L'INDEMNITE D'OCCUPATION JUSQU'AU JOUR DU PARTAGE.

Publié le Modifié le 09/06/2012 Par Maître HADDAD Sabine Vu 362 340 fois 48

L’indemnité d’occupation représente le montant d'un dédommagement dû à l'indivision pour l’occupation d'un bien. Elle est due jusqu’au jour du partage. Quelles règles régissent cette indemnité ?

L'INDEMNITE D'OCCUPATION JUSQU'AU JOUR DU PARTAGE.

L’indemnité d’occupation représente le montant que devra verser l'occupant des lieux, le dédommagement versé à l'indivision pour l’occupation d'un bien.

Elle est due jusqu’au jour du partage et  compense la perte des fruits et revenus que subi l'indivision, du fait de cette occupation.

Pour un appartement, par exemple, les fruits et revenus sont les loyers.

Elle trouve sa source dans l’indivision et l’article 815.9 alinéa 2 du code civil :

"L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité".

Cette indemnité de « l’occupant » pourra se concevoir dans divers cadres:

- Lorsque le divorce devient définitif, jusqu’au jour partage ;

- Lorsque le bail sera résilié amiablement ou judiciairement, elle prendra le relai du loyer et s’imposera à l'occupant  sans droit ni titre ;

- Plus généralement, pour tout occupant même autorisé judiciairement lorsque l'indivision prend fin.

Quelle est sa nature et comment sera t-elle mise en oeuvre ?

I- La nature de l'indemnité d’occupation:  une créance  personnelle ou une créance au profit de l'indivision ?

Il ne s’agit pas ici d’un loyer payable tous les mois, car l'indemnité est payable au moment de la liquidation, de la sortie de l'indivision, sauf à en obtenir un paiement provisionnel amiable ou judiciaire.

A cet effet,rien n'empêcherait aussi  un indivisaire de solliciter sa part annuelle dans les bénéfices de l'indivision, dont l'indemnité d'occupation fait partie....

A) l'indemnité d'occupation dans les indivisions à deux personnes portant sur un bien unique.

Imaginons une acquisition 50/50.

1°- exemple: entre concubins, mariés, partenaires pacsés, tiers...

Peut-on parler réellement de partage ?

La sortie de l'indivision se fera par la vente du bien à un tiers, le rachat de la part de l'autre moyennant soulte, ou après adjudication.

Le montant de l'indemnité sera déduit de la part de celui qui la doit, à hauteur de la moitié de la valeur locative jusqu'au jour de la vente ou du partage ( prescription à prendre en compte voire III).

Il n'y aura donc pas vraiment de partage entre deux personnes sur un même bien, juste un partage du montant de la cession, déduction de l'indemnité due.

L'indemnité d'occupation représentera la moitié de la valeur locative d'un bien commun ou indivis acquis 50/50.

Procédons à son calcul annuellement.

soit un loyer mensuel de 900 euros, d'un bien indivis IO = 900/2 = 450 euros par mois.

- Nombre de mois d'utilisation du bien x valeur locative IO 12 x 450 = 5.400 euros par an.

Un notaire, un avocat ou un agent immobilier vous aideront à fixer sa valeur, sachant que le copropriétaire, pourra voir fixer une indemnité portant une valeur locative réduite d'environ 20%.

- abattement 20% : 1800 euros

- total  dû : 5400-1800= 3.600 euros par an.

Un tel abattement sera souvent appliqué par les Tribunaux  pour tenir compte du fait que l'appartement appartient justement à deux ex-époux ou concubins.

En cas de difficulté, lors du partage, une expertise judiciaire, sera le plus souvent sollicitée afin que les juges tranchent en connaissance de cause  sur l'indemnité en vertu de leur pouvoir souverain.

Mieux vaut donc se mettre d'accord !

Les sommes qui seront dues jusqu’au partage pourront être très conséquentes lorsque les indivisions sur des biens immobiliers à valeur locative importante traîneront.

Imaginons, si la situation perdure 3 ans avant d'être liquidée.

IO =  5.400  euros x 3 ans = 16.200 euros, somme qui  s'imputera  à hauteur sur la part de propriété revenant à l'occupant !

2°-Un locataire (tiers à l'indivision) sans droit ni titre devra payer l'intégralité de la valeur locative

soit dans notre exemple 900 euros par mois.

Les charges locatives lui seront imputables en sus.

Il s’agit donc de faire un calcul pour ne pas rester trop longtemps à occuper  un bien  commun ou indivis sans que le partage n’intervienne rapidement.

Il y a un compte à faire dans la durée...

B) L'indemnité d'occupation dans l'indivision successorale 

Elle est due par l’occupant à la masse indivise du décès jusqu'au partage, donc portée à l'actif du compte de l'indivision, une fois  déterminée. 

Cette indemnité rentrera dans les comptes de l’indivision.

Elle sera répartie ensuite dans le compte des indivisaires,cohéritiers, bénéficiaires de ladite indemnité au prorata de leurs droits.

Au bout du compte, l'indivisaire occupant verra sa part imputée au prorata des droits des autres indivisaires, dans son compte d'administration.

Ainsi dans une succession de 3 indivisaires,pour une indemnité de 1200 euros due par un occupant à la succession.

Il conviendra de la  répartir dans le compte d'administration des 3 coindivisaires, soit 400 euros chacun.

Mais au bout du compte, ce sera le coindivisaire occupant qui verra son compte d'indivisaire imputé de 800 euros sur ce qu'il recevra, puisque c'est lui qui est débiteur de cette somme.

Cependant, si l'occupant d'un bien indivis, doit payer cette indemnité pour l'occupation à partir de la date du décès, les travaux qu'il aurait effectués avant le décès, pourront constituer une créance personnelle sur la succession.

Pourront être déduits et portés au passif de l'indivision les frais dépensés au cours de l'occupation: Taxes, travaux, d’amélioration etc...

C) L'indemnité d'occupation dans les indivisions "conventionnelles"jusqu'au partage

Elle sera due à la masse indivise et viendra dans les comptes du partage, puis répartie entre les coindivisaires au prorata de leurs droits respectifs.

Sa base de calcul sera la valeur locative.

II- Un point de départ de l'indemnité qui peut être différé 

A) Dans le cadre de l’indivision successorale : au jour de l’occupation entre la date du décès jusqu’au partage.

Il est normal que l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise soit,sauf convention contraire, redevable d'une telle indemnité.

Au cas de difficulté, entre co-indivisaires, nul ne sera tenu de rester dans l'indivision.( article 815 du code civil).

Une action en sortie de l'indivision pourra être portée auprès du tribunal de Grande Instance, par voie d’assignation avec représentation d'un avocat obligatoire,lequel statuera sur le principe et sur le montant de l’indemnité.

Le problème des charges de copropriété liées à l'occupation privative et personnelle par l'un des indivisaires de l'immeuble indivis se posera en ce qui  concernera  les charges d'entretien courant, l'eau et le chauffage collectif, lequelles doivent incomber à l'occupant.

Ainsi, seules les autres charges de copropriété, dites  "non récupérables" sur l'occupant, devront être portées au compte du passif de l'indivision;

1ère Civ 12 décembre 2007,pourvoi n°06-11877

Mais, le légataire universel n'en sera pas redevable  envers l'indivision successorale, lorsque la propriété du bien légué lui restera définitivement acquise au jour du décès. Ce légataire de la quotité disponible de tous les biens composant la succession ne  la devra  donc pas à l'indivision.

1ère civ 24 septembre 2008
,pourvoi n° 06-21.445

Qu'en statuant ainsi, alors que, si Mme L... devait restituer une indemnité équivalente à la perte des fruits de ce qui excédait la portion disponible à compter du jour du décès dès lors que la demande de réduction avait été faite dans l'année, elle n'était redevable d'aucune indemnité d'occupation envers l'indivision, la propriété du bien légué lui restant définitivement acquise au jour du décès, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Dans un tout autre cas de figure, une personne, n'entrant pas dans l'indivision successorale, tiers à ladite indivision, qui occuperait un bien immobilier, rentrant dans une succession, pourra se voir assigner par l'indivision, outre aux fins d'expulsion, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du commandement de quitter les lieux.

Son versement par l'occupant sans droit ni titre suppose non seulement qu'il se soit fautivement maintenu dans les lieux, mais aussi que son attitude ait été à l'origine d'un préjudice.

1ère Civ 1 er juillet 2009, pourvoi n° 08-16-851

B) A compter de l'ordonnance de non conciliation en principe  dans le divorce, sauf situations particulières visées par l'article 262-1 du code civil

Selon que la jouissance  du logement  a été octroyée de façon gratuite ou onéreuse lors de l’audience de non conciliation, son point de départ pourra être différé.

Le juge aux affaires familiales va statuer sur les mesures provisoires liées aux divorce. Dans un précédent article ,j'ai envisagé les mesures provisoires de la non-conciliation http://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/mesures-provisoires-conciliation-tentative-conciliation-1545.htm

- Si  la jouissance a été concédée de façon onéreuse, l’indemnité  court à compter de l’ordonnance de non-conciliation ;

2°- Si la jouissance a été concédée de façon gratuite dans l’ONC, elle devient onéreuse à la date où le jugement de divorce devient définitif ;

1ère Civ 19 septembre 2007, pourvoi 06-11.955 ;

En cas d'accord, entre les époux, au stade de la tentative de conciliation, le JAF pourra constater ce point dans son ordonnance (article 255-4° du code civil)

3°-  Antérieurement, à la date de l’ordonnance de non conciliation, lorsque le juge reportera les effets du divorce à la date de la cessation de la cohabitation.

Aucune indemnité d'occupation ne peut être réclamée en l'absence de décision judiciaire attributive du logement.

Article 262-1 du code civil précité « ....La jouissance du logement conjugal par un seul des époux conserve un caractère gratuit jusqu'à l'ordonnance de non-conciliation, sauf décision contraire du juge ».

Avant la Loi de 2004, la cour de Cassation a eu à statuer dans une affaire où le logement avait été simplement attribué au mari sans autre précisions du caractère gratuit ou onéreux (obligation de statuer sur ce point depuis la loi).

C’est à la date de la décision du juge (ONC) qu’il faut se placer sauf décision contraire, en outre ja jouissance a été réputée onéreuse.

1ère Civ 14 juin 2000 ; Pourvoi n° 90-20285 a statué sur la jouissance onéreuse  du domicile conjugal octroyée au mari à compter de l’ONC, aux visas des articles 255 alinéa 2 et 815-9 du Code civil :

« ...Attendu que la jouissance privative, au sens de ces textes, n'est pas liée nécessairement à l'occupation effective des lieux...Qu'en statuant ainsi, alors que la jouissance privative n'était établie qu'à compter de l'ordonnance de non-conciliation attribuant le domicile conjugal au mari, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

La cour de Cassation fait grief à la cour d’appel  d’avoir condamné un mari au versement d’une indemnité d’occupation sur une période d’occupation de fait antérieure à celle qui lui avait  été conférée en droit dans la décision du juge.

Que se passera t-il en cas de déménagement du domicile dont la jouissance a été attribuée  par  l 'ONC ?

1ère Civ, 20 janvier 2010, pourvoi N° °09-13.250

a jugé que la jouissance exclusive du logement indivis octroyée par le juge dans le cadre d'un divorce, entraine l'obligation de verser une indemnité d'occupation, peu important que le bien ait été effectivement occupé par l'époux bénéficiaire.

En revanche, l'attribution préférentielle ne peut lui être accordée, la condition de résidence effective n'étant pas remplie. Elle a cependant été octroyée à l'autre conjoint, l'absence d'occupation du bien n'étant pas due à son fait personnel.

Cass. 1 ère Civ 8 juillet 2009 , pourvoi n° 07-19.465

La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose" ... en raison de l’attribution de la jouissance de l’immeuble à l’épouse par l’ordonnance de non-conciliation, l’époux était, au moins jusqu’à l’arrêt prononçant le divorce du 9 mars 1999, dans l’impossibilité de droit d’user du bien indivis".

1ère Civ 6 mai 2009, pourvoi n°07-17046

Un mari reprochait à la cour d'appel de l'avoir jugé redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision de 1999  jusqu'au partage définitif , alors qu'il avait quitté les lieux en 2001, occupés en ses lieu et place par un tiers depuis mai 2001. Pour la cour de cassation, ce requérant ne justifiait pas avoir restitué les clefs à la date à laquelle il prétendait avoir quitté les lieux en sorte que l'occupant actuel a été présumé être dans les lieux du chef du mari, considéré  donc comme  redevable de l'indemnité d'occupation jusqu'au partage définitif.

Il appert donc que l'indemnité d'occupation sera due dans ces situations.

C) A compter de la date d'occupation du bien  ou d'une  date autrement envisagée contractuellement dans une convention d'indivision

Le premier cas vise l'exemple de la  date de séparation entre concubins,l'un part, l'autre reste.

L’indemnité sera due en principe dès le moment où elle  sera demandée  par acte d’huissier, ou, par le juge  au cas de refus ou de non-réponse, lequel en fixera aussi le montant. elle sera versée soit amiablement, soit fixée judiciairement.

Il y aura au final un compte à faire avec, d’un côté, les indemnités d’occupation, d’autre côté, les charges payées par un seul coindivisaire pour le compte de l’indivision.

III- Une prescription quinquennale applicable à l'indemnité d'occupation

C'est à partir de l'ouverture de l'indivision, que  la prescription quinquennale  applicable à l'indemnité d'occupation prend effet et sera due jusqu’au jour du partage.

En matière de divorce, son point de départ court à compter de la décision définitive.(  non susceptible de recours)

A) Sur les arriérés dus en vertu d’un jugement de condamnation

L’assemblée plénière de la cour de cassation le 10 juin 2005 a considéré que:

Si le créancier peut poursuivre pendant trente ans ( NB :DIX ans aujourd’hui)  l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2777 du Code civil applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande.

B) Qu’en est-il  d’une demande d’indemnité d’occupation formulée au-delà des 5 ans ?

Il a été jugé que l'ex-épouse qui prétendait à une indemnité pour l'occupation du bien immobilier dont elle était propriétaire et qui avait formé sa demande plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce avait acquis force de chose jugée, n'était en droit d'obtenir qu'une indemnité portant sur les cinq dernières années précédant sa demande. (date de la délivrance de l'assignation par huissier.)

Cass 1ère Civ 15 mai 2008, BICC n°688 du 1er octobre 2008.

Prenons un exemple concret :

Un divorce est définitif  le 20 avril 2007.

Si l'indemnité d’occupation est réclamée le 25 juillet 2012, (date de l’assignation); elle ne pourra viser que la période allant du 25 juillet 2007 au 25 juillet 2012

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions en cliquant sur http://www.conseil-juridique.net/sabine-haddad/avocat-1372.htm

Sabine HADDAD

 

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Publié par Me Haddad Sabine
26/02/10 10:18

A vivi

Si l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une telle indemnité.
Un légataire universel ne sera pas redevable d'aucune indemnité d'occupation envers l'indivision successorale lorsque la propriété du bien légué lui reste définitivement acquise au jour du décès.
Le légataire de la quotité disponible de tous les biens composant ainsi la succession ne doit aucune indemnité d'occupation envers l'indivision, la propriété du bien légué lui restant définitivement acquise au jour du décès.

1ère civ 24/09/2008 ,pourvoi n° 06-21.445 Qu'en statuant ainsi, alors que, si Mme L... devait restituer une indemnité équivalente à la perte des fruits de ce qui excédait la portion disponible à compter du jour du décès dès lors que la demande de réduction avait été faite dans l'année, elle n'était redevable d'aucune indemnité d'occupation envers l'indivision, la propriété du bien légué lui restant définitivement acquise au jour du décès, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

cordialement

Publié par valinco20
03/03/10 21:30

Bonjour,
Un arrêt de la cour de cassation prévoit une réfaction de 20 à 30 % de l'indemnité basée sur la valeur locative. Cet arrêt fait il jurisprudence et que faut il faire si le notaire ne veut pas l'appliquer ?
Merci

Publié par Me Haddad Sabine
03/03/10 22:29

Cher Valinco20

Le notaire ne peut vous imposer SES conditions. Si vous n'êtes pas d'accord, ne signez pas l'acte liquidatif, qu'il aura confectionné.En cas de difficultés, il faudra saisir le tribunal.Le plus souvent, le juge tranchera après une expertise contradictoire. Vous pouvez faire valoir cette référence jurisprudentielle.

cordialement

Me HADDAD Sabine

Publié par Me Haddad Sabine
04/03/10 09:38

A valinco 20 extrait de l'article

Un notaire, un avocat ou un agent immobilier vous aideront à fixer sa valeur, sachant que le copropriétaire, pourra voir fixer une indemnité portant une valeur locative réduite d'environ 20%.

Un tel abattement sera souvent appliqué par les Tribunaux pour tenir compte du fait que l'appartement appartient justement aux deux ex époux.

En cas de difficulté, lors du partage, une expertise judiciaire, sera le plus souvent sollicitée lorsque les juges trancheront sur l'indemnité en vertu de leur pouvoir souverain. Mieux vaut donc se mettre d'accord !

Les sommes qui courront jusqu’au partage pourront être très conséquentes lorsque les indivisions traîneront.
Bon courage

Cordialement

Me HADDAD

Publié par Visiteur
08/03/10 18:05

Je vous remercie pour cette réponse rapide et concise. Je ferai donc reference de ces arrêt de la C.C Pa et de la C.A Bordeaux concernant cet abattement. Il est difficile de les faire admettre aux notaires qui s'en tiennent souvent à leurs vieilles habitudes.
Encore merci pour cette réponse et pour l'ensemble de vos publications.
Cordialement

Publié par Visiteur
24/03/10 16:47

Bonjour Maître,

J'ai entendu dire que lors d'un partage le notaire pouvait pratiquer un abattement sur l'indemnité d'occupation.

Dans l'affirmative, quel est le fondement juridique de cet abattement et le pourcentage exact de cet abattement?

Par avance, je vous remercie de la réponse que vous apporterez.

Cordialement,

Publié par Me Haddad Sabine
24/03/10 17:02

a coccinelle

Bonjour,

L'indemnité d'occupation trouve un fondement juridique indemnitaire,dans l'article 815-9 et dans l'article 1382 du code civil. L'abattement d'environ 20% appliqué dans le partage découle de la pratique et du pouvoir souverain des juges du fond donc de la jurisprudence. Comme je l'ai écrit ci-dessus dans mon article,un tel abattement sera souvent appliqué sur la valeur locative par les Tribunaux pour tenir compte du fait que le bien appartient justement aux deux ex époux ou coindivisaires.

cordialement.

Maître HADDAD Sabine

Publié par Visiteur
26/03/10 20:03

Bonjour Maître,
sur la prescription quinquénale de la l'indemnité d'occupation, je voudrais savoir si il ya possibilité de demander la prescription de 5 ans malgré un divorce en 2003 et définitive en 2004 après arrêt de la cour d'appel. un procès de difficulté auprès du notaire me ramène au TGI en 2007 qui prononce un jugement avec une indeminité d'occupation très élevée qui après un appel a été ramené à 300 € dans un arrêt de 2009. dans ce cas la prescription quinquénale ne peut jouer ? La cour d'appel remonte les effets du divorce en 1998. Est il un espoir pour faire jouer cette prescription sinon je suis perdu merci de votre réponse

Publié par Visiteur
25/05/10 13:23

Bonjour , Maître ,
Après le décès de mes parents , nous sommes en train de procéder aux partages. J'habite une des maisons de la propriété depuis mon mariage -31 ans- et suis toujours resté en contact avec mes parents qui vivaient à 1 km pour les aider et les recevoir le dimanche chez moi(les autres frères et soeurs habitant tous à 400/*500 kms). Je n'ai donc jamais profité de vacances chez eux comme mes 6 autres frères et soeurs(service, chauffage, nourriture...)Pensez vous que je
puisse déduire du loyer que l'indivision veut me faire payer(avec mon accord) depuis 5 ans , une somme pour me "dédommager" en compensation de ces vacances qu'ils ont eu et pas nous ?
D'avance , je vous remercie
PITI

Publié par basket
27/05/10 12:03

bonjour Maître,vous dites que lorsque le bail à été résilié,c est l occupant sans titre qui doit payer l indemitée d'occupation.je me permet de vous soumettre mon cas,marié j occupe 1 logement hlm,de graves difficultées financieres provoque la resiliation du bail pour non payements des loyers,s ensuit 1 procedure de divorce,et en concilliation le juge attribu le logement a madame ,charge a elle d'en payer le loyer et les charges,a compter de novembre 2006, j avais quitter le logement en juin 2006,en 2007 1 huissier me poursuit pour les arrierés de loyers,et obtient 1 saisie arrets sur salaire,pour les loyers impayés avant et apres mon depart,je suis seul a payer ce passif,le divorce et prononcer en 2009 et precise que les effets du present jugement en ce qui concerne les biens remonterons au 21/11/2006,date de conciliation,suis-je tenu de payer les impayers apres cette date,et sinon que puis-je faire pour arreter cette saisie arret,merci d'avance

Publié par Visiteur
28/05/10 15:58

bonjour ma voisine a acheté une maison en indivision en 1997. en 2002 son concubin part et ne paie plus les crédits de la banque depuis cette date. Ma voisine paie alors les 2 parts et l'autre indivi lui réclame une indemnité d'occupation jusqu'au partage en 2010. Peut elle y échapper ? merci d'avance

Publié par Visiteur
12/06/10 09:32

Bonjour
je suis très intéressée par cet article mais je voudrais avoir une précision quant à cette indemnité d'occupation en cas de divorce.
Je suis divorcée depuis avril 2009, (jugement de non conciliation avril 2008 avec domicile séparé et jouissance du bien commun par le mari) je suis partie en aout 2008 et depuis cette date mon ex-mari me verse l'indemnité de 500 €, la maison en commun qu'il occupe est en vente depuis avril 2008, il ne fait aucun effort pour cette vente, ne veut pas baisser le prix de vente, lui il se trouve bien avec un loyer de 500 € pour une grande maison de 130 m2 en pleine ville, j'ai pris un pret relai pour l'achat d'une petite maison qui se termine fin juillet.... je suis très inquiète car nous n'avons aucune proposition, je pensais lui demander l'indexation du loyer annuel.... il n'a pas voulu, maintenant j'aimerais rehausser le montant de l'indemnité en fait je voudrais faire pression pour qu'il baisse le prix de vente, mais c'est lui qui décide ! ... Suis-je dans mon droit pour demander une indexation annuelle et aurais-je gain de cause pour l'augmentation de l'indemnité ? je sais qu'il faut passer par le tribunal pour ce problème mais je voudrais pas m'aventurer dans des frais qui n'aboutiront à rien, peut être....
D'avance je vous remercie de votre réponse.

Publié par Visiteur
12/06/10 11:10

Bonjour
je suis très intéressée par cet article mais je voudrais avoir une précision quant à cette indemnité d'occupation en cas de divorce.
Je suis divorcée depuis avril 2009, (jugement de non conciliation avril 2008 avec domicile séparé et jouissance du bien commun par le mari) je suis partie en aout 2008 et depuis cette date mon ex-mari me verse l'indemnité de 500 €, la maison en commun qu'il occupe est en vente depuis avril 2008, il ne fait aucun effort pour cette vente, ne veut pas baisser le prix de vente, lui il se trouve bien avec un loyer de 500 € pour une grande maison de 130 m2 en pleine ville, j'ai pris un pret relai pour l'achat d'une petite maison qui se termine fin juillet.... je suis très inquiète car nous n'avons aucune proposition, je pensais lui demander l'indexation du loyer annuel.... il n'a pas voulu, maintenant j'aimerais rehausser le montant de l'indemnité en fait je voudrais faire pression pour qu'il baisse le prix de vente, mais c'est lui qui décide ! ... Suis-je dans mon droit pour demander une indexation annuelle et aurais-je gain de cause pour l'augmentation de l'indemnité ? je sais qu'il faut passer par le tribunal pour ce problème mais je voudrais pas m'aventurer dans des frais qui n'aboutiront à rien, peut être....
D'avance je vous remercie de votre réponse.

Publié par cocotricot
02/09/10 20:55

bonsoir maitre je voudrais avoir votre avis.Mon mari était marié sous le régime de la communauté et a eu trois enfant avec son épouse qui est décédé en 2006. Il est propriétaire et paye encore le crédit de la maison. Il vit toujours dans la maison ses enfants ont ils le droit de lui demander une indemnité d'occupation sachant qu'ils ne vivent plus chez leur père.Donc il est usufruitier.Merci d'avance.

Publié par Visiteur
29/09/10 15:07

Bonjour Maître,
Je voulais savoir si l'indemnité d'occupation était encore due si l'occupant à déménagé alors que sur le jugement il y a marqué que la somme est à parfaire jusqu'à réalisation effective du partage.
Merci d'avance

Publié par Visiteur
05/10/10 09:53

Bonjour maître,
Je suis propriétaire d'un appartement en indivision à 50/50 avec mon ex femme.le bien a été acheté avant mariage,financé par ma mère et moi en totalité,depuis l an 2000 à aujourd hui je paie les taxes etc.. seul.je loue l appartement depuis un certain temps.l affaire est en procédure,mon ex veut sortir de l indivision mais en contrepartie elle veut 50% de la vente.moi je ne veus pas vendre. Ma question est la suivante: la part financée prévaut elle la part sur l acte de vente? (jurisprudences).
Comment m en sortir?je voudrais qu elle sorte de l indivision sans lui donné le moindre sou.
Est ce possible?

Cordialement.

Publié par Visiteur
15/10/10 18:39

il y a de nombreuses jurisprudences voir le site jurisprudentes ou ONB je suis dans la même situation mon ex à saisi le jex pour vente aux enchères, mon ex ne peut remettre aucune preuve de paiement, le juge devra se référer aux jurisprudences mais attention à votr av ocat qui devra en faire état. bon courage

Publié par Visiteur
27/11/10 13:53

Est ce qu'un notaire peut régler entre 4 heritiers un cas d'idemnité d'occupation?
sachant que cette même indemnité d'occupation ne dépasse pas 5 ans ?
peut 'il l'inclure dans la masse ?
Merci

