Le contrat de location en Israel

Publié le Modifié le 29/12/2014 Vu 7 543 fois 47
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Pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriétaire – mais pas de ceux du locataire. Quels sont les pièges à éviter les points sur lesquels la prudence eest de mise.

Pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriét

Le contrat de location en Israel

Le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire a pour but d'établir les droits et obligations des parties tout au long de la durée du bail. Cependant pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriétaire – mais pas de ceux du locataire. En effet, lorsque le propriétaire soumet un contrat à signer, il y a fort à parier que le contrat qu’il a rédigé soit à son avantage.  

Locataire ? Vous allez signez le contrat ? Tout d’abord chaque section est négociable, ne vous résignez pas à signer la version proposée. Avant de signer le contrat de location, lisez-le en entier, toutes les sections ont leur importance. Voici quelques points fondamentaux sur lesquels il est ESSENTIEL de garder un œil ouvert. 

Etude de l’appartement et état des lieux

Avant de signer le contrat, faites un tour afin de vérifier les possibles défauts de certains éléments : des fenêtres qui ne ferment pas, des portes sans poignées, une climatisation bruyante, des fuites, du mobilier défectueux. Cette liste de défaut DOIT être jointe au contrat en annexe

Si certains des défauts cités peuvent vous empêcher de vivre dans l’appartement, insistez pour que les réparations soient effectuées avant d'entrer. Une fois le contrat signé et l’emménagement effectué, il vous sera difficile d'obtenir quoique ce soit de votre propriétaire.

Vérifiez également la facture d’arnona (taxe d’habitation – figure au dos de la facture le métrage de l’appartement comme inscrit à la mairie) et le montant du vaad bait (charges de l’immeuble), afin de connaître le montant quasi exact de vos dépenses.

Les réparations à effectuer dans l'appartement

Selon la loi, les réparations qui empêchent de pouvoir vivre normalement dans l’appartement doivent être effectuées par le propriétaire. N’oubliez pas d'inscrire que tout dysfonctionnement résultant de l'usure normale et n’ayant pas été causé intentionnellement devra être réparé par le propriétaire, sous quelques jours après que vous lui ayez notifié. Pour cela, vous pouvez faire venir un professionnel et lui demander un compte rendu de sa visite avec la raison du dysfonctionnement.

Si le problème n’est pas corrigé dans un délai raisonnable, vous pouvez appeler un professionnel et compenserez cette dépense sur le loyer à venir.

N’EFFECTUEZ PAS DE COMPENSATION de ce genre sans avoir vérifié que cela était autorisé par le contrat. En effet, rien n’obligera le propriétaire a vous rembourser par la suite.

Le loyer et l’option

Vérifiez que le montant du loyer a été écrit correctement et comme convenu à l'avance, et que la date de paiement mensuel correspond à votre comptabilité mensuelle.

Il est conseillé d’ajouter au contrat une clause d’option vous offrant la possibilité d’allonger la durée initiale du bail. Pour que cette clause soit utile, précisez que les mêmes conditions s’appliqueront à la prolongation qu’à la période initiale, et que le loyer ne sera pas modifié ou alors d’un montant prévu dans le contrat.

Résiliation anticipée

Gardez toujours en tête qu’une sortie anticipée de l’appartement est envisageable. La condition la plus avantageuse pour le locataire est de quitter l’appartement après avoir envoyé une notice dans ce sens à l’avance afin de permettre au propriétaire de trouver un nouveau locataire. Une condition moins avantageuse est de vous engager à trouver un locataire vous remplaçant et dans les mêmes conditions.

La pire des conditions reste de devoir payer le loyer et respecter les conditions du contrat malgré la sortie de l’appartement. Selon la loi des locations et des prêts de 1971, si vous avez été obligés de quitter l'appartement avant la fin du contrat, vous avez le droit de trouver un remplaçant en accord avec le propriétaire. Si ce dernier refuse pour des raisons qui ne sont pas raisonnables, vous pouvez le faire sans son autorisation. En outre, le tribunal peut reconnaître comme valable cette mesure.

Il est également possible que le propriétaire veuille vendre l'appartement ou en sortir les locataires pour des raisons personnelles. Dans ce cas, il convient de noter que, le propriétaire  devra donner un avertissement plusieurs mois à l'avance, et prendre soin que cette section soit réciproque. Ainsi, si la durée du contrat de location n'a pas été prolongée par les parties, le locataire pourra informer le propriétaire trois mois à l'avance qu’il quittera l’appartement en accord avec la loi.

Visites du propriétaire

Il existe plusieurs types de propriétaire. Il y a celui que l’on rencontre une fois par an, à la signature du contrat ou lorsque l’on doit faire des réparations, et celui qui aime passer de temps en temps afin de vérifier que tout se passe bien et même parfois par surprise. Précisez que les visites du propriétaire ne se feront qu’en accord avec le locataire et sur rendez-vous.
 

Les garanties

Dans la plupart des cas, le propriétaire demandera des garanties au locataire afin de garantir le paiement des loyers et prévenir les dommages causés à l'appartement. Il existe beaucoup de garanties et il faut en trouver qui seront adaptées aux deux parties. Les garanties les plus usitées sont: la garantie bancaire (Aravout Bankai), des chèques, des garants signant un engagement.

Rappelez-vous qu’un chèque même si il est prévu pour être un chèque de dépôt/caution, cela reste un chèque pouvant être encaissé à tout moment et indépendamment des dispositions du contrat de bail.

Fin du bail

À la fin de la période de location, de nombreux propriétaires exigent que le locataire peigne l’appartement. Même si la plupart des propriétaires se satisferont que vous le fassiez, vérifiez que cela ne doit pas être effectué par un professionnel. Si vous entrez dans un appartement qui n’est pas peint, n’acceptez pas qu’on vous y oblige à la fin du bail. Assurez-vous que lors de votre déménagement, le propriétaire vous rendra la garantie et/ou les sommes en dépôt qu’il détient depuis le jour de la signature du contrat.

En conclusion, il est nécessaire de prendre le contrat de le lire, de faire attention à tout et de faire rajouter/supprimer ce qui vous paraît nécessaire à une vie normale dans cet appartement. N’hésitez pas à demander une copie du contrat avant de donner votre réponse au propriétaire. Insérez vos commentaires et ne soyez pas tenté de signer un contrat qui viole vos droits ou qui vous engage à plus que ce que vous ne devez.

Il faut se rappeler que tous les points en litige entre les deux parties peuvent se régler par la voie du compromis. Un conflit entre les parties peut amener à une envie pour le propriétaire de résilier le contrat, de faire usage des garanties en sa possession, de prendre contact avec les garants et/ou d’ouvrir une procédure judiciaire inutile. Evitez ces pertes de temps, d’argent et d’énergie en faisant le nécessaire dès la première visite.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

Maître Emmanuel Charbit

Mail: emmanuel@charbitlaw.com

Tél: +972 54 22 89 869

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1 Publié par Visiteur
12/06/2015 09:31

Mon locataire ne paie pas de loyer depuis 3 mois ni arnona ni vad depuis 1 ans je veux l expulser un devis d un avicat me demande 50000 checkels pour expulsion récupération des loyers vad et Hanouna je trouve cela extravagant quel est le tarif conventionnel pour une expulsion en israel

2 Publié par Visiteur
30/08/2015 16:53

OU TROUVER DES FORMULAIRES DE CONTRAT DE LOCATION D'UN APPARTEMENT ?

3 Publié par Visiteur
11/10/2015 14:48

Mon père a signé un contrat de location à netanya pour un apt avec une agence immobilière le 1 octobre 2015 mais il est vieux 89 ans et malade, il a eu un malaise et il ne peut plus voyager. Il habite en France et n'a pas encore occupé l'apt. Il a payé le mois d'octobre et il a donné 4 chèques pour l'année en garantie. Il voudrait résilier le bail pour raison de santé.
Que doit-il faire?
Merci d'avance

4 Publié par Visiteur
11/10/2015 18:27

Il faut se référer au contrat de location qui doit prévoir les conditions de résiliation anticipée.
N'hésitez pas à me joindre par mail à emmanuel@charbitlaw.com

5 Publié par Visiteur
25/11/2015 13:28

Bonjour
J ai loue un appartement ou le propriétaire se trouve en France et à mandaté une agence pour agir. Le problème C est que depuis 6 mois je vie un enfer. Je suis arrivée pas de climatisation pas déçu chaude. L'appartement était neuf mais j ai du faire la réception du chantier et toute les finitions pour le propriétaire. Et depuis 5 mois il y 1 des infiltrations d eau partout et je vis dans la moisissure et je suis enceinte et asthmatique et mon fils aussi. J ai donné tous les chèques d avance et un caution de 3 mois bloqué à la banque que faire

6 Publié par emmanuel80
29/11/2015 11:19

Contactez nous par mail
emmanuel@charbitlaw.com

7 Publié par Visiteur
11/02/2016 13:40

Bonjour Maître

Que ce passe t il si un état des lieux n a pas ete signe a l entree par les deux parties ? Le propriétaire peut il se prevaloir d eventuelles reparations ?

Merci

8 Publié par emmanuel80
11/02/2016 14:23

Il est en général prévu au contrat que n'entrera pas dans les dégâts causés par l'usure du à l'utilisation.
Il paraît nécessaire de lire attention avec votre contrat de location et de lister les dégâts que le propriétaire affirme avoir été causés par votre mauvaise utilisation.
Cela évolue également lorsque l'appartement est loué meublé ou pas.

Cabinet Charbit Law
contact@charbitlaw.com

9 Publié par Visiteur
11/02/2016 14:54

Merci Maître pour votre réponse

10 Publié par Visiteur
10/03/2016 23:49

Bonjour, si je me porte garant et que les locataires ont dû donner des chèques de caution, dans quelle mesure réelle puis-je être embêtée ?
Est ce que le propriétaire doit d'abord se servir sur la caution donnée puis sur moi ?etant donne que Jai 25 ans et 7000sh de salaire, y a t-il des dispositions spéciales ?
Merci beaucoup pour votre réponse

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