servitude de passage suite à division

Publié le Vu 32718 fois 31 Par capucine0107
12/01/2011 13:56

bonjour,
Nous avons acheté en 2007 une maison et nous procédons aujourd'hui à la division de ce terrain. La maison possède un droit de passage noté sur l'acte de vente, choix qui nous a été laissé par l'ancien propriétaire qui est celui dont le chemin permet l'accèsà la maison . Nous vendons la maison et conservons le terrain pour faire construire. J'aimerai savoir si la servitude de passage qui a été accordé à la maison est automatiquement accordé au terrain qui ne bénéficie pas d'accès à la voie publique car la mairie s'y oppose ?
Merci de votre réponse

12/01/2011 14:57

ça dépend. Si la division du terrain entraine l'enclavement, c'est le fond créant l'enclavement qui doit une servitude de passage.

article n°= 700 du code civil .

12/01/2011 15:08

merci domil pour ta réponse mais en fait lorsque nous avons acheté on nous a dit que nous avions la possibilité de demander un accès à la voie communale mais il fallait abattre des arbres donc nous avons opté pour la servitude de passage. Aujourd'hui nous vendons la maison qui est au fond du terrain et qui va donc bénéficier de la servitude mais le terrain à bâtir peut-il en bénéficier aussi automatiquement en sachant que la maire vient de donner son autorisation pour détacher la parcelle à bâtir en utilisant la servitude existante. Il faut savoir que le chemin où a été créé la servitude longe les deux parcelles qui vont être divisés. Nous préférerions avoir un accès direct sur la voie communale mais la mairie n'a pas l'air d'accord. Si nous devons détacher un terrain à bâtir il faut que nous soyons sûr de pouvoir y accéder.

12/01/2011 15:35

est-ce que l'art 700 sous-entend que s'il y a une servitude pour un terrain lorsqu'il est divisé la servitude continue d'exister sur les deux lots.
En fait dans notre cas c'est le terrain où il y a la maison qui est enclavé. le terrain à détaché n'est pas à proprement parlé enclavé mais la mairie s'oppose à une voie d'accès direct car il y déjà un accès avec la servitude de passage

14/01/2011 12:16

Hop hop hop pas si vite!!!
La servitude qui vous a été consentie à l'achat concernait une seule unité d'habitation (votre maison) en créant un terrain à bâtir en plus, vous agravez la servitude (deux maisons desservies au lieu d'une, deux fois plus de passage)c'est l'exception prévue à l'article 700 du code civil sus-mentionné!
Vous devez donc obtenir l'autorisation du propiétaire du fonds servant (le propriétaire du terrain sur lequel vous passez)
S'il n'est pas d'accord il vous faudra abattre (si ce n'est pas interdit voir POS) les arbres et créer votre accès à la voie publique...
De plus, je précise qu'il est interdit de créer des terrains enclavés....le notaire qui fera la vente (de la maison ou du terrain à bâtir) est tenu de vérifier qu'aucun des lots issus de la division n'est enclavé par suite de cette division et donc que la servitude est juridiquement valable (accord du proprio sur l'agravation)ou qu'il a été prévu un autre accès....
Le géomètre que vous mandaterez pour réaliser la division est également tenu de vous mettre en garde sur ces différents points et de vous conseiller sur les solutions à retenir
Cordialement
__________________________
Géomètre Expert Foncier repentie
Spécialiste en fiscalité locale

"Ni Dieu, ni mètre"

Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier.

14/01/2011 15:25

Merci pour votre réponse modérateur,
en fait dans l'acte de vente est stipuler "ce droit de passage pourra s'exercer à pieds, avec ou sans animaux,avec ou sans véhicules, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation et d'exploitation, quels qu'ils soient, dudit fonds"
Notre notaire ainsi que le géomètre nous ont dit que nous pouvions utilisé le chemin pour les deux habitations. Visiblement personne ne peut nous renseigner très précisément. Que risquons-nous si nous utilisons le chemin ?
De plus je précise que la division est acceptée par la mairie mais il est bien stipulé qu'il faudra utilisé la servitude que lorsque nous demanderons le PC il faudra respecter cet accès, aucun accès par la voie communale ne sera autorisée même si le terrain que nous détachons est celui près de la voie communale.

14/01/2011 15:50

Drôle de libellé ! "les besoins futurs" cela me semble un peu trop étendu comme définition pour une servitude....

Le fait que la mairie accepte le PC n'a rien à voir avec le droit des servitudes et la validité de celle-ci en revanche la mairie ouvre grand le parapluie en vous disant d'ors et déjà qu'elle n'autorisera pas une autre sortie....
Géomètre et notaire ont un devoir de conseil et une responsabilité professionnelle garantie par une assurance... En cas de problème vous pourriez vous retourner contre eux
Avant d'en arriver là, rapprochez vous de votre notaire et de votre géomètre....parlez leur de "l'agravation de servitude"....il me semble qu'en l'espèce un juge pourrait juger qu'il y a agravation de la servitude...
Peut être pourriez vous également contacter le propriétaire sur lequel s'exerce la servitude et obtenir son accord pour le passage de la maison+du terrain à bâtir....
__________________________
Géomètre Expert Foncier repentie
Spécialiste en fiscalité locale

"Ni Dieu, ni mètre"

Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier.

15/01/2011 12:21

Bonjour,

Drôle de libellé peut-être en attendant c'est les termes utilisés dans l'acte de vente. Je suis de plus en plus étonnée de voir qu'en fait c'est toujours le petit particulier qui subit le mauvais travail de certaine personne qui ont soit-disant des compétences. Dans notre cas le notaire aurait dû être plus explicite quant au géomètre "expert"
il n'a même pas pris le temps de nous contacter pour nous dire ce qu'il en pensait. Si toutefois notre maison était vendue et que nous restions uniquement avec notre terrain à bâtir, le notaire et le géomètre pourraient voir leur responsabilité mis en question mais que risque-t-ils en fait ? nous,ce qui est sûr c'est que nous n'aurions plus que nos yeux pour pleurer. Il me semblait que la jurisprudence ne considérait pas le passage de voitures comme aggravation de la servitude d'au tant plus que notre terrain est au début de la servitude. Nous sommes persuadés que le propriétaire du fond servant n'acceptera pas une deuxième maison, uniquement par jalousie puisqu'il possède un terrain en zone agricole non constructible et que c'était son but de construire sa maison ?
Nous ignorons aujourd'hui ce que nous allons faire.

Modérateur

17/01/2011 13:24

Bonjour.

Cette question me rappelle vaguement quelquechose...
http://www.legavox.fr/forum/immobilier/droit-passaqe-entre-plusieurs-parcelles_12108_1.htm

BAV.
__________________________
"Meurs et deviens."
- Goethe [Johann (comme moi!) Wolfgang (comme Lui) (von)] -
(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

17/01/2011 16:19

Merci jurisnotaire pour cette référence . Notre cas est un peu différent. Nous avons acheté une maison avec un terrain divisible que nous divisons Le fonds servant ne veut rien savoir car il ne veut pas2 maisons. Je comprends sa frustration car lui ne peut pas construire sur son terrain (terrain agricole) Il prétend que la servitude est établie pour une maison et non pour deux. Or nous n'avons pas d'autres solutions que d'utiliser la servitude existante car le terrain que nous avions acheté était déjà enclave par d'accès à la voie communale et il n'y a donc pas plus d'accès à la division . La mairie s'oppose à ce que nous fassions une sortie sur la voie communale et veut que nous utilisions la servitude existente ?
Le géomètre à l'air sûr de lui et doit le contacter pour lui dire qu'il va au clash s'il persiste dans sa position . Combien nous couterait une procédure et serions nous sur d'avoir raison ?

16/09/2014 01:21

Bonjour Capucine0107,
Si vous en avez l'occasion, merci de nous indiquer comment votre affaire s'est solutionnée.
Mon cas est assez proche du votre : j'envisage l'achat d'un terrain enclavé bénéficiant déjà d'une servitude de passage sur deux propriétés en amont. Je souhaite pouvoir en revendre une partie en tant que terrain constructible. Les propriétaires du fonds servant risquent donc de devoir desservir au moins 2 nouvelles habitations (la mienne, et celle de la parcelle que je revendrai). Je me demande si cela constitue une aggravation de servitude et si c'est opposable.

16/09/2014 10:25

Bonjour CLM,

Notre problème n'est pas résolu même si pour nous il n'y a pas de pb, ni pour aucuns des professionnels que nous avons contactés.
Nous avons vendu la partie maison et avons toujours le terrain nu sur lequel nous avons signé un compromis il y a quelques mois.
Nous avons refait une DP car elle était caduque et le fonds servant a déposé une requête auprès du tribunal administratif pour faire annuler la DP pour division.
Requête qui sera rejeté pour vice de forme d'après notre avocat mais aussi car la mairie ne regarde que les règles d'urbanisme en ce qui concerne la DP, hors la requête du fonds servant porte sur la servitude de passage qui est du droit privé.
Nos acquéreurs ont obtenu le permis de construire et le fonds servant a décidé d'attaquer également le permis.
Je tiens à vous préciser que notre terrain de départ bénéficiait déjà d'une servitude et que de ce fait suivant l'art 700 le terrain divisé bénéficie également de la servitude.
En ce qui concerne l'aggravation, d'après ce que j'ai pu trouver comme renseignements, une aggravation n'est pas le fait du passage de voitures supplémentaires mais le fait de passer ailleurs que par le passage existant. Je ne sais pas si je suis claire, très difficile d'expliquer par écrit.Nous nous somme toujours entourés de personnes professionnelles et compétentes qui sont toutes d'accord avec l'existence de la servitude et la division y compris notre avocat maintenant.
Dans votre cas, si le terrain que vous achetez bénéficie déjà d'une servitude, normalement le terrain que vous allez détaché devrait en bénéficier.
De toute façon en ce qui nous concerne, si nous devions racheter un terrain ou autre bénéficiant d'une servitude, nous prendrions la fuite.Il y a suffisamment d'autres biens.
Servitudes = problèmes assurés
Si besoin je suis prête à répondre à toutes vos questions

16/09/2014 17:00

Merci Capucine pour le suivi de ce témoignage. Tout ce que vous expliquez est très clair est concorde avec ce que j'avais compris concernant ce cas de figure (article 700). Je consulte un notaire jeudi, je reviendrai témoigner si cela apporte du nouveau.
En ce qui me concerne je suis en amont du projet, donc pas de soucis en dehors de la nécessaire assimilation de tout ce que cela implique et des références juridiques (certaines tournées de manières tellement désuètes !). J'essaye de poser les choses doucement avec les voisins, en espérant que notre projet ne compromette pas de futures relations de bon voisinage.
Mais quand je vois la date de votre 1er post - janvier 2011 ! - et les tracasseries qui s'en sont suivies... effectivement je comprends vos recommandations d'éviter les cas de servitude. Sans doute suivrais-je votre conseil si cela tourne au vinaigre.
Bonne continuation.

16/09/2014 17:09

Tiens, je relis une fois votre message et je relève quelque chose que j'ai laissé passer trop vite à la première lecture :
"Requête qui sera rejeté pour vice de forme d'après notre avocat mais aussi car la mairie ne regarde que les règles d'urbanisme en ce qui concerne la DP, hors la requête du fonds servant porte sur la servitude de passage qui est du droit privé."

La mairie demande que je joigne une attestation des fonds servants concernant le droit de passage lors de ma demande de certificat d'urbanisme. Je lui ai dit que selon moi cela n'était pas nécessaire à cette étape, mais elle me répond qu'elle en a besoin. Vous me donnez un argument, si jamais vous avez en sus une référence juridique, ce serait super...

16/09/2014 18:21

Mon post date de 2011 mais les problèmes n'ont vraiment commencé que cette année avec la vente du terrain. Nous avons demandé cette année sur les conseils du géomètre un CU opérationnel et la mairie ne nous a pas demandé d'attestation et pourtant c'est le géomètre qui a fait le nécessaire donc normalement il est au courant.Cela dit lors de la demande de division, la mairie nous l'avait accordé à condition de passer sur la servitude de passage puisque notifié par le géomètre mais aucune attestation du fonds servant.
D'après ce que je sais le CU n'est ni plus une attestation que le terrain est constructible ou non avec les équipements publics existants mais ne figure dessus aucunes informations concernant l'accès au terrain sauf si aucun accès ne peut-être réalisé sur la voie public.
Dans votre cas est-ce que la servitude est déjà existante ? ou bien est-ce une servitude qui sera établie lors de l'achat du terrain ?

16/09/2014 18:37

C'est ce qui fait l'objet de mon enquête actuelle. Le terrain est "objectivement" enclavé (pas d'accès direct à la voie publique, accès le plus court par une voie privée existante, appartenant à 2 propriétaires différents), mais je ne sais pas si la servitude a fait l'objet d'une convention apportant des restrictions.
Les propriétaires (indivision suite à un héritage), ne sont même pas en possession de leur titre de propriété, ni même leur notaire ! J'ai appris aujourd'hui qu'il allait falloir faire une demande d'état hypothécaire (15 jours d'attente...) pour savoir si cette servitude est mentionnée dans leur titre de propriété. :(
Il est possible que je doive repartir de zéro pour faire établir la servitude, et dans tous les cas obtenir un accord écrit des propriétaires du fond servant.

16/09/2014 18:59

bjr,
même si l'article 700 est clair et maintient la servitude de droit de passage en cas de division de la parcelle enclavée pour la parcelle issue de la division, il précise que la condition du fonds servant ne doit pas être aggravée.
et pour la délivrance des permis de construire, les mairies sont de plus en plus attentives à l'existence de passage suffisant.
comme le dit capucine, il faut fuir l'acquisition de terrains avec des servitudes de passages.
seul la consultation du fichier immobilier du service de la publicité foncière permet de connaître l'existence de servitudes.
cdt

Superviseur

16/09/2014 19:06

même si l'article 700 est clair et maintient la servitude de droit de passage en cas de division de la parcelle enclavée pour la parcelle issue de la division, il précise que la condition du fonds servant ne doit pas être aggravée.
Bonjour,
A partir du moment où la servitude n'est pas modifiée, c'est à dire que tous les fonds dominants utilisent la même assiette définie dans la servitude première (avant division), il n'y a pas aggravation.

16/09/2014 19:13

Merci Domat. Comme je le disais, la question est de savoir ce qu'on entend par "aggravé". Dans mes recherches, je n'ai trouvé que des cas particuliers, essentiellement liés au déplacement de chemins, ou à des usages abusifs assez symptomatiques. Rien qui dise que desservir deux nouvelles maisons et leurs véhicules soit un cas d'aggravation. Mais je ne nie pas que cela puisse être tout de même être considéré comme tel, au cas par cas.

Sinon chez moi le foncier est rare (d'autant plus les grandes parcelles), même s'il n'est pas très cher. Les terrains à bâtir sont très souvent concernées par des questions de servitudes. Je dirais presque la moitié de ce dont la mairie avait connaissance (hors lotissements de promoteurs sur de vastes étendues).

16/09/2014 20:54

Merci de cette intervention, Janus2fr, j'espère bien qu'il n'y aura que cette interprétation-là !

16/09/2014 21:22

J'ai trouvé un éclaircissement là-dessus, qui conditionne la notion d'aggravation au type de servitude obtenu :
"Si le principe de la non aggravation se comprend, il est très difficile au niveau de son application et des différentes solutions jurisprudentielles ; on peut dégager les principes suivants:
- si le titre constitutif a une portée générale et ne limite ni l'usage ni les modalités d'exercice d'une servitude, le propriétaire du fonds dominant va pouvoir exercer la servitude quel que soit l'usage auquel il la destine et il peut en modifier les modalités,
- mais bien souvent le titre constitutif en précise l'usage et les modalités d'exercice et dans une telle hypothèse toute modification de l'un d'eux est considérée comme une aggravation de la servitude. Ce principe rigoureux est toutefois atténué par la jurisprudence au niveau de la recherche de l'intention des parties et aussi par la prise en considération de l'évolution des moeurs: ainsi la jurisprudence a considéré qu'il n'y a pas d'aggravation d'une servitude de passage constituée pour des charrettes, étendue de nos jours à des véhicules automobiles (titre constitué à pied, à cheval et en voiture à bras)."

Source : http://carlscoaching.over-blog.com/article-31413102.html

19/09/2014 12:18

bonjour clm

J'avais trouvé, il y a quelques temps déjà une jurisprudence concernant une division de terrain et de l'aggravation de celle-ci suite à division, je vous la transmets. Vous constaterez que l'aggravation n'a pas été retenue du fait de plusieurs copropriétaires et que la servitude est indivisible donc bénéficie bien à tous les terrains issus de la division.
http://legimobile.fr/fr/jp/j/ca/47001/2007/10/8/06_1173/

06/10/2015 01:05

Bonjours,
Nous sommes six enfants avec un terrain avec 6 lot à bâtir le 1 lot a accès au chemin communale et les autre se trouve derrière don je voudrais savoir si nous pouvons faire une certitude de passage ou demander un permis d'aménagement.merci

06/10/2015 12:58

bjr,

je relève quelques incohérences dans les réponses. En effet lors d'une division si la partie crée se trouve enclavée,son accès doit se faire prioritairement par l'unité dont elle provient. Ce que l'on appelle une servitude par destination du père de famille. Une servitude est crée au profit d'un fond et non d'une habitation. Par conséquent,si d'autre "redivision" sont possibles,cela ne créer en rien une aggravation de servitude.

09/09/2016 15:01

Bien sur qu il s' agit d' une aggravation !
Elle doit être analysée dans sa globalité;
Suivant la longueur ,la largeur ,la possibilité de créer physiquement des aires de croisement et obtenir des extensions de droits .
le nombre d' usager croissant,les difficultés de manœuvrer peuvent considérablement pénaliser la quiétude des habitants.

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