DEBLOCAGE DE L'INDIVISION AUX 2/3 DES DROITS

Publié le Modifié le 30/11/2012 Vu 24 105 fois 8
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La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, a ajouté un nouvel article 815-5-1 au Code civil pour tempérer le caractère contraignant de la règle de l'unanimité de l'indivision...

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procéd

DEBLOCAGE DE L'INDIVISION AUX 2/3 DES DROITS
La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, a ajouté un nouvel article 815-5-1 au Code civilpour tempérer le caractère contraignant de la règle de l'unanimité dans l'indivision...

I- La possibilité d'accomplir  seul  ou à hauteur des 2/3 des droits indivis les actes d’administration

A) Avec notification aux autres indivisaires sous peine d'inopposabilité article 815-3 du code civil

Que dit l'art 815-3 du code civil ?

"Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers....

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux."

Cette règle n'a de sens principal que pour les indivisions successorales,puisque dans le cas de sorties de l'indivision entre concubins, partenaires pacsés ou époux, le bien acquis à deux nécessitera l'accord unanime.

La majorité des 2/3 peut n'être détenue que par un seul indivisaire.

Les indivisaires qui ont effectué des actes de gestion à cette majorité doivent en avertir les autres indivisaires.

B) Qu'est-ce qu'un acte d'administration ?

L'acte d'administration est un acte juridique ou matériel relevant de la gestion normale ayant pour but de conserver la valeur d’un bien et de le faire fructifier.

Il se distingue des actes conservatoires: destinés à maintenir le patrimoine en bon état ( exemple réparation d'un bien, inscription d'hypothèque, et des  actes de disposition:qui modifient la consistance du patrimoine, les plus graves ( exemple vente d'un immeuble, conclusion d'un emprunt, renonciation à une succession)

De l'importance de l'acte et de sa nature, dépendra une gestion plus ou moins lourde,dans le cadre de l'indivision...

Voire les exemples d'actes d'administration  visés par le texte

- les actes d'administration relatifs aux biens indivis;

ex réalisation de travaux d’amélioration, un congé donné au locataire 3ème Civ, 25 avril 2001, toute action en résiliation de bail pour non paiement des loyers ou  en recouvrement d’une créance de l’indivision, l’appel du jugement fixant le loyer d’un bail commercial (Civ 1ère 23 janvier 2008),une action en bornage

- Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

A noter qu'un mandat d'administration uniquement pourrait être tacite, si bien qu'avertis de la situation de gestion les autres indivisaires ne s'y opposent pas.

- Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

- Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

II- La vente d'un ou plusieurs bien(s) indivis

A) La vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision

article 815-3 -3°) du code civil précité.

B) L'habilitation pour la vente d'un bien immobilier.

A condition de respecter une procédure stricte envisagée par l'article 815-5-1 du code civil.

La procédure visant un bien immobilier sera spécifique .

Rappelons ce texte in extenso :

"Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.

Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.


L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa."

Le juge devra s'assurer que la vente envisagée ne porte pas une atteinte excessive aux droits de celui qui s'oppose à la vente.

Si le logement est situé dans une copropriété, il faudra se  mettre d'accord sur celui qui aura pouvoir de voter en assemblée générale. ( mandat).

A noter que Pour sauver l'intérêt commun mis en péril par le refus d'un indivisaire: (article 815-5 du code civil) ou pour permettre toutes mesures urgentes d'administration ou de disposition dans l'intérêt commun, (article 815-6 du code civil) voire pour désigner un mandataire ad hoc, enfin si l’un des indivisaires est hors d'état pour manifester sa volonté ( article 815-4 du code civil), alors  le juge pourra intervenir ...

Rappelons que la règle de l'unanimité sera envisagée et exigera que tous les indivisaires soient  d'accord pour des actes: hors cadre de l'exploitation normale des biens ou pour céder des biens n'étant pas liés au paiement des dettes ou des charges de la succession  (comme la vente d’un immeuble, l’hypothèque, les baux commerciaux ou ruraux…), pour la conclusion ou le renouvellement de baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels, sauf à demander au juge l'autorisation si le refus d'un indivisaire compromet lintérêt de l'indivision ou la met en péril...

Enfin, rien ne doit empecher l'un des indivisaires de  mettre un terme à l'indivision et demandant  le partage, que l'autre ne peut refuser. ( article 815 du code civil ).

"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention."

En cas de refus amiable , il sera toujours nécessaire de recourir au tribunal.

L’article 1377 NCPC rappelle que « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués «.

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions en cliquant sur http://www.conseil-juridique.net/sabine-haddad/avocat-1372.htm

Sabine HADDAD

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1 Publié par Jibi7
09/12/2012 17:25

Bloque par une indivision depuis plus de 15 ans et une forte baisse de mes revenus (retraite mais aussi, charges, santé et surtout frais de justice à rallonge) je n'arrive pas a sortir d'un partage judiciaire apres divorce ancien regime,ni a trouver des solutions (vente partielle ou meme location vente permettant des travaux pour lesquels je ne peux plus emprunter davantage...votre article me donne une idee : depuis que le bien commun a été expertise je sais que si j'additionne ma moitié à la prestation attendue depuis plus 4 ans, je pourrais peut être etre considéré comme titulaire de plus des 2/3 de l'indivision.
Comment le faire valoir pour débloquer une situation partiellement devant le notaire du partage sans que cela me retombe sur le nez (non remboursement des travaux dus par le propriétaire, des taxes foncieres etc..) sans attendre le decompte final vu la longueur et le nombre des procedures a suivre parallelement (escroquerie etc..)

2 Publié par Visiteur
17/12/2015 18:43

Dans une indivision à l'unanimité depuis 10 ans,
nous n'arrivons pas à nous entendre..
Je voudrais sortir,à titre personnel,de cette indivision.
Comment faire?

3 Publié par PLEUX Caroline
10/12/2016 23:42

MMM

4 Publié par PLEUX Caroline
10/12/2016 23:59

Bonsoir Maître,
Pour sortir de l'indivision j'ai demandé à une agence immobilière de rechercher des acheteurs, celle-ci par écrit a demandé les accords en me citant dans son courrier.
Sur 9 héritiers, 7 ont donné mandat en 2015. Chose faite, des clients ont voulu visiter les appartements vacants. Nous avons demandé le doubles des clés au notaire et au gestionnaire des biens qui ont tous 2 refusés sous le prétexte que nous ne détenons pas l'unanimité. Unanimité est requise oui, pour vente certes, ors pas pour obtention de clés pour faire visiter des appartements vacants. Puis-je obtenir ces clés individuellement, soit avec mes coïndivisaires ?
Nous n'avons pu signer un compromis de vente à cause de cela.
Aujourd'hui, nous avons un second client potentiel, et nous voudrions concrétiser un compromis mais le problème des clés pour la visite se repose ! si ces mandats au 2/3 sont requis, pouvons-nous utiliser aujourd'hui les mandats qui ont été signé en 2015 ?
Merci de votre réponse car une ordonnance de vente aux enchères a été ordonnée par le TGI.
Bien cordiales salutations,
Coraline

5 Publié par PLEUX Caroline
11/12/2016 00:03

PS :
Les 2 autres héritiers qui n'ont pas donné mandat à l'agence immobilière, ont informé le notaire qu'ils signeraient le compromis de vente.
Coraline

6 Publié par Visiteur
08/02/2017 16:09

étant veuve,je suis usufruitière et, détient les 2/3 de ma maison avec une donation au dernier vivant.ma fille refuse la vente,mon fils est d'accord. Es-ce que je peux mettre ce bien en vente ne pouvant plus l'entretenir, en passant outre la problématique de ma fille et, de faire procéder à la stricte répartition du produit de ce bien conformément à l'acte notarié de cette succession(part du père)au moment de la vente.merci pour votre réponse

7 Publié par Visiteur
19/03/2018 20:11

Ns sommes 4indivisaires qui possédons des terrains destinés à la vente pour un prix de 145 000 E, prix du marché.
Une seule indivisaire refuse de signer MAINTENANT tout nouveau mandat de vente à 145 000 E. alors qu'elle en avait signé quatre, auparavant.
QUESTIONS: Pouvons ns demander,via Notaire, au Tribunal de se prononcer, en première instance pour entériner que les terrains soient vendus au prix du marché?
OU le Tribunal ne se prononcera que pour demander la licitation du bien?

8 Publié par sorciere
15/06/2024 18:50

bonjour je suis a 50% proprietaire d'un appartement en espagne, j'ai fais une evaluation de l'appartement qui vaut 130miles euros je propose a mon ex 65milles euros ,je précise que je paie les charges et le reste depuis notre separation (4ans) . Aujourdrhui il me réclame 75milles euros en me disant qu'il a mis au départ 25milles euros pour les travaux (fais par un ami) pas de preuve écrite..
Je voudrais garder lappartement comment puis je faire
Merci de votre retour
Cordialement

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