Prescription acquisitive abrégée (10 ans)

Publié le 17/06/2020 Vu 819 fois 21 Par
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30/03/2019 14:58

Bonjour,

Une question concernant un bout de terrain longeant ma propriété. J'ai acheté une propriété en décembre 2008 avec un terrain + maison dessus. En discutant récemment avec la voisine concernée, j'apprends, et je vérifie sur le cadastre, qu'une pointe fine de terrain lui appartient soit de 5 à 10 m², pointe de l'autre coté de son mur, de mon coté donc. Or, quand j'ai acheté il y avait déjà les murs tout autour du terrain dont ce mur entre ma voisine et moi ... cependant le mur était déjà en retrait de 5 à 10 m² sur le terrain de la voisine ; donc à la visite et à la vente, j'ai pensé (et personne ne m'a rien dit) que la pointe très fine de mon coté du mur était ma propriété. D'ailleurs, j'ai surtout pensé que mon terrain longeait complètement ce mur. J’ai pensé que le mur délimitait la propriété.

Ce terrain, au départ, appartenait à la voisine et a été partagé pour le vendre à quelqu'un, Monsieur Machin-Bidule, en 1996. Le mur a été construit à la vente du terrain en 1996, il y a donc eu erreur lors de la construction du mur à ce moment.

Sur le cadastre apparaît bien ma parcelle, mettons 100, la parcelle de la voisine, mettons 101 et la pointe entre nos deux terrains n'a pas de numéro mais elle apparaît bien.

Il est écrit sur l'acte de vente qu'il n'y a pas eu de bornage, Monsieur Machin-Bidule m'a vendu le bien en 2008 sans me parler de cette pointe.

Aussi, je me demande si je pouvais bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans en m’appuyant sur l'article 2272 du code civil : "le délai de prescription requis pour acquérir une propriété immobilière est de 30 ans."
Toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans."

J'ai lu l'article de Maitre Anthony (si je ne me trompe) sur legavox, sur la préscrition acquisitive abrégée de 10 ans, et je semble correspondre aux critéres suivants :

- un juste titre.........

- le possesseur doit être de bonne foi........

Je n'écris pas tout, tout est bien expliqué par maitre Anthonny sur legavox.

Pourriez-vous me confirmer que je peux bien bénéficier de cette acquisition abrégée ?

Je remercie toute personne qui voudra bien se pencher sur ce petit problème. Dernière modification : 17/06/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

31/03/2019 10:12

Bonjour,

Le "juste titre" en question fait t-il bien apparaire ce bout de terrain ? En particulier, la surface indiquée de terrain correspond t-elle à l'ensemble y compris ce bout ?

31/03/2019 10:39

bonjour janus ... et non : effectivement la surface indiquée du terrain n'est pas nommée sur mon acte de vente..je pense qu'il doit etre noté sur l'acte de vente de la voisine

par contre j'ai acheté en l'état;c''est à dire en visuel...pour moi le mur délimitait complètement ma propriété de celle de la voisine...

je comprends donc que je dois attendre les 30 ans et le cas échéant racheter ce petit bout d'allée caillouteuse...n'est ce pas ?

et merci beaucoup pour votre réponse

Modérateur

31/03/2019 18:32

bonjour,

il ne faut pas se fier au cadastre, document fiscal, pour déterminer des limites de propriété, d'ailleurs l'échelle utilisée par le cadaste ne permet de manière précise ces limites, le bornage est nécessaire.

avant de commecer la procédure de presciption acquisitive, il faudrait peut-être faire vérifier par un géomètre les limites de votre propriété.

salutations

31/03/2019 18:45

bonsoir youris ;effectivement le cas échéant je demanderais que le voisine fasse un bornage ;,elle ne peut pas venir un matin et dire "je mets un grillage de là à là sans bornage...pour l'instant elle n'en est pas la...

de plus cette pointe fine est peut etre déja chez elle....

au pire je l'achèterais car ce bout d'allée gravillonnée n'a aucun interet pour elle;

merci de votre interet

31/05/2020 13:30

bonjour

je reviens sur le sujet car récemment la voisine est revenue sur le sujet elle est sure de son bon droit mais finalement je ne suis pas sure de son bon droit .... peut etre que la pointe sur le cadastre lui appartient et est déja chez elle ..... de toute façon elle n'a fait aucune action de demande de bornage :son avis suffit..elle sait....mais ne fait rien ...et ne donne pas de preuve...j'avais déposé/jeté une brique à 50 cm du mur ,par hasard .".c'est là la limite ",dit elle ...j'ai déplacé la brique pour montrer que cela n'avait aucune valeur ,que la brique avait été posée de façon aléatoire...

à titre personnel et pour exemple il y 40 ans nous pensions que la limite de notre précédent terrain était délimitée par un cognassier,à la campagne on disait cela....mais un bornage a démontré que nous nous trompions....

cependant je m'interroge (toujours ..) sur la prescription acquisitive

j'ai bien compris qu'au bout des 30 ans (soit en 2026 puisque le terrain a été acheté par le précédent propriétaire en 1996 et que le mur était là depuis bien plus longtemps)) sans action de ma voisine cettte pointe (dans l'éventualité quelle appartienne à la voisine ,on n'en sait rien) m'appartiendrait

j'ai lu aussi que la prescription acquisitive de 10 ans s'acquiert si on parvient à prouver qu'il y a eu transfert de propriété ,ou existence d'acte juridique...

mais ce délai s'applique également aux acquéreurs considérés comme étant de bonne foi. l'acquereur doit prouver qu'il a cru conclure un transfert de propriété du bien ou qu'il pensait sincèrement etre le véritable propriétaire du bien sous entendu sans acte de propriété....

or le muret était là quand j'ai acheté en 2008 et je pensais et pense toujours sincèrement que la limite de ma propriété était au niveau du muret...je ne pouvais pas penser :" tiens mon terrain doit s'arreter à 30 cm du mur...."

je ne demande pas de bornage ,je laisse cela à son intitiative car c'est elle qui a une demande ,pas moi

mais dans le cas où un hypothètique bornage me donne tord ne puis je pas utiliser la prescription acquisitive de 10 ans car j'ai cru sincèrement et de bonne foi que mon terrain se terminait sur le muret? ce qui est quand meme logique comme raisonnement.....

merci infiniment pour vos éclairages

31/05/2020 14:36

Bonjour,

Dans le cas où un hypothètique bornage vous donne tort (sans d), vous n'avez pas de titre sur la partie du terrain appartenant initialement au voisin.

La prescription abrégée suppose non seulement la bonne foi mais avant tout un titre. Le seul titre que vous pourriez invoquer serait un bornage. Le titre que vous détenez ne porte que sur l'identification de la parcelle que vous avez acquise sans qu'il détermine précisément ses limites, ce qui est d'illeurs spécifié : vendu sans bornage, et les limites cadastrales ne valent pas titre.

Cela dit, l'édification du mur est antérieure à 1996. Je pense que vous pouvez prétendre sans grand risque que vous possédez tout ce qui est de votre côté du mur de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Il faut juste apporter la preuve que cela date de 1990 au plus tard.

31/05/2020 14:54

Bonjour,

Je pense... peut-être... ne sont que des suppositions.

Si vous aviez commencé par vérifier le cadastre, qui n'est pas de la roupie de sansonnet, cela vous aurait permis de ne pas penser ni de suputer !

Cdt.

31/05/2020 14:55

bonjour yukiko

je vous remercie beaucoup pour votre précision ;par contre qu'est ce qui doit dater de 1990 ou avant?le mur je suppose? car les deux terrains appartenaient à la meme famille qui a donc vendu le terrain contigû à mon vendeur en 1996 avec déja le muret comme séparation;la maison de ma voisine date de 1954 donc je suppose quand meme quelle n'a pas construit son mur en 1995 ...

donc dois je retenir 1996 (date d'achat du terrain)ou 1990 et bien avant (date d'édification du mur) pour utiliser la prescription de 30 ans?

et où et comment vérifier la date approximative de l'édification du mur?

merci encore pour vos précisions

31/05/2020 15:08

Supposition... aproximatisation... !

Comment répondre avec précision !

31/05/2020 15:15

Pour invoquer la prescription acquisitive sur la pointe de terrain, il vous faut prouver une possession à titre de propriétaire depuis au moins trente c'est à dire depuis 1990 ou avant. A moins que la voisine vous oppose une explication tirée par les cheveux, vous pouvez affirmer que le mur est destiné à marquer la limite des propriétés. Aussi, en prouvant la présence du mur en 1990, avez-vous les plus grandes chances d'être favorablement entendue si vous revendiquez la prescription sur le sol situé de votre côté du mur.

Cette possession à titre de propriétaire à considérer n'est pas seulement la vôtre, qui ne date que de 2008, mais également celles des propriétaires antérieurs.

31/05/2020 16:07

merci beaucoup yukiko

à beatles: j'ai déja regardé sur le cadastre ;je l'ai écrit dans mon tout premier message du 30/03/2019 :

il y a nos deux terrains n°100 pour moi (par exemple) et n° 101 pour la voisine (toujours par exemple) et la pointe 102 entre les deux ....mais sans qu'on puisse définir sur le cadastre si la pointe est chez moi ou chez elle.. d'ailleurs le cadastre n'est pas toujours bien déssiné ... on peut voir des traits qui débordent à droite ,à gauche ,sur la route... je ne parle pas de moi mais de façon générale .... le cadastre ne sert que pour le fisc et n'est pas super précis ....



je suis d'accord que seul un bornage permettra de délimiter le terrain......

aprés vérification et pour que cela soit plus clair je rajoute que sur mon acte de vente je n'ai que la parcelle 100 donc la parcelle 101 et la pointe 102 appartiennent bien à ma voisine mais il y a des chances que la parcelle 102 soit déja bien à l'intérieur du mur de la voisine alors que la voisine dit que la parcelle 102 est sur mon terrain. de l'autre coté du mur.........et sur le cadastre il y a juste un trait de chaque coté de la pointe ... pas la photo du mur.....

31/05/2020 16:57

Simplement que vous cherchez à ce que l'on réponde ce que vous voulez entendre et non pas ce qu'il faiut entendre.

Comme vous dites le cadstre sert pour le fisc... pour savoir qui est le propriétaire.

31/05/2020 17:04

j'ai bien compris qui sont les propriétaires de telle ou telle parcelle en regardant le cadastre mais dans la réalité il n'y a qu'un muret qui sépare nos deux propriétés ..... il n'y a pas de fil ou de borne d'un point à un autre qui dit que cette pointe est chez moi ou chez ma voisine...la pointe appartient à la voisine mais de quel coté du mur?

le muret est absolument parallélle à mon allée de cailloux puis ma maison ce qui me fait penser que la pointe est bien du coté de la voisine .....que cette pointe est bien chez elle et quelle veut alors me "piquer" du terrain....

31/05/2020 17:31

Ce n'est pas moi qu'il faut convaincre mais un juge !

C'est bien ce que je dis... vous voulez que l'on vous dise ce que vous voulez entendre !

31/05/2020 17:53

Bonsoir youris,

Votre réponse, dans la continuité d’autres de vos interventions, semble minimiser la valeur du cadastre qui ne serait qu’un document fiscal ; ce qui signifierait que la fiscalité serait secondaire.

En revanche, si un bornage marque physiquement les limites d’un fonds pour permettre de connaitre sa superficie et non pas sa contenance, il faut bien se fier à certaines limites !

Questions :

À quoi se fie le géomètre pour « choisir » ces limites ? Uniquement au terrain ? Aux titres ? À son bon vouloir ?

Enfin :

Qu’est-ce qui rentre en ligne de compte fiscalement ? La contenance ? La superficie ?

Cdt.

31/05/2020 18:04


aprés vérification et pour que cela soit plus clair je rajoute que sur mon acte de vente je n'ai que la parcelle 100 donc la parcelle 101 et la pointe 102 appartiennent bien à ma voisine mais il y a des chances que la parcelle 102 soit déja bien à l'intérieur du mur de la voisine alors que la voisine dit que la parcelle 102 est sur mon terrain. de l'autre coté du mur.........et sur le cadastre il y a juste un trait de chaque coté de la pointe ... pas la photo du mur.....


Dans le premier message vous disiez que la pointe litigieuse ne constituait pas une parcelle identifiée au cadastre par un numéro. En fait, ce serait bien une parcelle n° 102 distincte des 100 et 101. Cela exclut définitivement la prescription abrége puisque la percelle 102 est mentionnée sur un titre de propriété qui n'est malheureusement pas le vôtre mais celui de la voisine. Mais cela n'exclut pas le prescription de trente ans sur tout ce qui est situé de part et d'autre du mur si ce mur est en place depuis au moins trente ans.

31/05/2020 18:35

ok ;merci à tous pour vos réponses... bonne soirée

16/06/2020 21:02

bonsoir

à la suite de la réponse de yukiko (mur construit avant 1990.....)j'ai une photo aérienne de la maison et du mur de la voisine datant de 1968.... me voila rassurée :la prescription est bien acquise...bonne soirée à tous

16/06/2020 21:44

Bonsoir,

Il vous faut donc faire rectifier le cadastre en faisant une déclaration dans ce sens,si non le litige perdurera,à cause de cette numérotation de parcelle.

Seul un bornage par expert géomètre est valable et en cas de revente vousavez une garantie.

Le mieux serait de faire un bornage amiable avec votre voisine.Vous partagez les frais et plus de problème de parcelle.Evitez la case tribunal,car là les frais seront bien plus élevés ;avocat ,plus bornage judiciaire au frais du propriètaire récalcitrant.

Un bornage amiable coûte environ 1500€ soit 750 € chacun

Un avocat pour l'assignation ,c'est environ 1500€ environ,plus les honoraires de l'expert,et les frais de recherche

Amicalement vôtre

suji KENZO

16/06/2020 22:30

Le cadastre ne sera pas modifié sur simple demande.

Le bornage révèlera les limites initiales des parcelles et donc l'erreur commise lors de l'édification du mur, ce qui ne va pas du tout dans le sens de ce qui recherché, à savoir faire du mur la limite des propriétés.

Pour officialiser l'acquisition par prescription, il y a deux moyens. Le premier, à l'initiative du possesseur, est un acte de notorité acquisitive dressé par un notaire et publié. Le second, à l'initiative du vrai propriétaire évincé par la prescription, est la reconnaissance de l'effet de la prescription par le tribunal. Le jugement a valeur d'acte authentique et peut être publié.

Dans la situatioin présente il faut laisser la voisine revendiquer son bout de terrain au-delà du mur et, à ce moment, lui opposer la prescription. Il est urgent de ne rien faire si ce n'est de rassembler les preuves de la prescription au cas où.

16/06/2020 23:48

ok ,merci beaucoup pour vos réponses et conseils...

je comptais laisser ma voisine faire ses démarches......

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