Le concubin délogé après la séparation

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Lorsque deux concubins, sans lien de droit se séparent suite à conflit ou après le décès de l’un d’eux, que se passera t-il au niveau de leur résidence ? Ici les solutions applicables aux époux légitimes contenues dans les articles 215 et 1751 du Code Civil destinés à la protection du domicile conjugal feront défaut. Plusieurs solutions seront envisageables selon, que le bien est loué par l’un ou les deux, selon que le bien est propriété de l’un ou des deux en indivision...

Lorsque deux concubins, sans lien de droit se séparent suite à conflit ou après le décès de l’un d’eu

Le concubin délogé après la séparation

Lorsque deux concubins, se quittent, suite à un  conflit ou après le  décès de l’un d’eux, que se passera t-il au niveau du logement  constitutif de leur résidence ?

Ici les solutions applicables aux époux contenues dans les articles 215 et 1751 du Code Civil, destinés à la protection du domicile conjugal feront défaut. Voir article

"Le sort du domicile conjugal": un enjeu onéreux http://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/sort-domicile-conjugal-enjeu-onereux-1360.htm

Que prévoient ces textes pour les époux ?

Article 215 du code civil : « Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. »

Article 1751 du code civil : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ».

Plusieurs solutions seront envisageables selon, que le bien est loué par l’un ou les deux, selon que le bien est propriété de l’un ou des deux en indivision.

Soit les concubins seront locataires, soit le logement leur appartiendra en indivision, ou sera la propriété d’un seul d’entre eux…

I- La propriété du domicile :  une propriété unique ou indivise

A) le cas simple et expéditif : Un seul des concubins est propriétaire

Le délaissé, ne dispose d’aucune  protection juridique, si bien qu’il pourra  être contraint  de  quitter le logement.

A défaut, il s’exposerait  à une expulsion « manu militari » ou faite dans le cadre d’une procédure aux fins d’expulsion du sans droit ni titre…

Voué au bon vouloir de l’autre, démuni de toute protection, sa situation est précaire, même après des années de vie commune. Cet hébergé, rentre en conflit avec son hébergeant… La désunion ne fait plus force ici.

Il ne sera pas exclu, dans le cas particulier où il démontrerait avoir  éventuellement contribué à payer une partie du prix de l’appartement, qu’il revendique sa créance …

B) Le cas complexe et humain : Le bien acquis en indivision

Ici, chacun sera propriétaire d’une proportion de  parts précisées dans l’acte d’acquisition, étant rappelé que  le fait pour un concubin de financer plus que sa part équivaudra à une donation déguisée au profit de l'autre concubin. taxée par le fisc au taux de 60% et susceptible d’être contestée par le héritiers du concubin donateur.

1°- La séparation par la rupture

L’article 815 du code civil envisage que «  nul n'est tenu de rester dans l'indivision ». En cas de conflits, l’un d’eux pourra réclamer sa part et donc la vente du bien au tribunal, sauf à envisager une convention notariée d’indivision d’une durée de 5 ans maximale chez le notaire.

Les concubins, auront intérêt à trouver une solution amiable pour sortir de cette indivision. Ils pourront :

- Vendre le logement commun et en partager ou répartir le prix ;

- Faire racheter par l'un des parts de l'autre ;

- Envisager une convention  d ‘indivision.

Enfin en cas d’échec, il faudra  saisir la Justice en vue du partage

A noter qu'un achat portant clause tontinière, rendra la sortie de l’indivision encore plus, contraignante  en cas de mésentente puisqu’il sera  impossible, même judiciairement, de vendre le logement à moins de convaincre l'autre acquéreur de renoncer à la clause de tontine. voir 2°.

En attendant, dans toutes situations d'indivision, il est clair qu'à défaut d'un minimum d'entente , lla situation pourra devenir vite ingérable , chacun ayant autant de droit que l'autre de rester dans ce logement !

 

2°- La séparation par décès d'un concubin

Si  rien n'a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers, sauf à avoir envisagé, la possibilité pour le survivant son maintien dans les lieux, par le legs de sa part ou par la stipulation d'une clause de rachat portée dans l'acte notarié au profit de celui qui survivra…

Dans tous les cas, si les deux concubins sont parents, le maintien de l'indivision pourra être ordonné si leurs enfants sont encore mineurs au moment du décès…

Une clause tontinière stipulée dans l'acte d'acquisition  envisagera le fait  qu'au décès de l’un d’eux, la part du bien acquis reviendra sans indemnité au survivant, lequel sera alors considéré comme seul propriétaire du bien.

Si la valeur du logement valait moins de 76 000 euros lors de son acquisition, le survivant ne sera taxé qu'à hauteur de 7%, au dessus  il devra payer jusqu’à 60% de droits de succession sur la moitié de la valeur du bien.

II  Le contrat de location

A) Le bail est signé par un seul concubin

1°- Le principe : seul le signataire a des droits ; l’autre est sans droit ni titre

Seul celui qui a signé le bail est responsable des dépenses liées au logement (paiement du loyer et des charges..).

L’autre, non titulaire du bail peut partir du logement sans avoir besoin de respecter un délai de préavis.

Cela signifie, concrètement que, si le titulaire du bail donne congé au bailleur, son concubin, sans droit ni titre n’aura aucune possibilité de se maintenir dans les lieux, même s’il a contribué au paiement du loyer, sauf à négocier un nouveau bail à son nom avec le propriétaire.

2°- La limite : des droits spécifiques pour le concubin notoire depuis au moins un an en cas d’abandon de domicile ou de décès du titulaire

L’article 14 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit une limite en cas d’abandon du domicile ou de décès du locataire, ce qui permettra un transfert du contrat, en particulier au

"…au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile."

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

Précisions deux notions importantes:

--L’abandon de domicile s'entend du départ brusque et imprévisible du domicile par le locataire.

Cependant, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à l'une des personnes mentionnées à l'article 14, de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article.

3ème Civ, 26 novembre 2008, pourvoi n°07-17728 concernant un fils qui voulait reprendre le bail de sa mère partie en maison de retraite a considéré que l’abandon peut également se caractériser par le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui qui demeure.

3ème Civ, 8 juillet 2009 pourvoi  08-16.992

attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des éléments de preuve produits par Mme Corinne X... que sa mère, à la suite de divergences d'ordre personnel survenues entre elles, avait, au cours du premier trimestre 2005, quitté son logement sans l'informer de sa nouvelle adresse ni lui donner de ses nouvelles, la cour d'appel, qui, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que ce départ définitif constituait un abandon du domicile au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a légalement justifié sa décision ;

--Le concubinage notoire sera caractérisé par la stabilité d’une vie commune,continue , affective et effective depuis au moins un an à la date de l’évènement. Ces faits  seront établis par tous moyens.

Le certificat de concubinage, délivré en mairie, sans valeur juridique particulière  constituera un indice de la réalité.

Cela signifie concrètement que le bail, sera automatiquement transféré au nom du concubin, sans nécéssité d'une manifestation particulière, si bien qu'il n'y aura pas l'obligation d'établir un nouveau bail  au nom du concubin .

B) Le bail est signé en commun : les concubins colocataires

Les concubins sont preneurs du bail et, chacun d’entre  eux pourra s’en prévaloir pendant la durée.

Ils resteront redevables du paiement des loyers et charges.

1°- Principe : chaque concubin colocataire est tenu du paiement des loyers jusqu’à son départ donné régulièrement par un congé.

Lorsque le bail est signé par les deux concubins, chacun d'eux est considéré comme colocataire avec tous les droits et les devoirs que cela implique, notamment le paiement du loyer, des charges et des réparations locatives.

Si les deux colocataires désirent quitter ensemble le logement, chacun des deux doit donner congé au moins 3 mois avant le départ, en adressant au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception (une seule lettre pourra suffire, à condition  d'y   mentionner les deux noms et être signée par les deux colocataires.)

De la même façon, bailleur doit notifier auprès de chacun des colocataires (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier) toutes les informations qui sont susceptibles d'intéresser le bail (renouvellement, congé, augmentation de loyer).

A la résiliation du bail, le montant du dépôt de garantie est versé indifféremment à l'un ou l'autre des colocataires, sauf mention particulière insérée dans le bail.

Si  un seul des deux concubins souhaite partir, il devra donner congé. L'autre restera dans les lieux en tant que locataire. Cependant, uniquement en l'absence de clause de solidarité (2°)  le colocataire qui quitte le logement reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration de son préavis.

Celui qui reste s'acquittera du paiement du loyer et des charges. Toutefois, lorsque le bail prévoit une clause de solidarité, celui qui a donné congé reste également tenu de  leurs paiement  jusqu'à l'expiration du bail, c'est-à-dire même après son départ.

Le montant du dépôt de garantie ne peut être restitué tant que le logement n'est pas libéré par le locataire restant.

Fréquemment le bail envisagera une clause de solidarité, susceptible de produire effet, même après le départ d’un seul.

2°- La clause de  solidarité  et d'indivisibilité rend  le concubin  qui quitte les lieux garant du paiement avec celui qui reste.

Cette clause suppose que chacun des locataires sera tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur jusqu'à l'expiration du bail.

Dans tous les cas, qu'il y ait ou non une clause de solidarité, le colocataire qui quitte le logement sans donner congé au bailleur reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration du bail.

Demeurant à votre disposition pour tous renseignements.

Sabine HADDAD

Avocate au barreau de Paris

 

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1 Publié par Visiteur
11/02/2010 13:21

Bonjour,
S'il y a une clause de solidarité sur le bail, et si le colocataire partant a bien donné son congé, existe-t-il une possibilité de faire un avenant au contrat de location afin qu'un seul nom apparaisse désormais sur le bail ?
L'Agence immobilière ne risque-t-elle pas d'en profiter pour augmenter le loyer ? demander des garanties intenables au colocataire qui reste et qui, sans cela, resterait de droit dans le logement ?
Enfin, si cet avenant éventuel me permettant de ne plus être sur le bail n'est pas possible, suis-je assuré en tant que colocataire partant, qu'à la prochaine reconduction tacite du bail (c'est-à-dire dans deux ans seulement dans mon cas), mon nom sera bien effacé du bail ?
Merci d'avance pour vos réponses.

2 Publié par Visiteur
14/02/2010 20:32

J'ai trouvé la réponse à mon interrogation et... plus encore. merci infiniment pour ce travail à notre service.

3 Publié par Kaede
19/02/2010 14:07

Bonjour,

J'ai une question concernant une amie qui est dans une situation délicate.
Elle a quitté son concubin, et lui ne veut pas quitter l'appartement en location, mais n'a pas les moyens de payer. Sachant qu'il y a une clause de solidarité dans le bail (signé par les 2 concubins à l'époque), mon amie va être obligée de payer les loyers pour son ex-concubin. Or elle est en incapacité finanicère de payer son loyer plus ce 2ème loyer.
Son ex-concubin refuse toute discussion.
Quelles démarches peut-elle envisager pour se sortir de cette situation ?

Merci d'avance pour votre aide.

4 Publié par Me Haddad Sabine
19/02/2010 15:30

à Kaede
Je comprends, mais tel est le risque de la clause contractuelle de solidarité,librement consentie. La solidarité stipulée ne prend pas fin du fait que l’un des colocataires a donné congé.

En effet, le colocataire sortant reste tenu solidairement des loyers et charges échus après son départ à raison du maintien dans les lieux de l’autre ou des autres colocataires. l'idéal serait de donner congé avant que la tacite reconduction du bail s'opère ( 3 mois minimum avant)Je reste à votre disposition

cordialement

Maître HADDAD sabine

5 Publié par Visiteur
06/03/2010 10:38

bonjour, M°, et merci de votre article, qui éclaire ma lanterne , je me pose une question sur la partie bien acquis un indivision , est-ce que celui qui quitte ce domicile acheter un indivision et n'étant pas marier bien sur, car il ne peut rester dans les lieux car l'autre lui fait vivre un enfer, est-ce que celui-ci peut demander un loyer a l'autre car il "profite de la maison" en ne paient que la moitie du crédit? et donc l'autre ait obliger de prendre une location en plus de payer la moitie du crédit.

merci de votre réponse

6 Publié par Visiteur
09/03/2010 21:15

Bonjour Maître HADDAD,
En union libre, j'ai contracté un crédit de 14 000 euros avec mon ex-concubin. Bien entendu j'étais le seul à le payer. Chose qui est devenue compliquée, j'ai alors procédé à un rachat de crédit qui a permis de couvrir le crédit et de le réechelonner sur de plus longues années. Ai-je une chance de récupérer la moitié ? (par action subrogatoire?)
De plus nous vivions ensemble, et il en est de même pour un loyer impayé et la caution Locapass que j'ai payé seul (pourtant emprunteur et co-emprunteur). Les factures d'eau également (je pensai agir par l'action fondée sur le droit des quasi-contrats). Enfin, le compte joint que j'ai remis à zéro suite aux mises en demeure (dette commune).
Je ne peux que constater qu'il sera compliqué de faire valoir mes droits, heureusement que tout à été signé par les 2 noms.
Je vous remercie de l'attention que vous accorderez à ma demande.
Cordialement,

Vince

7 Publié par Visiteur
18/03/2010 08:44

Bonjour,
Mon ami a quitté son ancien logement en informant son agence immobilière dans les délais. Son ex-compagne est toujours dans les lieux. L'agence a accepté que les montants des loyers soient prélevés sur le compte de l'ex-compagne mais a stipulé que mon ami est tout de même lié à cause de cette clause de solidarité. ma question est : quels sont les moyens de sortir définitivement du bail ?
Si son ex trouve un nouveau colocataire cela permettrait-il de faire un nouveau bail et donc de "sortir" mon ami de celui-ci ?
A la date d'anniversaire du bail est-il possible de modifier ce dernier afin qu'il ne soit plus qu'au nom de son ex ? (sachant qu'il y a déjà eu tacite reconduction)
Ou bien la seule solution est qu'elle parte du logement et donc mettre fin totalement au bail ?
Merci d'avance car je trouve la situation désespérante ! comment engagé une "nouvelle vie" quand on est toujours lié à son ex-conjoint(e) et que du jour au lendemain à cause de cette clause on puisse mettre son propre foyer en difficulté !
Cordialement,

Jennifer

8 Publié par Visiteur
20/03/2010 14:27

Bonjour Maître HADDAD,

Mon ex-concubine chinoise est partie en Chine il y a plusieurs semaines et je n'ai plus de nouvelles de sa part. Nous sommes les deux sur le bail avec clause de solidarité et actuellement je me retrouve en difficulté pour soutenir cette dépense seul, en fait nous avons pris ce bail assez cher avec nos deux fiches de paie...j'aimerais bien donner congé à mon propriétaire pour trouver un logement plus petit et moins cher mais le problème c'est que elle n'a pas donné congé. Compte tenu que je ne peut pas la poursuivre en Chine pour qu'elle me rembourse la moitié ou une partie de la dette solidaire du loyer, elle n'a pas intérêt à donner congé, en plus nos contacts sont de plus en plus rares et je ne sais même pas si elle peut envoyer une lettre RAR de Chine pour donner son congé...Un ami expert en droit me dit que je suis dans une situation de non droit, en fait sans son congé avec sa signature la résiliation du bail est impossible. Est-ce qu'il y à une solution pour sortir de l'impasse?

Merci.

9 Publié par flodreylia
27/03/2010 12:07

bonjour maitre HADDAD

voila mon concubin et moi meme alons bientot nous separer et sur notre contrat de bail figure une clause de solidarité et d indivisibilité, moi je vais me retrouver seule avec 3 enfants entre les apl et la pension qu il va me verser je n aurais pas de souci pour payer mon loyer mais peuvent il quand meme me mettre dehors par rapport a ses clauses ?

en vous remerciant d avance de votre reponse

cordialement
josiane

10 Publié par Visiteur
29/03/2010 15:10

bonjour maitre, voila mon fils était en concubinage et c'est séparé début janvierdonc elle est partie avec la femelle jack russel et les chiots qu'elle a revendue, lui mon filsa payé la location jusque janvier plus les frais de compteurs d'eau et d'edf plus bvien sur tout ce qu'il restait à payer, impots là elle lui fait des menaces de porter plainte car elle doit payer les impots locaux, en a t'elle le droit?
cordialement claudine

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