la cession du droit au bail

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la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail

La cession du droit au bail

Cette  notion est distincte de la cession de fonds de commerce. Le locataire artisan ou commerçant est en effet titulaire de deux biens ou droits patrimoniaux distincts qui ne se confondent ni ne se recouvre totalement, même si l’un est souvent nécessaire à l’existence de l’autre.

Le droit au bail ou la propriété commerciale est un élément important du fonds de commerce, c'est pourquoi le propriétaire ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder le bail lorsqu'il vend son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce).

Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi-totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.

En cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut alors imposer  au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités.

Une clause d'agrément impose au locataire de soumettre l'acquéreur à l'agrément du bailleur pour qu'il vérifie son honorabilité ou sa solvabilité. Le refus d'agrément du bailleur ne peut cependant pas être discrétionnaire, il doit être motivé ou justifié par un intérêt légitime. Il est donc possible de contester en justice le refus d'agrément du bailleur s'il apparaît injustifié.

Le bailleur peut par ailleurs imposer des clauses de formalités : par exemple l'obligation pour le locataire d'appeler ou de faire intervenir à l'acte le bailleur. Ces clauses sont valables, mais si le bailleur ne répond pas alors que le locataire a accompli, en temps utile, les démarches nécessaires pour l'appeler et le faire intervenir à l'acte, il pourra être passé outre.

En pratique, les baux comportent une clause ainsi rédigée : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n’est à un successeur dans son commerce ». Cela implique que la cession du droit au bail ne peut être faite qu’à un acquéreur du fonds et non à l’exploitant d’un autre fonds de commerce exerçant une activité semblable.

En effet, la Cour de cassation a énoncé le principe selon lequel seules les clauses d’interdiction absolue de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont prohibées, les clauses restrictives étant autorisées (2 octobre 2002, 3ème civ).

Ainsi sont interdites toutes les clauses qui ont pour effet d’empêcher le locataire de céder son droit au bail avec son fonds de commerce.

Par ailleurs,  la quasi totalité des cessions de droit au bail aujourd'hui imposent la stipulation expresse de la clause selon laquelle le cédant restera solidairement responsable de la bonne exécution du bail par son cessionnaire.

La cession du bail, seule ou en complément de la cession de fonds de commerce, doit être signifiée au bailleur afin qu’il en ait connaissance et qu’elle lui soit opposable, c’est-à-dire que le cessionnaire puisse se dire locataire à son égard. Elle doit toujours être notifiée au propriétaire par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

La cession n’existe qu’à partir du moment où devient titulaire du droit au bail une personne qui y était totalement étrangère à l’origine. Ainsi, l’attribution du bail à l’un des associés de fait qui était indivisément propriétaire d’un fonds de commerce ne constitue pas une cession. Il en va de même de l’attribution du bail pour un copreneur.

En revanche, l’attribution par l’époux à sa femme, lors d’une liquidation de communauté, du droit au bail dont il était seul titulaire constitue une cession. C’est également le cas de l’attribution du droit au bail à l’un des associés lors de la liquidation d’une société ou, à l’inverse, de l’apport d’un droit au bail à une société.

La Cour de cassation a par ailleurs jugé (13 octobre 2004, 3ème civ) parfaitement régulière l’acquisition par le bailleur du droit au bail de son locataire. Une fois acquis par le bailleur le bail s’éteint certes instantanément par l’effet de la confusion.

Lorsque la cession du bail ou son apport en société accompagne la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise artisanale ou leur apport, elle ne peut être interdite.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Franck AZOULAY
23/04/2014 18:23

Bonjour Juricadre,

non le conseil que l'on vous a fourni n'est pas du tout adapter à la situation.

L'article 1690 n'étant relatif qu'à la signification de l'acte de cession au bailleur.

Je vous conseille de prendre attache de notre cabinet pour en discuter de vive voix, puisque des possibilités qui s'offrent à vous dans ce cadre précis sont intéressantes.

2 Publié par Visiteur
20/08/2014 04:46

Bonjour Maitre,
Mon locataire propriétaire du fond de commerce veut ceder son fond en levant ses garanties( caution solidaires), si je refuse de lever ses garanties puis refuser cette vente.
D'autres garanties me sont proposés, pouvons nous refuser?et si nous acceptions devons nous repartir obligatoirement un nouveau bail?
Dans l'attente de votre réponse .
Cordialement.
Corinne.

3 Publié par Visiteur
25/08/2014 10:07

Bonjour Maitre,
Le Tribunal du commerce m’accorde depuis juin le rachat d’un bail commercial suite à liquidation judiciaire. Cette proposition d’achat inclut une déspécialisation du bail qui arrive à terme en 2017. Les 10 jours de rétractation sont écoulés. Personne n’a fait opposition. Au moment de signer l’achat définitif chez le notaire le 12/08, l’agence immobilière représentant légal du bailleur et syndic ne répond pas à la convocation, répond difficilement aux notaires, marque sa désapprobation quand à la demande de despécialisation et souhaite récupérer (pour compensation) un garage qui fait parti intégrante du « lot ». La signature est annulée, aucune date n’est fixée.
Le montant total de l’achat du droit au bail et les frais notariés sont sur le compte du notaire.
Au regard de la loi, ai-je un recours pour réaffirmer mes droits ? Suis je en mesure d’exiger le garage ainsi qu’il est annoncé dans le bail. Existe-t-il un délai légal pour faire exécuter la décision d’un juge du tribunal de commerce ? Ai-je un recours pour débloquer cette situation très périlleuse pour moi financièrement. Je vous remercie pour votre réponse. Courtoisement Marie

4 Publié par Visiteur
03/01/2015 02:16

Bonjour maître,
j'ai voulu vendre mon droit au bail seul et la mairie de la commune a préempté, mais du fait de cette préemption et donc de l'éviction de l'acheteur prévu, les délais ont augmenté et depuis j'ai des loyers impayés, je n'ai plus rien pour payer , cela fait 4 mois que cela traîne,la mairie à préempté officiellement le 5 novembre alors qu'elle bloque la vente depuis septembre, et aujourd'hui toujours rien, je ne sais plus quoi faire, j'ai l'impression que le propriétaire est de mèche avec la mairie. j'ai du faire des crédits à la consommation pour payer mes loyers depuis 1 an et trouver un repreneur et aujourd'hui je suis asphyxiée par des dettes involontaires de ma part. Le magasin est fermé depuis que j'ai signé avec le repreneur en juin 2014. Que faire? je n'ai pas d'avocat, car pas de revenus suffisants, je suis à mi temps depuis 1 mois avec 4 enfants et un crédit sur le dos.

5 Publié par Visiteur
22/01/2015 19:00

Bonjour j ai signe un compromis de vente pour m on fond de commerce j attend depuis deux mois que le cabinet qui gere les loyers du bail veuillle bien repondre , ma question et :combien de temp on t il pour repondre merci d avance

6 Publié par Visiteur
24/02/2015 14:11

Bonjour,
je dois signé bientôt mon renouvellement de bail, le bailleur souhaite rajouter la mention suivante:
la cession du droit au bail indépendamment du fonds devra être soumis à l'accord du bailleur.
Que veux dire cette formule ? et puis-je lui dire que je ne veux pas de cette mention ?

En vous remerciant.

7 Publié par Visiteur
05/03/2015 09:39

Bonjour,
Nous montons une petite société de survol touristique en Bi-moteur. Mes nouveaux associés apportent en nature un avion Beech 58. Cet avion est hébergé dans un hangar régis par un bail à titre civil entre le bailleur et mes deux associé en noms propres. Dans le bail est stipulé en conditions générales:
"La présente location est faite à titre civil, personnel et précaire; les locataires s'interdisent toute sous-location, même à titre gratuit. Toutefois ce bail pourra être transféré à la future société exploitante de l'aéronef immatriculé F-XXXX par consentement mutuel du bailleur et des preneurs."
Le bailleur peut il refuser le transfert de bail à la nouvelle société sous prétexte qu'un des associé ne lui convient pas.
Le bail est arrivé à échéance le 31/01/15 et a été reconduit tacitement pour un an.

Bien cordialement

8 Publié par Visiteur
05/08/2015 22:16

Bonjour je souhaite acheter un fond de commerce suis je obligation de passer devant un notaire ou est que je peux juste faire une création d'entreprise cordialement

9 Publié par Franck AZOULAY
06/08/2015 15:53

bonjour Lilou,

attendu de votre question je pense qu'il faudrait tout de suite prendre contact avec un professionnel du droit pour vous accompagner sur la cession.

Pour répondre à votre question, l'acte authentique chez le notaire n'est obligatoire que si cela est expressément requis sur le bail commercial. (Partie Cession sous location)

Pour l'acquisition du droit au bail ou du fonds de commerce, vous pouvez acheter soit en votre nom personnel soit en société.

Je vous recommande toutefois la création d'une société, qui fera écran en cas de problème avec votre patrimoine personnel.

Je reste à votre disposition.

Maître Franck AZOULAY

10 Publié par Visiteur
03/10/2015 09:57

Bonjour,

Je souhaite racheter un commerce de restauration, cependant lors de la signature du sous seing le vendeur à déclarer ne pas avoir réalisé de chiffre d'affaires depuis son entrée dans les lieux en 2012. Aujourd'hui le bailleur accorde la cession sous réserve de signer un nouveau bail avec un loyer plus élevé. Le bailleur en a t'il le droit ?

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