Le contrat de location en Israel

Publié le Modifié le 29/12/2014 Vu 12 711 fois 48
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Pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriétaire – mais pas de ceux du locataire. Quels sont les pièges à éviter les points sur lesquels la prudence eest de mise.

Pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriét

Le contrat de location en Israel

Le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire a pour but d'établir les droits et obligations des parties tout au long de la durée du bail. Cependant pour de nombreux locataires en Israël, contrat de location est synonyme de protection des droits du propriétaire – mais pas de ceux du locataire. En effet, lorsque le propriétaire soumet un contrat à signer, il y a fort à parier que le contrat qu’il a rédigé soit à son avantage.  

Locataire ? Vous allez signez le contrat ? Tout d’abord chaque section est négociable, ne vous résignez pas à signer la version proposée. Avant de signer le contrat de location, lisez-le en entier, toutes les sections ont leur importance. Voici quelques points fondamentaux sur lesquels il est ESSENTIEL de garder un œil ouvert. 

Etude de l’appartement et état des lieux

Avant de signer le contrat, faites un tour afin de vérifier les possibles défauts de certains éléments : des fenêtres qui ne ferment pas, des portes sans poignées, une climatisation bruyante, des fuites, du mobilier défectueux. Cette liste de défaut DOIT être jointe au contrat en annexe

Si certains des défauts cités peuvent vous empêcher de vivre dans l’appartement, insistez pour que les réparations soient effectuées avant d'entrer. Une fois le contrat signé et l’emménagement effectué, il vous sera difficile d'obtenir quoique ce soit de votre propriétaire.

Vérifiez également la facture d’arnona (taxe d’habitation – figure au dos de la facture le métrage de l’appartement comme inscrit à la mairie) et le montant du vaad bait (charges de l’immeuble), afin de connaître le montant quasi exact de vos dépenses.

Les réparations à effectuer dans l'appartement

Selon la loi, les réparations qui empêchent de pouvoir vivre normalement dans l’appartement doivent être effectuées par le propriétaire. N’oubliez pas d'inscrire que tout dysfonctionnement résultant de l'usure normale et n’ayant pas été causé intentionnellement devra être réparé par le propriétaire, sous quelques jours après que vous lui ayez notifié. Pour cela, vous pouvez faire venir un professionnel et lui demander un compte rendu de sa visite avec la raison du dysfonctionnement.

Si le problème n’est pas corrigé dans un délai raisonnable, vous pouvez appeler un professionnel et compenserez cette dépense sur le loyer à venir.

N’EFFECTUEZ PAS DE COMPENSATION de ce genre sans avoir vérifié que cela était autorisé par le contrat. En effet, rien n’obligera le propriétaire a vous rembourser par la suite.

Le loyer et l’option

Vérifiez que le montant du loyer a été écrit correctement et comme convenu à l'avance, et que la date de paiement mensuel correspond à votre comptabilité mensuelle.

Il est conseillé d’ajouter au contrat une clause d’option vous offrant la possibilité d’allonger la durée initiale du bail. Pour que cette clause soit utile, précisez que les mêmes conditions s’appliqueront à la prolongation qu’à la période initiale, et que le loyer ne sera pas modifié ou alors d’un montant prévu dans le contrat.

Résiliation anticipée

Gardez toujours en tête qu’une sortie anticipée de l’appartement est envisageable. La condition la plus avantageuse pour le locataire est de quitter l’appartement après avoir envoyé une notice dans ce sens à l’avance afin de permettre au propriétaire de trouver un nouveau locataire. Une condition moins avantageuse est de vous engager à trouver un locataire vous remplaçant et dans les mêmes conditions.

La pire des conditions reste de devoir payer le loyer et respecter les conditions du contrat malgré la sortie de l’appartement. Selon la loi des locations et des prêts de 1971, si vous avez été obligés de quitter l'appartement avant la fin du contrat, vous avez le droit de trouver un remplaçant en accord avec le propriétaire. Si ce dernier refuse pour des raisons qui ne sont pas raisonnables, vous pouvez le faire sans son autorisation. En outre, le tribunal peut reconnaître comme valable cette mesure.

Il est également possible que le propriétaire veuille vendre l'appartement ou en sortir les locataires pour des raisons personnelles. Dans ce cas, il convient de noter que, le propriétaire  devra donner un avertissement plusieurs mois à l'avance, et prendre soin que cette section soit réciproque. Ainsi, si la durée du contrat de location n'a pas été prolongée par les parties, le locataire pourra informer le propriétaire trois mois à l'avance qu’il quittera l’appartement en accord avec la loi.

Visites du propriétaire

Il existe plusieurs types de propriétaire. Il y a celui que l’on rencontre une fois par an, à la signature du contrat ou lorsque l’on doit faire des réparations, et celui qui aime passer de temps en temps afin de vérifier que tout se passe bien et même parfois par surprise. Précisez que les visites du propriétaire ne se feront qu’en accord avec le locataire et sur rendez-vous.
 

Les garanties

Dans la plupart des cas, le propriétaire demandera des garanties au locataire afin de garantir le paiement des loyers et prévenir les dommages causés à l'appartement. Il existe beaucoup de garanties et il faut en trouver qui seront adaptées aux deux parties. Les garanties les plus usitées sont: la garantie bancaire (Aravout Bankai), des chèques, des garants signant un engagement.

Rappelez-vous qu’un chèque même si il est prévu pour être un chèque de dépôt/caution, cela reste un chèque pouvant être encaissé à tout moment et indépendamment des dispositions du contrat de bail.

Fin du bail

À la fin de la période de location, de nombreux propriétaires exigent que le locataire peigne l’appartement. Même si la plupart des propriétaires se satisferont que vous le fassiez, vérifiez que cela ne doit pas être effectué par un professionnel. Si vous entrez dans un appartement qui n’est pas peint, n’acceptez pas qu’on vous y oblige à la fin du bail. Assurez-vous que lors de votre déménagement, le propriétaire vous rendra la garantie et/ou les sommes en dépôt qu’il détient depuis le jour de la signature du contrat.

En conclusion, il est nécessaire de prendre le contrat de le lire, de faire attention à tout et de faire rajouter/supprimer ce qui vous paraît nécessaire à une vie normale dans cet appartement. N’hésitez pas à demander une copie du contrat avant de donner votre réponse au propriétaire. Insérez vos commentaires et ne soyez pas tenté de signer un contrat qui viole vos droits ou qui vous engage à plus que ce que vous ne devez.

Il faut se rappeler que tous les points en litige entre les deux parties peuvent se régler par la voie du compromis. Un conflit entre les parties peut amener à une envie pour le propriétaire de résilier le contrat, de faire usage des garanties en sa possession, de prendre contact avec les garants et/ou d’ouvrir une procédure judiciaire inutile. Evitez ces pertes de temps, d’argent et d’énergie en faisant le nécessaire dès la première visite.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

Maître Emmanuel Charbit

Mail: emmanuel@charbitlaw.com

Tél: +972 54 22 89 869

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1 Publié par emmanuel80
13/03/2016 08:33

Aviva,

Dans la plupart des cas, il faudra pour le propriétaire se tourner vers le tribunal afin de vous obliger à payer si le locataire n'a pas réépondu à ses obligations.
Votre "tour" arrivera une fois que les tentatives plus simples se seront révélées infructueuses, à savoir encaissement d'une garantie bancaire (aravour banakait) ou d'un chèque de caution (chèque bithakhon).

Nous restons à votre disposition si vous avez d'autres questions.

Merci de vous être tournée vers notre cabinet.

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Fax: +972732160100

2 Publié par Visiteur
16/06/2016 17:59

YONATHAN, je suis olé hadach j'ai loué un appartement le 10/07/2015 le bail se terminant le 10/07/2016 sans me prévenir a l'avance par courrier, mon propriétaire m'éxige une augmentation de 10% sur mon loyer (il n'avait pas été précisé sur le contrat 1an+1an) ou sinon il récupère son appartement. a t-il le droit d'agir de cette sorte.vous remerciant Maître de votre réponse. cordialement a vous M.

3 Publié par Visiteur
16/06/2016 19:10

Yinathan,
Malheureusement, les lcontrats de location en Israel permettent à chaque terme
De renégocier le contrat.
Si Vous aviez eu une option au contrat il était quasiment certain que la seconde année se serait vu ajouter au minimum l'inflation.
Mon conseil, soit quitter et chercher autre chose soit négocier avec le propriétaire une augmentation plus logique entre 3 et 5%

Me emmanuel charbit
Charbit Law
0732160167
Contact@charbitlaw.com

4 Publié par Visiteur
16/06/2016 19:10

Yinathan,
Malheureusement, les lcontrats de location en Israel permettent à chaque terme
De renégocier le contrat.
Si Vous aviez eu une option au contrat il était quasiment certain que la seconde année se serait vu ajouter au minimum l'inflation.
Mon conseil, soit quitter et chercher autre chose soit négocier avec le propriétaire une augmentation plus logique entre 3 et 5%

Me emmanuel charbit
Charbit Law
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5 Publié par Visiteur
19/06/2016 17:45

J’étais en location pour 1 an et option de un supplémentaire, celle ci vient de s'achever et nous venons de signer un contrat de 2 ans ferme avec les 24 chèques d'avance etc...
L'agent immobilier m'a annoncé que le propriétaire souhaiterai probablement vendre appartement mais qu'il dépendait de nous.
Comment ça se passe dans ce cas, pouvons nous continuer le contrat pendant deux ans ou le fait qu'il vende lui donne le droit de casser le contrat

Cordialement

6 Publié par emmanuel80
20/06/2016 11:35

Haim,

Dans votre cas, il me paraît nécessaire de vérifier dans votre contrat de location. Cette hypothèse est censée être prévue au contrat.

Cordialement,

Me Emmanuel Charbit
Charbit Law Offices
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Fax: 972732160100
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7 Publié par Visiteur
21/06/2016 09:03

Bonjour,

En effet c'est notifié que le propriétaire doit informer le locataire 90 jours avant ci celui souhaite vendre le bien ou y loger un membre de sa famille
3.6. מוסכם כי המשכיר יוכל בהודעה של 90 יום מראש להודיע על סיום החוזה במקרה של צורך מגורים של בן משפחה מדרגה ראשונה לרבות סבא וסבתא
Mais 90 jours avant la fin du bail ou 90 jours avant la vente etc... n'importe quand au moment du bai, il y a sur l’avenant du contrat indiqué que celui ci a été signé pour 24 mois et y figure également cette phrase
3. כל הסעיפים הנוגעים ל-״תקופת אופציה" בטלים.
Que comprenez vous dans cela ?

Cordialement

8 Publié par emmanuel80
22/06/2016 16:41

Haim,
Afin de pouvoir répondre à votre question, il nous est nécessaire d'étudier votre contrat de location dans sa totalité.
Vous pouvez nous joindre par mail à contact@charbitlaw.com

9 Publié par Visiteur
26/10/2016 01:49

J'ai loue un appartement qui me paraissait agreable mais ne savait que les meubles etaient si vieux qu'ils s ecrouleraient. Le proprietaire a refuse de changer les meubles et apres 3 mois a achete un frigo et une machine a laver. Au 4eme mois surtout pendant les fetes je ne pouvais me servir ni du four ni du micro ondes. j ai decider d agir et de demander au proprietaire de me fournir le necessaire pour pouvoir vivre normalement. Des que j ai mentionne le fait que je deduirai tous frais du loyer une veritable furie l a pris et m a menacee de me faire sortir immediatement de l appartement et m envoyer quelqu un pour s occuper de moi. j AI 70 ANS JE VIS SEULE ET N AI AUCUNE FAMILLE ICI. j AI APPELLE LA POLICE ET DEPOSE UNE PLAINTE POUR MENACES. DEMAIN JE VAIS EN COUR DE JUSTICE ET ALLONS VOIR SI IL PEUT SE PERMETTRE DE NON SEULEMENT ME MENACER MAIS EN PLUS DEPUIS 4 MOIS RIEN N A ETE CHANGE J AI DU TOUT ACHETER. MEME LA SERRURE IL NE VOULAIT PAS LA CHANGER TOUT CECI A MES FRAIS QUE DOIS JE FAIRE ET QUELS SONT MES DROITS. LE LOYER A TOUJOURS ETE PAYE A TEMPS. IL N A AUCUN ARGURMENT CONTRE MOI POUR M OBLIGER A QUITTER AVANT LA FIN DU CONTRAT.

10 Publié par Visiteur
31/10/2016 07:42

J ATTENDS VOTRE REPONSE SVP MERCI

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