Publié par Visiteur
19/12/10 12:54

Bonjour Maître,
J' suis divorcée depuis 9 ans et le partage des biens (maison)est en cours depuis 8 ans j'ai payée le crédit seule depuis l'achat de la maison à ce jour le partage n'a pas pu se faire en temps voulu mr n'est jamais d'accord sur la valeur exacte du logement ! Depuis il y a eu PV de difficulté le TGI a conclu fin septembre pour la liquidation et attribution préférentielle pour Mme avec payement de 900 € de soulte jusqu'au jour du partage, mon avocat m'a dit que mon ex veux faire appel car il veux faire estimer la maison plus chère et à mes frais ! Ma question est la suivante: il y aurait 'il un moyen de stopper cette soulte car j'ai toujours un crédit à payer et un enfant à charge même si elle est majeure et ma 2eme question est pourquoi le notaire ne réduit pas le montant de la soulte de 20% comme font tous les autres notaires c'est quand même fort que je dois cette soulte pleins pot même si je paye seule le crédit depuis toujours ! Pouvez vous me donner le texte de loi qui stipule qu'on dois retrancher 20% au montant d'une soulte car je la dois depuis 8 ans cette soulte et quand mon ex se sera décidé pour liquider, moi je n'aurais que des dettes et pas de toit pour me loger !
Je vous remercie pour vos conseils cela deviens urgent et je suis désespérée.
Cordialement Marie.

Publié par MOAMOAMOA
31/01/11 22:26

Bonsoir Maitre,

Quelle est la démarche pour faire valoir la demande d'indemnité d'occupation d'un bien en indivision successorale au T.G.I. Puis je envoyer moi même une lettre au juge avec la copie de la demande faite à ma cousine il y a 2 mois en recommandée? Cordialement. Catherine

Publié par Visiteur
02/02/11 18:59

Encore une fois je voudrais remercier Me Haddad pour toutes ces informations très utiles pour moi, mère seule avec deux enfants prise dans la tourmente d'un divorce conflictuel. Je passe bcp de temps en faculté pour me renseigner avant de voir mon avocat. Rien de tel que de savoir de quoi on parle même si je ne comprends pas toujours tous les termes...

J'ai souvent lu que l'IO (indemnité d'occupation) bénéficiait d'un abattement pour cause de précarité d'occupation (le bien ne peut être loué sur une durée déterminée) qu'en est-il exactement ? Merci.

Publié par Me Haddad Sabine
03/02/11 20:38

merci à vous de ce gentil commentaire...

cordialement

me haddad sabine

Publié par Visiteur
11/02/11 14:10

Bonjour,
Ma mère vivant en concubinage et ayant acheté une maison à part égal avec ce dernier,(terminé de payé) a quitté cette demeure pour mauvais traitement. Elle a maintenant à sa charge un loyer de 600€. Par l'intermédiaire du notaire elle a réclamé 150 €/mois d'indemnité d'occupation, mais ce dernier a refusé. Qu'elle recourt à t'elle ? et qu'elle est le moyen le plus rapide (elle perçoit une retraite que de 1100,00€ et son ex concubin perçoit le même montant de son côté)

Publié par Visiteur
21/02/11 19:20

Bonjour Maitre,
Ma sœur,61 ans,va donner congé à la locataire de sa maison qu'elle a en indivision avec son ex concubin.Celui-ci est d'accord pour qu'elle occupe la maison contre une indemnité d'occupation.Le congé donné au locataire doit-il être signé par les deux indivis,quel document doit-être remplir pour que les sommes versées par ma sœur à son ex concubin soient officielles.Merci de votre réponse.

Publié par Visiteur
04/03/11 18:18

bonjour maitre
ma femme et moi allons entamer une procédure de divorce,je voudrais garder la maison que nous avons en commun mais je n ai pas les moyens de rembourser sa part; je voudrais donc lui verser une indemnite d occupation sachant que nous avons 1 crédit de 960 euros/mois.Pourriez vous m indiquer les démarches a suivre sachant qu elle est d accord avec cette proposition

Publié par Me Haddad Sabine
04/03/11 18:43

je reste à disposition sur le lien posez une question pour faire un point.

cordialement

me haddad

Publié par Visiteur
09/03/11 18:14

Bonjour et félicitations pour votre blog !
Après divorce nous en sommes à la liquidation de la maison achetée à 50/50 mais financé à 30/70 (% reconnu et accepté), "Mr 70%" qui occupe la maison doit il à "Mme 30%" 50% de la valeur locative ou locative ou 30% ?
Sincères remerciements.

Publié par Me Haddad Sabine
09/03/11 18:18

A fred 06

Merci du compliment.
l'acte notarié sert de référence pour apprécier la répartition des parts.
La valeur locative sera calculée au regard de cette proportion. Le reste vous permettrait de réclamer une éventuelle créance

cordialement

me Haddad

Publié par Visiteur
21/03/11 18:45

bonjour maitre mon ami a une maison en commun avec son ex il paye tous les deux la moitié du credit mais elle elle occupe les lieux et desire avoir la moitié de ce qui restera sur le prix de vente apres avoir rembourser le credit j'aimerais savoir si je peux faire appliquer un loyer d'occupation comme elle ne veut pas quitter le logement alors que le credit on le paye à 2. et si oui est ce que je peux demander le retard au moment ou je suis partie
cordiallement

Publié par Me Haddad Sabine
21/03/11 18:48

l'indemnité d'occupation se conçoit à partur du moment où l'un des deux indivisaires reste seul dans le bien. Il faut donc pouvoir démontrer avec certitude la date d'occupation. Le jour du partage,vous pourrez récupérer ainsi la moitié de la valeur locative du bien en sus de votre part. Souvent ce pôint est soumis à contestation.

je reste à disposition par le biais du lien "posez une question" qui vous renverra sur conseil-juridique.net ( paiement sécurisé)

cordialement

me haddad sabine

Publié par Visiteur
22/03/11 08:41

donc elle pas de probleme pour prouver quel est dans les lieux car elle c declaré niveau caf par contre comment fait t'on le calcul la maison c 681.17€ et il paye la moitié chacun

Publié par Me Haddad Sabine
22/03/11 09:23

je vous invite à passer par le lien des questions
merci de votre compréhension
cordialement
me haddad

Publié par Visiteur
06/04/11 21:23

BONJOUR moi j ai occupe la villa car je ne pouvais pas partir de la villa car j avais les enfant avec moi j ai fini le credit de la maison et je suis rester 24mois sans payer de loyer avec les enfants

Publié par Me Haddad Sabine
06/04/11 22:06

Cette question mérite un examen de situation afin de connaître le point de départ de l'indemnité qui vous serait due.Une ordonnance de non conciliation du jaf dans le cadre d'un divorce est elle intervenue ? quel type de jouissance vous a été octroyée ? si tel est le cas
en cas de vit commune, votre ex pourrait demander une indemnité d'occupation.

crdt

Publié par Visiteur
09/04/11 11:40

Bonjour Maître,
Une requête afin de constat a été fait à charge de la partie qui a payé plus de 87% d'un appartement et c'est elle qui va être expulsée par son ex-mari qui veut vendre l'appartement à son compte.
Par arrêt de la CA le requêrant (ex-mari)a été autorisé préalablement aux opérations de partage après divorce à procéder après accomplissement de toutes formalités judiciaires et de publicité, à la vente sur licitation en un seul lot des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble dont il est propriétaire en indivision avec son ex-femme.
Un PV de constat doit être établi par huissier de justice assisté d'un géomètre.
Malgré un accord écrit l'ex-femme a refusé l'accès de l'appartement à l'huissier et c'est pour cette raison que le requêrant a déposé une requête afin d'obtenir avec l'assistance du huissier et géomètre de se rendre sur place pour procèder aux opérations de constat et d'établissement du dossier tecnique nécessaire à l'élaboration du cahier des charges.
Comment cette dame peut-elle être expulsée alors que c'est elle qui a payé presque l'intégralité de cet appartement ?

Merci de votre réponse.

Publié par Me Haddad Sabine
09/04/11 23:34

avec un titre exécutoire

crdt

Publié par Poseidon33
23/04/11 04:47

Bonjour Maître,
Procédure de divorce : ONC du 21/01/92, suivie de la décision du TGI prononçant le divorce le 03/07/92. Un notaire est désigné par le TGI pour liquider la communauté. PV de difficultés le 05/04/95. Assignation devant le TGI le 06/06/95 et décision le 22/06/98, appel et arrêt rendu le 04/01/2000. Une indemnité d'occupation avait été demandée par Mme, déboutée devant le TGI, admise par la Cour. L'indemnité d'occupation à la la charge de Mr a été fixée par la Cour à 2500 F/mois (moitée de la valeur locative) au profit de la communauté. Après certaines ventes, en avril 2011 l'état liquidatif rédigé par le notaire ne tient compte d'aucune prescription et utilise une réevaluaton comme s'il s'agisait d'un loyer et change même le montant en prenant 100¨% de la valeur locative à compter du moment où il estime que les enfants n'habitent plus avec leur père. (La Cour avait juste fixé une somme fixe sans aucune clause de réévalutaion ou de recalcul selon les circonstances). Le notaire semble interpréter la décision de la Cour selon son bon vouloir. Quel est votre avis sur cette question. Il me semble en outre que par un arrêt en Chambres Réunies la Cour de Cassation a eu à préciser que la prescription quinquénnale s'applique à l'indemnité d'occupation, qui ne peut être recherchée que pour 5 années. Merci de votre avis éclairé.

Publié par Poseidon33
24/04/11 14:50

Et pourtant :
Pourvoi n° 06-18.252
Cour de Cassation 1re Chambre civ.,
26 septembre 2007. Quand la demande d'indemnité d'occupation intervient dans le délai de 5 ans du prononcé devenu définitif du divorce, l'indemnité serait due depuis la date de jouissance divise (ONC) jusqu'au partage.

Publié par Visiteur
02/05/11 11:14

Bonjour Maître,
Merci pour tous vos conseils,j'aimerai avoir votre avis sur un cas un peu particulier :
Mon ex a eu la jouissance onéreuse sur un bien indivis 50/50 accordée par l'ONC pour les mesures provisoires, il n'a pas respecté cette ordonnance et à donner seul ce bien à bail en violation de l'ONC qui ne lui avait pas accordé la gestion de ce bien et à mon insu en violation de mes droits indivis.
il a renouvelé le bail malgré mon désaccord. Le divorce a été prononcé et il a tout de mes renouvelé le bail.Devra-t-il rapporter à l'indivision l'indemnité pour la jouissance onéreuse de l'ONC + les loyers perçus + une indemnité d'occupation puisque le divorce a été prononcé.(aucune attribution préférentielle)
Je vous remercie par avance d'essayer de m'éclairer.

