Appropriation de parties communes

Publié le 07/05/2020 Vu 886 fois 16 Par
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07/04/2020 11:38

Bonjour, (on dit "Bonjour," en arrivant quelque part)

Croyant être chez moi, j'ai démoli une cloison agrandissant mon appartement de 5 m² sur un fonds de couloir mais l'autorisation écrite de tous les locataires, en 2008, est une jouissance et non une propriété.

Le syndic demande, sur l'ordre du jour, l'autorisation de me mettre au tribunal pour appropriation de parties commune et demander la remise en état.

Il y a 3 fonds de couloir dans la copropriété. Les 2 autres lots ont également fait l'objet de travaux, en 2013 pour le dernier. Pour l'un : mise à niveau du couloir avec l'appartement et carrelage en même temps que l'appartement et du même modèle, installations électriques, placards muraux et aménagement en chambre (à R+1 et R+2, le couloir fait 1,40 m de large contre 0,98cm à R0). Pour l'autre : carrelage en même temps que l'appartement et du même modèle, installations électrique, scellement de 2 lits superposés, aménagement en chambre/bureau + démolition de la gaine de ventilation de l'appartement en dessous et défoncement du plancher pour encastrer une douche (gaine et plancher étant marqués "parties communes" sur le règlement de copropriété).

Ces travaux ont étés réalisés sans autorisation avec la tolérance de tous, y compris du syndic.

Ma question est :

Le syndic peut'il ainsi demander ma mise au tribunal pour appropriation sans demander la mise au tribunal des autres lots qui ont réalisé leurs travaux précédemment en 2013 au lieu de 2018 pour moi ?

Avec mes plus sincères remerciements pour votre aide. Dernière modification : 14/04/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

07/04/2020 12:55

Bonjour,

Les locataires n'ont pas à donner leur avis lors d'une Assemblée Générale des copropriétaires. Seuls les coporpriétaires, résidents ou non, mais présents ou représentés à cette AG peuvent voter, pas les locataires.

Voyez un avocat spécialisé lorsque vous recevrez votre convocation au tribunal.

07/04/2020 14:25

Bonjour,

Il est proposé à l’assemblée générale de vous attaquer en justice pour restitution de parties communes dont vous vous êtes accaparées et remise des lieux en l’état antérieur, ce qui est parfaitement justifié. Mais le fait que, dans le passé, d’autres copropriétaires ont agi de façon similaire pose effectivement problème. Vous pourrez devant l’assemblée générale rappeler ces faits et annoncer que vous vous réservez le droit d’exercer à l’encontre des copropriétaires concernés l’action du syndicat comme prévu à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 interprété extensivement par la jurisprudence (cass. civ. 3, 22/03/2000, n° 98-13.345 et 26/11/2003, n° 02-14184). Ceux-ci devraient logiquement prendre votre défense. Comme il s'agit d'actions réelles, la prescription est de trente ans.

13/04/2020 10:50

Bonjour,

L'article 9 de la loi dispose qu'un copropriétaire ne peut pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires pris individuellement concernant la jouissance des parties communes ; soit qu'un copropriétaire ne peut pas porter atteinte aux droits d'un autre copropriétaire concenant la jouissance des parties communes, ce qui est le cas en l'espèce.

Donc, conformément au premier alinéa de l'article 42, un copropriétaire est fondé à agir contre un autre copropriétaire si ce dernier lui porte atteinte pour la jouissance des parties communes.

Pour ce qui est de la destination de l'immeuble le problème se pose différemment : il peut ne pas exister de lien direct soit de préjudice.

Cdt.

13/04/2020 14:34

Comme cela ressort de l'autre discussion A qui appartient u couloir commun, le couloir sur lequel vous avez empiété est une partie commune spéciale à vous et aux deux autres copropriétaires du rez de chaussée de sorte que seuls vous trois aurez qualité à voter sur cette question lors de l’assemblée générale. Vous auriez bien entendu intérêt à vous entendre avec les deux autres au préalable.

13/04/2020 16:20

Dans l'autre discussion le couloir de l'ex lot 17 n'est pas une partie commune pour la copropriété mais une indivision entre les trois propriétaires d'une fraction de l'ex lot 17... et qui ne regarde qu'eux... à moins d'une mise à jour de l'EDD et de décisions de l'AG.

Quant au arrêts cités ils ont en commun de valider le fait qu'un copropriétaire peut palier la carence du syndic qui ne fait pas son travail.

Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, est chargé d'assurer l'exécutions des dispositions du RdC, en particulier la destination de l'immeuble.

Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, est chargé de pourvoir à la conservation de l'immeuble, en particulier d'empêcher la supression d'un vide sanitaire dont le rôle est d'empêcher l'humidité qui peut être néfaste à sa conservation.

Ces deux arrêts ne concerne pas l'atteinte, par un copropriétaire, à la liberté de jouir d'une partie commune à un autre copropriétaire.

13/04/2020 16:44

Bonjour ,

Merci de vos informations qui m'amène à une autre question , si vous le voulez bien .

Si je demande l'inscription, à l'ordre du jour, de la mise au tribunal des 2 autres lots s'étant approprié comme moi leur fond de couloir ( mais quelques années avant moi et avec la tolérance de tous).

L'A.G. peut-elle voter de me mettre au tribunal , comme le demande le syndic et ne pas voter de mettre au tribunal les 2 autres lots qui se sont également approprié leur fond de couloir attenant ?

Avec tous mes remerciements pour votre aide .

13/04/2020 17:13

Avant décrivez exactement la copropriété (EDD et RdC), qui sont ces deux autres copropriétaires (propriétaires d'un lot ou d'une fraction de lot), et à quoi creespondent les trois fonds de couloir.

13/04/2020 17:57

Si l'assemblée générale décidait de vous attaquer, vous, et de laisser tranquilles les deux autres, vous pourriez contester la décision de l'assemblée devant le tribunal (dans le délai de deux mois) au motif que le refus d'agir envers ces deux copropriétaires reviendrait à leur consentir une libéralité, ce qui n'est pas dans l'objet de la copropriété. Mais obliger le syndicat à agir sous la contrainte serait peu efficace. Mieux vaudrait en ce cas que vous preniez personnellement les choses en main, ce que la loi a préu à l'article 15, c'est à dire que ce soit vous qui les attaquiez personnellement.

Toutefois, avant d'engager des procédures, il faudrait tenter des arrangements à l'amiable. Vu que vous n'êtes que sept copropriétaires, ce ne devrait pas être impossible, surtout que, pour votre couloir, la décision n'appartient qu'à vous et aux deux autres copropriétaires du rez de chaussée. A voir s'il en est de même pour les autres étages.

13/04/2020 18:44

Bonjour ,

Meci à nouveau de vous pencher sur mon problème .

Cette question ( appropriation des fonds de couloir) , n'a pas de lien avec ma question précédente ( a qui appartient un couloir commun) que vous avez résolu à ma plus grande satisfaction il y a plusieurs mois .

Ici il s'agit des 3 niveaux de l'immeuble : Chaque niveau a un fond de couloir qui a été donné en jouissance au lot attenant au cours des années .(2002 pour R+1 , 2008 pour R0)

Jusqu'en 2018 il y a eu tolérance complète des copropriétaires et du syndic lorsque les 3 lots concernés ont annexé en faisant des travaux :

-en 2013 R+1 a refait son logement , carrelé le fond de couloir en même temps et du m^me modèle que l'appartement , démoli la gaine de ventilation de l'appartement inférieur et défoncé le plancher pour encastrer un bac à douche ( gaine et plancher étant partie commune dans le règlement de copropriété ), scellé 2 lits rabattable dans l'ex couloir , installation électrique et aménagement en chambre ( 8,5 m2).

-en 2015 R+2 a mis de niveau le couloir avec l'appartement et recarrelé le tout avec le même modèle , placards muraux , installation électrique , lits superposés rabattables , aménagement en chambre (8,5 m2)

- en 2018 R0 ( moi) démoli une cloison agrandissant mon appartement de 5 m2 ( couloir plus petit en RdC que aux étages) , installation électrique , carrelage .

Sur vos informations j'envisage de demander au syndic de mettre sur l'ordre du jour la mise au tribunal des 2 autres copropriétaires qui se sont également appropriés leur fond de couloir .De la même façon que le syndic demande sur l'ordre du jour ma mise au tribunal pour les même faits .

Mais les copropriétaires , lors des votes , peuvent-ils accorder l'autorisation au syndic de me mettre au tribunal et ne pas autoriser la mise au tribunal des 2 autres copropriétaires .

Si j'ai bien compris : vous m'apportez une réponse qui m'oblige a m'adresser au tribunal dans le délais de 2 mois aprés l'AG si une telle différence de traitement avait lieu lors des votes .

Merci à nouveau pour votre,

14/04/2020 10:00

Donc chaque fond de couloir attenant à un appartement est une partie commune à jouissance exclusive attachée au lot attenant, ce qui correspond à l'aticle 6.3 de la loi.

Ces fonds de couloir étant des parties communes conformément à l'article 25b il faut l'autorisation de l'AG pour effectuer des travaux sur ces derniers.

Alinéas 1 et 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965


Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.


Article 2224 du Code civil

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Soit vous contestez pour abus de majorité dans les deux mois !

Soit vous attaquez les deux autres copropriétaires au vu de la décision d'AG ; le délai de prescription sera la date à laquelle le PV d'AG vous sera notifié (fin de la tolérance).

Dans le cas du premier alinéa vous pouvez invoquer votre bonne foi ce qui ne sera pas le cas d'une décision d'AG qui vous lèserait.

La « bonne foi » c’est la croyance qu'a une personne de se trouver dans une situation conforme au droit, et la conscience d'agir sans léser les droits d'autrui.
En fait une tolérance est un contrat consensuel (article 1109 du Code civil)


Le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression.


Article 1102 du Code civil


Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.


Article 1104 du Code civil


Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public.


La sagesse voudrait, pour ne pas installer une ambiance délétaire, du fait du syndic, que l'AG régularise et valide ces travaux.

Un syndic n'est pas là pour monter les copropriétaires les uns contre les autres, alors que la loi permet d'autoriser un ou plusieurs copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes.

14/04/2020 11:39

Bonjour,

Vous devriez ouvrir une nouvelle discussion. Deux sujets imbriqués sur un même fil, c'est malaisé à suivre.

14/04/2020 12:07

L'article 2224 du Code civil n'est pas une vue de l'esprit pour les juges !

En français chaque mot a un sens, qui plus est dans un article du Code civil !

Modérateur

14/04/2020 12:12

leyssac,

rien n'interdit 2 ou plus de copropriétaires de voter dans le même sens mais tout ne se vote pas à la majorité absolure de l'article 25.

vous écrivez " Ces deux copropriétaires ont annexés sauvagement des parties communes: "

une appropriation de parties communes ne passe pas inaperçue, les copropriétaires occupants peuvent s'en apercevoir et le signaler au syndic, de la même façon, dans son contrat, le syndic doit visiter annuellement un certain nombre de fois la copropriété dont il a la gestion et aurait pu se rendre compte de la situatio, de même que votre conseil syndical.

une partie commune à usage privatif doit être mentionnée comme telle dans votre état descriptif de division.

votre R.C. doit indiquer l'usage pour les logements très souvent c'est à usage d'habitation mais avec tolérance pour les professions libérales à condtion de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble.

je ne pense pas que le fichier du SPF doive contenir les plans de la copropriété mais le géomètre qui a établi l'état descriotif de division peut les avoir ou l'entreprise qui a transformé cet immeuble en copropriété.

l'acte de vente doit comprendre le descriptif détaillé du bien (sa superficie...), ses équipements et annexes, mais pas d'obligation de plans

concernant la prescription acquisitive, le possesseur doit remplir les conditions exigées par l'article 2261 du code civil qui indique:

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

le délai de prescription commence à la date du début de la possession et on avait connaisance surtout sans savoir qui est "on"

voir ce lien :

https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/benefice-prescription-acquisitive-immobiliere-coproprietaire-27220.htm

ce qui vous arrive est le résultat de la passivité de l'ensemble des copropriétaires et vous ne pouvez pas vous plaindre que certains copropriétaires en profitent.

mais cette acquisition de la propriété par la posseseur n'est pas pas automatique, il faut une action des posseseurs pour que la mutation immobilière soit faite, ce qui n' a sans doute pas été fait dans votre copropriété

salutations

14/04/2020 12:44

L’absence de plans dans un immeuble ancien n’est pas une anomalie. Ils n’ont probablement jamais été publiés si tant est qu'il en ait jamais été dressés.

on a appris, il y a un an seulement, qu'elle était "partie commune à usage privatif".
C’est inscrit dans l’état descriptif de division – règlement de copropriété. Vous êtes censé le savoir depuis que vous avez acheté votre lot de copropriété.

La prescription trentenaire a pour effet de faire correspondre l’état de droit à l’état de fait. L’état de fait se prouve par tout moyen. Les conditions de l’acquisition par prescription sont une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (article 2261 du code civil). Une possession publique implique qu’elle n’ait pas été occultée. Il me semble difficile de dissimuler l’appropriation d’une partie du hall de l’immeuble.

La preuve que les conditions de la prescription acquisitive sont acquises incombe au possesseur.

mais cette acquisition de la propriété par la posseseur n'est pas pas automatique, il faut une action des posseseurs pour que la mutation immobilière soit faite, ce qui n' a sans doute pas été fait dans votre copropriété
Ce qui n'est pas automatique est la publicité foncière. Elle se fait généralement au moyen d'un acte de notorité dressé par un notaire. Mais l'acquisition de la propriété par le possesseur est bien automatique dès lors que les conditions de la prescription sont réunies.

14/04/2020 14:10

Remarque répétitive de ma part !

Un EDD désigne les parties privatives faisant suite à la division en propriété d'un immeuble et la quote-part des parties communes si elle existe (article 71-1 à 71-13 du décret 55-1350).

Un EDD n'énumère pas les parties communes, c'est à dire toute les parties communes, quelles quel soient, qui sont du ressort de la loi du 10 juillet 1965 (article 3).

Mais cette même loi qui a finalement suivi la jurisprudence, au bout de douze ans, dispose (article 6-3 et 6-4) que les parties communes à jouissance exclusive doivent être expressément mentionnées dans le RdC:

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
De même un RdC n'énumère pas les parties privatives !

Précisions à postériori :

Pour être mentionnéesz dans le RdC cela se fait aux conditions de majorité de l'article 26


Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;


C'est à dire qu'il faut que les deux copropriétaires dominants et leurs éventuels aliés soient majoritaires (moitié + 1) et détenir les 2/3 des voix sinon la jouissance exclusive de parties communes sera reffusée !

Dans le cas où ils ne seraient pas majoritaires en nombre, peut importe qu'ils possèdent 99% des voix !

14/04/2020 22:32

Je reprends la discussion initiée par pasdepseudo.

La première discussion sur la propriété du couloir a un lien avec celle-ci parce que la propriété du couloir détermine quels sont les copropriétaires admis à voter en assemblée au sujet de ce couloir.

Vous pouvez faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question portant sur les empiétements de palier des premier et deuxième étage. Mais comme la convocation a déjà été envoyée, ce sera trop tard pour l’assemblée à venir. La question ne pourra être traitée qu’au cours de l’assemblée suivante. Votre affaire et celle des deux autres ne pourront donc pas être discutées au cours de la même assemblée. Il faudra aussi vérifier auparavant si les couloirs des deux étages sont des parties communes générale ou si ce sont, comme le vôtre, des parties communes spéciales aux copropriétaires de l’étage.

Si j'ai bien compris : vous m'apportez une réponse qui m'oblige a m'adresser au tribunal dans le délais de 2 mois aprés l'AG si une telle différence de traitement avait lieu lors des votes
Vous n’êtes obligé à rien. Si vous êtes déterminé à attaquer ces deux copropriétaires, que vous faites inscrire la question des empiétements à l’ordre du jour de l’assemblée générale et que l’assemblée refuse de rien exiger d’eux, vous pourriez contester la décision de l’assemblée et demander au tribunal de les condamner à remettre les couloirs en leur état initial. Cette exigence de remise en l’état antérieur serait d’ailleurs recevable même sans contester la décision de l’assemblée.

Cela dit, comme il n’y a que sept copropriétaires dans l’immeuble, il devrait être possible de s’expliquer. Ce n’est probablement pas le syndic qui a décidé de sa propre initiative de vous attaquer en justice et de laisser les autres tranquilles. Il a dû répondre à une demande.

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