la cession du droit au bail

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 41 591 fois 47
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la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail, les obligations du cédant et du cessionnaire envers le bailleur

la cession du droit au bail

La cession du droit au bail

Cette  notion est distincte de la cession de fonds de commerce. Le locataire artisan ou commerçant est en effet titulaire de deux biens ou droits patrimoniaux distincts qui ne se confondent ni ne se recouvre totalement, même si l’un est souvent nécessaire à l’existence de l’autre.

Le droit au bail ou la propriété commerciale est un élément important du fonds de commerce, c'est pourquoi le propriétaire ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder le bail lorsqu'il vend son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce).

Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi-totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.

En cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut alors imposer  au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités.

Une clause d'agrément impose au locataire de soumettre l'acquéreur à l'agrément du bailleur pour qu'il vérifie son honorabilité ou sa solvabilité. Le refus d'agrément du bailleur ne peut cependant pas être discrétionnaire, il doit être motivé ou justifié par un intérêt légitime. Il est donc possible de contester en justice le refus d'agrément du bailleur s'il apparaît injustifié.

Le bailleur peut par ailleurs imposer des clauses de formalités : par exemple l'obligation pour le locataire d'appeler ou de faire intervenir à l'acte le bailleur. Ces clauses sont valables, mais si le bailleur ne répond pas alors que le locataire a accompli, en temps utile, les démarches nécessaires pour l'appeler et le faire intervenir à l'acte, il pourra être passé outre.

En pratique, les baux comportent une clause ainsi rédigée : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n’est à un successeur dans son commerce ». Cela implique que la cession du droit au bail ne peut être faite qu’à un acquéreur du fonds et non à l’exploitant d’un autre fonds de commerce exerçant une activité semblable.

En effet, la Cour de cassation a énoncé le principe selon lequel seules les clauses d’interdiction absolue de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont prohibées, les clauses restrictives étant autorisées (2 octobre 2002, 3ème civ).

Ainsi sont interdites toutes les clauses qui ont pour effet d’empêcher le locataire de céder son droit au bail avec son fonds de commerce.

Par ailleurs,  la quasi totalité des cessions de droit au bail aujourd'hui imposent la stipulation expresse de la clause selon laquelle le cédant restera solidairement responsable de la bonne exécution du bail par son cessionnaire.

La cession du bail, seule ou en complément de la cession de fonds de commerce, doit être signifiée au bailleur afin qu’il en ait connaissance et qu’elle lui soit opposable, c’est-à-dire que le cessionnaire puisse se dire locataire à son égard. Elle doit toujours être notifiée au propriétaire par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

La cession n’existe qu’à partir du moment où devient titulaire du droit au bail une personne qui y était totalement étrangère à l’origine. Ainsi, l’attribution du bail à l’un des associés de fait qui était indivisément propriétaire d’un fonds de commerce ne constitue pas une cession. Il en va de même de l’attribution du bail pour un copreneur.

En revanche, l’attribution par l’époux à sa femme, lors d’une liquidation de communauté, du droit au bail dont il était seul titulaire constitue une cession. C’est également le cas de l’attribution du droit au bail à l’un des associés lors de la liquidation d’une société ou, à l’inverse, de l’apport d’un droit au bail à une société.

La Cour de cassation a par ailleurs jugé (13 octobre 2004, 3ème civ) parfaitement régulière l’acquisition par le bailleur du droit au bail de son locataire. Une fois acquis par le bailleur le bail s’éteint certes instantanément par l’effet de la confusion.

Lorsque la cession du bail ou son apport en société accompagne la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise artisanale ou leur apport, elle ne peut être interdite.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
12/10/2015 10:58

Bonjour,

Dans quelle mesure les associés d'une SARL doivent informer un autre associé (moi même) du projet de vente du droit au bail. On m'impose de vendre mes parts en menaçant de procéder à une augmentation de capital et je soupçconne ,vu l'empressement de mes associés, qu'ils aient pour projet de vendre le droit au bail prochainement. Ai-je droit à être informée préalablement à la vente de mes parts?

par avance merci

2 Publié par Visiteur
13/10/2015 17:58

Bonjour,

Nous voulons racheter un fond de commerce mais le vendeur aimerait nous vendre egalement le bail des murs mais celui ci fait parti d'un bail de construction appartenant à la mairie qui reprendrait son bien en 2035.Pour ne pas me faire avoir j'aurai voulu savoir comment fixe t il le prix de ce bail et comment puis-je le verifier .D'avance merci

3 Publié par Visiteur
09/03/2016 08:29

Bonjour,

Qu'en est-il dans le cadre de l'apport d'un fonds de commerce à une société. Quelles sont les obligations par rapport au bailleur quand le contrat ne dit rien.
Merci.

Ulysse

4 Publié par Visiteur
19/04/2016 18:00

Bonjour Maître Azoulay .
je suis dans la même situation que Marx , j'ai signée un compromis de vente pour un fond de commerce (institut de beauté)le bail est un 369 qui est actuellement en cour . Mais le bailleur accorde la cession sous réserve de signer un nouveau bail à mon nom avec un loyer plus élevé. Est-il dans son droit ?
Merci pour votre réponse.

5 Publié par Visiteur
19/04/2016 22:01

Bonjour Élodie, le bailleur peut donner son agrément a la cession de droit au bail soit de manière gratuite, soit en demandant généralement une indemnité de despecialisation, soit par la signature d'un nouveau bail avec un nouveau loyer.

Rien ne vous oblige à signer un nouveau bail, toutefois il faudrait regarder la date de fin de bail afin de savoir si cela est intéressant pour vous.

Il faudrait aussi vérifier si l'augmentation de loyer est importante ou non....

Je reste à votre entière disposition pour une consultation détaillée ou un accompagnement via le mail du cabinet. Contact@azoulay-avocats.com

6 Publié par Lilian2016
06/06/2016 13:20

Bonjour,
En tant que cessionnaire j'aurais aimé savoir si le cédant peut cacher le prix de vente au bailleur et quel intérêt a-t'il à le faire ?

7 Publié par Franck AZOULAY
06/06/2016 13:27

bonjour,

le cédant ne peut cacher le prix de vente au bailleur dans la mesure où l'acte de cession doit être notifié préalablement à celui-ci pour agrément en cas de cession de droit au bail.

S'il s'agit d'une cession de fonds de commerce, tout dépend de la clause inscrite dans le bail relative à la cession.

La notification de l'acte de cession (obligatoire) devra en tout éat de cause comporter le prix de cession.

Votre bien dévoué.

Pour toute information, Je reste à votre entière disposition pour une consultation détaillée ou un accompagnement via le mail du cabinet. Contact@azoulay-avocats.com

et au 01 40 39 04 43

8 Publié par Visiteur
14/06/2016 11:36

bonjours la nouvelle Mairie d'ou j'habite à casser ma convention, pour mettre une personne de son entourage et reprendre l'activité que j'ai crée depuis 20 années (base de loisir) ont ils le droit?

9 Publié par Visiteur
30/06/2016 22:03

La cession du fonds de commerce ou droit au bail doit toujours être notifiée à la mairie afin de purger le droit de préemption de celle ci.

Cette question étant très précise et dépend de la commune visée, je vous recommande de prendre attache auprès de notre cabinet.

Votre bien dévoué

Azoulay-avocats.com

10 Publié par Visiteur
05/07/2016 18:25

Bonjour,
Je suis dans une situation d'urgence à propos de la question qui va suivre. Comment dissimuler le prix d'achat réglé pour payer mon DAB à un nouvel acquéreur potentiel ?
Je dois donner tous les documents nécessaires à étudier à leur avocat dans 2 jours ( dont la cession de droit au bail) et j'ai bien entendu proposé unprix plus élevé.

Merci pour votre réponse

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