Contestation appel de fonds lié à un nouveau devis postérieur à une vente en copropriété

La discussion est terminée.
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Tout à fait au vu de cette jurisprudence (Cass. 3e Civ., 16 février 2022, pourvoi n° 21-10.453).

@Bird14567 s'est bien acquité de son obligation.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Merci chers internautes pour ces précisions, je m’entretiens avec mon notaire dans la semaine, je tacherais d’être aussi convaincant que vous l’avez été.
Je vous tiens informé des suites
Merci beaucoup

Je viens de m’entretenir avec le notaire. Il y a bien une mention supplémentaire qui m’avait échappé elle se trouvait dans le compromis.

Le VENDEUR déclare ne pas avoir de sinistre en cours à porter à la connaissance de l’assureur, à l’exception du sinistre XXXX ayant lieu le JJ/MM/2022. Le Vendeur déclare à ce sujet conserver l’ensemble du reste à charge concernant ce sinistre à ses frais exclusifs, un séquestre du prix de vente sera constitué le jour de la réitération authentique.

Suis je dans l’obligation de m’acquitter des sommes voté lors de la nouvelle AG ?
Si oui, comment puis-je redevable de devis voté en mon absence ?
Quels sont mes recours maintenant ?

Je vous remercie par avance

Cela ne change rien puisque la somme séquetrée correspond à la quote-part du devis voté en octobre 2023.

C'est ce que je vous ai détaillé dans un message, que je vous ai fais parvenir par la MP du site, qui vous a été notifié dans votre boîte mail « Nouveau message » le 06/08/2025 vers 13 heures ; sinon allez en haut de la page et cliquez sur « Bird14567 », puis sur « Messagerie » et enfin sur « Boîte de réception »

Ce qui me fait rebondir au vu de ce sujet « présence ou pas de boîtes aux lettres en bas d'un immeuble » se sont les contradictions de l'auteur de ce blog avec ses interventions dans le présent sujet.

D'après lui vous n’étiez plus copropriétaire et vous ne pouviez plus en revendiquer les droits (être convoquer aux AG) et les devoirs (appels de fonds postérieurs dont vous ne seriez pas destinatiare), puisqu'il n'y a pas de droits sans devoirs, une fois l’acte de mutation signé avec l’acheteur ; alors que pour la jurisprudence ce serait à la date de la notification faite au syndic.

Tout « vrai » syndic sait que le notaire, à la signature de l'acte de vente et si une AG doit se dérouler entre cette dernière et la notification, conseillera au vendeur de faire un pouvoir au nom de l'acquereur pour qu'il puisse participer à cette AG.
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Mon analyse ne change pas, ce qui change est ma conclusion en conséquence de l’élément que vous apportez qui dissipe l’ambiguïté.

Comme je le disais précédemment (message du 5 août à 00 h 22), l’acte authentique n’était pas explicite. Il y laissait une ambiguïté qui serait peut-être levée à la lecture du compromis. Malheureusement pour vous, le compromis se révèle dénué d’ambiguïté : Le Vendeur déclare à ce sujet conserver l’ensemble du reste à charge concernant ce sinistre à ses frais exclusifs, un séquestre du prix de vente sera constitué le jour de la réitération authentique.

Le reste à charge était ce qui devait être apporté en sus de l’indemnité d’assurance pour réparer ce qui avait été endommagé par le sinistre. Vous vous êtes engagé par le compromis à prendre intégralement ce reste à charge (l’ensemble). Vous ne vous êtes pas engagé pour un montant déterminé mais sur un résultat à atteindre, la réparation de la toiture dont le montant n’est même pas mentionné dans le compromis. En d’autres termes, vous vous êtes engagé à ce que la réparation consécutive au sinistre ne coûte rien au vendeur. C’est dépourvu de toute équivoque. Les alea, en l’occurrence le risque que la société retenue fasse faillite, pèsent sur le vendeur.

Vous pouvez reprocher au notaire que vous ayez dû vous référer au compromis pour interpréter l’acte authentique final. L’acte authentique n’est, comme stipulé explicitement dans le compromis, que la réitération de celui-ci auquel il se substitue en opérant une novation (article 1329 du code civil). Mais une novation ne se présume pas (article 1330). Comme il n’est pas dit explicitement dans l’acte de vente que l’acheteur doit supporter l’alea à l’inverse ce qui était stipulé dans le compromis, il ne s’est opéré aucune novation sur la clause portant sur la charge de l’aléa.

