Avis sur servitude de jour

Bonjour,

Voici la servitude de jour dans notre acte. Mon voisin refuse que nous ouvrions la fenêtre (bâtants et volets en même temps). Nous ouvrons en période de canicule la nuit et parfois pour aérer.
Je souhaite un avis sur le sujet et vous remercie d'avance :

"Servitude de jour (fenêtre du premier étage façade Ouest) :

La servitude consistera au maintien, sous réserve des charges, conditions et restrictions ci-après analysées, de la fenêtre située au premier étage sur la façade Ouest du bâtiment formant le fonds dominant et donnant sur la cour dépendant de la propriété du fonds servant.

Cette fenêtre sera maintenue dans sa configuration actuelle, avec une paire de volets à double battants, et est opacifiée sur une hauteur de un mètre soixante-dix centimètres (1,70 m) à partir du plancher intérieur actuel de la pièce ouvrant sur cette fenêtre et une hauteur de quatre-vingt centimètres (0,80 m) à partir de la coudière de la fenêtre.

Le propriétaire du fonds dominant conservera la possibilité d’installer tout store extérieur dans l’emprise de l’embrasure de la fenêtre sous réserve du respect des règles d’urbanisme applicables en la matière.

Compte tenu de ces restrictions, il est expressément indiqué que ce droit de jour aura pour seul but d’éclairer la pièce du premier étage ouvrant sur cette fenêtre, et d’éviter tout vis-à-vis avec les fenêtres du fonds servant.

Qu’il s’agisse des vues droites ou du droit de jour, les ouvertures ainsi maintenues ne pourront être obstruées de quelque manière que ce soit par le propriétaire du fonds servant, qui s’interdit d’entreprendre toute action de nature à entraver la luminosité et la visibilité.

Aucune autre ouverture ne pourra être créée sur les pans de façade Sud et Ouest du bâtiment cadastré section B n°1197.

L’entretien, le remplacement des fenêtres, volets et stores se fera aux frais exclusifs du propriétaire du fonds dominant, qui ne pourra y apporter aucune modification dans le cours du temps, à l’exception des matériaux et couleurs de huisseries, et sous réserve de ce qui est dit ci-dessus au sujet des stores, sauf autorisation du propriétaire du fonds servant et simples travaux d’entretien et de réparation liés à la vétusté des matériaux.

Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés."

Merci Dernière modification : 04/09/2026 - par janus2fr Superviseur

Bonjour,

La servitude est précisément décrite, si vous ouvrez à la fois les volets et les ouvrants, la hauteur d'opacification n'est plus respectée. Le voisin a raison.

Il y a peut être d'autres solutions pour aérer en respectant cette servitude : ouvrir la fenêtre mais pas les volets simultanément, installer une fenêtre ouvrant seulement la zone au dessus de la partie opacifiée, installer une ventilation sur la partie non opacifiée, etc

Bonjour.

Ce n'est pas une servitude de vue, mais de jour (écrit noir sur blanc).

Vous avez droit à l'entrée de la lumière du jour par la fenêtre, mais vous n'avez pas le droit de voir (d'où l'opacité requise jusqu'à une certaine hauteur).

L'ouverture ne serait admise que pour des travaux sur les volets (ou pour les fermer ou les ouvrir).

Qu'en pensent d'autres intervenants ?

Merci pour vos réponses.

Je comprends bien que la clause concerne une servitude de jour et non une servitude de vue, (c’est corrigé dans le poste) et que l’objectif contractuel est d’éviter le vis-à-vis.

Cependant, j’aurais besoin d’une précision sur la question de l’ouverture de la fenêtre.

L’acte de 2015 indique exactement que :

« Cette fenêtre sera maintenue dans sa configuration actuelle, avec une paire de volets à double battants »

et prévoit une opacification sur 1,70 m à partir du plancher intérieur / 0,80 m à partir de la coudière.

Il ne précise toutefois pas que la fenêtre doit être constituée d’un châssis fixe, ni qu’elle doit être condamnée ou ne pas pouvoir être ouverte.

Dans d’autres servitudes figurant dans les actes antérieurs relatifs aux mêmes propriétés, le rédacteur emploie au contraire expressément les termes « châssis fixe à verre opaque » lorsqu’il souhaite imposer une ouverture fixe.

Ma question est donc la suivante :

Si la fenêtre était ouvrante dans sa configuration en 2015, peut-on réellement déduire de la seule qualification de « servitude de jour » que son ouverture est interdite, alors que l’acte ne le prévoit pas expressément et impose au contraire son maintien « dans sa configuration actuelle » ?

Je comprends parfaitement que l’ouverture ne doit pas permettre de contourner l’opacification prévue par l’acte et de créer un vis-à-vis. Ma question porte uniquement sur le fait de savoir si l’ouverture matérielle de la fenêtre elle-même est interdite.

Par ailleurs, l’acte prévoit expressément que les ouvertures maintenues « ne pourront être obstruées de quelque manière que ce soit » et que le propriétaire du fonds servant ne peut entreprendre d’action de nature à entraver la luminosité et la visibilité.

Enfin, il précise :

« Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés. »

Je cherche donc à déterminer si l’ouverture de la fenêtre, lorsqu’elle existait dans cette configuration, fait partie de la configuration protégée par la servitude, ou si l’acte doit être interprété comme imposant implicitement une fenêtre fixe.

Imaginez une ouverture au dessus de la hauteur opacifiée, un vasistas par exemple, situé suffisamment haut devrait être acceptable.

Bonjour,

L'appellation servitude de jour est impropre au Code civil qui traite des servitudes de vues : Des vues sur la propriété de son voisin.

C'est l'article 677 qui serait mal interprêté :


Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.


La solution pourrait consister à une fenêtre dite oscillo ce qui rendrait la vue oblique (article 679 du Code civil) :


On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.


Cdt.

et est opacifiée sur une hauteur de un mètre soixante-dix centimètres


Bonjour,

Il est évident que si vous ouvrez la fenêtre, vous ne répondez plus à cette exigence d'opacification.

Le principe d'une fenêtre oscillo c'est que la charnière se trouve à sa base et que des compas limitent l'ouverture dans le sens vertical ce qui correspond à une vue oblique et non pas droite (article 678 du Code civil)