L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
17/10/2015 17:30

Bonjour et merci pour ce rappel de la loi extrêmement détaillé. Une petite interrogation toutefois sur la durée des travaux. Des travaux qui s’étaleraient sur plus de 3 semaines mais de façon très interrompu sont-ils à considérer comme supérieur à 21 jours ? En d’autre terme et de façon plus concrète : Si les travaux n’ont durés que 5 jours mais se sont étalés sur 25 jours, le locataire peut-il prétendre à une indemnisation ?

2 Publié par Visiteur
02/11/2015 09:48

Bonjour maître Azoulay, des travaux s'effectuent sur le toit de l'immeuble ou je réside. J'habite le huitième et dernier étage. Le marteau piqueur les coups de massue et le bruit du chalumeau empêchent mon bébé de deux mois de dormir, le réveillent en sursaut et en pleurs. Nous ne dormons plus correctement et c'est pénible on ne s'entend plus parler. Les travaux durent deux mois.. le bailleur social toit et joie pour le citer me dit qu'il n'a aucune solution à me proposer et cela fait déjà une semaine que cela dure et déjà le cauchemar est insupportable. Que faire maître(j'ai deux autres enfants de 10 et 16 ans..)
Merci pour votre attention.
Lalla Nadia

3 Publié par Visiteur
21/01/2016 17:42

Bonjour maître,

Dans le cas d'une location non meublé, dont l'état des lieux indique une cuisine avec un réfrigérateur en état de fonctionnement. si ce dernier, en conséquence de l'usure ne fonctionne plus, et que le propriétaire tarde à le faire remplacer (plus de 6 mois). Ai-je le droit à demander une indemnité pour préjudice subit (car vivre sans frigo et tout de même très contraignant), et cette dernière me sera t'elle accordée ?
(que ce soit réduction de loyer, simple indemnité ou encore une mise sous astreinte du propriétaire)
en vous remerciant par avance.
cordialement

COSTE Anna

4 Publié par Visiteur
28/02/2016 17:02

Est ce que le bailleur doit ajouter dans secteur dactiviter sur mon bail si il a signer une exclusion a un autre locataire!

5 Publié par Visiteur
20/04/2016 00:06

Bonjour

Je souhaiterai savoir si le fait de ne pas pouvoir ouvrir et fermer l entrée depuis le logement est considéré comme un manquement du bailleur ? Exemple: convalescence immobilisation du locataire pour cause de santé , les lieux ne permettent pas d'ouvrir et fermer depuis l appartement aux infirmiers proches médecins qui doivent venir car une ouverture automatique n'existe pas ; donc le locataire malade doit descendre ouvrir la porte fermée à clés et redescendre une seconde fois quand la personne s en va en l espèce impossible puisqu'il est immobilisé pour cause de santé ; cela est il un manquement à son obligation de jouir paisiblement du logement?
Merci pour vos conseils

6 Publié par Visiteur
22/06/2016 14:31

Bonjour maitre
J'avais un sinistre des eaux depuis fevrier 2015
Mon proprietaire n'a pas encore effectué les travaux aprés l'expertise des assureurs en me disant que le syndic de coproprieté qui devait faire ces travaux
J'ai envoyé des LRAR au1er syndinc dont une lettre de mise en demeure
Et concernant le 2 syndic le service client de mon proprietaire(LOGIREP) ne veut pas me passer leur coordonnées
J'ai envie d'entamer une procedure judiciaire et, bloquer les loyer chez un huissier et appelet une entreprise de me faire les travaux
Ma question et mon soucis que tout ça ,va me couter de l'argent et du temps sans avoir des domages et interets ???
Merci Maitre de m'eclaircir les choses

7 Publié par Visiteur
22/08/2016 13:15

Bonjour maître,
Au niveau de la jouissane paisible, j'ai loué un bas de villa depuis moins d'un mois et mes propriétaires occupent le 1er étage, et il n'y a aucune insonorisation, j'entends les pas, les conversations etc.. puis je résilier le contrat de location pour cette raison, en demandant le remboursement de la caution à la remise des clés aprés l'état des lieux ?
Merci d'avance pour votre aide.

8 Publié par Visiteur
01/09/2016 00:47

Bonjour Maître,

Je suis locataire depuis Janvier 1998 d'un appartement de 75 m2 que j'entretien du mieux que je peux depuis tout ce temps mais les peintures sont usagées et le plafond commence sérieusement à se dégrader par endroit et malgré le bon entretien les sols jaunissent car c'est un sol plastifié. J'aimerai savoir qui doit réaliser c'est travaux de peinture et sol car d'après un devis que j'ai fait faire il y a plusieurs années il fallait compter environ 10000 €. Je suis locataire d'un institutionnel immeuble très bien placé et dans une ville côtée dans le 92. Qui doit réaliser ces travaux.
Merci d'avance pour votre réponse.

9 Publié par Visiteur
27/10/2016 10:54

Bonjour Maitre,
Cela fait deux ans que je subis moi et ma famille des insultes, crachats, et violences de la part d'une locataire.
J'ai averti la société hlm mais elle ne fait rien.
Puis je me retourner contre elle ?
Et surtout, que faut il faire ?

Merci d'avance

10 Publié par Visiteur
27/10/2016 11:10

Bonjour,

Vous pouvez aussi déposer une plainte pénale contre cette personne.

Le bailleur a lui aussi l'obligation d'agir pour faire cesser cela mais aucune sanction n'est établie si celui ci est diligent.

Cordialement

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