LA VALEUR DE L'USUFRUIT COMME DROIT DEMEMBRE DE LA PROPRIETE.

Publié le 09/12/2013 Vu 3 266 fois 0
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

L’ article 544 du code civil dispose: La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit comporte 3 prérogatives : - L’usage, le droit d’utiliser la chose, ou usus - Le droit de bénéficier des revenus de la chose, d’en percevoir les fruits ou fructus, - Le droit de la céder, de la donner, de l’hypothéquer ou abusus. Quelle en est la valeur ?

L’ article 544 du code civil dispose: La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la ma

LA VALEUR DE L'USUFRUIT COMME DROIT DEMEMBRE DE LA PROPRIETE.

Il peut être démembré c'est-à-dire divisé en

- nu-propriété ( droit de disposer de la chose) et

- usufruit ( droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en assurer sa conservation.)

Concrètement, cela signifie qu’une personne  pourra habiter le bien, mais aussi pourra en percevoir les fruits, revenus, intérêts.

usufruit envisageable pour un immeuble, mais aussi pour un bien meuble ( ex portefeuille d’actions…)

L’article 578 du code civil, le définit comme le droit, de jouir des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété, à charge d’en conserver la substance

Ce droit ne s’apparente pas au droit personnel  d’usage et d’habitation  qui permet juste d’occuper le bien, sans pouvoir le louer ou en percevoir les revenus.

Au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire retrouvera l’entière propriété sur le bien.

Ce droit est transmissible et peut être cédé ,donné voir hypothéqué, mais attention cela suppose au  prix du marché, pour éviter une requalification fiscale en donation déguisée et des pénalités.

L’article 621 du code civil dispose:

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.

Mais, pour la vente du bien, l’usufruitier aura son mot à dire, si bien qu’en cas de désaccord la vente sera impossible.

La loi a envisagé un usufruit des parents sur les biens des enfants mineurs, les  droits successoraux du conjoint survivant sont aussi évalués en usufruit en présence de descendants, frères, sœurs, neveux, ascendants..

Or quelle est la valeur  de l'usufruit ?

I- Une valeur qui dépend, en cas d’usufruit viager, de l’âge de l’usufruitier

A) La méthode d’évaluation fiscale

consiste à appliquer à la valeur d’un bien appréciée en pleine propriété un barème fixé par l’Article 669 du code général des impôts.

Le barème n’est applicable que pour le calcul des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

En effet, plus celui-ci est âgé et moins l’usufruit aura de valeur économique.

Jusqu'à 20 ans ; l’usufruit vaudra 90 % de la valeur de la pleine propriété
De 21 à 30 ans 80 %
De 31 à 40 ans 70 %
De 41 à 50 ans 60 %
De 51 à 60 ans 50 %
De 61 à 70 ans 40 %
De 71 à 80 ans 30 %
De 81 à 90 ans 20 %
A partir de 91 ans 10 %

Exemple : une maison  est cédée pour un prix de  250 000 euros grevé d'un usufruit au bénéfice d'une personne âgée de 57 ans ; l’usufruit  vaudra, fiscalement, 250 000  x 5/10 = 125. 000 euros.

B) La méthode de l'évaluation économique de l'usufruit

Permet de prendre en compte les revenus perçu pendant la durée de l'usufruit.

C’est cette  évaluation économique qui s’envisagera au regard  des flux de revenus perçus pendant sa durée, au regard de l’espérance de vie de l’usufruitier et le rendement attendu de la location de l’immeuble.

Exemple  pour un usufruit viager sur un bien destiné à la location.

L’évaluation de  l'espérance de vie de l'usufruitier se fera en fonction du tableau dans le A) , voir de l'état de santé de l'usufruitier, mais aussi sur les rentrées locatives.

II- Une valeur définie en cas d’usufruit temporaire

L’usufruit peut être limité à une durée de quelques années .

Cependant  en cas de décès de l’’usufruitier avant l’arrivée du terme, cet usufruit s’éteindra, ce qui fait que le nu-propriétaire deviendra alors  le propriétaire du bien ( usus, fructus, abusus réuni)

On ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier.

Ce dernier  est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction , laquelle ne peut être supérieure à celle qu'aurait l'usufruit viager. (cf 60% de l’usufruit viager)

A noter que p une personne morale ou une entreprise privée la durée de l’usufruit ne peut dépasser 30 ans.

Exemple pour une donation en usufruit  faite à son enfant sur 10 ans d’une valeur fiscale de 100.000  euros, la valeur de l’usufruit sera de 100.000 x 23% = 23.000 euros.

( Pas de droits de donation à payer du fait de l’abattement )

Que la tranche soit à peine commencée ou presque finie, l’usufruit à durée fixe à la même valeur.

Cependant, la valeur de l’usufruit temporaire ne peut jamais excéder la valeur de l’usufruit viager

III- Une valeur du simple droit d’usage  et d'habitation évaluée en pourcentage de la valeur d’usufruit.

Le fisc retient 60% de la valeur de l’usufruit viager.

 

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions

Maître HADDAD Sabine,

Avocat au barreau de Paris

Vous avez une question ?
Blog de Maître HADDAD Sabine

Sabine HADDAD

209 € TTC

2666 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

A propos de l'auteur
Blog de Maître HADDAD Sabine

AVOCATE - ENSEIGNANTE

PLUS DE 3.000 PUBLICATIONS ET ARTICLES JURIDIQUES- VU SUR FRANCE2, M6, BFM TV, LE FIGARO , L'EXPRESS etc...

Je traite personnellement toutes vos questions.

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

209 € Ttc

Rép : 24h max.

2666 évaluations positives

Note : (5/5)
Informations

 

L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

book_blue2.gif?20131216165508

Rechercher
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles