servitude de passage

Publié le 09/11/2020 Vu 1557 fois 47 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

06/11/2020 09:18

Bonjour,

Nous avons acheté une maison il y a 10 ans.

Une servitude de passage conventionelle sur notre chemin avait eté crée par l'ancien proprietaire 7 ans avant notre achat.

En contre partie de cette servitude le fond dominant devait executer des travaux dans la maison du fond servant et modifier la cloture .du fond dominant. Bien entendu tout cela est inscrit dans mon acte de propriété.

Ces travaux n'ont jamais étés réalisés et il refuse de les faire, car il pretend qu'il ne les devait qu'a l'ancien propriétaire.

Est ce que je peux exiger que ces travaux soient réalisés ?

Merci. Dernière modification : 09/11/2020 - par canario13

Modérateur

06/11/2020 09:42

bonjour,

un titre de servitude s'applique aux fonds et non aux propriétaires des fonds, donc peu importe le changement de propriétaire.

vous pouvez consulter un avocat avec le titre de servitude pour faire un courrier à votre voisin.

salutations

06/11/2020 09:59

Merci pour votre réponse Youris.

Nous avons déja fait un courrier à notre voisin pour exiger la réalisation des travaux et fait constater par huissier qu'ils n'avaient pas été réalisés. L'huissier nous a dit que le délais de prescription pour réclamer l'exécution de ces travaus est de 30 ans.

Le voisin nous a répondu le biais d'un avocat que ces travaux sont assimilés a une créance et que la prescription quinquénale s'applique, et que nous ne sommes pas titulaires du droit de créance.

Modérateur

06/11/2020 10:16

l'avocat de votre voisin répond ce que veut le voisin.

dans votre cas, il s'agit d'une servitude conventionnelle entre 2 fonds.

je vous conseille de voir un avocat avec le courrier de son collègue.

06/11/2020 16:55

merci je vais consulter

mais pouvez vous me confirmer le délais de prescription ?

06/11/2020 17:49

Bonjour
Je vous confirme la validité d'une servitude conventionnelle et le fait qu'il s'agit d'une obligation sur le fonds débiteur au profit du fonds bénéficiaire. A titre d'exemple, le fonds débiteur ayant remis en cause toutes preuves avancées, nous avons dû remonter de titres en titres. Jusqu'aux archives départementales 77.
Les minutes des notaires assez anciennes y sont déposées. Nous avons pu ainsi accéder à l'acte de démission et partage du 18 prairial de l'an IX (1801) Le TGI de Meaux l'a reconnu toujours d'actualité.
Le propriétaire du fonds débiteur a été condamné à libérer le passage. et à supprimer le portail qu'il avait installé, une clause du titre stipulant "Le présent lot aura droit de passage réservé entre les bâtiments du deuxième lot et ceux des héritiers Ramard, lequel passage restera toujours dans sa même largeur et ne pourra être embarrassé pour aller à la portion du clos dudit présent lot.".
Au surplus, de ce que vous citez, sur votre titre il est bien rédigé que les obligation concernent les fonds. D'ailleurs même si cela avait pu sembler être des obligations personnelles, l'interprétation aurait pu être soumise au tribunal.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pécher. Pdt Mao. RDC

06/11/2020 18:23

Wolfram2 merci pour votre réponse mais ma question etait sur la prescription pour obliger le propriétaire du fond dominat a réaliser les travaux aux quels il s'etait engagé lors de la création de la servitude.

07/11/2020 09:32

Boinjour,

Article 686 du Code civil :


Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.


Article 702 du Code civil :

De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.
Article 706 du Code civil :

La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Il n'existe pas de prescription concernant le contenu du titre d'une servitude (clause) ; en revanche celui à qui la servitude est due ne peut en user qu'en respectant les clauses inscrites dans le titre.

Cdt.

07/11/2020 10:30

Bonjour,

Ces travaux n'ont jamais étés réalisés et il refuse de les faire, car il pretend qu'il ne les devait qu'a l'ancien propriétaire.
Si je comprends bien, il s'agit de travaux exécutés au profit du propriétaire du fonds servant en contrepartie de la servitude qui venait d'être accordée. L'obligation d'exécuter ces travaux n'est donc pas en elle-même une servitude mais une créance. Le délai d'exécution n'est pas précisé mais on comprend tout de même que ces travaux étaient à faire dans un délai raisonnable de quelques mois. Le délai applicable pour le paiement d'une créance est de cinq ans. Dix-sept ans après, ce délai a été largement dépassé.

Le voisin a tort sur un point : l'obligation d'exécution des travaux ne pesait pas seulement sur l'ancien propriétaire mais se transmettait à tout successeur dans la propriété. Il a toutefois raison sur la prescription de la créance.

07/11/2020 11:34

Le tout est de savoir exactement si cette dite créance est un clause inscrite dans le titre de la servitude ou bien un engagement particulier du débiteur vis-à-vis du créancier.

Si c'est le cas, je ne vois pas, à moins qu'il soit incompétent (obligation d'exactitude), comment un notaire aurait pu porter dans l'acte une créance éteinte depuis deux ans à la date de la mutation ; sinon cette soi-disant créance serait une clause du titre de la servitude.

Avec cette mise au point #canario13 ne peut qu'avoir la réponse à son problème.

07/11/2020 13:10

Les termes de l'acte établissant une servitude ont été reproduits mot pour mot dans l'acte de vente, sans plus : obligation d'exactitude.

Aux parties de les interpréter comme il convient.

07/11/2020 17:24

Je précise qu'il s'agit d'une servitude conventionelle.

