USUFRUIT : TRAVAUX ET REPARATIONS SUR LE BIEN QUI PAYE ?

Publié le Modifié le 17/06/2019 Par Maître HADDAD Sabine Vu 63 940 fois 6

Question récurrente: En matière d'usufruit et de nu-propriété qui doit payer les frais de réparations, charges et d'entretien ?

USUFRUIT : TRAVAUX ET REPARATIONS SUR LE BIEN QUI PAYE ?

I- L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.(article 605 du code civil)

Il est tenu aux charges et réparations d'entretien assimilables aux réparations locatives, les grosses réparations étant à la charge du nu-propriétaire.

Il doit conserver et prendre toutes mesures conservatoires nécessaires, accomplir les actes matériels.

Cela peut aller de la réfection de la peinture, ou des portes et fenêtres, au  remplacement d’une chaudière, d’un ballon d’eau chaude, de la réfection des peintures, de l’installation électrique des portes et des fenêtres, des réparations indispensables, le remplacement des volets, des gouttières, l’enlèvement des mousses sur les toitures et la révision de la couverture….

Par contre, tous les gros travaux, définis par l'articles 606 du Code civil : concernant les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture sont supportés par le nu-propriétaire.

On entend par là les réparations consécutives à des dégradations qui portent une atteinte à la stabilité de l’immeuble ou à la durabilité de la construction ou de l’ouvrage.

Article 608 du code civil:

L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits.

Les charges locatives, sont concernées exemple la taxe d’habitation.

S’agissant de la taxe foncière, elle reste due par l'usufruitier, sauf à charge du nu-propriétaire lorsque  le démembrement de propriété n'a pas donné lieu à un véritable usufruit, mais à un droit personne d’usage  à vie qui empêche de louer le bien .

Une répartition contractuelle des charges peut toujours s’envisager.

En cas de difficultés, le Tribunal statue au regard des notions d’entretien ou de réparation, en précisant à qui incombe les dépenses.

En effet, il appert que si l’usufruitier reste inerte dans les réparations d’entretien lui incombant, et compromet la bonne conservation de l’immeuble, le nu-propriétaire peut se faire autoriser en justice l’autorisation à faire les travaux à sa place et à se faire rembourser des sommes avancées.

Par contre, il semble que les tribunaux refusent la situation  inverse , l’usufruitier ne disposant pas  de moyens de le contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations mises à sa  charge durant l'exercice de son usufruit.

Ainsi, l’usufruitier qui aura procéder aux grosses réparations nécessaires à l'usage de son bien, et contraint à les faire es-qualité de bailleur du bien, disposera d'un recours qui ne pourra s’exercer qu'en fin d’usufruit à l'encontre du nu propriétaire.

En pratique, cela sera difficilement mis en oeuvre, pour la majorité des usufruits qui ont un caractère viagers.

Article 613 du code civil: L'usufruitier n'est tenu que des frais des procès qui concernent la jouissance et des autres condamnations auxquelles ces procès pourraient donner lieu.

II- Peut-on contraindre le nu propriétaire à  payer ou/eréparer les réparations ou/et travaux qui lui incombent ?

L’usufruit n'est pas une créance, mais un droit réel.

 

Autrement dit l’usufruitier devra assurer les travaux ; mais pourra réclamer une  indemnisation en fin d'usufruit si des grosses réparations ont été effectuées , si la  plus-value à l'immeuble subsiste encore à la fin de l'usufruit

 

Cass. 1e civ. 18 décembre 2013 pourvoi N° 12-18.537 a rappelé que;

Sauf clause contraire portée dans l’acte d'usufruit conventionnel un nu-propriétaire n'a pas  l'obligation d'effectuer les grosses réparations.

 

Si un immeuble est devenu inhabitable son usufruitier ne pourra demander réparation pour  un  trouble de jouissance causé par la carence du nu-propriétaire à effectuer les travaux.

 

Pour les tribunaux le nu propriétaire n'a pas d’ obligation de faire effectuer  les travaux et l'usufruitier ne peut pas l'y contraindre  1ere Civ,  28 octobre 2009 pourvoi N° 07-12.488

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris

Vous avez une question ?

Sabine HADDAD

185 € TTC

2408 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publié par germe
14/11/14 10:21

Bonjour nous somme nu-propriétaire depuis 1997 ma belle mère est en l'usufruitier ne fait aucun entretient peut-ont réclamé sur la succession les travaux qui est une remise en état, des portes, fenêtre,plancher,sole etc

dans l'attente de recevoir

Publié par Visiteur
18/03/15 23:04

Bonjour
Notre mère a 92 ans et ses trois enfants ont chacun la nue propriété d'un bien immobilier. Tous les travaux nécessaires à l'entretien des biens ont été réalisés sur les cinq dernières années et payé par les enfants.
Compte tenu de la fiscalité à venir sur la future succession de notre mère, peut-on envisager de se faire rembourser raisonnablement les sommes correspondantes aux travaux qui étaient normalement à charge de notre mère usufruitière. Merci.

Publié par Visiteur
24/09/15 13:38

J'ai la nue propriété d'une maison suite au décès de ma grand-mére. ,Mon père fils unique est décédé 3 ans avant sa mère. Sa succession (remariage sous le régime de la donation entre époux) avait été réglée avant le décès de cette dernière et aucune réclamation n'avait été faite au sujet de cette maison. Ma belle-mère peut elle réclamer l'usufruit de cette maison?

Publié par Visiteur
30/01/16 16:55

Il s'agit d'une petite copropriété de cinq propriétaires(cinq appartements à usage d'habitation).Les nus propriétaires de l'un des appartements ont ils à payer la mise aux normes de l'ascenseur (montant relativement élevé vu le faible nombre de propriétaires),considéré comme gros travaux, où est ce au seul usufruitier de payer, considéré comme travaux d'entretien.
De la même façon, 4 des 5 copropriétaires ont eu à supporter les frais d'un procès (qu'ils ont perdus pour cause de prescription) fait à l'encontre du 5ème copropriétaire pour construction illégale.
Est aux nu propriétaire de l'un des appartements de supporter ces frais, ou à l'usufruitier.

Publié par Visiteur
23/04/16 14:57

je suis usufruitier d un appart il ya de grosses reparations mais je n ai pas les moyen de payer or il semble que le nu proprietaire ne veut pas payer que faire ?

Publié par Visiteur
03/09/16 11:14

je suis proprietaire de la moitie de la maison ou j'habite et usufruitiere de l'autre moitié à la hauteur de 15 pour cent .j"ai été obligé de faire de gros travaux {isollation du grenier,des fenetres,nettoyage et pulverisation du toit, etpulerisation d'insecticide anti capricornes. quelles indemnisations puis je demander à ma coproprietaire à hauteur de 35 pour cent 50 moins 15 pour cent.

A propos de l'auteur
Blog de Maître HADDAD Sabine

AVOCATE - ENSEIGNANTE

PLUS DE 3.000 PUBLICATIONS ET ARTICLES JURIDIQUES- VU SUR FRANCE2, M6, BFM TV, LE FIGARO , L'EXPRESS etc...

Je traite personnellement toutes vos questions.

Consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

185 € Ttc

Rép : 24h maximum

2408 évaluations positives

Note : (5/5)
Rechercher
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles