statuts conformes à la nouvelle réglementation, l'ASL n'avait pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure ;
De plus à la lecture de cette réponse ministérielle (http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-90890QE.htm) le président de l'ASL ne peut être qu'un membre de l'association et non pas un syndic de copropriété.

Enfin vos futurs statuts doivent être étrangers à la loi du 10 juillet 1965 sauf qu'avis de mutation doit être donné dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi précité, ce qui signifie pas que l'article s'applique à une ASL, il en est de même avec l'article 19 pour les conditions d'inscription et de mainlevée d'une hypothèque.

Pour terminer, je vous conseille de prendre connaissance de cette circulaire ministérielle adressée aux préfets (http://www.allier.gouv.fr/IMG/pdf/Circuclaire_ASA_du_ministere_de_l_interieur_cle7f33de_cle0a61e1.pdf) en particulier la fiche n° 2 qui traite des ASL et de prêter la plus grande attention, après les documents devant être retournés à la préfecture, au paragraphe 2 concernant les ASL et les syndicats de copropriétaires issus de la loi du 10 juillet 1965.

Cdt.

17/10/2020 12:44

Bonjour
Sur ma réponse à une question, j'ai déjà cité l'action de ma fille qui a su conduire la scission de l'ensemble des villas initialement dans la même copro que des bâtiments collectifs.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pécher. Pdt Mao. RDC

17/10/2020 14:53

Bonjour #wolrfam2,

Le cas de votre fille, qui n'avait pas besoin de faire l'objet d'une scission, concernait un ensemble immobilier qui n'avait pas prévu une organisation différente (ASL par exemple) pour la gestion et l'administration de terrains, des aménagements et des services communs comportant des parcelles bâties ou non (lots/villas et lots/bâtiments collectifs) mais l'application supplétive de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce n'était pas une copropriété mais un ensemble immobilier comprenant des bâtiments collectifs soumis obligatoiremet, à titre individuels, à la loi du 10 juillet 1965.

Dans le cas présent il a donc été prévu une organisation différente au statut de la copropriété pour ce qui est commun (ASL).

Pour fair simple, et ne pas vous obliger à remonter jusqu'à 1931 (le plus loin où j'ai pu atteindre) je vous citerai 4 articles du Code de l'urbanisme !

Article L.442-1 :


Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.


Article R.442-7 (ASL) :


Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.


Article R.442-8 (utre organisation loi du 10 juillet 1965) :


Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.


Article R.442-13 :


Le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sa demande le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l'une ou l'autre des hypothèses suivantes : ...


Donc l'article R-442-13 permet de préciser ce qu'est une division en propriété (vente) et une division en jouissance (location).

Pour les obtus :

Comment le lotisseur doit-il opérer pour fair une division en propriété pour une location ?

Comment le lotisseur doit-il opérer pour fair une division en jouissance pour une vente ?

Sachant que l'article 543 du Code civil dispose :


On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.


Surtout si l'article R.442-16 du Code de l'urbanisme édicte :


Lorsque, par suite de la défaillance du lotisseur, les travaux ne sont pas achevés soit dans le plus court des délais contractuels fixés dans l'un ou l'autre des actes de mutation ou de location...


Pour une ASL l'article du 3 du décret n° 2006-504 ordonne :


Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.


Distraction signifiant retrait ; ce qui n'a rien à voir avec l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui est étarngère à la législation concernant les ASL.

Si dans un ensemble immobilier, tel que celui de votre fille, il n'existe pas d'élément commun aux villas et au bâtiments collectifs, l'ensemble n'est pas soumis au statut de la copropriété ni à une organisation différente (ASL), mais les bâtiment collectifs, à titre individuels, sont obligatoirement soumis au statut de la copropriété qui est étanger aux villas.

Si dans un ensemble immobilier, tel que celui de votre fille, il existe des élément communs aux villas et au bâtiments collectifs, les éléments collectifs sont soumis au statut de la copropriété s'il n'existe pas une organisation différente (ASL), les bâtiment collectifs, à titre individuels, sont obligatoirement et doublement soumis au statut de la copropriété.

En revanche si la division en propriété des lot/villas et des lots/bâtiments collectifs n'ont pas fait l'objet d'ue division parcellaire (changement de limite attribuant une référence cadastrale à chacun des lots) cela fera l'objet d'une division en propriété réalisée par un état descriptif de division (article 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 qui renvoie à l'article 7 du décret 55-22).

Si vous consulter les articles suivant l'article 543 du Code civil, l'usufruit étant exclu un droit d'usage (simple jouissance) ne peu que concerner un bail emphytéotique, un bail à construction ou un bail réel immobilier... et non pas un droit de propriété acquis grâce à un acte de vente.

Cdt.

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