De quelques rappels sur la valeur de l'usufruit

Publié le Modifié le 20/12/2013 Par Maître HADDAD Sabine Vu 33 498 fois 8

L’ article 544 du code civil dispose: La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit comporte 3 prérogatives : -L’usage, droit d’utiliser la chose, ou usus -le droit de bénéficier des revenus de la chose, d’en percevoir les fruits ou fructus, - le droit de la céder, de la donner, de l’hypothéquer ou abusus Ce droit, peut être démembré c'est-à-dire divisé en - nu- propriété ( droit de disposer de la chose) et en -usufruit, ( droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en assurer sa conservation.) Concrètement, cela signifie qu’une personne pourra habiter le bien, mais aussi en percevoir les fruits, revenus, intérêts. Revenus d’un immeuble, mais aussi d’un meuble ( ex portefeuille d’actions…) L’article 578 du code civil, le définit comme le droit, de jouir des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété, à charge d’en conserver la substance. Que vaut cet usufruit en terme de valeur ?

De quelques rappels sur la valeur de l'usufruit

L’ article 544  du code civil dispose:

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit comporte 3 prérogatives :

- L’usage, le droit d’utiliser la chose, ou usus

- Le droit de bénéficier des revenus de la chose, d’en percevoir les fruits ou fructus,

- Le droit de la céder, de la donner, de l’hypothéquer ou abusus

Il peut être démembré c'est-à-dire divisé en

- nu-propriété ( droit de disposer de la chose) et

- usufruit ( droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en assurer sa conservation.)

Concrètement, cela signifie qu’une personne  pourra habiter le bien, mais aussi pourra en percevoir les fruits, revenus, intérêts.

usufruit envisageable pour un immeuble, mais aussi pour un bien meuble ( ex portefeuille d’actions…)

L’article 578 du code civil, le définit comme le droit, de jouir des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété, à charge d’en conserver la substance

Ce droit ne s’apparente pas au droit personnel  d’usage et d’habitation  qui permet juste d’occuper le bien, sans pouvoir le louer ou en percevoir les revenus.

Au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire retrouvera l’entière propriété sur le bien.

Ce droit est transmissible et peut être cédé ,donné voir hypothéqué, mais attention cela suppose au  prix du marché, pour éviter une requalification fiscale en donation déguisée et des pénalités.

L’article 621 du code civil dispose:

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.

Mais, pour la vente du bien, l’usufruitier aura son mot à dire, si bien qu’en cas de désaccord la vente sera impossible.

La loi a envisagé un usufruit des parents sur les biens des enfants mineurs, les  droits successoraux du conjoint survivant sont aussi évalués en usufruit en présence de descendants, frères, sœurs, neveux, ascendants...

Or quelle est la valeur  de l'usufruit ?

I- Une valeur qui dépend, en cas d’usufruit viager, de l’âge de l’usufruitier

A) La méthode d’évaluation fiscale

consiste à appliquer à la valeur d’un bien appréciée en pleine propriété un barème fixé par l’Article 669 du code général des impôts.

En effet, plus celui-ci est âgé et moins l’usufruit aura de valeur économique.

Jusqu'à 20 ans ;l’usufruit vaudra 90 % de la valeur de la pleine propriété
De 21 à 30 ans 80 %
De 31 à 40 ans 70 %
De 41 à 50 ans 60 %
De 51 à 60 ans 50 %
De 61 à 70 ans 40 %
De 71 à 80 ans 30 %
De 81 à 90 ans 20 %
A partir de 91 ans 10 %

Exemple : une maison  est cédée pour un prix de  250 000 euros grevé d'un usufruit au bénéfice d'une personne âgée de 57 ans ; l’usufruit  vaudra, fiscalement, 250 000  x 5/10 = 125. 000 euros.

B) La méthode de l'évaluation économique de l'usufruit

Permet de prendre en compte les revenus perçu pendant la durée de l'usufruit.

C’est cette  évaluation économique qui s’envisagera au regard  des flux de revenus perçus pendant sa durée, au regard de l’espérance de vie de l’usufruitier et le rendement attendu de la location de l’immeuble.

Exemple  pour un usufruit viager sur un bien destiné à la location.

L’évaluation de  l'espérance de vie de l'usufruitier se fera en fonction du tableau dans le A) , voir de l'état de santé de l'usufruitier, mais aussi sur les rentrées locatives.

II- Une valeur définie en cas d’usufruit temporaire

L’usufruit peut être limité à une durée de quelques années .

Cependant  en cas de décès de l’’usufruitier avant l’arrivée du terme, cet usufruit s’éteindra, ce qui fait que le nu-propriétaire deviendra alors  le propriétaire du bien ( usus, fructus, abusus réuni)

On ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier.

Ce dernier  est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction , laquelle ne peut être supérieure à celle qu'aurait l'usufruit viager.

A noter que pour une personne morale ou une entreprise privée la durée de l’usufruit ne peut dépasser 30 ans.

durée              valeur de l'usufruit   nu propriété

0 à 10 ans           23%                    77%

10 à 20 ans         46%                     54%

20 à 30 ans         69%                     31%

Exemple pour une donation en usufruit  faite à son enfant sur 10 ans d’une valeur fiscale de 100.000  euros, la valeur de l’usufruit sera de 100.000 x 23% = 23.000 euros.

( Pas de droits de donation à payer du fait de l’abattement )

III- Une valeur du simple droit d’usage  et d'habitation évaluée en pourcentage de la valeur d’usufruit.

Le fisc retient 60% de la valeur de l’usufruit viager.

Rappel sur la réduction des droits de donations consenties en propriété démembrées

--en nue-propriété

  • 35 % si le donateur est âgé de moins de 70 ans,
  • 10 % si le donateur a 70 ans révolus et moins de 80 ans.

--Donations en pleine propriété et en usufruit

  • 50 % pour le donateur âgé de moins de 70 ans,
  • 30 % pour le donateur âgé de plus de 70 ans et de moins de 80 ans.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions

Maître HADDAD Sabine,

Avocat au barreau de Paris

 

 

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Publié par Visiteur
17/11/10 11:17

Bonjour,
Je devais acheter la nue proprité d'une maison en indivision car en fait la personne qui veut la vendre a la pleine proprité de la maison mais a 3 enfant et eux on la nue proprité malheureusement 1 des 3 refuse la vente de la maison nous avons decidé donc d'acheter la nue proprité de tous les autres c'est à dire 88.5% mais la banque bloc au niveau du pret car au deces de l'usufruitier nous aurons pas la totalité de l'usufruit d'ou ma question est ce qu'il y a une loi pour eux qui permettrait d'hypothequer notre part car nous avons la majorite ?
Merci d'avance pour votre reponse.

Publié par Visiteur
09/03/13 11:54

Bonjour,
Mes parents sont en instance de divorce. Mon pere va devoir payer une certaine somme d´argent a ma mere (récompense). Il a trouvé un autre logement mais souhaite conserver la maison d´habitation (maison A) qui lui appartient a 100% (car il avait recu le terrain en donation avant mariage. Mais n´a pas les liquidités suffisantes afin de faire face au paiement de la récompense.

D´autre part, il a recu en donation la maison de ses grands parents (maison B) et souhaite créer une SCI afin de la rénover et de la louer. Le but serait donc de démembrer la maison A et de céder l´usufruit en viager a la SCI. La maison A serait louer par la SCI. Ces revenus permettraient de rembourser l´emprunt servant a l´acquisition de l´usufruit de A. La SCI n´aurait a priori pas les ressources financieres suffisantes afin de racheter la maison en pleine propriété.
Suite a recherches sur internet, la cession d´usufruit viager a une personne morale a-t-elle un caractere temporaire? Si oui, alors l´imposition serait-elle la meme que pour une cession d´usufruit temporaire soit une imposition sur le montant de la cession? ou bien seulement sur la plue value? Quels sont les autres impots (droit d´enregistrement, de mutation, etc.) donc mon pere serait redevable dans le cas présenté ci-dessus?
En vous remerciant vivement par avance

Publié par Visiteur
22/03/13 19:04

Bonjour
Notre mère a effectué une donation partage avec usufruit en 1992 (valeur du bien immobilier 450 kf
part de chaque héritier (3 enfants) 120 kf valeur de l'usufruit : 90kf Suite au décès de l'usufruitier. maison rachetée par l'un des héritiers. La valeur du bien est -elle actualisée

Publié par Visiteur
21/06/13 09:46

Bonjour, nous avons decider d'acheter à nos parents leur appartement en nue propriete sur 15 ans. (Au debut nous etions parti sur un viager) mais avantages fiscaux en nue propriete. Questions, si malheureusement nos parents decedent avant 15 ans, (ils ont 75 ans), qu'en est il du montant restant du ? Pourra revendre le bien avant les 15 ans ?

Publié par Visiteur
21/07/13 15:06

bonjour,
je suis nue-propriétaire d'une maison de famille et ma mère en a l'usufruit. cette dernière a quitté la maison en 2005 pour raison de santé, en accord avec elle j'occupe la maison depuis début 2006.
hors sous la pression de mon frère cette dernière me demande en 2011 un loyer, a effet rétroactif que je refuse de payer. il s'agit d'une maison de famille, j'en assume non seulement les travaux, mais aussi l'entretien depuis 2005.
qu'elle sont les recours que j'ai ?

Publié par Visiteur
20/08/13 13:33

mon pére est décédé est ce que ma mére peut hypothéquer sa maison sans l'autorisation des enfants?
Elle a l'usufruit de la maison

Publié par Visiteur
20/12/13 23:24

mon grand-père a légué sa maison à ses 3 fils de son vivant. Ils se sont ensuite arrangés entre eux et l'un de ses fils à décider d'acheter la part de ses frères. Mon grand-père a l'usufruit de la maison en question mais il est actuellement en maison de retraite. Son fils, celui qui a acheter la maison à ses frères, veut la louer ou la vendre sans l'autorisation de mon grand-père. A-t-il le droit ?

Publié par Visiteur
20/12/13 23:24

mon grand-père a légué sa maison à ses 3 fils de son vivant. Ils se sont ensuite arrangés entre eux et l'un de ses fils à décider d'acheter la part de ses frères. Mon grand-père a l'usufruit de la maison en question mais il est actuellement en maison de retraite. Son fils, celui qui a acheter la maison à ses frères, veut la louer ou la vendre sans l'autorisation de mon grand-père. A-t-il le droit ?

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L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

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