Usage local commercial

Publié le 14/05/2020 Vu 818 fois 23 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

12/05/2020 16:30

Bonjour,

Je dispose d'un local commercial.

Dans le règlement de.copropriete est indiqué:

Usage

Local professionnel ou commercial de magasin.



Peut on exercer une activité de restauration ?

Vous remerciant de votre réponse.

Cordialement

Modérateur

12/05/2020 17:25

bonjour,

la restauration est une activité commerciale, par contre la restauration peut produire des troubles anormaux de voisinage toujours condamnables notamment:

- le bruit, les odeurs

- le stationnement des véhicules de la clientèle

- pour la cuisine il y a l'extraction des fumées

donc les troubles occasionnés dépend de quelle restauration il s'agit.

très souvent les RC autorisent l'activité commerciale pour autant qu'elle ne nuise pas à la tenue et à la tranquillité de l'immeuble.

salutations

12/05/2020 17:30

Je vous remercie de votre réponse maître.
Je voulais savoir si la spécificité de local commercial de "magasin" interdit elle la restauration.
Cordialement

12/05/2020 17:47

Bonjour,

Usage :Local professionnel ou commercial de magasin.

Effectivement, c'est le terme de "local commercial de "magasin" couplé à une activité de restauration qui m'apparait incompatible. Il s'agit en fait d'un local pour une activité professionnelle ( architecte..) ou commerciale mais à usage de magasin et ce terme ne peut s'appliquer à un restaurant.

Maintenant, il faudrait voir les applications jurisprudentielles.

SK

12/05/2020 19:12

Bonjour,

En premier examen, la destination de local professionnel ou de magasin exclut la restauration mais il faut prendre en compte l’environnement, le type d’immeuble et le projet. Celui-ci serait à soumettre à l’assemblée générale. S’il était accepté et que la décision n’était pas contestée, un restaurant pourrait s’installer dans le local. Dans un premier temps il faudrait demander l’avis du conseil syndical. Sont particulièrement redoutés des restaurants les troubles dus aux bruits et aux odeurs. Mais lorsqu’on ne lésine pas sur les aménagements, il n’y a ni bruit ni odeur. C’est à examiner dans le détail sans a priori.

13/05/2020 10:32

Bonjour Yukiko,

" Si la destination de local professionnel ou de magasin exclut la restauration, iIl faut prendre en compte l’environnement, le type d’immeuble".

Oui, si les termes du réglement sont flous. NON, comme vous l'indiquez, et c'est mon analyse si la destination de local professionnel ou de magasin exclut la restauration.

Alors, pourquoi rajouter des critères supllémentaires pour tenter d'autoriser ce qui est initialement interdit. Un quartier bruyant autoriserait cette activité, une zone résidentielle l'interdirait. Un immeuble livré à des locations touristiques n'apporterait pas plus de nuisances qu'un restaurant avec terrasse et selon que la destination de l'immeuble, serait défini ou absente cela profirerait à une activté de restauration.

Les termes du réglement de copropriété sont clairs et les copropriétaires ont interdits cette activité soit compte tenu de son incompatibilité avec la structure de l'immeuble ou pour éviter toutes nuisances sonores que crée une telle activité et en conséquence, il n'y a pas lieu de soumettre au CS puis à une assemblée générale ce qui est interdit.

Restons sur les termes du réglement de copropriété qui interdisent ce type d'activité commerciale.

SK

13/05/2020 12:04


Alors, pourquoi rajouter des critères supllémentaires pour tenter d'autoriser ce qui est initialement interdit.


Pourquoi ? Parce que ce qui compte est bien plus la volonté des copropriétaires actuels que ce qu’a pu écrire il y a peut-être soixante ans ou plus un individu qui n’a jamais été propriétaire ou résident dans l’immeuble. Je ne serais pas étonné que, dans nombre d’immeubles abritant un restaurant grec rue de la Huchette à Paris, le règlement de copropriété interdise l’activité de restauration. Il faut prendre les choses comme elles sont sans être plus doctrinaire que de raison ni plus royaliste que le roi.

Entre une supérette qui se fait livrer touts les matins à six heures et un restaurant gastronomique qui, non seulement ne créera aucun trouble mais encore se distinguera par une devanture de grande classe qui mettra l’immeuble en valeur, y’a pas photo.

Il n’est pas question de faire n’importe quoi n’importe comment mais le propriétaire qui souhaite installer un restaurant dans son local du rez-de-chaussée alors que le règlement de copropriété ne l’autorise pas ne doit cependant pas s’interdire de prendre la température en commençant par le conseil syndical. Ensuite, il a parfaitement le droit de demander l’autorisation à l’assemblée générale. Si celle-ci la lui accorde et que cette autorisation n’est pas contestée dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal, personne ne pourra plus s’opposer à l’installation du restaurant.

13/05/2020 12:49

RE:

Soit mais la question initiale est :

"Je voulais savoir si la spécificité de local commercial de "magasin" interdit elle la restauration."

La réponse est OUI.

Après on peut extrapoler, prendre la température, il y a peut-être soixante ans ou plus un individu qui n’a jamais été propriétaire..Mais les copropriétaires informés et vigilants refuseront.

SK

13/05/2020 13:03

La question posée est : Peut on exercer une activité de restauration ?

La réponse juste et complète n'est pas : non, le règlement de copropriété vous l'interdit, mais : le règlement de copropriété interdit l'activité de restauration mais la question mérite cependant d'être posée à l'assemblée générale dont on ne peut prédire la position sans connaissance d'un certain nombre de détails.


Mais les copropriétaires informés et vigilants refuseront.


Vous n'en savez rien.

Personnellement, je suis vigilant, pense être assez bien informé et je ne refuserais pas d'emblée. J'étudierais le projet présenté.

13/05/2020 13:19

Les copropriétaires refuse catégoriquement la restauration.
Je voulais avoir des précisions concernant l'usage commercial de magasin.
Quels activités sont prohibé dans un local commercial de magasin?
Cordialement

13/05/2020 16:53

RE : Votre réponse tranche le débat par le refus des copropriétaires.

Quant à la question posée : "Quels activités sont prohibées dans un local commercial de magasin? Cela necessite des recherches.

SK

13/05/2020 17:14


Quels activités sont prohibé dans un local commercial de magasin?


Si le règlement de copropriété n'indique rien d'autre que ce que vous avez reproduit, toutes sauf, comme le règlement de copropriété le dit sûrement quelque part, celles qui créent des troubles notamment par les bruits et les odeurs. La latitude d'interprétation est large.

13/05/2020 17:52

Bonsoir,

Je me suis permis d’observer en tenant compte de certains « détails » contenus dans la loi !

Article 8 :


I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.


Article 9 :


Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.


Article 26 :


L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.


Santaklaus n’a pu que se baser sur ce qui précède et la destination de l'immeuble clairement définie ; de plus la précision, d’un refus général, apportée par Sad21 ne fait que conforter ses réponses, qui ne vont pas chercher midi à quatorze heures ou de savoir quel est l’âge du capitaine.

Cdt.

13/05/2020 19:12

Bonjour Beatles,

Effectivement, la destination de l'immeuble et un critère essentiel pour autoriser ou un interdire une activité commerciale, dans notre exemple.

Vos interventions sont toujours pertinentes et documentées et qui m'ont souvent été utiles pour régler des soucis dans ma copro.

Cordialement

SK

13/05/2020 19:19

la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Au fil du temps, les caractères d'un immeuble évoluent ainsi que son environnement et donc sa situation.

13/05/2020 20:49

Pour un immeuble…

Caractères = aspect, type, caractéristiques… ce qui caractérise !

Situation = lieu où il est situé !

Heureux d’apprendre qu’en fonction de l’évolution de l’environnement la destination d’un immeuble, donc des parties privatives, change et doit donc faire l’objet de modifications du RdC !

Mais à quel rythme et pour quel coût ?

Heureux d’apprendre qu’un immeuble peut avoir la bougeotte en fonction de son environnement !

13/05/2020 22:17

La destination de l’immeuble est l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants.

Situation de l’immeuble et situation sociale des occupants : vous ne croyez pas que la situation et la situation sociale des occupants d’un immeuble de Saint-Tropez, village de pêcheurs en 1930, a un peu changé depuis ? A Paris, vu les prix de l’immobilier, il n’y a quasiment plus de quartiers populaires. La destination d’un immeuble définie dans un règlement de copropriété en 1950 peut n’avoir plus aucun rapport avec la réalité.

Un arrêt de la cour de cassation (civ. 3, 9 juin 2010, n° 09-14206) rappelle que la destination de l’immeuble ne se détermine pas seulement par les actes mais aussi par ses caractères ou sa situation.

Il faut par ailleurs garder à l’esprit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Il est tout à fait possible que, dans dans un immeuble où le règlement de copropriété prohiberait l’activité de restauration, cette clause soit jugée soit non écrite, soit compatible avec l’installation d’un restaurant eu égard à la destination de l’immeuble, définie non seulement par le règlement de copropriété mais aussi par ses caractères et sa situation, et eu égard aux caractères du restaurant en projet.

L’analyse juridique impose parfois d’ôter ses oeillères, de retirer son casque à pointe et d’exercer son esprit critique.

13/05/2020 22:57

Vous affabulez ! Vous mentez !

Voir le lien de l’arrêt (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022340621&fastReqId=912048593&fastPos=1)

La décision de la CC est la suivante :


Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


Vous faites passer un moyen d’une partie pour la décision de la Cour de cassation !


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les époux Z... et la société Sogedis

PREMIER MOYEN DE CASSATION

2°) ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la destination de l'immeuble s'apprécie donc non seulement au regard des indications portées sur les actes, mais également au regard des caractères ou de la situation de l'immeuble; qu'en décidant néanmoins que la situation de l'immeuble ne pouvait être appréciée qu'au regard des mentions des actes versés aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 8, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;


Je ne peux que constater que vous utilisez des méthodes fallacieuses pour tenter d’arriver par n’importe quel moyen à vos fins !

13/05/2020 23:03

Vous ne savez pas lire. Je m'en étais déjà aperçu, mais vous en donnez une nouvelle preuve.

Ce que dit la cour de cassation : Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Le moyen : que la destination de l'immeuble s'apprécie donc non seulement au regard des indications portées sur les actes, mais également au regard des caractères ou de la situation de l'immeuble

Eh oui ! la cour a validé un moyen de cassation ! Vous ne voyez pas que le motif adopté par la cour est exactement le moyen présenté par l'auteur du pourvoi ? Mais comment travaillent vos neurones ? Totally random comme disait Bill Gates à ses collaborateurs qu'il accusait d'incompétence du temps où il faisait de l'informatique.

14/05/2020 10:42

La question posée par Sad21 contient la réponse.

C’est ce qu’a relevé santaklaus : les critères restrictifs de la destination de l’immeuble, tels que définis aux actes, interdisent une activité de restauration, et ses critères dépendraient, au vu de l’article 8, du caractère de l’immeuble et/ou de sa situation ; de plus les copropriétaires refusent, conformément aux critères définissant la destination de l’immeuble, une activité de restauration.

L’article 8 précise bien « aux actes », ce qui inclus l’EDD rédigé par le géomètre en collaboration avec l’architecte, aux quels l’on ne peut pas contester leurs compétences pour le faire.

L’arrêt que vous opposez ne contiendrait pas, dans les actes, les critères pouvant entrer en ligne de compte pour définir la destination de l’immeuble.

La Cour de cassation a rejeté comme critère, pouvant entrer dans la définition de la destination de l’immeuble, une restriction du RdC concernant la vente d’un lot secondaire (article 71-2 du décret 55-1350) alors qu’au vu du standing de l’immeuble à lots limités sis dans une ville très touristique et subsidiairement d’un conflit d’intérêt, cette restriction conformément aux articles 1188, 1191 et 1192 du Code civil, pouvait entrer dans les critères objectifs définissant la destination de l’immeuble (recherche omise par la Cour d’appel).

L’on ne peut que constater que n’arrivant pas à vos fins vous n’hésitez pas à dévier pour polémiquer ; méthode utilisée par les trolls.

Au vu de l’arrêt que vous avancez, l’on est très loin du cas présenté dans la discussion.

14/05/2020 11:37

Rebonjour,

Le débat est donc de nouveau tranché" les copropriétaires refusent, conformément aux critères définissant la destination de l’immeuble, une activité de restauration."

Maintenant Sad21 pose une 2 eme question : "Je voulais avoir des précisions concernant l'usage commercial de magasin. Quels activités sont prohibées dans un local commercial de magasin?" Qui peut l'aider?

SK

14/05/2020 11:52

Bonjour santaklaus,

Local professionnel est plus restrictif que local commercial.

Un médecin n'est pas un commerçant ; c'est un professionnel de la médecine qui exerce dans un local professionnel.

J'en reviens toujours au Code civil et à l'article 1188.

Cdt.

14/05/2020 19:24

La première question posée est : "Peut on exercer une activité de restauration ?", sachant que l'usage du local en question stipulé dans le règlement de copropriété est professionnel ou de magasin et que les copropriétaires sont opposés à l'installation d'un restaurant.

Ce qu'on peut répondre sans risque de se tromper est, qu'en pratique, il serait très difficile d’installer un restaurant parce que les copropriétaires de l’immeuble y sont opposés et qu’ils disposent d’un argument : un restaurant n’est pas un magasin. Il n’est pas sûr que ces copropriétaires soient dans leur droit mais il n’est pas sûr non plus qu’ils aient tort. Ce qui est sûr est que le copropriétaire qui voudrait installer un restaurant déclencherait un conflit, ce qu’il ne souhaiterait probablement pas.

En droit, la question n’est pas simple du tout.

Il ne faut pas s’arrêter à la question sémantique de savoir si un restaurant est un magasin, le but n’étant pas de rédiger un dictionnaire, mais plutôt de chercher quelles peuvent être les raisons objectives à l’interdiction d’un restaurant (A), et dans quelles limites on peut restreindre les droits du copropriétaire à disposer de son lot, ce qui amène à s’interroger sur la notion de destination de l’immeuble (B).

(A) Raisons objectives

Le règlement de copropriété est un contrat. Or un contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes (article 1188 du code civil). C’est pourquoi il importe de déterminer les raisons pour lesquelles un restaurant serait interdit alors qu’un magasin où l’on ne fait que vendre sans rien transformer ni fabriquer serait autorisé. C’est aisé à deviner : il est redouté avant tout du bruit, des odeurs et une fréquentation, surtout tard le soir, qui troubleraient la tranquillité des habitants de l’immeuble alors qu’un commerce au sens strict du terme serait beaucoup plus paisible. Mais l’on peut objecter que certains restaurants sont plus paisibles que certains commerces et que, si l’aménagement est soigné, il n’y a propagation ni de bruits ni d’odeurs. Il n’y a en fait pas de raisons objectives à interdire absolument toute activité de restauration ou, à l'inverse à autoriser n’importe quel commerce.

(B) Restrictions au droit du copropriétaire.

En principe un copropriétaire use de son lot en toute liberté mais toutefois dans le respect de la destination de l’immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). La destination de l’immeuble est une notion complexe, de fait plus que de droit. Elle est définie par les actes, au premier chef par le règlement de copropriété, mais également par le caractère de l’immeuble et sa situation. Au fil du temps, le caractère de l’immeuble peut évoluer. Il peut être transformé, être amélioré (construction d’un ascenseur par exemple) ou, au contraire se dévaloriser par vétusté ou manque d’entretien. Son environnement peut se modifier ainsi que la situation sociale des résidents. Cette notion ne doit pas être confondue avec celle de destination d’un lot qui est plus exactement l’affectation donnée à un lot. Cette affectation des lots est stipulée par le règlement de copropriété et elle concourt à la détermination de la destination de l’immeuble.

En conclusion, on peut dire que, s’il y a une raison objective à l’interdiction de certaines activités et que celles-ci sont cohérentes avec la destination de l’immeuble, qui est une notion de fait plus que de droit rappelons-le, le copropriétaire intéressé doit respecter la clause du règlement de copropriété qui lui interdit cette activité. Si manque soit la raison objective soit la cohérence, le copropriétaire est fondé à prétendre la clause d’interdiction non écrite.

Dans le cas présent, il y a un certain flou dans la stipulation de l’affectation du lot dans le règlement de copropriété. La clause : « magasin » est bien moins nette que, par exemple : « tous commerces sauf restauration ». Pour estimer si les copropriétaires ont raison ou tort de s’opposer à l’installation d’un restaurant, il faudrait connaître les caractéristiques du restaurant qu’il est envisagé d’installer ainsi que la destination de l’immeuble. Nous ignorons tout et du projet et de la destination de l'immeuble.

14/05/2020 19:41

Voila que maintenant la question de Sad21 à moins que ce soit celle de santaklaus serait une question sémantique ; dites franchement que vous voulez impressionner (https://www.eila.univ-paris-diderot.fr/user/natalie_kuebler/blog/c_est_une_question_de_semantique_ben_oui_le_terme_exremement_secialise_de_semantique_c_est-a-dire_l_etude_du_sens_est_passe_dans_la_langue_generale).

Comme Charles Denner vous êtes donc un adepte de la clarté dans la confusion !

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