DROIT D'USAGE ET D'HABITATION: RIEN A VOIR AVEC L'USUFRUIT

Publié le Modifié le 19/06/2018 Vu 67 760 fois 14
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Un droit de propriété peut être vendu dans sa totalité ou de façon démembrée. Ainsi,rien n'empêche le propriétaire d'un logement de transmettre ou vendre son droit réel sur le bien: l'usufruit (qui permet la jouissance du bien , la perception des fruits ) ou la nue-propriété. Rien n'empêche aussi de céder, de façon encore plus restreinte un simple droit " d'usage et d'habitation" qui confère des droits encore moins importants ...

Un droit de propriété peut être vendu dans sa totalité ou de façon démembrée. Ainsi,rien n'empêche

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION: RIEN A VOIR AVEC L'USUFRUIT

Un droit de propriété peut être vendu dans sa totalité ou de façon démembrée.

Ainsi,rien n'empêche le propriétaire d'un logement de transmettre  ou vendre son droit réel sur le bien: l'usufruit (qui permet la  jouissance du bien , la perception des fruits )  ou la nue-propriété.

Rien n'empêche aussi de céder, de façon encore plus restreinte un simple droit  " d'usage et d'habitation" qui confère des droits encore moins importants ...

I- Un droit personnel issu de la volonté de son propriétaire

A) Notion de droit personnel aux conséquences diverses

1°- Les conséquences directes d'un droit d'usage et d'habitation personnel

Seul le titulaire de ce droit, des membres de sa famille proche (enfants, conjoints) ou des tiers mentionnés dans l’acte pourront utiliser le logement.

Pas de cession, de donation ou de mise en hypothèque de ce droit.

Pas de location possible du bien occupé dans le cadre de ce droit.

La renonciation à un droit d'usage au profit du propriétaire pourrait se concevoir, moyennant éventuellement une rente viagère.

2°- Une différence avec l’usufruit qui est un droit réel.

L'usufruitier peut donc le vendre, le transmettre à titre gratuit, voire même le donner en hypothèque. Rien de tel avec le droit d'usage et d'habitation.

B) Pourquoi une convention portant sur le droit d'usage et d'habitation peut elle être avantageuse ?

1°- d’un point de vue fiscal

a)  Parce que la valeur fiscale est égale à 60% du montant de l’usufruit viager au regard du barême administratif applicable depuis janvier 2004. ( laquelle prend en compte, la valeur du bien et l'âge de la personne)

Pour le calcul des droits de transmission à titre gratuit (donation ou succession) ou à titre onéreux (vente), le droit d'usage devra  se calculer au regard du barème administratif.

pour les droits de donations ou de successions, le droit d'usage est évalué à 60% de la valeur de l'usufruit viager.

b) Parce que  la présomption du caractère fictif de la conservation de l’usufruit au profit des parents suite à vente d'un bien à leur enfant, issue de  l'article 751 du code générale des impôts ne s'applique pas, aux transmissions portant un  simple droit d'usage et d'habitation.

En effet, ce texte répute fictive la vente ou la donation par un parent de la nue-propriété d'un de ses  biens à un enfant  tout en en conservant l'usufruit.

Autrement, dit, l'enfant devra payer des droits de succession au décès de l'usufruitier, comme s’il avait été propriétaire directement.

2°- d'un point de vue civil

De la même façon,le code civil  présume le caractère déguisé.

Les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont soumises à l'article 918 du Code civil et sont automatiquement assimilées à une donation déguisée, sans que le vendeur puisse prouver le contraire.

Cette présomption de propriété pourra être écartée par le parent concerné en prouvant le simple droit d'usage et d'habitation ou, de façon plus prudente si l'acceptation de la vente est portée dans l'acte par les autres enfants...

Alors que les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont assimilées à une donation déguisée , sauf acceptation par les autres enfants de cette  vente, il en sera tout autre du droit d’usage conservé.

B ) La naissance de ce droit

1°-du vivant du propriétaire

-par vente, ou donation à un tiers

-par vente ou donation de la propriété en se réservant un droit d’usage

2°-Au décès ,  par la volonté de son propriétaire ou de la loi

- Par testament pour le concéder à un tiers ou au conjoint.

La loi encadre le droit d'usage et d'habitation viager du conjoint survivant qui occupait le bien immobilier  à l'époque du décès.

A l’issue de l’année, le conjoint survivant dispose d’un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial et son mobilier, il peut  donc l’occuper jusqu’à son décès..

Il devra cependant opter  pour ce droit d'usage et d'habitation qui succèdera à l'occupation temporaire dans l'année du décès. (article 765-1 du code civil)

s'agissant de ce droit spécifique, je renvoie le lecteur aux articles suivants ( cliquer sur les liens suivants).

LE SORT DU LOGEMENT DU CONJOINT SURVIVANT APRES LE DECES DE SA MOITIE

La protection du conjoint survivant

Dans un prochain article, j'aborderai les charges découlant du droit d'usage et d'habitation.

LES OBLIGATIONS DECOULANT DU DROIT D'USAGE ET D'HABITATION.(II)

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1 Publié par Visiteur
19/11/2010 20:57

Merci Maître de ces précisions que je vais relire avec attention ayant à apprendre la différence entre usage, jouissance, usufruit (pour les charges!) et combien ça coute !
Bravo pour votre pédagogie qui rend abordable des notions très rebutantes quand on y est confronté sans pouvoir connaitre des conséquences des différents termes utilisés

2 Publié par Visiteur
20/11/2010 09:18

Maitre, après avoir relu, il me manque quelques précisions pour traduire concrètement vos indications.Assumant entièrement les charges et taxes d'une petite résidence secondaire depuis 20 ans, j'ai fait donation de ma part (50%) il y a 12 ans a l'un de mes enfants.Ne pouvant plus les assumer, je comptais abandonner cet usufruit (on m'a parlé d'abandon abdicatif??) Or un conseil me parle d'invoquer le non-usage de mon usufruit(lors d'un partage) n'est ce vraiment pas une interprétation risquée soit pour moi soit pour mon fils a court terme ou long terme? Merci de vos précisions si vous pensez qu'elles peuvent en éclairer d'autres que moi

3 Publié par Visiteur
12/12/2010 09:34

Maître tout d'abord merci de pouvoir accéderlibrementà votre blog agissant pour une personne démunie se mariant in extrémisle 13/12 par donnation du droit d'habitation devra-telle payer 60%de quel montant appartement vétuste valeur40000eur age de la conjointe beneficiaire 57 ans avez -vous une fourchette a nous indiquer? merci

4 Publié par wham
05/07/2011 18:08

bonjour maitre
voila ma question est ce qu'un propietaire peut vendre un bien alors qu'il y a un droit d'usage et d'habitation? si oui dans quelles conditions?
si la personne qui a le droit d'usage, ne vie plus dans le bien(maison de retraite), est ce que c'est petits enfants peuvent habiter le bien?
en vous remerciant

5 Publié par Me Haddad Sabine
05/07/2011 18:09

je me ferai un plaisir de vous répondre par le lien en haut à droite 'posez votre question"

merci de votre compréhension

crdt

6 Publié par Visiteur
30/10/2013 17:39

Boujour,

Pourrais-je inclure dans mon contrat d'usage une clause d'usufruit et faire partir ce droit après la mort de mes parents. nous ne souhaitons passer par un avocat et on nous conseillé de faire ce contrat pour ensuite le faire enregistrer par les impôts.
Cordialement,

7 Publié par Visiteur
05/11/2013 13:15

si mon mari décède avant moi j'aurai le droit d'usage et d'habitation de la maison principale.mais si je n'ai pas les moyen financier de payer toute les charge de cette maison.pourrai-je vendre cette maison pour prendre un appartement plus petit ou bien vendre pour pouvoir me payer une place en maison de retraite

8 Publié par Visiteur
06/01/2014 17:29

Maman,auparavant divorcée, par testament, a laissé un droit d'usage et d'habitation à son ami (qui est toujours marié) à la seule condition qu'il y vive seul et que ses capacités physiques ou psychologiques lui permettent d'être autonome. Il a aujourd'hui 90 ans, et il devient évident qu'il ne peut plus vivre seul même avec des aides extérieures. Il est précisé que dans ce cas, un constat médical permet de juger s'il doit quitter l'appartement pour les raisons invoquées plus haut.
Qu'en-est-il et auprès de qui fait-on cette démarche ?
Bien cordialement

9 Publié par Me Haddad Sabine
06/01/2014 17:35

s e vous présente mes Meilleurs voeux
Je suis disponible par le biais du bouton "posez une question"

cordialement

10 Publié par Visiteur
20/09/2015 14:41

mon fils vient d'hériter d'une villa de son père décédé ; IL VEUT NOUS DONNER UN DROIT ET USAGE DE CETTE VILLA A MOI ET MON MARI COMMENT FAIRE

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