vente d'un bien, partage entre nu propriétaire et usufruitier

Publié le 24/04/2020 Vu 339 fois 7 Par
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23/04/2020 11:42

bonjour, suite à un achat en 2012, avec mes fils, eux étant nu propriétaires et moi usufruitier, comment cela va-t-il se passer lors de la revente de ce bien ? chacun va-t-il récupérer , sur le prix de revente, le pourcentage qu'il a investi lors de l'achat initial ?

merci de votre réponse

cordialement, Didier

Modérateur

23/04/2020 15:45

Bonjour,

la plupart du temps, le partage se fait sur la base des valeurs fiscales de l’usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal prévu à l’article 669 du CGI qui établit la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier.

si l'usufruitier vendeur a 60 ans, l'usufruit est égal à 50 % de la valeur du bien.

mais il est possible de ne pas appliquer le barème fiscal afin de retenir une évaluation dite économique de l'usufruit.

salutations

23/04/2020 17:35

Bonjour,

Le principe de la nue-propriété et de l'usufruit est que l'on dissocie droit de disposer et droit d'user. Le nu-propriétaire et l'usufruitier sont indépendants l'un de l'autre. Le nu-propriétaire peut vendre sa nu-propriété sans que l'usufruitier cède son usufruit et symétriquement. Si les deux décident de vendre ensemble à un même acheteur à un prix donné, il n'y a pas de formule de calcul de répartition. Il y a en fait deux actes simultanés qui peuvent être concentrés sur un seul papier mais il doit impérativement y avoir trois signatures et il doit être clairement stipulé sur l'acte combien reviendra au nu-propriétaire et combien reviendra à l'usufruitier.

La valeur de l'usufruit se calcule à partir de l'espérance de vie de l'usufruitier et de la valeur locative du bien. Une méthode de calcul possible consiste à multiplier la valeur locative mensuelle par le nombre de mois d'espérance de vie de l'usufruiitier.

24/04/2020 07:04

Bonjour,

Pour faire plus simple, les enfants récupèreront la valeur de leurs parts respectives en nue-propriété.
Vous récupérez la valeur de votre usufruit au jour de la vente.
Ex : prix de vente 100 000 euros
Âge usufruitier 65 ans
2 enfants
Usufruit eu égard à l’âge = 4/10e Soit 40 000 euros (100 000 x 4/10e)
Les enfants auront donc 60 000 à se partager à deux.

Enfin, ils ne récupèrent pas leur mise de départ, mais leur part sur le prix de vente, qui pourra être plus ou moins élevé que le prix d acquisition initiale!

24/04/2020 10:52

merci à vous qui avez pris le temps de me répondre, j'y vois plus clair ! cordialement

Superviseur

24/04/2020 11:06

Bonjour Mcf,


Pour faire plus simple,


Vous utilisez là le barème fiscal, mais comme cela a déjà été dit dans ce fil, ce n'est pas obligatoire. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent s'entendre sur toute autre répartition...

24/04/2020 11:19

Le barême fiscal est arbitraire. Il ne correspond pas à la réalité. Normalement quand on échange un bien, on le fait au juste prix qui n'est pas du tout le barême fiscal.

24/04/2020 14:37

Bonjour,

Le barème fiscal n'est pas arbitraire (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/arbitraire/4951) !

Lors d'une vente l'on peut simplement dire qu'il est discutable ; dans ce cas l'on peut dire qu'il est suplétif.

Le plus simple, pour compléter les première et cinquième réponses, c'est de prendre connaissance de ce lien (https://argent.boursier.com/immobilier/fiches-pratiques/demembrement-comment-estimer-la-valeur-de-lusufruit-et-de-la-nue-propriete-3550.html).

Cdt.

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