L'INDEMNITE D'OCCUPATION JUSQU'AU JOUR DU PARTAGE.

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L’indemnité d’occupation représente le montant d'un dédommagement dû à l'indivision pour l’occupation d'un bien. Elle est due jusqu’au jour du partage. Quelles règles régissent cette indemnité ?

L’indemnité d’occupation représente le montant d'un dédommagement dû à l'indivision pour l’occupati

L'INDEMNITE D'OCCUPATION JUSQU'AU JOUR DU PARTAGE.

L’indemnité d’occupation représente le montant que devra verser l'occupant des lieux, le dédommagement versé à l'indivision pour l’occupation d'un bien.

Elle est due jusqu’au jour du partage et  compense la perte des fruits et revenus que subi l'indivision, du fait de cette occupation.

Pour un appartement, par exemple, les fruits et revenus sont les loyers.

Elle trouve sa source dans l’indivision et l’article 815.9 alinéa 2 du code civil :

"L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité".

Cette indemnité de « l’occupant » pourra se concevoir dans divers cadres:

- Lorsque le divorce devient définitif, jusqu’au jour partage ;

- Lorsque le bail sera résilié amiablement ou judiciairement, elle prendra le relai du loyer et s’imposera à l'occupant  sans droit ni titre ;

- Plus généralement, pour tout occupant même autorisé judiciairement lorsque l'indivision prend fin.

Quelle est sa nature et comment sera t-elle mise en oeuvre ?

I- La nature de l'indemnité d’occupation:  une créance  personnelle ou une créance au profit de l'indivision ?

Il ne s’agit pas ici d’un loyer payable tous les mois, car l'indemnité est payable au moment de la liquidation, de la sortie de l'indivision, sauf à en obtenir un paiement provisionnel amiable ou judiciaire.

A cet effet,rien n'empêcherait aussi  un indivisaire de solliciter sa part annuelle dans les bénéfices de l'indivision, dont l'indemnité d'occupation fait partie....

A) l'indemnité d'occupation dans les indivisions à deux personnes portant sur un bien unique.

Imaginons une acquisition 50/50.

1°- exemple: entre concubins, mariés, partenaires pacsés, tiers...

Peut-on parler réellement de partage ?

La sortie de l'indivision se fera par la vente du bien à un tiers, le rachat de la part de l'autre moyennant soulte, ou après adjudication.

Le montant de l'indemnité sera déduit de la part de celui qui la doit, à hauteur de la moitié de la valeur locative jusqu'au jour de la vente ou du partage ( prescription à prendre en compte voire III).

Il n'y aura donc pas vraiment de partage entre deux personnes sur un même bien, juste un partage du montant de la cession, déduction de l'indemnité due.

L'indemnité d'occupation représentera la moitié de la valeur locative d'un bien commun ou indivis acquis 50/50.

Procédons à son calcul annuellement.

soit un loyer mensuel de 900 euros, d'un bien indivis IO = 900/2 = 450 euros par mois.

Nombre de mois d'utilisation du bien x valeur locative IO 12 x 450 = 5.400 euros par an.

Un notaire, un avocat ou un agent immobilier vous aideront à fixer sa valeur, sachant que le copropriétaire, pourra voir fixer une indemnité portant une valeur locative réduite d'environ 20%.

- abattement 20% : 1080 euros

- Total  dû : 5400-1080= 4.320 euros par an.

Un tel abattement sera souvent appliqué par les Tribunaux  pour tenir compte du fait que l'appartement appartient justement à deux ex-époux ou concubins.

En cas de difficulté, lors du partage, une expertise judiciaire, sera le plus souvent sollicitée afin que les juges tranchent en connaissance de cause  sur l'indemnité en vertu de leur pouvoir souverain.

Mieux vaut donc se mettre d'accord !

Les sommes qui seront dues jusqu’au partage pourront être très conséquentes lorsque les indivisions sur des biens immobiliers à valeur locative importante traîneront.

Imaginons, si la situation perdure 3 ans avant d'être liquidée.

IO =  4.320  euros x 3 ans = 12.960 euros, somme qui  s'imputera  eu hauteur de la part de propriété revenant à l'occupant !

2°-Un locataire (tiers à l'indivision) sans droit ni titre devra payer l'intégralité de la valeur locative

soit dans notre exemple 900 euros par mois.

Les charges locatives lui seront imputables en sus.

Il s’agit donc de faire un calcul pour ne pas rester trop longtemps à occuper  un bien  commun ou indivis sans que le partage n’intervienne rapidement.

Il y a un compte à faire dans la durée...

B) L'indemnité d'occupation dans l'indivision successorale 

Elle est due par l’occupant à la masse indivise du décès jusqu'au partage, donc portée à l'actif du compte de l'indivision, une fois  déterminée. 

Cette indemnité rentrera dans les comptes de l’indivision.

Elle sera répartie ensuite dans le compte des indivisaires,cohéritiers, bénéficiaires de ladite indemnité au prorata de leurs droits.

Au bout du compte, l'indivisaire occupant verra sa part imputée au prorata des droits des autres indivisaires, dans son compte d'administration.

Ainsi dans une succession de 3 indivisaires,pour une indemnité de 1200 euros due par un occupant à la succession.

Il conviendra de la  répartir dans le compte d'administration des 3 coindivisaires, soit 400 euros chacun.

Mais au bout du compte, ce sera le coindivisaire occupant qui verra son compte d'indivisaire imputé de 800 euros sur ce qu'il recevra, puisque c'est lui qui est débiteur de cette somme.

Cependant, si l'occupant d'un bien indivis, doit payer cette indemnité pour l'occupation à partir de la date du décès, les travaux qu'il aurait effectués avant le décès, pourront constituer une créance personnelle sur la succession.

Pourront être déduits et portés au passif de l'indivision les frais dépensés au cours de l'occupation: Taxes, travaux, d’amélioration etc...

C) L'indemnité d'occupation dans les indivisions "conventionnelles"jusqu'au partage

Elle sera due à la masse indivise et viendra dans les comptes du partage, puis répartie entre les coindivisaires au prorata de leurs droits respectifs.

Sa base de calcul sera la valeur locative.

II- Un point de départ de l'indemnité qui peut être différé 

A) Dans le cadre de l’indivision successorale : au jour de l’occupation entre la date du décès jusqu’au partage.

Il est normal que l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise soit,sauf convention contraire, redevable d'une telle indemnité.

Au cas de difficulté, entre co-indivisaires, nul ne sera tenu de rester dans l'indivision.( article 815 du code civil).

Une action en sortie de l'indivision pourra être portée auprès du tribunal de Grande Instance, par voie d’assignation avec représentation d'un avocat obligatoire,lequel statuera sur le principe et sur le montant de l’indemnité.

Le problème des charges de copropriété liées à l'occupation privative et personnelle par l'un des indivisaires de l'immeuble indivis se posera en ce qui  concernera  les charges d'entretien courant, l'eau et le chauffage collectif, lequelles doivent incomber à l'occupant.

Ainsi, seules les autres charges de copropriété, dites  "non récupérables" sur l'occupant, devront être portées au compte du passif de l'indivision;

1ère Civ 12 décembre 2007,pourvoi n°06-11877

Mais, le légataire universel n'en sera pas redevable  envers l'indivision successorale, lorsque la propriété du bien légué lui restera définitivement acquise au jour du décès. Ce légataire de la quotité disponible de tous les biens composant la succession ne  la devra  donc pas à l'indivision.

1ère civ 24 septembre 2008
,pourvoi n° 06-21.445

Qu'en statuant ainsi, alors que, si Mme L... devait restituer une indemnité équivalente à la perte des fruits de ce qui excédait la portion disponible à compter du jour du décès dès lors que la demande de réduction avait été faite dans l'année, elle n'était redevable d'aucune indemnité d'occupation envers l'indivision, la propriété du bien légué lui restant définitivement acquise au jour du décès, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Dans un tout autre cas de figure, une personne, n'entrant pas dans l'indivision successorale, tiers à ladite indivision, qui occuperait un bien immobilier, rentrant dans une succession, pourra se voir assigner par l'indivision, outre aux fins d'expulsion, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du commandement de quitter les lieux.

Son versement par l'occupant sans droit ni titre suppose non seulement qu'il se soit fautivement maintenu dans les lieux, mais aussi que son attitude ait été à l'origine d'un préjudice.

1ère Civ 1 er juillet 2009, pourvoi n° 08-16-851

B) A compter de l'ordonnance de non conciliation en principe  dans le divorce, sauf situations particulières visées par l'article 262-1 du code civil

Selon que la jouissance  du logement  a été octroyée de façon gratuite ou onéreuse lors de l’audience de non conciliation, son point de départ pourra être différé.

Le juge aux affaires familiales va statuer sur les mesures provisoires liées aux divorce. Dans un précédent article ,j'ai envisagé les mesures provisoires de la non-conciliation http://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/mesures-provisoires-conciliation-tentative-conciliation-1545.htm

- Si  la jouissance a été concédée de façon onéreuse, l’indemnité  court à compter de l’ordonnance de non-conciliation ;

2°- Si la jouissance a été concédée de façon gratuite dans l’ONC, elle devient onéreuse à la date où le jugement de divorce devient définitif ;

1ère Civ 19 septembre 2007, pourvoi 06-11.955 ;

En cas d'accord, entre les époux, au stade de la tentative de conciliation, le JAF pourra constater ce point dans son ordonnance (article 255-4° du code civil)

3°-  Antérieurement, à la date de l’ordonnance de non conciliation, lorsque le juge reportera les effets du divorce à la date de la cessation de la cohabitation.

Aucune indemnité d'occupation ne peut être réclamée en l'absence de décision judiciaire attributive du logement.

Article 262-1 du code civil précité « ....La jouissance du logement conjugal par un seul des époux conserve un caractère gratuit jusqu'à l'ordonnance de non-conciliation, sauf décision contraire du juge ».

Avant la Loi de 2004, la cour de Cassation a eu à statuer dans une affaire où le logement avait été simplement attribué au mari sans autre précisions du caractère gratuit ou onéreux (obligation de statuer sur ce point depuis la loi).

C’est à la date de la décision du juge (ONC) qu’il faut se placer sauf décision contraire, en outre ja jouissance a été réputée onéreuse.

1ère Civ 14 juin 2000 ; Pourvoi n° 90-20285 a statué sur la jouissance onéreuse  du domicile conjugal octroyée au mari à compter de l’ONC, aux visas des articles 255 alinéa 2 et 815-9 du Code civil :

« ...Attendu que la jouissance privative, au sens de ces textes, n'est pas liée nécessairement à l'occupation effective des lieux...Qu'en statuant ainsi, alors que la jouissance privative n'était établie qu'à compter de l'ordonnance de non-conciliation attribuant le domicile conjugal au mari, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

La cour de Cassation fait grief à la cour d’appel  d’avoir condamné un mari au versement d’une indemnité d’occupation sur une période d’occupation de fait antérieure à celle qui lui avait  été conférée en droit dans la décision du juge.

Que se passera t-il en cas de déménagement du domicile dont la jouissance a été attribuée  par  l 'ONC ?

1ère Civ, 20 janvier 2010, pourvoi N° °09-13.250

a jugé que la jouissance exclusive du logement indivis octroyée par le juge dans le cadre d'un divorce, entraine l'obligation de verser une indemnité d'occupation, peu important que le bien ait été effectivement occupé par l'époux bénéficiaire.

En revanche, l'attribution préférentielle ne peut lui être accordée, la condition de résidence effective n'étant pas remplie. Elle a cependant été octroyée à l'autre conjoint, l'absence d'occupation du bien n'étant pas due à son fait personnel.

Cass. 1 ère Civ 8 juillet 2009 , pourvoi n° 07-19.465

La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose" ... en raison de l’attribution de la jouissance de l’immeuble à l’épouse par l’ordonnance de non-conciliation, l’époux était, au moins jusqu’à l’arrêt prononçant le divorce du 9 mars 1999, dans l’impossibilité de droit d’user du bien indivis".

1ère Civ 6 mai 2009, pourvoi n°07-17046

Un mari reprochait à la cour d'appel de l'avoir jugé redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision de 1999  jusqu'au partage définitif , alors qu'il avait quitté les lieux en 2001, occupés en ses lieu et place par un tiers depuis mai 2001. Pour la cour de cassation, ce requérant ne justifiait pas avoir restitué les clefs à la date à laquelle il prétendait avoir quitté les lieux en sorte que l'occupant actuel a été présumé être dans les lieux du chef du mari, considéré  donc comme  redevable de l'indemnité d'occupation jusqu'au partage définitif.

Il appert donc que l'indemnité d'occupation sera due dans ces situations.

C) A compter de la date d'occupation du bien  ou d'une  date autrement envisagée contractuellement dans une convention d'indivision

Le premier cas vise l'exemple de la  date de séparation entre concubins,l'un part, l'autre reste.

L’indemnité sera due en principe dès le moment où elle  sera demandée  par acte d’huissier, ou, par le juge  au cas de refus ou de non-réponse, lequel en fixera aussi le montant. elle sera versée soit amiablement, soit fixée judiciairement.

Il y aura au final un compte à faire avec, d’un côté, les indemnités d’occupation, d’autre côté, les charges payées par un seul coindivisaire pour le compte de l’indivision.

III- Une prescription quinquennale applicable à l'indemnité d'occupation

C'est à partir de l'ouverture de l'indivision, que  la prescription quinquennale  applicable à l'indemnité d'occupation prend effet et sera due jusqu’au jour du partage.

En matière de divorce, son point de départ court à compter de la décision définitive.(  non susceptible de recours)

A) Sur les arriérés dus en vertu d’un jugement de condamnation

L’assemblée plénière de la cour de cassation le 10 juin 2005 a considéré que:

Si le créancier peut poursuivre pendant trente ans ( NB :DIX ans aujourd’hui)  l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2777 du Code civil applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande.

B) Qu’en est-il  d’une demande d’indemnité d’occupation formulée au-delà des 5 ans ?

Il a été jugé que l'ex-épouse qui prétendait à une indemnité pour l'occupation du bien immobilier dont elle était propriétaire et qui avait formé sa demande plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce avait acquis force de chose jugée, n'était en droit d'obtenir qu'une indemnité portant sur les cinq dernières années précédant sa demande. (date de la délivrance de l'assignation par huissier.)

Cass 1ère Civ 15 mai 2008, BICC n°688 du 1er octobre 2008.

Prenons un exemple concret :

Un divorce est définitif  le 20 avril 2007.

Si l'indemnité d’occupation est réclamée le 25 juillet 2012, (date de l’assignation); elle ne pourra viser que la période allant du 25 juillet 2007 au 25 juillet 2012

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions en cliquant sur http://www.conseil-juridique.net/sabine-haddad/avocat-1372.htm

Sabine HADDAD

 

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1 Publié par Visiteur
22/03/2011 08:41

donc elle pas de probleme pour prouver quel est dans les lieux car elle c declaré niveau caf par contre comment fait t'on le calcul la maison c 681.17€ et il paye la moitié chacun

2 Publié par Me Haddad Sabine
22/03/2011 09:23

je vous invite à passer par le lien des questions
merci de votre compréhension
cordialement
me haddad

3 Publié par Visiteur
06/04/2011 21:23

BONJOUR moi j ai occupe la villa car je ne pouvais pas partir de la villa car j avais les enfant avec moi j ai fini le credit de la maison et je suis rester 24mois sans payer de loyer avec les enfants

4 Publié par Me Haddad Sabine
06/04/2011 22:06

Cette question mérite un examen de situation afin de connaître le point de départ de l'indemnité qui vous serait due.Une ordonnance de non conciliation du jaf dans le cadre d'un divorce est elle intervenue ? quel type de jouissance vous a été octroyée ? si tel est le cas
en cas de vit commune, votre ex pourrait demander une indemnité d'occupation.

crdt

5 Publié par Visiteur
09/04/2011 11:40

Bonjour Maître,
Une requête afin de constat a été fait à charge de la partie qui a payé plus de 87% d'un appartement et c'est elle qui va être expulsée par son ex-mari qui veut vendre l'appartement à son compte.
Par arrêt de la CA le requêrant (ex-mari)a été autorisé préalablement aux opérations de partage après divorce à procéder après accomplissement de toutes formalités judiciaires et de publicité, à la vente sur licitation en un seul lot des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble dont il est propriétaire en indivision avec son ex-femme.
Un PV de constat doit être établi par huissier de justice assisté d'un géomètre.
Malgré un accord écrit l'ex-femme a refusé l'accès de l'appartement à l'huissier et c'est pour cette raison que le requêrant a déposé une requête afin d'obtenir avec l'assistance du huissier et géomètre de se rendre sur place pour procèder aux opérations de constat et d'établissement du dossier tecnique nécessaire à l'élaboration du cahier des charges.
Comment cette dame peut-elle être expulsée alors que c'est elle qui a payé presque l'intégralité de cet appartement ?

Merci de votre réponse.

6 Publié par Me Haddad Sabine
09/04/2011 23:34

avec un titre exécutoire

crdt

7 Publié par Poseidon33
23/04/2011 04:47

Bonjour Maître,
Procédure de divorce : ONC du 21/01/92, suivie de la décision du TGI prononçant le divorce le 03/07/92. Un notaire est désigné par le TGI pour liquider la communauté. PV de difficultés le 05/04/95. Assignation devant le TGI le 06/06/95 et décision le 22/06/98, appel et arrêt rendu le 04/01/2000. Une indemnité d'occupation avait été demandée par Mme, déboutée devant le TGI, admise par la Cour. L'indemnité d'occupation à la la charge de Mr a été fixée par la Cour à 2500 F/mois (moitée de la valeur locative) au profit de la communauté. Après certaines ventes, en avril 2011 l'état liquidatif rédigé par le notaire ne tient compte d'aucune prescription et utilise une réevaluaton comme s'il s'agisait d'un loyer et change même le montant en prenant 100¨% de la valeur locative à compter du moment où il estime que les enfants n'habitent plus avec leur père. (La Cour avait juste fixé une somme fixe sans aucune clause de réévalutaion ou de recalcul selon les circonstances). Le notaire semble interpréter la décision de la Cour selon son bon vouloir. Quel est votre avis sur cette question. Il me semble en outre que par un arrêt en Chambres Réunies la Cour de Cassation a eu à préciser que la prescription quinquénnale s'applique à l'indemnité d'occupation, qui ne peut être recherchée que pour 5 années. Merci de votre avis éclairé.

8 Publié par Poseidon33
24/04/2011 14:50

Et pourtant :
Pourvoi n° 06-18.252
Cour de Cassation 1re Chambre civ.,
26 septembre 2007. Quand la demande d'indemnité d'occupation intervient dans le délai de 5 ans du prononcé devenu définitif du divorce, l'indemnité serait due depuis la date de jouissance divise (ONC) jusqu'au partage.

9 Publié par Visiteur
02/05/2011 11:14

Bonjour Maître,
Merci pour tous vos conseils,j'aimerai avoir votre avis sur un cas un peu particulier :
Mon ex a eu la jouissance onéreuse sur un bien indivis 50/50 accordée par l'ONC pour les mesures provisoires, il n'a pas respecté cette ordonnance et à donner seul ce bien à bail en violation de l'ONC qui ne lui avait pas accordé la gestion de ce bien et à mon insu en violation de mes droits indivis.
il a renouvelé le bail malgré mon désaccord. Le divorce a été prononcé et il a tout de mes renouvelé le bail.Devra-t-il rapporter à l'indivision l'indemnité pour la jouissance onéreuse de l'ONC + les loyers perçus + une indemnité d'occupation puisque le divorce a été prononcé.(aucune attribution préférentielle)
Je vous remercie par avance d'essayer de m'éclairer.

10 Publié par Visiteur
27/05/2011 15:50

Lorsqu'un arrêt de la Cour d'appel tranche sur la valeur du bien et prononce le divorce, l'IO sera-t-elle calculée sur cette valeur ? En effet monsieur voulant payer peu de Prestation compensatoire a sciemment sous-estimé la valeur du bien. Puis-je à mon tour utiliser cette valeur pour qu'à mon tour je puisse payer moins d'IO, ce ne serait que justice, non ? Merci pour vos réponses.

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