LE BAILLEUR DOIT JUSTIFIER DES SOMMES PRELEVEES SUR LA CAUTION.

Publié le Modifié le 05/06/2015 Par Maître HADDAD Sabine Vu 77 422 fois 15

Le dépôt de garantie ou caution, est représenté par une somme d’argent remise par le locataire à son bailleur au moment de la signature du contrat de location. A l’issue du contrat de bail, le bailleur est tenu de le restituer dans les deux mois de la restitution des clés En cas de restitution partielle, il devra absolument justifier des sommes qu’il a prélevées pour opérer légitimement la déduction du montant du dépôt de garantie. A défaut des factures concernées, il s’exposerait à devoir restituer la totalité. C’est ce qu’a jugé la troisième chambre Civile de la Cour de cassation le 15/02/2012... pourvoi N°11-13014

LE BAILLEUR DOIT JUSTIFIER DES SOMMES PRELEVEES SUR LA CAUTION.

Le dépôt de garantie ou caution, est représenté par une somme d’argent remise par le locataire à son bailleur au moment de la signature du contrat de location.

A l’issue du contrat de bail, le bailleur est tenu de le restituer dans les deux mois de la restitution des clés

En cas de restitution partielle, il devra absolument justifier des sommes qu’il a prélevées pour opérer légitimement la déduction du montant du dépôt de garantie.

A défaut des factures concernées, il s’exposerait à devoir restituer la totalité.

C’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15/02/2012 , pourvoi N°11-13014 aux visas des articles 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,modifié par loi n° 2009-323 du 25 mars 2009,art 103 et 1315 du code civil

De ce fait il appartiendra au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Cette jurisprudence est intéressante, en ce que la preuve de celui qui réclame une exécution doit incomber au demandeur.

Le juge de proximité qui inverserait la charge de la preuve sera sanctionné.

I-Analyse de 3èmeCiv, 15/02/2012, pourvoi N°11-13014

A) Rappel des textes visés par la cour

1°-Article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 103

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

2°- Article 1315 du code civil

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

B) Rappel des principes qui régissent la caution

1°- Le montant du dépôt de garantie dans le contrat de bail d’habitation

a) Depuis le 10 février 2008 ; il ne peut être supérieur à UN Mois de loyer hors charges pour les locations vides et au-delà pour les meublées

b) Il ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne peut faire l’objet de révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé

c) est versé lors de la signature du bail, au bailleur ou à son mandataire pour servir au propriétaire à se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement

d) Il ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer, si bien que le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement.

e) doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire,

A défaut le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. ( 0,71% pour cette année !!)

Le juge de proximité serait compétent en cas de difficultés.

2°- La déduction des sommes restant dues au bailleur est possible à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Dans l’espèce jugée par la cour de cassation, un locataire avait saisi le juge de proximité de Poitiers, pour obtenir restitution complète de son dépôt de garantie de 900 euros , alors qu’une somme de 293,23 euros lui avait été rendue aux vus d’un justificatif de travaux lié à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le locataire a formé un pourvoi en cassation.

La question s'est posée de savoir si le bailleur devait produire un justificatif de travaux ou bien les factures des travaux réellement effectués ?

Pour la Cour de cassation, il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues, qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Il devra donc produire ses factures .

exemples d'eau, de chauffage d'électricité…émanant de l'organisme concerné en fonction des indices relevés dans l'état des lieux de sortie.

en cas de travaux et/ou réparations, les factures émanant des professionnels concernés qui sont intervenus (exemples : peintre, plombier, électricien, etc.).

En conclusion le dépôt de garantie sera restitué aux conditions suivantes :

-Si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établit des détériorations imputables au locataire, sauf cas de vétusté, malfaçon ou vice de construction.mais aussi avec production des factures, en comparaison des états des lieux précités.

- en cas d'un solde de loyers et/ou charges impayées, de taxe sur les ordures ménagères mais au prorata temporis.

-Si le bien loué est en copropriété le bailleur peut garder une partie du dépôt de garantie jusqu'à réception du décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non-respect du délai de deux mois.

II- Présentation de 3èmeCiv, 15/02/2012, pourvoi N°11-13014

Cassation

Sur le moyen unique :

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme X..., ancienne locataire d'un appartement propriété de la SCI, a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros ;

Attendu que pour rejeter cette demande le jugement retient qu'il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros versée à l'audience par le propriétaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et Annule dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 avril 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité de Poitiers ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Châtellerault ;

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions en cliquant sur http://www.conseil-juridique.net/sabine-haddad/avocat-1372.htm

Sabine HADDAD

Avocate au barreau de Paris

 

Vous avez une question ?

Sabine HADDAD

187 € TTC

2416 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publié par Alb
19/02/13 09:25

Bonjour, je vous contacte à ce jour pour avoir quelques réponses à mes questions suite à une déduction de caution.
j'ai quitté on appartement le 31 décembre, à ce jour je reçois une déduction de caution suite à :
4 ampoule grillées durant ma location, j'aimerai savoir si c'est considéré comme dégradation ou usure ?!
Ensuite, il y a des trous que j'ai bien entendu rebouché,le prorpiétaire estime que c'est fait "déguelassement", je cite ses propos. Est-elle dans les droits de me déduire pour des trous rebouchées mais pas à sa convenance??
De plus des filtres de hôtes étaient soit-disant pas néttoyés elle m'a envoyé un devis d'une entreprise de nettoyage, est-elle dans ses droits?
Merci de me donner suite, cordialement

Publié par Visiteur
18/07/14 11:16

Al'état des lieus,le locataire m'a montré le sol en lino taché à plusieurs endroits et impossible à enlever.Ce dernier m'a dit de garder la caution; ce lino était déclarer neuf à l'état des lieus lorsqu'il est entré.Le devis est 3 fois supérieur à la caution; puis-je garder une partie du loyer que je dois lui rendre.

Publié par Visiteur
08/12/14 15:07

bonjour voila j ai quitte mon ancienne maison y a deux mois ,y quelques jour mon ancienne proprietaire ma envoyer un courier en me disant quelle garder toutes ma caution car elle a deduit 150 euro de loyer 60 de ramonage quelle a fait faire plus d 1 mois apres qu on est rendu les clefs et bien evidement je n ai pas de factures elle m a aussi pris les poubelles mais pas de factures non plus et m a facture 335 euro de piece de chaudiere j attend une reponse de votre part merci

Publié par Me Haddad Sabine
08/12/14 15:29

Vu le très grand nombre de demande, je reste disponible pour vous répondre et analyser en détail votre situation par le biais des consultations en ligne.
Cordialement

Publié par Visiteur
11/01/15 07:37

Maître

Nous avons quitté notre logement le 17 Décembre 2014. A l'issue de l'état des lieux de fin de bail, notre propriétaire nous a informé qu'elle garderait la caution au motif de remise à neuf du logement.
En effet à l'issue d'un bail de 6 ans la tapisserie (soit disant lessivable) dans 3 pièces a subie l'usure du temps. Nous sommes fumeur et aimons cuisiner et ceci à contribuer à souiller la tapisserie. En gros, notre ancienne propriétaire, nous reproche d'avoir fumer et cuisiner dans son logement. Je précise qu'hormis ce vieillissement de la tapisserie lié à l'usure du temps nous n'avons fait aucune dégradation dans le logement.
Ma question est la suivante:
A t'elle le droit de refuser de nous rendre la caution pour ce motif?
Peut on reprocher à son locataire d'être fumeur et de cuisiner ?
Merci d'avance pour votre réponse

Publié par Visiteur
16/01/15 11:11

Bonjour , j'aimerais savoir quel est la loi que je dois cité pour un proprio qui me doit de l'argent sur un trop percu de loyer .merci d'avance.Cordialement mme Mbaye

Publié par jonathan35
19/01/15 19:27

bonsoir mon ancien proprio me retient 50e sur ma caution car soi disant que j ai rendu le logement salle alors qu il a été n nettoyé a t il le droit

Publié par Visiteur
07/04/15 09:54

Je voudrais savoir si je peux exiger une facture pour retenue sur caution j ai un devis pas tres clair et surevalue pas fait par un professionnel

Publié par Visiteur
22/04/15 17:35

Bonjour Maitre,

Nous venons juste de quitter notre appartement meublé.
La propriétaire nous a indiqué qu'il déduira la somme nécessaire du dépôt de garantie afin de réparer "un décollement du plafond dû à l'humidité", dont nous ne sommes pas à l'origine. A t-il le droit de le faire ?

Ensuite il a constaté après l'état des lieux que la plaque de cuisson ne fonctionnait plus et il nous a soupçonné de ne pas lui avoir dit, ce qui n'est pas le cas car nous ne le savons pas tout comme lui. Il a donc fait intervenir un électricien qui lui a indiqué qu'il fallait attendre un peu car c'était sûrement dû à un peu d'humidité, ce qui était le cas puisque la plaque fonctionne correctement désormais. Il a également décidé de changer la lampe s'il nous a rien signalé lors de l'état des lieux. A t-il le droit de nous facturer cette lampe et l'intervention de l'électricien ?

Par ailleurs, il nous a demandé un dépôt de garantie de trois mois de loyer, supérieur au deux mois pour un meublé.
Etait-il en droit de le faire ?

Merci d'avance pour votre réponse

Publié par Visiteur
29/04/15 00:26

Bonjour
J'au quitté mon logement début avril et mon préavis finisse le 23 avril.ayant des sommes très importante de chaudière EDF eau. J'ai appelé pour tout couper et non donner les chiffres du compteur. A l'État des lieux les ptoprios m'ont dit que j'avais pas a couper. J'ai eu des frais de resiliations... Et la il.retiennent l'ouverture des compteur gaz et eau des nouveaux locataires sur ma caution ont ils le droit ?

Publié par Visiteur
07/05/15 09:37

Bonjour j ais un ami qui a déménagé .il avait payé 330 e de cotion et un trop payé de 150 e ce qui fait 480 e
Il n as ressu que 104 e pour des factures de 4 ans il payait déjà 30 e par moi pour c frais jamais de facture sauf au chèque bien petit pour des factures électricité à 47% de l immeuble.sachant que 2 de ces voisins on tiré sur le commun est il possible de remédier à ce litige ou plutôt arnac .lieux pas tout as fait dans les regles d isolation et electricite
Merci

Publié par Visiteur
25/05/15 10:42

Bonjour je vous contact car mon propriétaire ne m'envoi pas de facture de loyer document qui prouverais que chaque mois je suis dans les lieux et que j'ai un loyer a payer le seul document que j'ai depuis que j'y vie est mon baille et mon état des lieu je n'ai aucune facture venant de sa part je lui est mm demander une quittance je ne l'ai tjr pas en gros je n'ai aucun doc qui prouve que je vie la hor mis mon baille baille que n'importe qui peut se procurer

Publié par Visiteur
01/06/15 09:27

bonjour,
j'ai quitté mon logement début 2015 la régie me demande des frais pour nettoyage de dalles terrasse se n'est pas marqué dans mon bail dois je quand même payé?
cordialement

Publié par Visiteur
04/06/15 14:46

Bonjour, voila j'ai quitter mon logement au mois de mars 2015 et ma propriétaire viens de me retourner la caution or, lors de l'état des lieux de sortie nous avons constatées tout les deux, deux trous sur un mur que j'avais pris soin de reboucher, mais n'ayant pas la peinture de la couleur du mur nous avons juste reboucher les deux trous, donc il y avait deux petit rond blanc sur un mur de couleur beige. Lors de l'état des lieux j'ai proposer a ma propriétaire de payer la peinture afin de repeindre le mur en blanc et de le prélever sur la caution, mais celui -ci ma prélever 208 euro car il a refait faire le mur complet que puis-je faire?

Publié par Visiteur
05/06/15 16:09

Bonjour .j aimerait savoir si un propriétaire a le droit d encaissé le chèque de caution 6 mois après Sans aucune raison alors qu initialement elle ne devait pas l encaisser.et pouvez me confirmer que la propriétaire est dans l obligations de me fournir les relevés annuel de l électricité et de l eau pour savoir combien j ai consommer ..je vous remercie par avance

A propos de l'auteur
Blog de Maître HADDAD Sabine

AVOCATE - ENSEIGNANTE

PLUS DE 3.000 PUBLICATIONS ET ARTICLES JURIDIQUES- VU SUR FRANCE2, M6, BFM TV, LE FIGARO , L'EXPRESS etc...

Je traite personnellement toutes vos questions.

Consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

187 € Ttc

Rép : 24h maximum

2416 évaluations positives

Note : (5/5)
Informations

L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

Rechercher
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles