la cession du droit au bail

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 41 592 fois 47
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la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail

La cession du droit au bail

Cette  notion est distincte de la cession de fonds de commerce. Le locataire artisan ou commerçant est en effet titulaire de deux biens ou droits patrimoniaux distincts qui ne se confondent ni ne se recouvre totalement, même si l’un est souvent nécessaire à l’existence de l’autre.

Le droit au bail ou la propriété commerciale est un élément important du fonds de commerce, c'est pourquoi le propriétaire ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder le bail lorsqu'il vend son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce).

Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi-totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.

En cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut alors imposer  au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités.

Une clause d'agrément impose au locataire de soumettre l'acquéreur à l'agrément du bailleur pour qu'il vérifie son honorabilité ou sa solvabilité. Le refus d'agrément du bailleur ne peut cependant pas être discrétionnaire, il doit être motivé ou justifié par un intérêt légitime. Il est donc possible de contester en justice le refus d'agrément du bailleur s'il apparaît injustifié.

Le bailleur peut par ailleurs imposer des clauses de formalités : par exemple l'obligation pour le locataire d'appeler ou de faire intervenir à l'acte le bailleur. Ces clauses sont valables, mais si le bailleur ne répond pas alors que le locataire a accompli, en temps utile, les démarches nécessaires pour l'appeler et le faire intervenir à l'acte, il pourra être passé outre.

En pratique, les baux comportent une clause ainsi rédigée : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n’est à un successeur dans son commerce ». Cela implique que la cession du droit au bail ne peut être faite qu’à un acquéreur du fonds et non à l’exploitant d’un autre fonds de commerce exerçant une activité semblable.

En effet, la Cour de cassation a énoncé le principe selon lequel seules les clauses d’interdiction absolue de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont prohibées, les clauses restrictives étant autorisées (2 octobre 2002, 3ème civ).

Ainsi sont interdites toutes les clauses qui ont pour effet d’empêcher le locataire de céder son droit au bail avec son fonds de commerce.

Par ailleurs,  la quasi totalité des cessions de droit au bail aujourd'hui imposent la stipulation expresse de la clause selon laquelle le cédant restera solidairement responsable de la bonne exécution du bail par son cessionnaire.

La cession du bail, seule ou en complément de la cession de fonds de commerce, doit être signifiée au bailleur afin qu’il en ait connaissance et qu’elle lui soit opposable, c’est-à-dire que le cessionnaire puisse se dire locataire à son égard. Elle doit toujours être notifiée au propriétaire par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

La cession n’existe qu’à partir du moment où devient titulaire du droit au bail une personne qui y était totalement étrangère à l’origine. Ainsi, l’attribution du bail à l’un des associés de fait qui était indivisément propriétaire d’un fonds de commerce ne constitue pas une cession. Il en va de même de l’attribution du bail pour un copreneur.

En revanche, l’attribution par l’époux à sa femme, lors d’une liquidation de communauté, du droit au bail dont il était seul titulaire constitue une cession. C’est également le cas de l’attribution du droit au bail à l’un des associés lors de la liquidation d’une société ou, à l’inverse, de l’apport d’un droit au bail à une société.

La Cour de cassation a par ailleurs jugé (13 octobre 2004, 3ème civ) parfaitement régulière l’acquisition par le bailleur du droit au bail de son locataire. Une fois acquis par le bailleur le bail s’éteint certes instantanément par l’effet de la confusion.

Lorsque la cession du bail ou son apport en société accompagne la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise artisanale ou leur apport, elle ne peut être interdite.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
06/10/2016 01:32

Bonjour Maitre,
Je vend mon fond de commerce pizzeria a une personne qui souhaite faire des plats cuisinés portugais et non pas de la pizza, mon bail stipule " activité des locaux, pizzas et plats cuisinés"
Mon bailleur peut il refuser la vente?dois-je le prevenir que je vend mon fond de commerce?
Merci
Cordialement

2 Publié par Visiteur
18/10/2016 03:07

Cher Damien,

Votre fonds de commerce est défini par votre activité désignée dans le bail.

Il doit être retenu l'activité principale de restauration pour qualifier votre activité.

Si votre Acquereur souhaite évidement faire uniquement des plats cuisinés portugais, je vous suggère tout de même de notifier la promesse au bailleur en ajoutant une condition suspensive liee a l'accord de celui ci pour l'activité souhaitée.

Ce n'est pas obligatoire mais vous limitez votre risque.

Le bailleur n'a pas le pouvoir de s'opposer à une cession de fonds de commerce mais certains baux précisent plus que d'autre les obligations à respecter en cas de cession.

Je reste à votre entière disposition pour en discuter de vive voix et prendre le dossier au besoin.

Cordialement

3 Publié par Visiteur
06/11/2016 08:38

Bonjour maître,

Je suis sur le point d'acquérir un fond de commerce mais le bail stipule un dépôt de garantie de 6mois de loyer, le bailleur a t'il droit de demander autant? Et si je ne trouve pas d'accord avec le bailleur cela peut t'il annulée la vente?

Cordialement

4 Publié par Visiteur
02/12/2016 22:00

Bonjour,
Je viens de céder le droit du bail de mon restaurant. La cession s'est passée chez une agence immobilière. Le propriétaire qui n'est pas contre, le cessionnaire et moi le cédant avons signé. Jusqu'au là tout va bien. Ensuite, l'agence me dit que le chèque va être sous séquestre chez eux pour solder s'il y a des créanciers qui se présentent.. et qu'il faut faire une demande à ma marie de préemption.
3 questions svp :
- dans mon cas une demande de préemption mairie est elle nécessaire ?
- le séquestre par l'agence et surtout que cette dernière solde elle même les supposées dettes, est t il légale ?
- y a t'il quand même un délai de rétractation pour toutes parties qui ont signé cette cessation. Merci d'avance pour votre réponse.

5 Publié par Visiteur
08/12/2016 13:01

Bonjour Maître,
Merci pour votre réponse.
mon bailleur ne répond pas ni à mes courriers ni à ceux de l avocat chargé de la cession? qui ne répond pas consent Non?
Merci d'avance

Cordialement

6 Publié par Franck AZOULAY
08/12/2016 13:16

bonjour Damien,

si la notification de l'acte de cession a été régulièrement effectué, et que le bailleur ne daigne répondre alors effectivement vous pouvez passer l'acte.

Toutefois, dans certains baux, il y a des délais impératifs ou des droits de préférence du bailleur qu'il faudra respecter.

Le rédacteur de l'acte de cession devrait le savoir...
Cordialement

7 Publié par Visiteur
08/12/2016 13:26

Merci Maître,
Mon bail ne précise pas qu'il y a un délai.

Cordialement

8 Publié par Visiteur
12/02/2017 17:01

Bonjour Maître,
En présence de promesse unilatérale de cession de droit au bail par le preneur à un acquéreur qui n'a pas encore levée l'option, le bailleur peut il résilier le contrat de bail pour non paiement des loyers pendant cette même période?

Cordialement,

9 Publié par Visiteur
13/02/2017 11:21

Bonjour Maître
Je souhaite vendre mon fonds de commerce avec le droit au bail correspondant. J'ai un acheteur potentiel et ai donc envoyé une LR/AR à mon propriétaire pour l'en informer comme stipulé dans le bail. Il a un délai de 30 jours pour répondre. Hors, 10 jours après, il n'est toujours pas allé chercher cette lettre recommandée. Je voulais savoir si le délai de 30 jours débutait bien à la date de l'envoi de la lettre. Merci beaucoup pour votre réponse et pour votre blog.
Marie

10 Publié par Visiteur
14/02/2017 10:20

Bonjour Maître
Gérant d'une SCI 50/50 endetté le cautionnaire veut vendre le bien. Nous sommes au tribunal pour la dette de l'entreprise emprunt 400 000€.
Moi gérant je viens de signer un bail afin de garder mon local, sans l'accord de mon associé.
En avais-je le droit?
A-t'il des recours contre moi!

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