Publié par Visiteur
27/05/11 15:50

Lorsqu'un arrêt de la Cour d'appel tranche sur la valeur du bien et prononce le divorce, l'IO sera-t-elle calculée sur cette valeur ? En effet monsieur voulant payer peu de Prestation compensatoire a sciemment sous-estimé la valeur du bien. Puis-je à mon tour utiliser cette valeur pour qu'à mon tour je puisse payer moins d'IO, ce ne serait que justice, non ? Merci pour vos réponses.

Publié par Me Haddad Sabine
29/05/11 16:43

Chers lecteurs;

merci de l'intérêt que vous portez à cet article. je me ferai un plaisir de vous répondre individuellement en examinant la situation au cas par cas. cependant, je vous remercie de cliquer en haut à droite sur le lien "posez une question"
merci de votre compréhension.


cordialement

me haddad

Publié par Visiteur
02/06/11 12:12

Pour ceux et celles qui se posent la même question, à savoir si une partie venait à contester la valeur d'un bien sous-évalué par elle (pour payer moins de pc) et validé par un arrêt, il semblerait qu'il n'y ait pas de jurisprudence sur ce point.

Publié par Visiteur
06/06/11 15:56

Bonjour Maître,
je souhaiterai savoir si l'on peut demander le paiement de cette indemnité avant la liquidation de la communauté, m'engageant dans un combat qui risque de durer longtemps.
Cordialement vôtre.
Fabienne

Publié par Me Haddad Sabine
06/06/11 16:30

OUI,Vous pouvez demander sa fixation et le cas échéant un versement annuel ou périodique...

Je reste disponible

crdt

Publié par Visiteur
08/06/11 17:51

Bonjour,
Si deux indivis ont une indivision à 60/40 par exemple mais qu'ils vivent tout les deux dans le bien à 50/50, l'indivis majoritaire peut-il demander une indemnité d'occupation de 10% de la valeur locative à l'indivis minoritaire?
Merci beaucoup
Cdt

Publié par Patricia 21
10/06/11 21:26

Bonjour,

Je dois, suite à un jugement de 2002,une indemnité d'occupation de 25771,82 € à mon ex mari. Je viens de me rendre compte, suite à la lecture de certains articles dont celui rédigé ici ,qu'il existait des erreurs au niveau du calcul de cette indemnité .Il est à noter qu'aucun de mes avocats ou notaire ne m'en avait parlé ou ne l'avait signalé!


Sur l'ordonnance de non conciliation du 6 Juillet 1996, il est écrit :


Autorisons les époux à résider séparément :


- le mari (adresse de sa mère, alors qu'il logeait chez sa maîtresse)


- la femme (adresse de notre maison commune)


Faisons défense à chacun de venir troubler l'autre à son domicile


Autorisons chacun des époux à reprendre ses effets personnels.


Le terme "attribué" doit il apparaître sur l'ONC ou la loi considère t'elle que ce qu'il y est écrit est une attribution ?


Sur le jugement de divorce du 06 Octobre 1997,il n'est rien stipulé de plus au niveau de la rubrique "Par ces faits...".


Sur l'exposé de la demande, il est simplement écrit :


"Par Ordonnance de non-conciliation en date du 4 Juillet...etc..

-autorisé les époux à résider séparément,

- ...

- fixé (au sujet de mes enfants)leur résidence habituelle chez leur mère au foyer fiscal ...."


De plus l'adresse de la Défenderesse(en l'occurrence, moi) n'est pas celle du domicile commun, mais celle de mes parents.

J'ai lu quelque part :


"Aucune indemnité d'occupation ne peut être réclamée en l'absence de décision judiciaire attributive du logement."


Logiquement je ne devrais donc pas d'indemnité d'occupation..si comme je le pe,nse ,il n'est écrit nulle part que le domicile conjugal m'aurait été attribué

Mon ex mari avait domicilié son orchestre professionnel dans notre maison commune (celle là même où je suis restée avec mes enfants) .Il y faisait toujours parvenir son courrier professionnel et n'avait fait aucune démarche à ce niveau sauf clôturer la ligne téléphonique. Puis-je alors prétendre que je ne jouissais pas privativement ou exclusivement du lieu d'habitation? Il y venait aussi nous harceler moralement et nous menacer..


L''indemnité d'occupation n'est pas assimilable à un loyer et ne doit pas être nécessairement calquée sur la valeur locative de l'immeuble. Il y a lieu de tenir compte de la précarité. Une diminution de 20% comme je l'ai lue ne devrait-elle pas être appliquée?



Merci pour vos réponses .

Publié par Me Haddad Sabine
11/06/11 09:38

A Patricia 21

Madame,

Il semble que vous demandiez une réelle consultation juridique .

Je vous remercie de ce fait de poser une question sur lien "posez une question"

crd

Publié par Patricia 21
11/06/11 17:55

J'en suis déjà à plus de 20 000€ de frais d'avocats et aucun ne m'avait suggéré ou proposer l'idée de contester cette indemnité locative !Je ne peux plus me permettre de donner 60 € les dix minutes pour une consultation et j'ai encore mes deux enfants à charge dont une avec une grave maladie !J'aurais aimé avoir simplement un avis externe ou une réponse à mes questions. J'essaie de la trouver sur des forums juridiques car je croyais que certains avocats donnaient un peu de leur temps pour conseiller sans contrepartie.Désolée ,je n'avais pas compris que ce n'était pas gratuit

A propos de l'auteur
Blog de Maître HADDAD Sabine

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