Comme vous vous êtes engagé sur l’achèvement des réparations et non sur une somme d’argent déterminée et que le prix de la réparation se révèle plus élevé que prévu, c’est à vous qu’incombe l’obligation de payer le supplément.

Il y a peut-être néanmoins matière à discuter. Le montant du nouveau devis est plus de deux fois supérieur au premier et c’est troublant. Vous ne vous êtes pas engagé sur le prix mais sur le résultat. On ne peut donc vous imposer un prix de façon discrétionnaire, on ne peut vous l’imposer que s’il correspond au juste prix des travaux à réaliser. Vous pouvez légitimement vous interroger.

L’assemblée générale a-t-elle décidé des travaux en plus que ceux liés au sinistre ?

En ce cas vous n’avez évidement pas l’obligation de financer les travaux supplémentaires et vous êtes en droit de vous faire communiquer le nouveau devis accepté par l’assemblée générale.

Le montant du nouveau devis est-il déraisonnable ?

C’est possible, quoique ce soit peu probable et c’est peut-être à vérifier. Vous n’êtes pas tenu de vous conformer à une décision de l’assemblée prise alors que vous n’étiez plus propriétaire, vous êtes tenu de vous acquitter du juste prix à déterminer indépendamment de la décision de l’assemblée.,

Le montant du premier devis était-il réaliste ?

Ce pourrait être aussi à vérifier. La première entreprise étant aux abois a peut-être cassé les prix pour faire entrer d’urgence de la trésorerie. Ce n’est pas rare.

Vous pourriez demander à un expert son avis sur les deux devis.


Tout « vrai » syndic sait que le notaire, à la signature de l'acte de vente et si une AG doit se dérouler entre cette dernière et la notification, conseillera au vendeur de faire un pouvoir au nom de l'acquereur pour qu'il puisse participer à cette AG.

Entre le moment du compromis et celui de l’acte authentique, le vendeur doit se faire représenter par l’acquéreur afin de lui laisser toute liberté de se prononcer sur des décisions qui lui seront opposables. En l’espèce la situation est différente. Le deuxième devis litigieux a été adopté après la conclusion de l’acte l’authentique. Cette décision n’oblige pas le vendeur. Ce qui l’oblige est son engagement de prendre à sa charge la quote-part du juste prix des travaux, ce n'est pas de se soumettre à ce qu'aura décidé l’assemblée. L’acquéreur désormais copropriétaire n’avait aucune raison de donner ses voix au vendeur.
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Je pensais que la discussion était terminée.

Mais vous occultez toujours un élément primordial ou/et en transformez un autre.

Dixit @Bird14567 :


L’assurance prend bien en charge une partie du sinistre, les montants appelés ne concernent que le reste à charge des copropriétaires.


C'est à dire que le reste c'est le total des charges pour travaux qui sera fait en une fois au lieu des trois prévue initialement.

Puis vous sortez une partie de la mention du compromis :


Le VENDEUR déclare ne pas avoir de sinistre en cours à porter à la connaissance de l’assureur, à l’exception du sinistre XXXX ayant lieu le JJ/MM/2022. Le Vendeur déclare à ce sujet conserver l’ensemble du reste à charge concernant ce sinistre à ses frais exclusifs, un séquestre du prix de vente sera constitué le jour de la réitération authentique.


Généralement un compromis précède de trois mois l'acte de vente (réitération authentique) soit en avril et dans ces trois mois deux appels de charges concernant le devis des travaux devaient être faits et comme l'appel de janvier n'avait pas été fait et celui d'avril étant « en cours » le montant du reste ne pouvait être défini que lors de la signature de l'acte de vente sous réserve d'appel intervenu entre la date du compromis et de l'acte de vente.

Convention dans l'acte de vente :


Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître YYYYY, notaire participant.

Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de XXXXX EUR, prélevée sur le prix, à la sûreté du règlement de la quote-part de travaux restant à la charge de Monsieur ZZZZZ suite au sinistre ayant affecté la toiture le JJ/MM/AAAA.


