Servitude conventionnelle de passage et de raccordement

Publié le 30/09/2020 Vu 224 fois 7 Par
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30/09/2020 10:11

Bonjour,

Je me tourne vers vous pour vous adresser une question concernant la servitude conventionnelle suivante indiquée dans le cahier des charges de mon lotissement :

"La société [...] bénéficiera d'un droit de passages et de raccordement aux réseaux sur la voirie du lotissement et sur l'espace vert n°2 dans le prolongement de la future voirie."

La société, après l'avoir contactée, refuse de renoncer à cette servitude ce qui est bien évidemment dans son droit.

Cependant, l'article 686 du Code civil énonce :
"Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après."

La question que je me pose est donc la suivante :

La servitude, telle que décrite dans le cahier des charges (et telle que je la comprends) semble être attribuée "en faveur de la personne" (une société ici). Cette servitude est-elle donc légale ?

Merci d'avance pour votre retours,

JcTof

30/09/2020 11:05

Bonjour,

Il n'est pas interdit d'accorder des droits personnels, mais alors ce ne sont pas des servitudes.

La formulation un peu curieuse de l'article 686 du code civil doit s'expliquer par le contexte de l'époque, peut-être la crainte d'un retour à une sorte de droit féodal.

Modérateur

30/09/2020 11:13

bonjour,

à lire le libellé du droit de passage intégré dans votre cahier des charges de votre lotissement, il ne s'agit pas d'une servitude mais d'une autorisation donnée nominativement à une société, personne morale par les colotis.

l'article 637 du code civil indique qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

l'autorisation mentionnée dans votre cahier des charges ne correspond pas à la définition d'une servitude mais elle est valable comme autorisation.

il serait intéressant de savoir si cette autorisation est mentionnée au fichier immobilier du service de la publicité foncière.

salutations

30/09/2020 11:22

Bonjour,

Merci pour vos retours.

S'il ne s'agit pas d'une servitude (pourtant indiqué comme tel dans le cahier des charges), mais d'une autorisation, est-ce que les critères d'annulation de cette autorisation sont identiques, à savoir un commun accord entre les fonds ?

Merci,

JcTof

Modérateur

30/09/2020 11:53

je doute que la société qui a obtenu cette autorisation soit d'accord pour y renoncer sauf peut être si les colotis acceptent de prendre en charge les conséquences de cette retrait d'autorisation.

mais je crains que cela ne se termine au tribunal.

mais j'avoue que je ne puis vous en dire plus.

30/09/2020 14:31

Bonjour,

Etes-vous sûr que c'est une servitude conventionnelle et non pas d'une servitude légale de passage qui s'applique aussi au tréfonds car c'est obligatoire d'être rarccordé aux réseaux, sauf cas particuliers.

Les réseaux publics ou concédés passeraient en sous-sol de la voirie du lotissement ; que cette voirie soit publique ou privée peu importe (dans le cas où elle ne l'est pas il y aurait servitude administrative).

Donc il semblerait que le terrain de la société serait enclavé pour le raccordement aux réseaux, donc le raccordement aux réseaux doit se faire conformément à l'article 682 du Code civil.

En revanche, si après extension des réseaux le terrain n'est plus enclavé la servitude cesse (article 685-1 du Code civil).

Vérifiez bien si vous êtes dans ce cas de figure.

Cdt.

30/09/2020 14:39

Bonjour,

La société citée dans le cahier des charges est le lotisseur.

Les terrains alentours ne sont pas enclavés (et d'ailleurs non constructibles et protégés par un corridor écologique) et cette société qui bénéficie de la "servitude" ne possède aucun terrain (le lotissement est terminé). Je suppose qu'ils ont souhaité cela en vue d'une éventuelle extension du lotissement.

Mais dans ce cas, je ne comprends pas pourquoi cette "servitude" ou cette "autorisation" peut toujours être appliquée et contraindre les colotis à ne pas pouvoir user de l'espace vert comme bon leur semble (construction d'une clôture, d'éléments communs tels qu'une piscine ou un espace de jeux pour les enfants ...)

Cordialement,

JcTof

30/09/2020 18:03

Ce type de servitude est valable tant que le lotissement n'est pas terminé !

Le plus simple, après l'avoir retrouvé, c'est de vous aiguiller vers ce lien (https://actualite.seloger-construire.com/conseils-d-experts/reglementations/maison-lotissement-regles-matiere-de-servitude-de-passage-article-36133.html) :


La construction d’un lotissement fait partie des motifs qui permettent de faire valoir le droit au désenclavement, et donc la desserte à la voie publique. Ce passage s’exerce de plein droit au profit du propriétaire du terrain enclavé, et donc du lotisseur dans le cadre de la construction d’un lotissement, tant que les terrains n'ont pas été vendus.


Cela concerne aussi le tréfonds donc les réseaux.

Donc cette servitude n'existe plus du fait que le lotisseur ne possède plus de terrain, et qu'une servitude est établie sur un fonds pour un fonds et non pas pour une personne physique ou morale telle une société.

Le contrat consistait à laisser un droit de passage tant que le lotisseur possédait des terrains enclavés prévus pour le lotissement, et comme c'est une servitude légale elle s'éteint d'après les dispositions de l'article 685-1 du Code civil.

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