LES CONSEQUENCES D’UN REFUS DE PRET SUR LA REALISATION DE LA PROMESSE (II)

Publié le Modifié le 16/01/2014 Vu 126 915 fois 14
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Dans deux articles , j'ai présenté les AVANTAGES ET INCONVENIENTS DANS LA SIGNATURE DE PROMESSES PORTANT SUR UN BIEN IMMOBILIER LA CONDITION SUSPENSIVE LEGALE D’OBTENTION DE PRET PORTEE DANS LA PROMESSE D'UN BIEN IMMOBILIER J'analyserai ici, les conséquences lies à la réalisation ou non de la suspensive légale d'obtention de prêt.

Dans deux articles , j'ai présenté les AVANTAGES ET INCONVENIENTS DANS LA SIGNATURE DE PROMESSES PORTANT

LES CONSEQUENCES D’UN REFUS DE PRET SUR LA REALISATION DE LA PROMESSE (II)

Dans deux articles , j'ai présenté les

AVANTAGES ET INCONVENIENTS DANS LA SIGNATURE DE PROMESSES PORTANT SUR UN BIEN IMMOBILIER

LA CONDITION SUSPENSIVE LEGALE D’OBTENTION DE PRET PORTEE DANS LA PROMESSE D'UN BIEN IMMOBILIER

J'analyserai ici, les conséquences liées à la réalisation éventuelle de la suspensive légale d'obtention de prêt.

Stipulée ou non, cette clause reste sous jacente dans toutes les promesses.

article 1181 du code civil

L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.


Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.
Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée.

Article 1178 du code civil
La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

De deux choses l’une :

-Si l’un des conditions suspensives n'est pas réalisée  dans le délai prévu, alors la vente ne se fera pas, sauf à renoncer à la condition suspensive pour l’acquéreur.

-Si les conditions se réalisent, au regard de  l’engagement définitif ,chaque partie  pourrait contraindre l’autre en cas de refus de signer l’acte de cession définitif, par la voie judiciaire en exécution forcée de la vente.

Il pourra aussi demander réparation du préjudice par l'octroi de dommages et intérêts, dont ceux issus de la clause pénale susceptible d’être stipulée.(pénalités au  cas où l'un des signataires ne respecterait pas ses obligations et ne signerait pas la vente ou avec retard. )

Le jugement  permettra d'opérer le transfert de propriété du bien.

I- Le principe :la restitution en cas d'absence d'obtention de l'emprunt:   la caducité du compromis

A) Le refus de l'emprunt doit porter sur des caractéristiques conformes à la promesse

En cas de refus, la vente sera annulée, mais encore faut-il que le refus corresponde aux conditions stipulées au risque de voir le vendeur contester l'annulation du compromis de vente et poursuivre en justice.

3ème Civ. 6 octobre 2010, pourvoi N°: 09-69914

rappelle que lorsqu'il est établi que l'acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt.

En l’éspèce, des vendeurs avaient refusé de rendre l'argent versé, jugeant que l'acheteur n'avait pas fait d'efforts suffisants pour obtenir son prêt.

3ème Civ. 23 juin 2010 pourvoi N°: 09-15963

l'offre de crédit émanant d'une banque comportant la mention « sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs » est réputée ferme dès lors qu'elle est conforme aux caractéristiques de la promesse de vente. La condition suspensive est donc réalisée.

1ère Civ, 9 décembre 1992, pourvoi N°91-12.498

... LA condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au sens de l'article 17 de la Loi  du 13 juillet 1979 est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur dans l'acte visé à l'article 16 de la même loi, la cour d'appel a violé les textes précités ..." et 1ère Civ 2 janvier 1993

1 ère Civ 7 mai 2002 , pourvoi N° : 99-17520

Il  appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ; qu'ayant relevé que les époux  ne produisaient pas les demandes de prêt faites aux établissements de crédit, mais, outre des documents qui ne donnaient pas une vision exacte de leurs revenus à la date de la promesse comme s'appliquant à une période où seul le mari travaillait, des attestations des établissements bancaires qui avaient rejeté leurs demandes de crédit, ce qui ne permettait pas de connaître les éléments d'information qu'ils avaient communiqués à ces établissements et qui étaient à l'origine du rejet des demandes, c'est à bon droit, et sans inverser la charge de la preuve, que la cour d'appel a statué comme elle a fait.

B) La restitution des sommes

Toutes sommes versées à l’avance par l’acquéreur potentiel doivent lui  être restituées, sans pénalité, dans les 14 jours suivant sa demande .

En cas de refus de prêt, toutes les sommes que vous avez préalablement versées doivent vous être intégralement remboursées. En particulier, il est d'usage que l'acquéreur verse 10 % du prix de vente lors de la signature du compromis. Cette somme est encaissée par le notaire sur un compte séquestre et doit être restituée à l'acquéreur en cas de refus de prêt, sans retenue ni pénalité. Notez que la loi ne fixe pas de délai légal pour cette restitution qui doit intervenir immédiatement.

3ème Civ, 26 mai 2010, n° 676  précise les conditions de restitution de la provision en rappelant que les vendeurs qui refusent de restituer  la provision doivent prouver le comportement fautif de l'acquéreur.

II- La responsabilité de l’une des parties pour négligence(s)

Attention en cas de négligence du bénéficiaire en vue d’obtenir le prêt envisagé dans les délais prévus, ou de mauvaise foi le contrat peut être  réputé valablement conclu.

La jurisprudence fait application des dispositions de l’article 1178 du Code Civil, lequel répute la condition accomplie lorsque sa défaillance résulte du défaut de diligence de l’acquéreur pour obtenir son financement.

Si tel est le cas, l’acquéreur se trouvera dans la même situation que s’il avait obtenu son prêt et sera tenu en conséquence à toutes les obligations prévues par le compromis de vente,

Il devra indemniser le vendeur en cas de non réalisation de la vente sous la forme de dommages et intérêts ou du versement de l’indemnité d’immobilisation sanctionnant le refus d’acquisition de l’acquéreur.

Citons quelques exemples de négligences.

A)  Une demande de prêt portant des caractéristiques différentes de celles stipulées dans la promesse

Ainsi, si un compromis  envisage une  durée sur 10 ans, l'acquéreur ne peut pas faire jouer la condition suspensive en faisant valoir un refus de prêt sur 15 ans.

La condition d’obtention du prêt se trouve réalisée lorsque l’établissement financier sollicité aura remis « une offre conforme aux caractéristiques de l’emprunt stipulées par l’emprunteur »

B) Un défaut de diligences dans la demande de crédit

Si l'acquéreur s'abstient de produire tout document sur sa demande de prêt, il pourra être jugé fautif.

3ème Civ,30 janvier 2008, pourvoi N° 06-21117

Statuant suite à un refus de prêt ayant entraîné le refus d’acquérir, le vendeur reprochait un manque de diligences de l'acquéreur dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de ladite condition.

La cour rappelle le principe découlant de l'article 1315 du Code Civil qui dispose que celui qui prétend libre d'une obligation doit prouver son exécution.

Le vendeur a été débouté au motif que si la lettre de refus ne mentionnait aucune des caractéristiques du prêt sollicité, on ne pouvait en déduire que ce refus avait pour cause une demande irréaliste et qu'il était établi que la condition suspensive ne s'était pas produite sans preuve que ce fût par la faute de la carence de l'acquéreur.

La Cour de Cassation censure cette décision au motif qu'il appartenait à l'acquéreur de démontrer que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

Si cette preuve n'est pas rapportée, la condition suspensive est considérée comme réalisée en vertu de l'article 1178 du Code Civil qui dispose:

« la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. ».

Ainsi, le vendeur doit prouver l'obligation pour l'acquéreur de demander un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, et l'acquéreur doit prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Dans certains cas, la condition est réputée réalisée alors même que l'acquéreur n'a pas obtenu son prêt. Il convient donc d'être particulièrement vigilant. Il en est ainsi notamment si l'acquéreur ne fait aucune démarche pour obtenir son prêt ou bien s'il n'effectue pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

3 ème Civ 12 septembre 2007, pourvoi N° 06-15640

Mais attendu qu'ayant constaté que le crédit agricole avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la cour d'appel, qui a souverainement relevé, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y..., a pu déduire que c'était sans faute de sa part que la condition suspensive avait défaillie »

L'analyse du prêt bancaire a été présentée dans LA CONDITION SUSPENSIVE LEGALE D’OBTENTION DE PRET PORTEE DANS LA PROMESSE D'UN BIEN IMMOBILIER

C)  Une fausse déclaration à la banque en vue de l'obtention du prêt  équivaut à réalisation de la condition suspensive

Une réelle information du banquier est donc indispensable à l'appui de la promesse.

D)  Un défaut d'Information dans les délais de la promesse faite au vendeur quant à la la réalisation de la condition suspensive.

A défaut l'indemnisation pour l'immobilisation du bien sera réclamée, ou en cas de compromis, l'exécution.

3ème Civ, 5 décembre 2007, pourvoi N° 1220

L’article 642 NCPC selon lequel « tout délai expire le dernier jour à 24 heures.s'applique pour l’application de l’article L. 271-1 CCH. si bien que l’acquéreur bénéficie d’une prorogation du délai de rétractation jusqu’au premier jour ouvrable, dans le cas où le dernier jour tomberait un dimanche, un jour férié ou un samedi.

Ainsi en cas de rétractation, le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.»

Pour les juges, il faudra que la lettre soit envoyée (et non reçue) dans ce délai.

Si le prêt est refusé, l'acquéreur doit prévenir le vendeur et le notaire, en leur adressant le refus de prêt communiqué par la banque. Ce refus n'a pas à être motivé par la banque. Par ailleurs, un seul refus de prêt suffit pour attester de la défaillance de la condition et entraîner l'annulation du compromis. Mais rien n'empêche l'acquéreur de tenter de solliciter le prêt auprès d'une autre banque si les délais le lui permettent.

En revanche, le vendeur ne peut l'obliger à solliciter d'autres établissements de crédit, quand bien même le délai d'obtention du prêt ne serait pas écoulé.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD

Avocate au barreau de Paris

Vous avez une question ?
Blog de Maître HADDAD Sabine

Sabine HADDAD

199 € TTC

2618 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
11/03/2011 21:29

Bonsoir, je suis négociatrice dans une Agence immobilière, j'ai reçu un refus de prêt le 2 février, alors que la date d'obtention du prêt était fixée au 31 janvier, parcontre le refus de prêt émanant de la banque est signé du 28 janvier. le vendeur peut-il réclamer la clause pénale? merci

2 Publié par Me Haddad Sabine
11/03/2011 22:04

le compromis fait la loi des parties dans ses termes exactes.vérifiez bien si la condition suspensive de prêt stipulée envisage la caducité du compromis à défaut de justificatif passé le délai.
A défaut l'avant contrat pourrait être argué vérifiez aussi si l'acceptation correspond bien aux conditions du compromis.
L'acquéreur pourrait tenter de plaider à sa loyauté.

crdt

3 Publié par Visiteur
30/03/2011 15:08

Bonjour,
Dans le cas de non obtention de pret par défaut de diligence de la banque, retardant d'autant la date de signature de l'acte de vente définitif. Le vendeur peut-il demander des dommages et intérêts à l'acquéreur, sachant que ce dernier avait stipulé à la main sur le compromis de vente "sous réserve de l'obtention du prêt" mais sans donner le montant la durée et le taux d'intérêt maximum acceptable? NB : il s'agit d'acquérir des actions d'une société créée pour heberger un bien immobilier.
Quels recours a l'acquéreur contre la banque pour son incompétence à donner une réponse dans un délai raisonnable ? sachant que la demande de prêt a été faite en octobre 2010 et malgré de nombreuses relances et déplacements et envois divers de documents le prêt n'est pas obtenu à ce jour alors que la vente définitive doit se faire demain le 31 mars 2011? nous avons de nombreux échanges de mail avec la banque pour savoir ou en était le dossier.
Merci pour votre réponse
Bien cordialement.
Alice

4 Publié par Visiteur
10/06/2011 17:10

Bonjour,
Nous sommes sur le point de signer un compromis de vente pour l'achat d'un terrain afin d'y faire construire un logement. Un accord de principe de fiancement nous a été accordé par notre banque.Notre conseillère nous a mise en garde sur le fait que l'assurance du credit pouvait nous être refusée du fait que mon mari est subit une intervention chirugicale lourde il y a un an 1/2. NOus aimerions savoir de quelle façon emettre une réserve lors de la signature du compromis de vente.
Quelles sont nos droits ?
Peut-on mettre une clause "sous réserve de l'octroit d'un crédit par une banque subordonnée à l'accord de la compagnie d'assurance lié au prêt".
Dans l'attente de vote réponse
Cordialement
A.S.

5 Publié par Visiteur
22/09/2011 10:55

Bonjour:jai signé un compromis le 21/07/2011 il me demandait 3 refus de banques javais jusqu au 05/09/2011 pour leur ramaner hors avec le mois d'aôut la banque me la fourni que le 9/09/2011.l'agence immobiliére veux m'attaquer en justice pour non présentation de 3 refus et hors délai donc je leurs est envoyé une lettre recommandé en leurs disant que j'allais demander 2 autre prêts refusé aussi,maintenant il veulent juste m'attaquer pour hor délai jai envoyé 3 refus au vendeur et notaire qui lui ma dit que pour lui l'affaire était classé.je viens d'être juste entre tant d'être licencié vraiment pas de bol que puis-je craindre de cette agence merci de tout coeur de me répondre
cordialement

6 Publié par Visiteur
05/01/2012 16:18

Hekcvua good job. I sure appreciate it.

7 Publié par Visiteur
10/01/2013 14:14

Bonjour,dans le cadre d'une sci nous voulions acheter une maison.nous avons obtenu un refus de crédit juste avant le délai d'expiration des clauses suspentives de la promesse de vente.alors le vendeur a fait un courrier de prolongation des délais des condition suspentives qu'il a signé ainsi que le gérant de la sci.pour avoir plus de chances d'obtenir un crédit nous avons engagé un courtier,il nous a obtenu un accord de principe dans une agence du crédit agricole,nous avons signés la demande d'ouverture de compte et de crédit pour la sci,dans cette agence,mais la maison mère du crédit agricole a refuser d'ouvrir un compte a la sci et donc le crédit n'a pas pu être demandé,le courtier a essayé dans une autre agence mais c'était pareil.le délai de prolongation a expirer et la banque ne peut délivrer qu'une lettre expliquant l'impossibilité d'ouvrir le compte et par conséquant l'imposibilité d'instruire un dossier de prêt,et donc ne peut pas délivrer une lettre de refus de prêt en bonne et duforme.ma question est qu est ce que nous risquons?et est ce que le notaire va nous rendre l'argent de la caution?en votre aimable réponse,veuillez agréer,maître,nos salutations respectueuses.

8 Publié par Visiteur
30/04/2013 13:51

Bonjour Maître,

Nous avons signé un compromis en septembre 2012 pour la vente d'une maison en tant que vendeur.

Dans le compromis, il est stipulé que l'acquéreur devra faire ses demandes de prêts et nous en informer au plus tard au 15 décembre 2012. La réitération devant notaire de la vente a cependant été par la suite reportée au 6 mai.

L'acquéreur de nous a jamais fait part de ses difficultés de financement du bien dans la période de huit mois (de septembre à ce mois-ci). Il nous a prévenu tardivement (il y a une semaine) qu'en réalité ses demandes de prêts lui ont été refusées.

Nous estimons qu'il nous a tout de même beaucoup mis en confiance jusqu'ici puisqu'il est venu plusieurs fois avec des ouvriers pour convenir de futurs travaux de notre bien, pour prendre des mesures, pour faire visiter le bien à des membres de sa famille, etc.

De plus, il nous avait dit en septembre que même si les prêts lui étaient refusés, il pourrait tout de même acquérir le bien parce qu'il allait obtenir une importante rentrée d'argent prochainement.

Nous avons contacter notre notaire qui fait actuellement des demandes au notaire de l'acquéreur des attestations de refus des prêts.

Cependant, nous ne sommes pas avancés et nous nous inquiétons beaucoup. Nous avons notamment signé un compromis en tant qu'acquéreur d'un appartement afin de nous reloger une fois la vente parfaite.
De plus, nous avons également signé un compromis de vente pour investir l'argent de la vente de notre bien dans l'achat de plusieurs autres appartements afin d'obtenir des revenus fonciers.
Nous nous sommes renseignés et nous ne pouvons plus nous rétracter pour ces deux compromis en tant qu'acquéreur.

Egalement, nous avons déménagé les meubles de notre bien en vente et vendu également beaucoup de meubles ces derniers temps puisque nous devions céder notre bien le 6 mai ...
Comme vous le voyez, nous sommes très embêtés et inquiet de l'avenir de cette vente.

Nous aimerions savoir si nous avons le droit à des indemnités puisque nous avons immobiliser notre bien pendant plus de huit mois et que nous sommes en quelque sorte victime de la négligence de l'acquéreur puisqu'il a fait des demandes de prêts trop tardivement et hors délai et qu'il nous a informé de la non réalisation de la clause suspensive très tardivement (deux semaines avant la réitération devant notaire ...).
Dans le compromis, le dépôt de garantie est de 29000€ et il y a également une clause pénale stipulant un montant de 44 000€.

Dans l'attente sincère de réponse de votre part afin de pourvoir nous éclairer, veuillez accepter nos salutations distinguées.

9 Publié par Visiteur
10/07/2013 19:41

bonjour, nous avons signé un compromis de vente chez le notaire pour l'achat de notre bien. nous sommes alors passé par un courtier qui a mal fait son travail. celui ci avait sélectionné 3 banques (une a refusé le montage de notre dossier tel qu'il l'avait présenté, la 2ème lui a donné un accord verbale et il a du coup laissé tomber la 3ème). Le jour J arrivant, il n'avait toujours pas de retour de la seule banque qu'il avait sélectionné. nous avons donc négocié avec le vendeur un délai de 15jours supplémentaire avec mail à l'appui. Le vendeur est revenu sur sa décision 4 jours après et nous donnait jusqu'au lendemain pour avoir un retour. nous lui avons alors fourni 3 refus de banque. A ce jour, le vendeur refuse de nous restituer le séquestre mais a quand même remis son bien en vente (il est en parallèle bloqué). En plus de cela il menace d'aller plus loin si nous achetons un même bien beaucoup moins cher dans le même quartier pour refus de complaisance. Nous avons alors pris rendez-vous avec un avocat et allons leur faire un courrier de mise en demeure de nous restituer sous 8 jours notre séquestre et sans retour de leur nous demanderons des dommages et intérêts car nous allons devoir nous diriger vers une location, payer un déménageur 2 fois, etc ... quels sont mes recours ? merci

10 Publié par Visiteur
11/07/2013 22:53

Bonjour Mojito, nous avons eu la même situation si vous avez signé un compromis et que la date est dépassée vous n'êtes pas en mesure de demander la restitution de votre dépôt de garantie. D'autant qui si votre vendeur prouve que vous avez eu des refus de complaisance ils peuvent demander des dommages et intérêts. La faute incombe à votre courtier et donc à vous même. Si vous faites une mise en demeure, vous risquez d'aggraver la situation avec vos vendeur d'autant que vous achetez un bien dans le même quartier. Vous allez au devant de gros problèmes car vos vendeurs pourront remettre en vente leur bien et demander le paiement des 10% de séquestre. Vous avez plutôt intérêt de négocier avec eux via votre notaire pour continuer l'achat de votre bien et de calmer le jeux.

A propos de l'auteur
Blog de Maître HADDAD Sabine

AVOCATE - ENSEIGNANTE

PLUS DE 3.000 PUBLICATIONS ET ARTICLES JURIDIQUES- VU SUR FRANCE2, M6, BFM TV, LE FIGARO , L'EXPRESS etc...

Je traite personnellement toutes vos questions.

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

199 € Ttc

Rép : 24h maximum

2618 évaluations positives

Note : (5/5)
Informations

 

L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

book_blue2.gif?20131216165508

Rechercher
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles