La sortie de l'indivision: toutes les solutions envisageables

Publié le Modifié le 07/02/2015 Par Maître HADDAD Sabine Vu 236 931 fois 18

Lorsque plusieurs personnes ou indivisaires sont propriétaires en partie sur un même bien immobilier ou mobilier ( meubles, bijoux, titres de placements.) et que leur droit de propriété s’exerce conjointement, le code civil parle d’indivision, régime qu’il régit dans ses articles 815 et suivants. Une telle situation peut s’envisager dans diverses hypothèses bien précises - lors du partage d’un bien acquis par la communauté des époux qui divorcent, partenaires pacsés, concubins ou tiers et doivent envisager sa dissolution ; - à la suite d’une succession, lorsque plusieurs héritiers titulaires de droits en pleine propriété, en nu propriété, sur les biens de la personne décédée, soit en pleine propriété, ( rappelant qu’en cas de droits d’usufruit l’indivision ne se concevra pas entre l'usufruitier et un nu-propriétaire). Comment en sortir ? Je présenterai simplement les possibilités.

La sortie de l'indivision: toutes les solutions  envisageables

Suite à mes articles consacrés à la gestion de l'indivision

- L'accomplissement des actes conservatoires, d'administration ou de disposition dans l'indivision...

- La gestion de l'indivision, source de conflits...

puis à l'habilitation judiciaire en cas de blocage dans l'indivision;

- L'habilitation judiciaire: une nécessité en cas de blocage dans la gestion de l'indivision

Il s'agit désormais d'en sortir...

Lorsque plusieurs personnes ou indivisaires sont propriétaires en partie sur un même  bien immobilier ou mobilier ( meubles, bijoux, titres de placements.) et que leur droit de propriété s’exerce conjointement par elles sur un même bien, le code civil parle d’indivision, régime qu’il régit dans ses articles 815 et suivants.

Une telle situation peut s’envisager dans deux situations bien précises.

-  lors du partage d’un bien acquis par la communauté des époux qui divorcent  et doivent envisager sa dissolution ;

- à la suite d’une succession, lorsque plusieurs héritiers  sont titulaires de droits en pleine propriété, ou en nu propriété, sur les biens de la personne décédée,  (l’indivision ne se concevant pas entre  l'usufruitier et un nu-propriétaire).

Comment en sortir ?

Je présenterai simplement les possibilités.

I La vente du bien à un tiers choisi avec l’accord de tous les indivisaires ou avec celui du Tribunal en cas de péril à l’intérêt commun

Il s’agira ici de céder d'un commun accord le bien indivis, et  de s’en partager le prix.

Lorsqu’un des indivisaires, refuse de signer l’acte de vente et s’il met en péril l’intérêt commun, la loi a prévu la possibilité de se faire autoriser judiciairement par la Justice.

En cas de refus d'un indivisaire de signer la vente, il peut être passé outre à son refus moyennant une autorisation judiciaire, s'il met en péril l'intérêt commun.

L’article 815-5 du code civil dispose en effet

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

II  La  possibilité de céder sa part indivise à un indivisaire ou à un tiers

Il est toujours envisageable pour un indivisaire de céder sa part indivise dans la succession, ou sa part sur un bien précis.

Il le fera soit au profit d’un indivisaire ou d’un tiers

A)    La cession peut se faire gratuitement  (donation) ou à titre onéreux (vente) à un indivisaire

B)   En cas de vente à une personne étrangère à l'indivision, les autres co-indivisaires disposent d'un droit de préemption sur les quotes-parts cédées.

mais sous des conditions essentielles sous peine de voir l’acte souscrit nul.

Article 815-14 du code civil

L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

Article 815-16 du code civil

Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15.L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.

En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.

III La possibilité de se faire attribuer à titre préférentiel le bien par le Tribunal

article 831-2 du code civil

Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l'attribution préférentielle :

De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant ;

De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l'exercice de sa profession et des objets mobiliers à usage professionnel garnissant ce local ;

3° De l'ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l'exploitation d'un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu'un nouveau bail est consenti à ce dernier.

article 831-3

L'attribution préférentielle de la propriété du local et du mobilier le garnissant visée au 1° de l'article 831-2 est de droit pour le conjoint survivant...

3ème Civ, 14 avril 2010, N° pourvoi 09-11551

L’attribution préférentielle s’applique à une indivision à la fois conventionnelle et successorale.

1ère Civ , 9 décembre 2003 N° pourvoi 02-12884 

l'attribution préférentielle prévue par ce texte ne peut être demandée que par le conjoint ou par un héritier ; et exclut donc le concubin.

IV- Le partage: amiable ou judiciaire.

Tel sera l'objet de mes deux prochains articles, j'envisagerai la dernière solution: soit le  partage amiable, soit le partage judiciaire avec ou sans licitation du bien. ( vente aux enchères :adjudication).

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD sabine

Avocate au barreau de Paris

 

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Sabine HADDAD

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Publié par Visiteur
09/10/10 12:26

Cher Maitre,

Je reviens vers vous concernant mon affaire en indivision à 50/50 de mon appartement.
En effet je suis en procès avec mon ex femme
j ai acquis cet appartement en l an 2000 avant de me marier avec elle,je l ai laissé signé avec moi le jour de la vente pensant que j aurais une déduction d' impôt,hélas, aujourd'hui hui elle ve sa moitié.l appartement je l ai finance seul avec les chèques au nom de ma mère, j ai toujours payer jusqu'à à aujourd'hui hui toute charge concernant cette appartement.....
Je vous demande,maître,y a t il des jurisprudences qui déboutent mon ex femme de sa moitié?
Cordialement,

Hassan TALEBALI

Mob 0665576650

Publié par Noisette11
07/05/11 17:34

Bonjour Maitre:
Je suis en indivision avec mes deux frères et ma mère suite au décès de mon père en 93. Puis je leur ceder en donation ma part d'indivision cela relève t'il de ce que vous avez écrit plus haut :
II La possibilité de céder sa part indivise à un indivisaire ou à un tiers

Il est toujours envisageable pour un indivisaire de céder sa part indivise dans la succession, ou sa part sur un bien précis.

Il le fera soit au profit d’un indivisaire ou d’un tiers

A) La cession peut se faire gratuitement (donation)

Quelle sont les formalités à accomplir sachant bien sûr qu'en donnant ma part à ma mère je voudrais qu'il ne me soit rien demandé d'autre (pension alimentaire... dettes qu'elle pourrait faire après ma donation elle ou mes frères, )cela peut il etre stipulé dans ce don?
merci pour votre réponse

Publié par Visiteur
15/06/13 11:14

Bonjour,je voudrais sortir d'une indivisionimmobiliaire et boursiaire ou en prendre la gestion.Notre mere est décédée en 1979,depuis mon pere gére cette indivision,j'ai deux fréres mais je m'aperçois qu'il fait des magouilles dans d'autres domaines.Quels conseils pouvez vous me donner?Merci

Publié par Visiteur
30/07/13 06:00

dans le cadre d'une succession je suis le seul a accepter une offre transactionnelle de l 'héritiere pricipale depuis le décès de mon père .mes soeurs refusent cette offre transactionnelle .elles préfèrent une action en départage . quant a moi je ne peux payer les frais de l 'action en départage .
puis je les contraindre a me payer une quote part de l 'offre transactionnelle ou faut il envisager une autre procédure ? .

Publié par Visiteur
14/11/13 09:45

est -il possible d'échanger des parts indivises d'une SCI avec un autre indivisaire sans avoir l'accord des autres indivisaires? sachant que les statuts de la SCI prévoit la majorité prévoit la majorité de 2/3 des autres associés pour la cession de parts de l'un des associés.

Publié par Visiteur
03/03/14 09:20

cet article ne me permets pas de savoir comment faire pour obtenir la pleine propriété d'un appartement dont je suis usufruitière et mon fils en nue propriété ? merci

Publié par Visiteur
13/03/14 14:49

je suis marie sous le regime de la séparation de biens( contrat tunisien) je souhaite acquérir en indivision avec mon épouse un appartement , je voudrais emprunter seul et faire participer mon épouse à 50% dans la propriété de ce bien y a t'il un obstacle à ce projet??

Publié par Visiteur
05/06/14 13:37

Bonjour Maître,
Mon mari est en indivision avec son neveu et sa nièce sur un bien immobilier, est-il vrai qu'ils ne peuvent pas faire une donation de ce bien à leur oncle (d'après le code civil par rapport à leurs enfants futurs) ?.
Merci de votre réponse

Publié par Visiteur
27/06/14 14:08

Bonjour Maître,

Je m'adresse à vous puisque je suis dans une situation délicate et que vous semblez pouvoir apporter la solution à mes problème ou du moins éclairer ma vision des choses.

J'ai initié une procédure de partage judiciaire avec mon ex-époux, après un premier jugement rendu, nous attendons l'expertise pour passer devant le notaire.
Je suis créancière de mon ex-époux puisque je paye les divers créanciers qu'il devait payer et qu'il n'a jamais payé. le juge m'a attribuée une créance fixe que mon avocat a inscrit en hypothèque définitive (une provisoire avait déjà été déposée depuis plusieurs année).
Aujourd'hui la dette que me doit mon ex- mari ne cesse de croître puisque j’acquitte seule les diverses dettes de la communauté (syndic, prêt...) concernant l'unique bien de celle-ci à savoir un appartement.
Le juge m'a confirmé une partie de la créance et sursit à statuer pour le reste en attendant l'actualisation du prix de vente et donc de l'indemnité d'occupation du bien.
Une fois tout cela fixé et dors et déjà d'ailleurs, ma créance excède la part de mon ex-époux sur le bien.
Sachant que je demande donc à acquérir ce bien et que ce sera mon seul moyen de récupérer ce qu'il me doit étant donné qu'il s'est mis en insolvabilité bien qu'ayant des moyens...

Je sais qu'il essayera de me bloquer par tous moyens, pensez vous qu'en refusant l'état liquidatif du notaire le juge ne puisse pas m'attribuer cet appartement que je paye depuis des années? et dans lequel plus personne ne vit (il est vide)
Puis-je être contrainte a voir mon bien vendu aux enchères publiques sans pouvoir rien y faire??

Je suis très inquiète....
Je vous remercie d'avance pour votre réponse.

Publié par Visiteur
14/07/14 10:58

au deces de mon pere nous sommes 4 indivisaires ; il s'avere que ma mere voudrais nous faire signer un pret viager hypothecaire nous demande des papiers necessaire au banquier pour lui octroyer ce pret sans meme en connaitre les modalites et le montant nous sommes 2 a dire non mais son notaire veut nous faire un e sommation devant le juge du tribunal pour probablement sortir de l'indivision bloquant la volonté de notre mère à obtenir ce pret allons nous dans cette sitution etre automatiquement codamnees aux depends puisque selon l'article 815 du code civil " nul n'est censé rester dans l'indivision" nous voudrions prendre le contre-pied et nous meme demander à sortir de l'indivision en demandant la part de notre pére est-ce judicieux et possible?

Publié par Visiteur
30/07/14 18:08

bonjour maitre je viens a vous pour un conseil mon demi frere occupe a titre gratuit la propriete de ma mere depuis 33 ans a ce jour ma mere est decede que peut on faire . car ce fameu demi freredit qu il nous dois rien que la proprieté lui appartient .sachant qu il n a pas acheter et que l acte notarié est toujours a ma mere aider nous a y voir plus clair et s il y a des demarche a faire en vous remerciant

Publié par Visiteur
10/09/14 04:55

Bonjour Maitre

Mon père a fait une donation en indivision d’un terrain immobilier à ses enfants et à lui-meme à part egale. Nous habitons tous en France (sauf notre sœur qui habite au pays Algerie avec notre père). S’agissant d’un terrain urbain, la mairie a reçu notre demande de permis de lotir condition d’un partage entre nous en lots de terrains à viabiliser imperativement.
Personnellement je n’ai pas les moyens de financer ma part de viabilisation. Met-il possible de vendre une partie de ma part ( un lot par ex ) dans la situation actuelle de l’indivision.
J’ai envie de confier le suivi de mon dossier à quelqu’un sur place et de le gratifier en contrepartie d’un don acté d’une partie de ma part ( ou en lot de terrain ).
Je vous remercie de votre attention

Publié par Visiteur
15/09/14 19:58

il y à 7 ans que je suis divorcée et nous avons une maison en indivision que mon ex mari souhaite me laisser sa part gratuitement .maison que nous avons payé tous les 2.y aura t'il des frais

Publié par Visiteur
21/09/14 18:13

J ai pas d argent je fait donation de ma part a mes deux Frere comment faire

Publié par Visiteur
10/10/14 16:02

bonjour, je suis séparé et ma part de la maison est payée reste celle de mon ex concubine qui y loge :en accord nous voudrions vendre la maison à un tiers celui ci peut faire un prét pour me racheter ma part et quelle serait la solution pour la part de mon ex echelonnement?

Publié par Visiteur
21/10/14 21:30

La rupture d'indivision vient du fait que ni ma sœur ni moi n'arrivons à nous mettre d'accord sur le prix de vente du bien.

Publié par Visiteur
29/10/14 12:24

Bjr,Pourquoi: nous sommes divorcé sans que le plan de liquidation soit établie dans la convention du divorce.( nous sommes vraiment divorcé?)

Publié par Visiteur
30/10/14 22:09

un seul heririer peut-il vendre sa part dans une indivision en algerie

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L’Avocate vous fait Juge” Copyright Sabine HADDAD Première Edition : décembre 2013 ISBN: 978-1-291-48466-3 -330 pages

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