LE SORT DU BAIL AU DECES DU LOCATAIRE: LA QUESTION DE SA TRANSMISSION.

Publié le Modifié le 12/10/2011 Vu 68 275 fois 14
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L’article 1742 du code civil dispose : "Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur" Il ne faut donc pas croire que le décès du locataire mette fin systématiquement au bail. L’article 14 al 2 de loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 envisage les cas de transmission de bail en cas de décès et d’abandon. Si le contrat de location est résilié de plein droit, par le décès du locataire, celui-ci pourra être cependant transféré : - au conjoint survivant, - aux descendants, - aux ascendants, - au concubin notoire, - aux personnes à charge, qui vivaient avec lui, depuis au moins 1 an à la date du décès.

L’article 1742 du code civil dispose : "Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni

LE  SORT DU BAIL AU DECES DU LOCATAIRE: LA QUESTION DE SA  TRANSMISSION.

L’article 1742 du code civil dispose :

"Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur" Il ne faut donc pas croire que le décès du locataire mette fin systématiquement au bail. L’article 14 al 2 de loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 envisage les cas de transmission de bail en cas de décès et d’abandon. Si le contrat de location est résilié de plein droit, par le décès du locataire, celui-ci pourra être cependant transféré : - au conjoint survivant, - aux descendants, - aux ascendants, - au concubin notoire, - aux personnes à charge, qui vivaient avec lui, depuis au moins 1 an à la date du décès.

Aussi, si aucune des personnes visées ci-dessus ne peut se voir transmettre, le bail, alors dans ce cas seulement, celui-ci sera résilié de plein droit au décès du preneur.

Dans cette situation, la loi n’a rien envisagé entre la date du décès et le déménagement des meubles appartenant au locataire. Ainsi, si le contrat ne peut être transféré conformément aux conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux.

I- L’article 14 de la Loi du 6 juillet 1989 vise le bail d'habitation principale, non meublé, des personnes physiques

La situation visée dans l'article 14 de la loi du 6  juillet 1989 est bien spécifique ay bail d'habitation de locaux non meublés.

Avant d'analyser sa situation spécifique, il s'agira d'éluder le sort des baux meublés et professionnels et ceux issus de la Loi de 1948.

A) Le sort du bail meublé, d'habitation principale ou non, ou professionnel au décès du locataire

Le bail ne cesse pas au décès du locataire, sauf si une clause du bail le prévoit.

A défaut,il est transmis aux héritiers qui viennent aux droits du défunt.

Lorsque le bail est résilié  sans transfert, ou transmis par succession, le dépôt de garantie sera restitué aux héritiers dans le cadre du règlement de la succession.( restitution souvent faite au notaire chargé de son reglement).

Lorsque le bail est transféré, l'acte de règlement de la succession pourvoit au transfert de propriété du dépôt de garantie, le propriétaire le conservant pour le rembourser au nouveau titulaire du bail lors de son futur départ.

B) La  loi Engagement National pour le Logement "ENL" du 13 juillet 2006

Ce texte a modifié le régime des baux soumis à la loi du 1 er septembre 1948, en son article 5 I bis. Elle  met un terme à la transmission du droit au bail aux héritiers, en cas de décès du titulaire du bail loi 48. Le contrat de bail sera ainsi

"résilié de plein droit par le décès du locataire" ou "en cas d'abandon du domicile par le locataire" ; toutefois, le droit au maintien dans les lieux est reconnu à ceux qui, si le bail avait fait l’objet d’un congé, transformant le titre d’occupation en droit au maintien dans les lieux auraient bénéficié de la transmission de ce droit conformément à l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, à savoir le conjoint, auquel est ajouté le partenaire de PACS, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec l’occupant depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes handicapées ainsi que, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs…"

II-La transmission ou la continuation du bail

Lorsque le bail est en cours, il est transféré aux héritiers du preneur conformément à l'article 1742 du code civil.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit, dans son article 14 al 2 de façon limitative les éventuels bénéficiaires au transfert.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

A) La transmission automatique du bail

1°- pour le bail d’habitation

Pour le conjoint marié et le partenaire pacsé qui prouve l'existence du Pacs avant le décès, la transmission est automatique, indépéndamment du fait  que les deux membres du couple aient ou non signé le bail.

Dans tous les cas, le survivant bénéficie de la transmission.

Ainsi,le conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil qui visent l’attribution du bail dans ce cas est visé.

Aux termes de l’article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d’une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail.

Il doit dans cette hypothèse en informer rapidement le bailleur afin de s'éviter d'être tenu au paiement des loyers.

Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil (si le bien n'est pas à usage exclusif d’habitation ou s'il ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l’article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).

En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

2°- une appréciation de situation par le juge en cas de bail mixte

Si le bail est à usage uniquement d'habitation, le survivant a un droit exclusif.

En revanche, si le bail est mixte, à la fois à usage d'habitation et professionnel, le conjoint, partenaire pacsé ou concubin peut se trouver en concurrence avec les autres bénéficiaires (ascendants, descendants ou personnes à charge vivant avec le locataire depuis au moins un an). S'il y a conflit, ce sera au juge de trancher selon les intérêts en présence.

B) La Transmission sous condition  de  délai de cohabitation et de sa qualité

1°-pour les concubins : la preuve du caractère notoire depuis au moins un an à la date du décès

Ceux-ci devront démontrer deux choses:

-L’existence d’un concubinage stable et durable pendant au moins une année avant le décès.
-une  durée de vie commune depuis au moins un avant le décès

L’article 515-8 du Code civil le définit comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Le concubinage notoire sera caractérisé par la stabilité d’une vie commune,continue , affective et effective depuis au moins un an à la date de l’évènement. Ces faits seront établis par tous moyens.

Le certificat de concubinage, délivré en mairie, sans valeur juridique particulière constituera un indice de la réalité.

Cela signifie concrètement que le bail, sera automatiquement transféré au nom du concubin, sans nécéssité d'une manifestation particulière, si bien qu'il n'y aura pas l'obligation d'établir un nouveau bail au nom du concubin .

2°- La preuve de résidence avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès pour les descendants, les ascendants et personnes à charges

Ces éléments seront établis par tous moyens ( pièces fiscales, courriers…)

Il faut entendre par là une cohabitation habituelle (Cour d’appel de Paris 30 novembre 2000).

A noter que les  héritiers, seront tenus des éventuels impayés de loyers que s’ils acceptent   la succession par le bénéficiaire du transfert.

La loi ne distingue pas les majeurs et les mineurs.

C) La transmission par legs doit respecter les conditions de l’article 14

Il semble que le bailleur ne puisse prétendre à la récupération des lieux et faire séquestrer le mobilier dès le décès, sauf à  poursuivre la succession du défunt, au paiement de l'indemnité compensatrice du fait de l'indisponibilité des locaux, en raison de la présence du mobilier.

Cette indemnité sera égale au préjudice, résultant de l'impossibilité de relouer et  peut être fixée à un montant représentant le loyer et les charges ou plus.

3ème Civ,10 décembre 2008, pourvoi N° 07-19320

a jugé suite au décès d’un locataire qui avait à une association d'aide aux personnes handicapées à titre universel ses biens, que cette dernière ne peut  bénéficier  des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et que le bail était résilié  au jour du décès du locataire.

Ils ont cependant accueilli l'action du légataire contre le bailleur en remboursement de sommes perçues par ce dernier postérieurement au décès, au titre de l'occupation par le légataire des locaux.

Pour la cour ce légataire est donc bien devenu  sans droit ni titre, et considère  que la preuve de l'occupation des lieux postérieurement au décès du preneur par le légataire, n’étant pas rapportée, cela empêche toute indemnisation.

Cela revient à dénier au bailleur toute  indemnisation entre  le décès du locataire  et la libération effective des lieux, s’il n’est pas établi que  l'héritier a effectivement  occupé les lieux.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris

 

 

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1 Publié par Visiteur
12/09/2011 21:21

Avant la loi ENL de juillet 2006 en son article 85, un descendant pouvait il, en concurrence avec sa mère, bénéficier d'un transfert de location loi 1948 et quel était le délai pour faire valoir ce droit? Je vous remercie et vous transmets mes salutations.

2 Publié par Visiteur
30/01/2012 10:43

Nous avons les mêmes soucis, bail oral de 1935 à un couple, ils ont un fils en 1943, en 1991 le père meurt sans donner congé, la mère décède en 2010, le fils dit héritier du droit au bail en tant que co-titulaire du bail. Qu'en pensez vous? Nous vous remercions. Bien cordialement.

3 Publié par Christophe MORHAN
15/02/2012 21:12

Le transfert de la dette de loyers antérieure est il aussi évident, je pense au transfert de bail en cas de décès et à l'arrêt du 16 février 2000?

Demander l'anonymisation de cet arrêt


Cour de Cassation

Chambre civile 3

du 16 février 2000

97-22.156
Publié au bulletin



Titrages et résumés : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Transfert - Non-paiement des loyers antérieurs - Obligation des bénéficiaires - Condition .La cour d'appel qui relève que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l'arriéré locatif par le bénéficiaire du transfert du bail et que les bénéficiaires n'avaient pas pris l'engagement de le payer, retient, à bon droit, que les nouveaux locataires ne pouvaient être, en tant que tels, reconnus débiteurs de l'arriéré de loyers et qu'en tant qu'héritiers ils ne pouvaient être condamnés solidairement.



Président : M. Beauvois, président
Rapporteur : M. Toitot, conseiller rapporteur
Avocat général : M. Guérin, avocat général
Avocats : MM. Ricard, Jacoupy




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 15 octobre 1997), statuant en référé, que l'Office public d'aménagement logement espace (l'OPALE), a donné un appartement en location à Mme Anne-Marie X...
Y... ; qu'après son décès le bail a été transféré à ses enfants Dominique et Brigitte X...
Y... ; que le bailleur leur a délivré un commandement de payer un arriéré de loyers, en partie antérieur au transfert du contrat, en visant la clause résolutoire insérée au bail, puis les a assignés pour faire constater l'application de cette clause et les condamner solidairement au paiement d'une provision ;


Attendu que l'OPALE fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande, relative aux loyers dus jusqu'au 1er avril 1992, et d'annuler le commandement, alors, selon le moyen, 1° que la reprise de l'arriéré locatif du locataire défunt ne constitue pas une condition mais une conséquence du transfert automatique du contrat qui s'opère de plein droit même à leur insu en cas de décès du locataire au profit des personnes visées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le transfert du contrat ne constituant pas un nouveau contrat, son bénéficiaire est tenu non seulement au paiement des loyers à compter du décès du locataire qui a engendré le transfert mais également au paiement des loyers exigibles antérieurement et impayés ; qu'il ne peut y échapper qu'en refusant le transfert, en donnant congé ; qu'en énonçant comme elle l'a fait que les consorts X...
Y... ne pouvaient être reconnus débiteurs de l'arriéré locatif en vertu du transfert de location dont ils ont bénéficié, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2° que la transmission du contrat au profit des personnes visées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 s'opère en vertu de la loi, non à titre successoral, que son bénéficiaire ne peut s'opposer aux effets et conséquences de celle-ci, en invoquant les règles successorales ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 1742 et 870 du Code civil ;


Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l'arriéré locatif par le bénéficiaire du transfert du bail et que les consorts X...
Y... n'avaient pas pris l'engagement de le payer, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les nouveaux locataires ne pouvaient être, en tant que tels, reconnus débiteurs de l'arriéré de loyers et qu'en tant qu'héritiers ils ne pouvaient être condamnés solidairement au paiement de cette dette ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi.





Publication : Bulletin 2000 III N° 32 p. 23

Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, 15 Octobre 1997

4 Publié par Visiteur
10/03/2012 12:05

bonjour
je suis confrontée au cas d'une locataire décédée en mai dernier sans descendants et vivant seule dans le logement.
le bail est donc éteint de fait, mais les meubles et affaires personnelles sont toujours dans le logement , le notaire ne fait rien
et la soeur survivante agée, les neveux et nieces ne veulent pas avancer les fonds pour faire débarasser et nettoyer (tout doit aller à la déchetterie selon eux). que faire ?

5 Publié par Visiteur
04/04/2012 18:05

L'article n'adresse pas le cas spécifique des logements sociaux. Un bailleur social peut-il refuser un transfert de bail aux descendants sous prétexte de sous-occupation du logement ?

6 Publié par Visiteur
03/06/2012 06:20

Pour l'appartement à débarasser, si les héritières ont un récepissé de refus de la succession émanant du service de successios du TGI du domicile du défunt, rien ne bougera, il vous faut déposer une requête auprès de ce TGI pour désigner un curateur.
S'ils n'ont pas refusé officiellement, vous devez les sommer par huissier d'accepter ou de refuser à partir du 4e mois du décès, ils ont alors deux mois pour prendre leur décision finale.
http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=web&cd=3&ved=0CF4QFjAC&url=http%3A%2F%2Fwww.habitatindigne.logement.gouv.fr%2FIMG%2Fpdf%2Fsuccessions_vacantes_cle76e888.pdf&ei=luPKT8ffNIOe0QXVisjLAQ&usg=AFQjCNGwefkuTiPn2R9VnWf0ra_iIBJppg

7 Publié par Visiteur
08/06/2012 11:00

mais par rapport aux meubles restant se n'est pas sa fautes si la personne decede suite à ses maladie et que personne puissent les oter de l'apparte avant le 12 06 2012 et rendrte les clés le 13 06 2012 et en plus faire payer un loyer avec les garges

8 Publié par Visiteur
18/10/2013 11:52

bonjour, ma mère décédée dans un appartement sous la loi 48 je vais refuser la succession pas d'argent rien du tout faut il payer les loyers et le credit de 1800 euros merci de votre reponse

9 Publié par Visiteur
27/10/2013 21:08

Bonjour, ma locataire d 'un logement meublé agée de 96 ans est décédée, laissant des héritiers. Le contrat de bail n 'indique pas s 'il y a un délai de préavis à respecter dans le cas d 'un décès.Dans le cas où la locataire aurait donné congé quand elle était vivante , elle avait à respecter un délai de un mois pour le préavis.Qu 'en est il à présent du fait du décès? Merci de votre réponse et Cordialement

10 Publié par Visiteur
20/01/2015 08:55

Bonjour je suis locataire d un f2 logement social jai une fille de 12 ans et un bebe de 10mois j ai fait une demande d echange avec un voisin qui lui a un f4 sa conjointe est deceder en mai ma demande a ete refuser ce voisin a quitte le domicile sans rien dire a personne et a accumule des dettes de loyer je ne comprend pas que le bailleur ne resilie pas le contract alors que je suis a l etroit

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