Les termes sur mon acte de propriété sont :

En contre partie de cette constitution de servitude l'acquereur s'engage (l'acquereur est le fond dominant) :

détail des travaux à réaliser .......les dits travaux devront être réalisés avant le 31/12/2003

Lorsque que nous avons fait intervenir un Huissier de justice pour constater que les travaux n'avaient pas étés réalisés, sa première question a été est ce que la servitude a moins de 30 ans.

Et après avoir pris les photos et examiné l'acte notarié de proprieté et la servitude, il nous confirmé que le voisin n'aurait pas d'autre solution que de réaliser ces travaux et que son attitude était idiote.

pour ma part je pense que puisque c'est une servitude conventionnelle je pense que ce sont des clauses et non une créance.

Nous devons revoir l'huissier la semaine prochaine pour qu'il nous donne plus de renseignements.

Nous sommes convoqués au tribunal d'instance en milieu de mois de Novembre.

08/11/2020 10:16

beatles

Alors d'apres vous qu'en est il ?

08/11/2020 10:32

Vous répondez vous-même !

Une créance ne peut concerner que des personnes (physiques ou morales).

Les servitudes sont attachées à des fonds, qui ne sont pas des personnes.

L'acquéreur de la servitude étant le fonds dominant et le soi-disant vendeur étant le fonds servant il ne peut pas exister de créance entre ces fonds.

C'est comme pour des fonds dans le périmètre d'une ASL (article 3 ordonnance 2004-632 : Les droits et obligations sont attachés aux fonds (objet de la servitude) et les suivent, en quelque main qu'ils passent.

Article 686 du Code civil :

Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

08/11/2020 10:42

merci Beatles

Donc l'avocat a bien tort. A mon avis il a cherché a aller dans le sens de son client pour prendre le dossier.

je me pose une question, quand le fond dominant verse une indemnité en numéraire pour la servitude c'est bien en faveur d'une personne et non d'un fond.

08/11/2020 10:53

Alors posez-vous la question de savoir qui signe l'acte de la servitude.

Cherchez les réponses à vos questions, après une lecture sérieuse et non pas superficielle, dans les articles 686 à 710 du Code civil.

08/11/2020 10:58

Désolé je suis loin d'être juriste.

A mon avis le Notaire.

08/11/2020 11:04

Votre prédécesseur et vous ensuite étiez en droit de forcer votre voisin à exécuter les travaux à partir du 1er janvier 2004. Le délai dont on dispose pour faire exécuter une obligation contractuelle, qui était initialement de trente ans, a été réduit à cinq ans par la loi du 17 juin 2008. Le délai de prescription a expiré en juin 2013.

Si vous avez pris un avocat, que dit-il ?

Si vous n'en avez pas pris, consultez-en un avant l'audience.

08/11/2020 11:08

Moi non plus ainsi que tous les bénévoles qui participent aux forums.


A mon avis le Notaire.


Je me permets d'ajouter : aurait dû employer des termes plus clairs !

08/11/2020 11:11

Bon rien que là vous êtes deux a répondre et deux avis differents

08/11/2020 11:15


Donc l'avocat a bien tort. A mon avis il a cherché a aller dans le sens de son client pour prendre le dossier.


C'est votre avis et, vous le dites vous-même, vous n'êtes pas juriste. Devant le tribunal vous aurez à démonter les arguments de l'avocat de l'adversaire. Celui-ci est juriste. Il a peut-être tort, mais encore faudra-t-il que vous puissiez le démontrer.

Il ne faut pas non plus exclure l'hypothèse qu'il ait raison. Dans tous les procès deux personnes convaincues de leur bon droit s'affrontent mais il y en a forcément une qui a raison et l'autre qui a tort.

08/11/2020 11:27

Votre prédécesseur et vous ensuite étaient en droit de forcer votre voisin à exécuter les travaux à partir du 1er janvier 2004. Le délai dont on dispose pour faire exécuter une obligation contractuelle, qui était initialement de trente ans, a été réduit à cinq ans par la loi du 17 juin 2008. Le délai de prescription a expiré en juin 2013.
Une servitude est une obligation contractuelle entre un fonds dominant et un fonds servant !

Article 706 du Code civil :

La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Mince alors l'article 706 n'a pas été mis à jour ; à moins que vous ne mélangiez les torchons et les serviettes.

Ou alors donnez-nous la définition de l'obligation contractuelle, clause d'une obligation contractuelle telle qu'une servitude.

Qu'en est-il alors des articles 701 et 702 du Code civil concernant les obligations du propriétaire du fonds débiteur et celui qui a un droit de servitude ?

08/11/2020 12:40

Evitez l'ironie, cela se retourne contre vous.

Il a été vendu un droit de passage en échange de travaux à faire une fois pour toutes.

Ces travaux sont le prix de la chose vendue.

Dix-sept ans après, il est devenu trop tard pour réclamer le paiement du prix.

08/11/2020 15:18

Des précisions sur les travaux que devait réaliser le propriétaire du fonds dominant seraient peut-être de nature à confirmer ou infirmer ce qui a été dit jusqu'ici.


En contre partie de cette servitude le fond dominant devait executer des travaux dans la maison du fond servant et modifier la cloture .du fond dominant


travaux dans la maison du fond servant : une contrepartie en nature qui a la qualité d'une créance personnelle, un prix à payer,

mais, modification dans la clôture du fonds dominant, c'est un peu curieux : quelle modification, dans quel but ?

08/11/2020 15:31

Le mur de cloture du voisin le fond dominant qui longe notre chemin privé forme un angle assez prononcé qui gêne l'accès à notre parcelle. Il avait été convenu que le fond dominant devait arrondir cet angle pour faciliter notre accès.
Cette modification est après son portail dans notre chemin qui continue jusque notre portail et il devait aussi carreler notre garage.

Répondre
Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

11 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

10 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.