Pose de palissage devant servitude de vue trentanaire: possible ou pas?

Publié le Vu 713 fois 10 Par Sandra DB
23/02/2019 16:17

Bonjour,

Après avoir surfé des heures sur le net sans trouver réponse, je me permets de demander conseils auprès de votre communauté en espérant trouver une réponse plus "claire" et "concrète" que celle fournie pas l'étude de mon notaire.

Nous sommes propriétaires d'une maison avec jardinet. Notre voisin a une fenêtre ouvrant grillagée donnant directement sur ce dernier. Il s'agit d'une servitude de vue trentenaire comme le stipule l'acte de vente: "RAPPEL DE SERVITUDE- (...) la fenêtre de la maison vendue ayant vue sur la cour restera grillagée et (que) me droit de vue est limité à l'ouverture existante". Tout cela est très clair et nous avons acheté en connaissance de cause. En effet, nous avions tout à fait compris que nous ne pourrions pas demander l'obturation de cette fenêtre mais nous pensions qu'alors nous pouvions appliquer les règles d'urbanisme en vigueur. Je me suis rendue à la mairie et j'ai demandé conseil au notaire: tout le monde est d'accord, nous avons le droit de monter une clôture à min. 1,90 m de la dite fenêtre en respectant une hauteur max. de 2,50 m. J'ai demandé une copie du PLU à la mairie et un email à l'étude du notaire pour prouver à mon voisin notre plein droit. Quelle ne fut pas ma suprise de lire dans le mail du notaire les mentions suivantes:

"Je vous confirme que pour créer une séparation garantissant votre intimité, vous devez : Respecter les règles d’urbanisme; Et respecter la servitude de vue indiquée dans votre titre de propriété." Et de poursuivre: "A mon sens, afin de vous protéger, il serait préférable avant de réaliser vos travaux, d’obtenir un accord écrit de vos voisins indiquant le type de construction et l’emplacement de celle-ci."

C'est là que je ne comprends plus du tout: pourquoi nous faudrait-il l'avis de nos voisins? Si nous respectons les règlesd'urbanisme en vigeur, sommes-nous tout de même soumis au bon vouloir de nos voisins ?

En surfant sur internet, j'entends parler de préjudice relatif à la perte de luminosité/ensoleillement: si nous posons une cloture en partie ajourée et avec des éléments en plexiglass laissant passer la lumière: est-ce suffisant ?

Nous nous questionons également quant à notre droit à l'intimité.

Merci de m'avoir lu et de vos éclairages,

Bien cordialement,

Sandra DB. Dernière modification : 24/02/2019 - par Tisuisse Superviseur

23/02/2019 18:14

Bonsoir,

Le notaire cherche à se couvrir au cas où.

Respecter une servitude de vue ne signifie pas que votre voisin à la permission de regarder donc d'espionner chez vous et de s'immiscer dans votre vie privée.

Cette servitude n'est pas faite pour regarder mais pour éclairer et aérer une pièce.

Vous décrivez une situation dans laquelle les propriétaires d'un fonds dominant, avec servitude de vue, ont une vue directe sur un jardin contigu ; une réponse du type de celle de votre notaire est minable, ambigüe et pleine de sous-entendus car elle signifie que si le propriétaire du fonds servant installe une pallissade il privera le voisin voyeur de la vue appaisante du jardinet, surtout si la gente féminine, subissant la vue, est adepte du topless.


Article 647 du Code civil

Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682.


Cdt.

23/02/2019 19:17

Re...

Rien ne vaut une bonne jurisprudence de principe, inscrite au bulletin, au vu du Code civil


Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 24 mai 2000

N° de pourvoi : 97-22255

Vu l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 637 de ce Code ;

Attendu que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

...

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Soit le Code civil


Article 544

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.



Article 637

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

24/02/2019 14:29

Cher/chère Beatles,

Mille mercis pour ces précieuses références dont je ferai bon usage en cas de problème avec mes voisins. Car comme la loi l'explicite très clairement, je vous cite: "Article 647 du Code civil - Tout propriétaire peut clore son héritage": je le ferai donc!

J'ai moi-même été incapable de trouver ces textes, vous êtes un/e vrai/e pro!

J'attends le retour par email du cabinet de notaire et saurais quoi répondre au cas où ils essaieraient de me dissuader.

Je ne manquerai pas de revenir sur le forum pour faire un retour et exposer l'aboutissement de toutes ces démarches! Aboutissement heureux je l'espère!



Encore un grand merci, excellent dimanche,



Sandra DB.

24/02/2019 15:29

Chère Sandra,

C’est cher beatles et Paul est de ma génération bien que mon ainé de quelques années qui peuvent se compter sur les doigts des deux mains.

Beaucoup de notaires mettent des entraves aux droits du public, soit par intérêt ou par incompétence ; dans le cas de votre notaire c’est par incompétence.

Pour rappel un notaire prête doublement serment (TGI et devant sa compagnie) en ces termes :


Article 57 du décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès au fonctions de notaire :

Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent.


Donc si un notaire commence par dire : «À mon sens, afin de vous protéger, il serait préférable… » ; en employant le conditionnel cela démontre, comme l’on constate chez moi, qu’il est franc comme un âne qui recule.

Une servitude de vue n’est pas une servitude non aedificandi, qui interdit de construire en deçà d’une limite, ni une servitude non altius tollendi, qui interdit de construire au-delà d’une certaine hauteur (https://www.onb-france.com/actualites/la-nature-de-la-servitude-non-aedificandi).

Cette explication notariale devrait démontrer que votre notaire n’est au courant de rien et qu'il est un dilettante qui se parjure en ne se tenant pas au courant de la jurisprudence (publiée) que lui fait obligation (évolution du droit) le règlement national du CSN (https://www.notaires.fr/sites/default/files/reglement_national_-_reglement_intercours_-_arrete_du_22_07_2014_-_jo_du_01_08_2014.pdf).

Bon courage.

22/03/2019 13:26

Cher Beatle,

Je reviens faire le point sur ma situation. J'ai été baladée pendant 3 semaines... A l'aide des nouveaux éléments que vous m'aviez communiqués, j'ai demandé précision au notaire. La première semaine, on prenait bonne note de mes remarques et on m'a dit qu'on m'appellerait. La semaine d'après, on devait m'envoyer un mail… J'ai encore laissé passer une semaine … et j’ai rappelé une troisième fois hier matin. Et là, ô miracle!, on me passe directement le notaire au téléphone! Ce monsieur m'a expliqué que respecter une servitude de vue ne signifie pas que mon voisin a le droit de regarder chez moi sans respecter ma vie privée MAIS que je ne peux pas le priver de luminosité en construisant un mur devant sa fenêtre. Il m’a clairement affirmé qu'il n'y avait pas de texte explicite décrivant ce que signifie « respecter une servitude de vue » mais m’a laissé sous-entendre que si le voisin tentait une réaction, il ne pourrait pas grand-chose si je pouvais prouver « ma bonne foi » (on croit rêver !!!) et s’il avait encore « objectivement » assez de luminosité... Je ne suis pas particulièrement cartésienne mais dans certaines situations j’aime pouvoir m’appuyer sur des faits incontestables or, je me trouve face à l’inexistence de loi et soumise au jugement de ma bonne foi, devant pendre en compte des observations « objectives »… selon qui ? Bref… je me sens tout de même confortée dans ma démarche. Je vais donc faire une demande auprès de la mairie et dès que j'ai l'autorisation, je fais un courrier aux voisins auquel je joindrai l'autorisation de travaux. Une fois ma palissade montée, je viendrais faire exploser ma joie et mon soulagement sur le forum!

A bientôt donc,

Excellente journée,

Sandra.

Modérateur

22/03/2019 13:57

bonjour,

la loi a un caractère général, elle ne règle pas tous les litiges d'ou l'existence des tribunaux.

le notaire vous dit bien " "A mon sens, afin de vous protéger, il serait préférable ...", ce n'est pas le rôle d'un notaire de trancher un litige, seul un juge a ce pouvoir, d'ou la prudence du notaire qui a une obligation de conseil et qui surtout ne veut pas être mêlé à un litige entre voisins.

une autorisation d'urbanisme est toujours délivrée sous réserves du droit des tiers cela signifie que la mairie vous délivre une autorisation d'urbanisme si votre demande est conforme uniquement aux règles d'urbanisme applicables dans votre commune et non à celles du code civil.

salutations

23/03/2019 10:02


la loi a un caractère général, elle ne règle pas tous les litiges d'ou l'existence des tribunaux.

le notaire vous dit bien " "A mon sens, afin de vous protéger, il serait préférable ...", ce n'est pas le rôle d'un notaire de trancher un litige, seul un juge a ce pouvoir, d'ou la prudence du notaire qui a une obligation de conseil et qui surtout ne veut pas être mêlé à un litige entre voisins.

une autorisation d'urbanisme est toujours délivrée sous réserves du droit des tiers cela signifie que la mairie vous délivre une autorisation d'urbanisme si votre demande est conforme uniquement aux règles d'urbanisme applicables dans votre commune et non à celles du code civil.


Non ! Le notaire n'est pas prudent, il ne conseille rien et la dernière explication fourni à Sandra montre que c'est un faux-cul si ce n'est un fumiste.

La moindre des chose aurait été de lui explquer la signification exacte et la porté de l'arrêt de principe et non d'espèce que je cite dans mon message (23/02/2019 ; 19:17). Il doit savoir qu'un tel arrêt fixe un principe général qui s'impose à tous :


une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toutejouissance de sa propriété,


Cet arrêt contient un visa qui énonce la règle de droit (Vu l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 637 de ce Code) ; un chapeau (Attendu que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire) qui développe le principe de droit énoncé qui doit être respecté ; le ou les motifs censurés (attendus en aval du chapeau) ; le ou les motifs de la censure (alors qu'une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire dufonds servant toute jouissance de sa propriété,)

Une servitude ne peut être imposée qu'à un fonds pour un autre fonds et non pas imposée par une personne sur une autre personne (droit de luminosité) : un fonds est par nature aveugle.

Il faut aussi tenir compte de l'article 647 du Code civil


Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682.


Donc si l'on reprend le précédent message un arrêt de principe pourrait être contredit pas un arrêt d'espèce qui dirait tout son contraire, qui en tant qu'arrêt d'espèce ne peut pas être affublé de retournement de la jurisprudence.

Cela révolutionnerait notre droit concernant les servitudes qui seraient imposées par une personne sur une autre personne.

Dans le cas de Sandra en revendiquant un droit de luminuosité le voisin lui interdirait de clore légalement sa propriété, et ainsi lui permettre de se comporter comme un voyeur lui permettant ainsi de déroger à l'article 544 du Code civil.

Le voisin en pratiquant cette ouverture, qui ne respectait pas les distances règlementaires, savait qu'il s'exposait à ce qu'à tout moment à ce que la propriété soit légalement close.

Où est la bonne foi ?

Il suffirait donc, pour empêcher qu'une propriété voisine soit close, de construire, même à des distances illégales, avant que le voisin clôture légalement sa propriété, pour lui interdire, sous prétexte de luminuosité, de se clore.

Je veux bien que la servitude soit acquise, mais il ne faut pas détouner le sens de servitude de vue qui ne donne pas un droit de voir, mais de pratiquer des vues telles que définies par le Code civil.

Superviseur

23/03/2019 10:27

Bonjour,

J'ai un peu de mal à visualiser votre situation et votre projet.

La fenêtre du voisin qui bénéficie de la servitude de vue est t-elle en limite de propriété ?

Si oui, vous envisagez de clore votre terrain en laissant donc 1m90 devant cette fenêtre, c'est à dire que vous allez monter cette cloture 1m90 à l'intérieur de votre terrain ?

Ce n'est pas toujours autorisé, donc renseignez-vous bien.

De plus, vous allez alors prendre le risque de perdre cette bande de terrain qui sera extérieure à votre cloture...

23/03/2019 12:19

Cher janus, vous posez la question essentielle par laquelle l'on aurait dû commencer ; ce qui nous amène à l'article 678 du Code civil :


On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.


Les dix-neuf décimètres concernent le fonds réclamant la servitude (distance entre la construction et la limite séparative) et non pas la clôture du fonds servant par rapport à la construction du fonds dominant.

Il ne faut surtout pas oublier que c'est le voisin qui s'est mis dans cette situation ; s'il revandique la servitude attachée à son fonds c'est qu'il connait la loi donc tout ce qui a été dit dans les précédents messages ; de plus l'article 678 prévoit que le fonds servant peut être clôturé ; donc quel que soit le propriétaire du fonds dominant, il a acepté, lui aussi, les règles établies par l'article 678 du Code civil, et quoi qu'il en soit il sera le seul responsable d'une possible perte de luminuosité.

Hélas, il existe des amateurs dans les services d'urbanisme de certaine mairies qui confondent la limite séparative entre deux propriété et le mur d'une construction.

Enfin, question primordiale : Est-ce que le fait de jouir et disposer de sa propriété de la manière la plus absolue (intimité) serait un trouble annormal de voisinage, trouble annormal qui serait revandiqué par un le droit de voyeurisme empêchant ainsi de jouir et disposer de sa propriété en toute intimité ? Ou le contraire ?

25/03/2019 09:30

Pour résumer :

Une servitude non aedificandi est une servitude qui interdit de construire en deça d'une distance. Les PLU imposent une servitude non aedificandi pour les constructions et non pas pour les clôtures qui font elles l'objet d'une servitude non altius tollendi qui interdit de construire au delà d'une certaine hauteur. Le PLU prévoi parfoi, suivant certaines zones, une servitude non altius tollendi pour les constructions,

Les sevitudes non altius tollendi ont pour objet, entre autre, de préserver une certaine luminuosité, donc si un PLU fixe une hauteur limite pour une clôture, le voisin ne pourra invoquer un trouble de voisinage que si la hauteur n'est pas respectée, de plus sachant que le propriétaire du fonds voisin a le droit de se clore à une hauteur fixée par le PLU.

Les servitudes non altius tollendi et non aedificandi sont des servitudes continues et non apparentes et elle ne peuvent s'obtenir uniquement que par titre et non pas par prescription !


Article 690 du Code civil

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Article 691 du Code civil

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.


Sandra a tout à fait le droit de construire une palissade qui respecte la hauteur fixée par le PLU en limite de propriété, car aucune servitude aussi bien non altius tollendi que non aedificandi n'a d'existance.

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