Servitude - Retroactivité PLU

Bonjour

J’ai fait l’acquisition d’un terrain enclavé pour un projet de construction il y a 2 ans. Un de mes voisins riverains dispose d’une voie d’accès goudronnée entre sa résidence et la voie publique qui passe à quelques mètres de mon terrain. C’est le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver ma parcelle. Je suis donc en négociation avec ce voisin depuis plus d’un an pour la mise en place d’une servitude et nous avions pratiquement finalisé un accord. Toutefois, ce voisin vient de m’informer que le projet de servitude sur lequel nous nous étions mis d’accord ne serait plus valable car un nouveau PLU est entré en vigueur en octobre 2021 et impose une voie d'au moins 3m de large (l’ancien PLU ne prévoyait aucune largeur minimum) alors que sa voie d’accès fait entre 2,5m et 3,5m de large en fonction des endroits. Le nouveau PLU impose-t-il de devoir se mettre en conformité dans le cas de la mise en place d'une servitiude de passage ? demande servitide ? Si c'est le cas , existe-il des clauses dérogatoires ?
En vous remerciant par avance pour tout éclairage que vous pourrez apporter.

Banpo

bonjour,

si le PLU actuel impose une largeur minimale de 3 mètres, ce qui est peu, car généralement, il est exigé 4 mètres, votre permis de construire sera, sans doute, refusé, puisque l'accès de respectera pas le PLU.

un PLU est fait pour être appliqué, et encore plus, si le nouvveau est plus restrictif que l'ancien, sinon pourquoi refaire un PLU, qui coûte de l'argent, si c'est pour ne pas l'appliquer.

voyez avec le service d'urbanisme de votre commune.

salutations

Bonjour

D'accord avec mon collègue youris, dans la mesure où vous n'avez pas de permis accordé avant l'entrée en vigueur du nouveau PLU...
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Rappel suite à réclamations, nous sommes ici pour aider, non pour culpabiliser des gens qui cherchent de l'aide. Humilité et empathie plutôt que condescendance
Une réponse synthétique peut indiquer un fondement juridique (réf, code, arrêt), sans en coller l'ntégralité, souvent fastidieuse à lire pour un non averti.

Merci Youris pour votre retour.

La mairie de ma commune ne demande aucun justificatif de servitude pour un depot de permis de construire, meme pour un terrain enclavé car il s'agit de droit privé ( ca peut paraitre etonnat mais c'est le cas). La delivrance du permis de construire n'est donc pas liée à l'existence ou non d'une servitude conforme au nouveau PLU.

Par ailleurs, appliquer le nouveau PLU reviendrait à refaire integralement la route goudronnée de mon voisin et l'élargir à 3m. Si on met de coté mon projet, la loi francaise ne lui impose aucune obligation de le faire puisqu'il n'y a pas d'effet rétroactif entre PLU ( Heureusement !) . Le fait que j'aurais aussi l'usage de cette voie avec une servitude de passage change-t-il la donne ? c'etait tout l'objet de ma question.

Je souhaitais avoir un avis juridique avant de contacter le service d'urbanisme car eux memes ne sont pas necessairement des experts du droit.

Bien cordialement,

le Conseil d’Etat rappelle une jurisprudence constante selon laquelle il appartient à la personne publique chargée d’instruire le dossier de demande de permis de construire, de s’assurer notamment du respect des conditions d’accès à la voie publique au regard des règles d’urbanisme et en matière d’incendie et de secours.

source: conditions d'accès et de desserte

une commune qui dispose d'un nouveau PLU se doit de l'appliquer, le maire avant de signer un permis de construire doit vérifier qu'il respecte le PLU comme le rappelle le conseil d'état.

avis juridique est simple à donner même pour un service d'urbanisme: les conditions d'accès à votre terain ne respecte pas le PLU actuel.

votre voisin a raison d'être réticent à vous accorder une servitude de droit de passage.

Bonjour,

Certes mais sous condition du dernier alinéa de l'article 684 du Code civil :


Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.


Cdt.
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