REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE SPECIFIEE DANS LA PROMESSE DE VENTE

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La rédaction des termes de la promesse de vente est essentielle car ils sont et font la loi des parties, librement consentie au sens de l’article 1134 du code civil Une mauvaise rédaction pourrait obliger l’une des parties, au-delà de ce qu’elle pourrait imaginer La 3ème Civ, 15 janvier 2014, de la Cour de cassation illustre cette importance rédcationnelle au visa des articles 1134 et 1176 du code civil.

REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE SPECIFIEE DANS LA PROMESSE DE VENTE

La rédaction des termes de la promesse de vente est essentielle car ils sont la loi des parties

Ils sont librement négociés et consentis au sens de l'article 1134 du code civil.

Une mauvaise rédaction pourrait obliger l'une des parties, au-delà de ce qu'elle pourrait imaginer.

L' arrêt du 15 janvier 2014, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en est une illustration .

Il a été rendu aux visas des articles 1134 et 1176 du code civil.

Il considère qu'une promesse de vente qui n'enferme pas la réalisation de la condition suspensive dans aucun délai tout en portant date non extinctive avant laquelle la réitération doit intervenir mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter n'est pas caduque.

Il appartenait donc aux juges du fond de rechercher s'il était devenu certain que la réalisation de la condition n'aurait pas lieu

I Analyse de 3ème Civ, 15 janvier 2014 N° de pourvoi: 12-28362

A) Faits

Par promesse des 10 et 22 juillet 2008, des époux ont cédé un immeuble sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, avec une réitération par acte authentique a été fixée au plus tard le 30 septembre 2008.

Le 4 février 2009, les vendeurs ont fait sommation aux acquéreurs de signer l'acte définitif de vente., lesquels ont refusé au motif que la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans les délais impartis, les assignant ensuite avec le notaire en restitution du dépôt de garantie et, à titre subsidiaire, en résiliation de l'acte.

Au fond lest jugé que la défaillance de la condition suspensive a entraîné caducité de la vente avec obligation de restituer le dépôt de garantie

Le fait qu'il n'ait pas été précisé dans le compromis de date butoir spécifique pour la réalisation de la condition d'obtention du prêt est indifférent, dès lors qu'il était convenu que la signature de l'acte devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2008, ce qui impliquait nécessairement que les conditions suspensives devaient être réalisées à cette date.

B) La Décision

1°-Le visa

Article 1134 du code civil

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Article 1176 du code civil

Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe,

cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.

2°- Cassation

« Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de vente n'avait enfermé la réalisation de la condition suspensive dans aucun délai et que la date avant laquelle la réitération devait intervenir n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter et sans rechercher s'il était devenu certain que la réalisation de la condition n'aurait pas lieu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »

II La jurisprudence et la défaillance de la condition suspensive au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil

En principe il est admis que la non-réalisation de l'évènement visé dans la condition suspensive et dans le délai imparti fixé dans la promesse entraîne la caducité du compromis de vente.

De ce fait le vendeur pourra faire déclarer la promesse synallagmatique caduque judiciairement lorsqu'il est poursuivi devant les tribunaux en réitération forcée de la vente 3ème Civ, 13 juillet 1999, N°pourvoi 97-20110

--Quid de la demande de vente forcée en cas de clause obscure visant comme condition suspensive justement la réitération même du compromis par acte authentique. ?

Cette date visée pour toute réitération du compromis est-elle impérative ou non ?

Les tribunaux devront se pencher sur l'analyse réelle de l'intention des parties mais aussi sur les termes des clauses inscérées

Si oui, elle devrait entraîner la caducité du compromis si la signature de l'acte notarié de vente définitif est revendiquée après ?

Si non ce serait alors une simple date de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter ? ( le cas de notre arrêt)

La réponse pourra varier au regard de l'intention des parties et du libellé des clauses.

3ème Civ, 29 mai 2013, N°pourvoi 12-17077 pour une promesse synallagmatique qui prévoit une date de réitération par acte authentique à un terme fixé sans autre précision, avec prolongation du délai est soumise à l'accord express des deux parties.

Le silence du vendeur opposé à la demande de l'acquéreur n'empêche pas la caducité du compromis une fois le terme dépassé pour la réitération par acte authentique. Il ne peut en conséquence y avoir de réitération forcée de la vente par les tribunaux.

Attendu que pour dire que la promesse de vente du 18 août 2010 n'était pas caduque l'arrêt retient qu'il ressort explicitement des termes du "compromis que la condition suspensive d'obtention de prêts était prévue dans l'intérêt de l'acquéreur, qu'il n'était pas prévu de sanction ou de caducité du « compromis » au cas d'irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 31 décembre 2010, qu'il en résulte que la société BMB était en droit de poursuivre la signature de l'acte authentique dès lors que la société Number One ne l'avait pas auparavant mise en demeure de s'exécuter et n'avait pas agi en résolution de la convention ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'était pas accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le vendeur avait accepté un report du délai de signature, a violé le texte susvisé ;

3ème Civ 3 avril 2013, pourvoi N°12-15148 :

Pas de caducité pour une promesse de vente d'un immeuble malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.

3ème Civ, 21 novembre 2012, N° pourvoi 11-23382 a jugé que;

Ce délai n'a pas d'effet extinctif du compromis lorsque la date précisée est susceptible de prorogation automatique , au regard de la spécificité de la stipulation contractuelle :

« la vente sera réalisée par acte authentique... au plus tard le 31 décembre 2004 ... sauf prorogation pour obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte »

III Présentation de 3ème Civ, 15 janvier 2014 N° de pourvoi: 12-28362
 

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1176 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juillet 2012), que par promesse des 10 et 22 juillet 2008, les époux X... ont vendu un immeuble aux consorts Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 30 septembre 2008 ; que le 4 février 2009, les époux X... ont fait sommation aux consorts Y... de signer l'acte définitif de vente ; que les consorts Y... ayant refusé au motif que la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans les délais impartis, ils ont assigné les époux X... et le notaire en restitution du dépôt de garantie et, à titre subsidiaire, en résiliation de l'acte ;

Attendu que pour constater que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné la caducité de la vente et ordonner la restitution du dépôt de garantie aux consorts Y..., l'arrêt retient que le fait qu'il n'ait pas été précisé dans le compromis de date butoir spécifique pour la réalisation de la condition d'obtention du prêt est indifférent, dès lors qu'il était convenu que la signature de l'acte devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2008, ce qui impliquait nécessairement que les conditions suspensives devaient être réalisées à cette date ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de vente n'avait enfermé la réalisation de la condition suspensive dans aucun délai et que la date avant laquelle la réitération devait intervenir n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter et sans rechercher s'il était devenu certain que la réalisation de la condition n'aurait pas lieu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions en cliquant sur http://www.conseil-juridique.net/sabine-haddad/avocat-1372.htm

Sabine HADDAD

Avocate au barreau de Paris

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Publié par Visiteur
13/05/2015 08:37

Bonjour Maître,
Nous venons de signer un compromis de vente sur une maison sous conditions suspensive de prêt.
Le vendeur avait signé en septembre un 1er compromis sous condition d'obtention de prêt. L'acte authentique devait être signé en décembre ce qui n'a pas pu être le cas en l'absence de prêt.
De semaine en semaine l'acheteur a tenu en haleine le vendeur jusqu'à ce que début mai, le vendeur nous informe qu'il souhaitait nous voir pour signer une compromis avec nous.
Le notaire, l'agent immobilier nous ont affirmé et écrit dans notre compromis que le vendeur était libre de tout engagement.
Aujourd'hui le 1er acquéreur a fait parvenir ses offres de prêt et souhaite réactiver le compromis considérant que c'est notre compromis qui n'est pas valable.
A votre avis, Maître, ce compromis signé fin septembre, non réitéré en décembre et dont la condition suspensive n'était pas réalisée (Art VI al 3 du compromis : "chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté") peut il faire l'objet aujourd'hui d'une exécution forcée ?
Merci de votre réponse. Nous sommes dans la confusion et la déception la plus totale.

Publié par Visiteur
06/12/2015 19:57

Bonjour Maître,

Merci pour votre article analysant les effets de la condition suspensive. J'ai une interrogation quant est il si le compromis est caduc en raison de la date encadrant la levee de la condition suspensive et que le notaire faut quand même signer la vente ? Acte notarié n'est plus un acte de réitération mais un nouvel acte initial ? Êtes vous d'accord ?

Publié par Visiteur
08/05/2016 16:33

Bonjour maître,

J'ai signé un compromis de vente dans lequel est stipulé:

" Outre l'éventuelle condition suspensive d'obtention de prêt(s), les parties soumettent formellement la réalisation de la vente aux conditions suspensives suivantes, stipulées au seul profit de l'acquéreur, lequel pourra toujours y renoncer:
1/ URBANISME:
Que le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant le bien impropre à sa destination normalement prévisible.
A ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende le bien impropre à sa destination.

2/ ETAT HYPOTHÉCAIRE:
Que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un emprunt éventuel

3/ AUTRE CONDITION SUSPENSIVE:
la mise en conformité éventuelle du réseau d'assainissement est à la charge des vendeurs

En cas de non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives (sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions), les parties retrouveront leur pleine et entière liberté, sans aucune indemnité de part et d'autre.
La somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte lui sera immédiatement et intégralement restituée, et ceci sans autre formalité.

RÉALISATION ET SIGNATURE DE L'ACTE
Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur le bien et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du Code Civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.
Sur convocation, l'acte authentique sera établi et signé au plus tard le: 03 juin 2016 à 18 heures sauf accord entre le parties

Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s’exécuter."

Ma question est la suivante:
En cas de non réalisation de la mise en conformité éventuelle du réseau d'assainissement par le vendeur à la date du 03 juin 2016, quelles sont mes droits?

Le vendeur peut-il demander un délai supplémentaire pour le faire? Si oui, quel est le délai maximal dont il a le droit?

A l'inverse, ai-je le droit de me rétracter? Si oui, à partir de quand et quel est de délai?

Je vous remercie d'avoir pris le temps de lire et de répondre à mes interrogations.

Cordialement,

Publié par Visiteur
21/09/2016 19:00

Bonjour,

Dès lors où la clause suspensive d'obtention de prêt n'est pas réalisée (obtention de prêt ) à une date précise, le vendeur est libéré du compromis de vente à partir de quand après la mise en demeure d'exécution de la clause suspensive ?

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L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

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