Le reste c'est la somme de XXXXX EUR, sur le prix de vente convenu, qui correspond à la quote-part dont devait s'aquiter le propriétaire du lot, objet de la mutation, vu qu'aucun appel n'avait été effectué entre la date du compromis et celle de l'acte de vente, et que cette situation ne pouvait pas être connue à la date du compromis pour fixer le dit reste.

Donc vous tronquez la mention portée dans le compromis et vous occultez la convention dans l'acte de vente alors que les deux sont liées et doivent être prises dans leur ensemble.

Le vote d'octobre 2023 était une décision, au vu d'un devis, du syndicat, dont faisait partie @Bird14567 et non une acceptation individuelle de chaque copropriétaire. (premier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965) annulé du fait de la faillite de l'entreprise ; le nouveau devis voté en 2025 est une décision du syndicat, dont ne faisait plus partie @Bird14567.

Mais qu'en aurait-il été si un appel avait été adressé à Bird14567 entre la date de la signature de l'acte de vente et celle de la notification au syndic.

PS (14/08/2025 à 09:10) : Je pensais que cette « sale » habitude de supprimer plus qu'arbitrairement des interventions puis de fermer le sujet, pour éviter une éventuelle mise au point plus que justifiée, avait disparru, mais il n'en n'est rien. J'étais intervenu, suite aux « remerciements », du 11/08/2025 à 07:02, pour mettre les choses au point en renvoyant au sujet Message à l'attention de Marck-ESP qui démontre un déni. Puisque il en est ainsi je vais livrer le contenu du message que j’ai envoyé (voir l'intervention du 07/08/2025 à 18:33), par la MP, à @Bird14567, le 06/08/2025 à 12:57, antérieurement au rendez-vous avec son notaire :


Bonjour,

Ne vous laissez pas embarquer par le notaire et rappelez-lui que vous ne vous êtes pas engagé personnellement pour des travaux mais que le syndicat (article 17 de la loi du 10 juillet 1965) a approuvé un devis particulier d'un certain montant qui permettait de fixer les quotes-parts des propriétaires de chaque lot qui leurs seraient adressées en tant que copropriétaires.

Suite à la faillite de l'entreprise choisie le devis a été annulé et c'est comme s'il n'y avait pas eu de vote et non pas un ajustement.

Sauf que la faillite est postérieure aux appels de fonds et que la somme séquestrée a été faite antérieurement aux appels de fonds, finalement regroupés, était du montant de ces derniers ; de plus, le notaire du vendeur ayant notifié la mutation au syndic antérieurement à l'appel de fonds d'octobre 2014, vous n'étiez plus copropriétaire et les fonds ont été réclamés à l'acquéreur qui a pu récupérer la somme séquestré pour les régler ; après que l'entreprise ait fait faillite ne vous concerne plus car au vu des articles 6 et 6-2 du décret du 17 mars 1967 vous n'étiez plus redevables des appels de fonds pour travaux ni de toutes décisions prises postérieurement à la notification de la mutation du lot faite au syndic.

La convention de séquestre ne portait que sur le devis voté en octobre 2013... qui a été annulé à cause de la faillite de l'entreprise postérieurement à octobre 2024 ; convention qui a permis à l'acquéreur de s'acquitter de sa quote-part, du devis voté en octobre 2023, liée à son lot.

Cdt.


Nonobstant que ce message n’ait pas été « ouvert », il va de soi que dans un message postérieur j’aurais, en premier lieu, rectifié que c’est le notaire de l’acquéreur qui notifie la mutation au syndic et non pas celui du vendeur et, dans un second temps, apporté plus de détails (état daté, pré état daté, fonds de travaux, etc…).

Faire sournoisement (une suppression ne fait pas remonter le sujet), au bout de 36 heures, cette manipilation (suppression/fermeture) est tout simplement scandaleux pour la crédibilité du forum, et pour que les choses soient bien claires je réitère nom intervention dans le sujet précité auquel je renvoyais :


Suite à l’application de la résolution, objet du présent, dans un autre sujet et mûre réflexion, concernant le sujet évoqué, je ne peux pas laisser passer un tel déni aussi risible et néfaste à la crédibilité du forum.

Initialement @Bird14567 demande une jurisprudence, que je lui fournis (Cass. 3e Civ., 16 février 2022, pourvoi n° 21-10.453), ainsi que l’avis de professionnels et je lui en donne un avec ce lien de l’ARC et son bataillon de juristes spécialisés, à l’origine du troisième alinéa de l’article 10 et du point II(f) de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et qui est bien placée pour dire, concernant l’objet du sujet, que les informations fournies par les professionnels tels que les agents immobiliers (transaction d’immeubles) et les notaires, tous deux rédacteurs de compromis, sont parfois divergentes, voire même fantaisistes.

Hormis @Pierrepauljean et un peu moins @Yapasdequoi, tout autre intervenant démontre, ainsi que le notaire, leur ignorance, partielle ou complète, des articles 14 (al. 1 et 4), 14-1 (point II), 14-2, 14-2-1, 17 (al. 1) de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 5, 6, 6-2, 6-3, 35 , 37, 44* du décret du 17 mars 1967.

Avant de « fantasmer » sur les articles 1329 et 1330 du Code civil, lorsque l’on se dit avoir été soi-disant syndic l’on réagit au juste double rappel importantissime de @Pierrepauljean concernant l’état daté, dont Bird14567 et son notaire semblent ignorer l’existence ainsi que celle d’un fonds des travaux.

Lorsque l’on vote sur une résolution, inscrite à l’ordre du jour, l’on ne s’engage ni sur une soi-disant nature de travaux ni sur un soi-disant résultat à atteindre. La décision prise en octobre 2023 l’a été aux conditions de majorité de l’article 25, comme le prévoie la loi, et non pas à une soi-disant unanimité (invention des syndics qui écrivent dans les PV d’AG « adoptée à l’unanimité des présents et représentés »).

Lors de ce vote favorable le syndicat a entériné un devis qui a permis, après soustraction de la participation de l’assurance, qui a validé ce dernier après approbation de son expert, de fixer la quote-part de chaque propriétaire d’un lot pour alimenter un fonds des travaux dans « les modalités décidées par l'assemblée générale, pour le versement des provisions » (articles 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) qui, dans le cas présent, étaient janvier, avril et juillet qu’il faut comprendre au premier jour du mois comme le rappelle l’ARC. Donc d’après ces « inventeurs » quelqu’un qui voterait favorablement s’engagerait personnellement (un contrat avec qui ?) ; ce qui impliquerait que quelqu’un qui serait opposant, abstentionniste ou défaillant ne s’engagerait pas : l’on ne tient pas compte du sens du vote de chacun mais du résultat (adopté ou rejeté) sauf dans le cas prévu à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

La mention dans le compromis, qui daterait de fin avril, n’est autre qu’un pré état daté, mal ficelé, établi par @Bird14567, qui devait informer l’acquéreur des provisions exigibles aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, du propriétaire du lot, encore à acquitter, qui ne pouvaient correspondre qu’à la quote-part calculée, suite au vote d’octobre 2023, puisqu’aucune provision n’avait été versée au fonds des travaux, au jour du compromis, mais qui pouvait être autre, à la signature de l’acte de vente, si une ou des provisions avaient été versées entre temps ; le vendeur (@Bird14567) s’engageait (article 6-3 du décret du 17 mars 1967) au vu de l’état daté (partie trois) de s’acquitter de ces dites provisions, non encore réclamées, par un séquestre sur le prix de vente : l’état daté devant être obligatoirement demandé au syndic soit par @Bird14567 ou son notaire (article 5 du décret du 17 mars 1967).

Les sommes versées au fonds des travaux (octobre 2024) entrant dans le patrimoine du syndicat (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui s’est passé en aval de la notification de la vente faite au syndic, fin juillet 2024, ne concerne plus @Bird14567 en particulier la faillite de l’entreprise en décembre 2024 qui avait eu pour conséquence d’annuler la décision prise en octobre 2023 incluant les conditions d’appels au fonds des travaux : donc ce dernier est quitte aussi bien avec le syndicat qu’avec l’acquéreur.


* rajout des articles 35, 37 et 44 du ndécret du 17 mars 1967.

Épilogue :


Moi j’ai dit usurpateur-usurpateur… comme c’est étrange… pourquoi j’ai dit usurpateur-usurpateur… moi j’ai dit usurpateur comme c’est bizarre…


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Beatles, je ne discute pas avec vous, mais avec l'auteur du sujet. Vous perdez votre temps.
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Un grand merci Lingénu pour vos explications, c’est beaucoup plus clair maintenant.