Attention à la requalification d'une vente en donation déguisée

Publié le Modifié le 16/12/2016 Vu 57 165 fois 9
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La donation déguisée est une donation qui se dissimule sous l'apparence d'un acte à titre onéreux.Il s'agit d'une donation d'apparence, souvent utilisée comme moyen de s'éviter de payer des droits de succession ou de mutations à titre gratuit, au moment de leur réalisation; en épousant le régime fiscal de l'acte dont elles épousent l'apparence. Ainsi seront déguisées des ventes fictives portant un prix dans l'acte qui ne sera pas payé, ou bien un apport fictif d'une somme en société, ou bien encore une reconnaissance de dette fictive, si le prêteur a toujours eu l'intention de ne pas se faire rembourser,une vente en viager à un âge très avancé pour une rente jamais versée, un don manuel. Quelles sont les risques liés à une telle requalification ?

La donation déguisée est une donation qui se dissimule sous l'apparence d'un acte à titre onéreux.Il s'ag

Attention à la requalification d'une vente en donation déguisée

La donation déguisée est une donation qui se dissimule  sous l'apparence d'un acte à titre onéreux.Il s'agit d'une donation d'apparence, souvent utilisée comme moyen de s'éviter de payer des droits de succession ou de mutations à titre gratuit, au moment de leur réalisation; en épousant le régime fiscal de l'acte dont elles donnent l'apparence.

Lorsqu'on sait que les droits de donation et de succession restent élevés après abattement : avec des tranches parfois supérieures à 20% en ligne directe, et que les transmissions entre parents éloignés restent taxées à un niveau "indécent", il n'est pas rare que les parties optent pour le paiement de droits de mutation à titre onéreux beaucoup plus faibles.

Ainsi seront déguisées des ventes fictives portant un prix dans l'acte qui ne sera pas payé, ou bien un apport fictif d'une somme en société, ou bien encore une reconnaissance de dette fictive, si le prêteur a toujours eu l'intention de ne pas se faire rembourser,une vente en viager à un âge très avancé pour une rente jamais versée, un don manuel .

A la différence d'un don manuel (remise d'une somme d'argent ou de biens mobiliers) ou  d'une donation indirecte, (avantage indirecte consenti à un tiers exemple souscription d'un contrat d'assurance-vie, paiement de la dette d'autrui,renonciation au droit de succéder,achat d'un bien pour un tiers...), la donation déguisée reste cachée.

La requalification de tels actes en donation seront possibles si les conditions de forme exigées pour l'acte dont elle emprunte l'apparence, et les conditions de fonds des donations sont réunies.

Une analyse fiscale de l'opération pourra se faire par le fisc, lequel pourra demander une requalification de l'opération, au même titre qu'un héritier.

Si aucune loi  n'interdit de vendre l'un de ses biens à un héritier , pour le fisc un contrat à titre onéreux entre proches pourra  dissimuler une libéralité, ex cession à un conjoint, concubin, enfant , héritier...Il restera donc vigilant.

I- Le risque de la requalification

A) Un intérêt civil

Comme la donation indirecte, ou le don manuel, la donation déguisée est normalement rapportable, ce qui signifie que le montant de la donation sera rajouté à l'actif de la succession lors du décès avec une répartition entre héritiers.

Les parts de chacun sont recalculées en conséquence. Le bénéficiaire d'une donation déguisée peut ainsi être amené à indemniser les héritiers dits réservataires  qui n'auraient pas perçu leur part minimale d'héritage.

Elle peut être réduite si elle porte atteinte à la réserve des autres héritiers. Elle ne sera pas annulée, opérant son transfert le propriété

B) Un intérêt fiscal

Une fois prouvée ( intention libérale, absence de contrepartie ,caractère gratuit)

1°) L'administration applique les droits de mutation à titre gratuit, assortis d'un intérêt de retard

0,40% par mois. Cet intérêt sera majoré en cas de mauvaise foi avec une pénalité de 40%, voire de 80% en cas de manoeuvres frauduleuses.

2°) Des droits à payer sont calculés sur la valeur du bien au moment de la révélation,au lieu de la date de transmission réeelle

Cette valeur ayant tendance à augmenter avec les années, mieux vaut donc déclarer le don manuel le plus tôt possible.

Les donations déguisées relèvent en plus de la procédure de répression des abus de droit (art. L 64 du Livre des Procédures Fiscales).

II- la preuve des donations déguisées

A) Le principe: une preuve par tous moyens

En principe les héritiers réservataires,mais aussi le fisc seront concernés par la requalification.

Une requalificaction en donation déguisée suppose une preuve qui se fera par tous moyens ( écrit, attestation, relevés bancaires etc...)

L'intention libérale sera appréciée, l'absence de contrepartie, le caractère gratuit, seront souverainement examinés par les juges du fond du Tribunal de grande instance compétent.

B) L'exception : la présomption de donation déguisée résultant de la loi.

Dans certains cas, la loi présume le caractère déguisé.

Les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont soumises à l'article 918 du Code civil : et sont automatiquement assimilées à une donation déguisée, sans que le vendeur puisse prouver le contraire.( article  751 CGI)

Cette présomption de propriété pourra être écartée par le parent concerné en prouvant le simple droit d'usage et d'habitation (différent de l'usufruit ) ou, de façon plus prudente si l'acceptation de la vente est portée dans l'acte par les autres enfants .

Le parent pourra aussi avoir intérêt à céder son usufruit à une SCI, constituée par les enfants.

Sur le plan fiscal cela signifie que l'usufruitier sera supposé conserver la pleine propriété et l'enfant, lors du décès du parent, devra payer des droits de succession comme s'il n'avait jamais acheté la nue-propriété, à moins de prouver la réalité sincère de la transaction (relevés bancaires, etc.)

C) Les présomptions d'interposition de personnes

L'interposition de personnes vise des situations  dans lesquelles une personne apparaît dans un  acte  comme étant le titulaire d'un droit , alors que, dans la réalité, ce droit appartient à une autre qui a décidé de rester inconnue des tiers.

La loi a créé des présomptions à ce titre.

Article 911 du code civil:
Toute libéralité au profit d'une personne physique, frappée d'une incapacité de recevoir à titre gratuit, est nulle, qu'elle soit déguisée sous la forme d'un contrat onéreux ou faite sous le nom de personnes interposées, physiques ou morales.

Sont présumés personnes interposées, jusqu'à preuve contraire, les père et mère, les enfants et descendants, ainsi que l'époux de la personne incapable.

Demeurant à votre disposition  pour toutes précisions.

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris

 


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1 Publié par Visiteur
20/04/2011 09:50

Bonjour Maitre,
Question sur délai de prescription.
Pour contester une vente qui est une donation afin de privilégier un enfant par rapport aux autres (en dehors de la quotité disponible)... y a t il un délai de prescription pour mener une action de requalification afin de rapporter cela à la succession. Délai entre le moment ou l'acte a été passé et la date du décès de la personne ayant vendues son bien ?
En d'autres termes mon frere a soit disant acheté un bien il y a déja sans doute 15 ans mais ne voulant pas faire de vagues pour ne pas ennuyer mes parents agés de leur vivant et esperant tjrs que les choses vont etre un peu rééquilibrées entre les autres enfants, je voudrais savoir si l'on peut attendre encore sans rien dire.

2 Publié par Visiteur
05/04/2013 22:40

Bonjour Maître,
Le 23.12.12 ma mère est décédée et elle a fait une donation en nue-propriété à mon frère (qui à ce jour est avec un bracelet à la cheville et doit passer au Assise), afin que mes soeurs et moi même ne puissions pas hériter. Issu d'une famille de 7 enfants dont un décédé dans un accident de voiture en tant que conducteur à 15 ans sous l'emprise d'alcool et de drogue), nous sommes aujourd'hui 6 enfants tous de pères différents (3 filles, 3 garçons). Ma mère n'aimait pas ses filles et elle a élevée ses garçons ( dont un héroïnoman reconnus et sous traitement et l'autre entrant et sortant de prison pour trafic de drogue) . Elle a donc abandonnée ma soeur ainée à la naissance et elle fut élevée par mes grands parents du côté maternelle. Ma petite soeur et moi même, avons été abandonnée, reprise, abandonnée, reprise... au père de ma soeur. Nous avons été maltraité et battu pendant deux ans par la compagne de celui ci, il y a eu une enquête social, nous avons été placé en foyer à Villemonble et nous sommes passée devant le Juge des enfants à Créteil. Aujourd'hui je me rends compte que là encore, en bonne perverse narcissique elle y est arrivée car pour l'avoir crié au et fort qu'on aurait rien et bien c'est chose faite. Mes soeur et moi même ne savons pas quelles sont nos droits et nos possibilités, pour cette succession nous avons pris un notaire et nous sommes dans l'attente. Pouvez vous nous conseiller sur cette situation qui pour ma part dépasse l'entendement.
Très cordialement.
Dominique.

3 Publié par Visiteur
14/04/2014 11:06

Bonjour
Mon Père a vendu une petite propriété au 1/3 de sa valeur à mon neveux. Mes enfants sont spoliés.
Je voudrais savoir s'il y a un délai pour porter plainte après le décès de mon Père. une jeune avocate m'a dit que j'avais 2 ans après le décès de mon père pour déposer ma plainte. Est-ce exact ?
merci
salutations
Linette

4 Publié par Visiteur
10/08/2014 01:06

bonjour . il y a onze ans mon notaire a passer en son etude la somne de 168 000 euro qui provenait de la vente d un bien perdonnel de mon nom au nom de mon compagnon de l epoque afin que l on achete en commun une maison eb commun dont j etais la nue proprietaire et le compagnon l usufruitier en indivise seulement. le.notaire s est rendu coupable dcun ebrichissement sans cause d une personne n etant ni mom mari ni mon pacs. ni mon concubin. la relation s etant soldee.par un echec. j ai du repayer des frais de notaire pour recuperer mon bien. et racheter par la meme occasion la.moitir indivise en usufruit donner a mon compagnon 4 ans auparavant qui a manquer de son devoir de conse

5 Publié par Visiteur
10/08/2014 01:15

conseil pris aupres d un autre notaire je serais en droit d atraquer mon notaire pour enrichissement sans cause d une personne ne faisant pas partie de ma famille pour le.manque de devoir de conseil du notaire qui a fait la venteca l epoque. est il trop tard pour demander des dommages et interets pour le prejudice moral subit. depuis cette affaire je fais de la depression chronique . cela dure depuis 2006. merci de vos conseils. mijo

6 Publié par Visiteur
04/08/2015 15:43

Bonjour je voudrais vendre une maison à mes parents un prix choisi par moi-même est-ce possible

7 Publié par Visiteur
27/07/2016 16:27

Mon pere a vendu une maison a mon frere qui n'avait quoi pourpayer devant les chehouds .cette vente n'est autresu'une donation deguisee. Avant cela il a fait la meme chose avec un bien. Peut ont reagir lors du partage de l'heritage. Et dire que mes freres sont mecontant car la derniere vente alors que mon pere etait aveugle et presque dans l'oubli total. Ne connaissant quoi dire ni faire.

8 Publié par Visiteur
08/12/2016 20:36

Bonjour Maitre Haddad:
J’habite à titre gratuit dans une maison dans laquelle je vis depuis 20 ans. La propriétaire est venue s’installer en 2012 à mes côtés. L’ex-propriétaire (mon ex-compagnon) décédé en 2009 avait vendu en viager la Maison cette femme (sa nièce) en 2000. Sa nièce a signé une lettre pour ne jamais me demander de partir de la maison, lettre qui m’a servi jusqu’au aujourd’hui à rester sur place.
Les coup-bas et le dérangement s’accumulent pour me faire craquer. Mes frais de consommation d’eau, gaz, électricité, taxe foncière, etc., arrivent toujours dans des petits bouts des papiers que doit payer en liquide. Les tentions s’accumulent entre nous.
La maison a été vendu en 2000 mais elle a jamais versé de l’argent, c’est une donation déguisé. Des échanges d’argent contre 2 ou 3 reçus à La Banque postal ont été suffisants pour faire passer l’affaire.
Ma question est : Est-ce que je peux aujourd’hui demander une requalification
De cette vente ?
A qui je peux m’adresser pour cela ?
La maison a été vendue en 2000 et nous nous sommes pacsés avec mon ex-compagnon en 2004.
En vous remerciant d’avance.
Onil hernandez

9 Publié par Visiteur
16/12/2016 09:07

BONJOUR Q UEST UN PIEGEPAR PREMEDITATION DE REVENIR CHERCHER LES BIENS DONNES CEST A DIRE RIEN DONNER MAIS REVIENNENT CHERCHER EN FAUSSES SIGNATURES ADRESSES REG I COMMUNAUTAIRE EST PAR 2 FILLE S L UNE CELIBATAIRE EMBARQUE CETTE AFFAIE ET MA FEMME SIGNE AUX NOMS DU MARIEY A T IL USURPER OU ESCROQUERIE QUI EST LE THIERS CAR QUAND LE BO FRERE ARTS EN RETRAITE ANTICIPE AVEC UN X SOMME MA BEL SOEUR QUI NA PAS COMMENT SON BO FRERE VA CHEZ SES NOTAIRES AVEC BO PARENTS ET QUAND J AI SA JALOUSE ET POUR AVOIR COMME LE GENDRE ET BO FRERE IL FAUT UZURPER NOS IDENTITE ADRESSE REG COMMUNAUTAIRE EST QUE LE GENDRE PAR LEURS 2 FILLES MAINTEMANT BO PARENTS VEND AU PETITS FILS DU VOISIN LIMITROPHE POUQOUI BO PARENTS ET BE SOEURS N ONT PAS VENDU DIRECTEMENT ET ONT FAIT VENDRE AU GAU NOM DU GENDRE BO FRERE Q U EST CETTE HISTOIRS J AI RIEN SIGNER

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L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

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