la cession du droit au bail

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 40 470 fois 47
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail

La cession du droit au bail

Cette  notion est distincte de la cession de fonds de commerce. Le locataire artisan ou commerçant est en effet titulaire de deux biens ou droits patrimoniaux distincts qui ne se confondent ni ne se recouvre totalement, même si l’un est souvent nécessaire à l’existence de l’autre.

Le droit au bail ou la propriété commerciale est un élément important du fonds de commerce, c'est pourquoi le propriétaire ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder le bail lorsqu'il vend son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce).

Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi-totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.

En cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut alors imposer  au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités.

Une clause d'agrément impose au locataire de soumettre l'acquéreur à l'agrément du bailleur pour qu'il vérifie son honorabilité ou sa solvabilité. Le refus d'agrément du bailleur ne peut cependant pas être discrétionnaire, il doit être motivé ou justifié par un intérêt légitime. Il est donc possible de contester en justice le refus d'agrément du bailleur s'il apparaît injustifié.

Le bailleur peut par ailleurs imposer des clauses de formalités : par exemple l'obligation pour le locataire d'appeler ou de faire intervenir à l'acte le bailleur. Ces clauses sont valables, mais si le bailleur ne répond pas alors que le locataire a accompli, en temps utile, les démarches nécessaires pour l'appeler et le faire intervenir à l'acte, il pourra être passé outre.

En pratique, les baux comportent une clause ainsi rédigée : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n’est à un successeur dans son commerce ». Cela implique que la cession du droit au bail ne peut être faite qu’à un acquéreur du fonds et non à l’exploitant d’un autre fonds de commerce exerçant une activité semblable.

En effet, la Cour de cassation a énoncé le principe selon lequel seules les clauses d’interdiction absolue de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont prohibées, les clauses restrictives étant autorisées (2 octobre 2002, 3ème civ).

Ainsi sont interdites toutes les clauses qui ont pour effet d’empêcher le locataire de céder son droit au bail avec son fonds de commerce.

Par ailleurs,  la quasi totalité des cessions de droit au bail aujourd'hui imposent la stipulation expresse de la clause selon laquelle le cédant restera solidairement responsable de la bonne exécution du bail par son cessionnaire.

La cession du bail, seule ou en complément de la cession de fonds de commerce, doit être signifiée au bailleur afin qu’il en ait connaissance et qu’elle lui soit opposable, c’est-à-dire que le cessionnaire puisse se dire locataire à son égard. Elle doit toujours être notifiée au propriétaire par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

La cession n’existe qu’à partir du moment où devient titulaire du droit au bail une personne qui y était totalement étrangère à l’origine. Ainsi, l’attribution du bail à l’un des associés de fait qui était indivisément propriétaire d’un fonds de commerce ne constitue pas une cession. Il en va de même de l’attribution du bail pour un copreneur.

En revanche, l’attribution par l’époux à sa femme, lors d’une liquidation de communauté, du droit au bail dont il était seul titulaire constitue une cession. C’est également le cas de l’attribution du droit au bail à l’un des associés lors de la liquidation d’une société ou, à l’inverse, de l’apport d’un droit au bail à une société.

La Cour de cassation a par ailleurs jugé (13 octobre 2004, 3ème civ) parfaitement régulière l’acquisition par le bailleur du droit au bail de son locataire. Une fois acquis par le bailleur le bail s’éteint certes instantanément par l’effet de la confusion.

Lorsque la cession du bail ou son apport en société accompagne la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise artisanale ou leur apport, elle ne peut être interdite.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

Avocats à la Cour

27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 39 04 43

contact@azoulay-avocats.com

www.azoulay-avocats.com

Vous avez une question ?
Blog de Franck AZOULAY

Franck AZOULAY

250 € TTC

13 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par lila31
13/09/2011 18:19

Bonjour, que faire lorsque le bailleur s'abstient de répondre à la demande d'agrément du cessionnaire du fonds? Cela peut t'il être considéré comme un refus abusif? Merci d'avance pour votre réponse.

2 Publié par Franck AZOULAY
13/09/2011 18:53

Cher Monsieur,

Je vous recommande de lire attentivement le bail commercial car, dans la quasi totalité des cas, lors d'une cession de fonds de commerce, le cédant et le cessionnaire n'ont pas à obtenir d'agrément du bailleur.

Cet agrément du bailleur intervient uniquement en cas de cession du droit au bail seul.

Si le refus est injustifié, vous pourrez arguer d'un refus abusif du bailleur.

Votre bien dévoué

3 Publié par Visiteur
21/10/2011 16:32

Bonjour,
Et dans le cas ou ce n'est qu'une reprise d'un bail commercial, sans close demandant une autorisation obligatoire au propriétaire? que celui-ci s'y oppose? en tenant compte de l'article 1717 du Code Civil.
C'est un bail tout simple sans close de ce genre...
Merci

4 Publié par Visiteur
07/02/2012 17:53

Bonjour,

Que pensez-vous d'un bail contenant une clause interdisant la cession du droit au bail? J'ai bien compris que si elle est accompagnée de la cession du fonds de commerce, une cession du droit au bail est possible.
Mais cette clause interdit toute forme de cession puisqu'elle ne précise ou ne limite aucun cadre.

A-t-on le droit d'interdire toute forme de cession de droit au bail (hors cession de fonds de commerce)? Cette clause peut-elle être considérée comme abusive? Comment arriver à obtenir un accord malgré cette clause?

Bien à vous

5 Publié par Franck AZOULAY
07/02/2012 20:14

Bonjour,

Une telle clause est tout à fait valable et même courante en matière de baux commerciaux.

Cependant, vous pouvez céder votre droit au bail seul, avec l'accord expresse de votre bailleur, en appelant celui-ci à concourir à la cession.

L'intérêt d'une telle clause pour le bailleur est évidente, obtenir une indemnité ou conclure un nouveau bail avec une augmentation de loyers pour le cessionnaire.

Votre bien dévoué

6 Publié par Visiteur
10/03/2014 15:53

Bonjour Maitre,

Notre bail comporte l'article suivant:

11/ Cession

De convention expresse aucune cession de droit au présent bail, aucun apport du droit au bail à une société quelconque ne pourront être fait par le PRENEUR si ce n'est:

1/ en cédant ou en apportant la totalité des locaux loués à une personne ou une société qui pourra se dire le successeur du PRENEUR et exercera obligatoirement dans les lieux loués, la ou les activités indiquées au bail, à l'exclusion de tout autre.

2/ en sollicitant l'accord du BAILLEUR par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte extra-judiciaire, en précisant les conditions de la cession, l'identité complète du PRENEUR, les 3 bilans précédent, ou, à défaut, la justification de ses ressources. Le BAILLEUR devra donner son accord ou le refuser dans le délai d'un mois. Il ne pourra le refuser que pour juste motif. Il se réserve expressément un droit de préemption aux mêmes conditions.

_______________

L'année dernière, ayant radié mon entreprise individuelle puis créé une SARL dans le même local affecté uniquement aux taches administratives de bureau, il m'a été conseillée pour la seule cession du droit au bail à la SARL d'attendre la fin de la première période triennale pour signifier ce changement au bailleur. Application de l'article 1690 du code civil.
Est ce que ce conseil est valable?

Merci d'avance pour votre réponse.

Cordialement,

Christelle

7 Publié par Visiteur
25/03/2014 10:02

j'ai cédé mon bail à un preneur dans la même activité
et dans l'acte avec le bailleur (céder le bail seul au successeur dans son fonds de commerce )
est ce que je peux céder le bail seul

8 Publié par Visiteur
23/04/2014 16:20

Bonjour,
je suis dans l'impasse. Cela fait plusieurs fois que mon bailleur me refuse la cession de mon droit au bail, je cesse donc mon activité. Il me demande de lui ceder mon droit au bail sans réserve ,est ce que je peux lui demander des dommages et intérêts au titre de refus successifs?
Bien à vous

9 Publié par Franck AZOULAY
23/04/2014 18:12

Bonjour Marco,

dans le cadre d'une cession avec la même activité, vous n'avez aucun besoin de l'agrément du bailleur.

Toutefois, attention à l'appel du bailleur à concourir à l'acte de cession qui ne s'apparente pas à un agrément.

Si votre cessionnaire a la même activité, vous n'avez pas besoin de l'accord du bailleur qui ne dispose d'aucun regard sur votre repreneur.

Vous pouvez ainsi céder le fonds et non le bail (seul).

10 Publié par Franck AZOULAY
23/04/2014 18:18

Caro,

votre problématique est différente car en fonction des clauses visées dans la partie cession / sous-location, le bailleur peut disposer d'un agrément en cas de cession de droit au bail (si ce n'est pas un successeur dans votre activité.

Cela arrive souvent car les clauses du bail sont énoncées généralement de façon restrictive en ce qui concerne l'activité et la destination dudit bail.

La despécialisation du bail vous oblige à obtenir l'accord de votre bailleur.

Vous n'avez malheureusement que peu de recours contre de tels refus car cela fait partie du pouvoir du bailleur et de son pouvoir de disposition de sa chose.

Vous pouvez à toutes fins demander à votre bailleur une indemnité d'éviction, et ce pour vous dédommager de la résiliation du bail commercial à son profit.

Cependant, rien n'oblige le bailleur à vous octroyer une telle indemnité.

Je suis à votre disposition pour en discuter.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
A propos de l'auteur
Blog de Franck AZOULAY

Bienvenue sur le blog de Franck AZOULAY

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

250 € Ttc

Rép : 24h maximum

13 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles