L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 176 884 fois 74
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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Kiki17
23/02/2019 08:51

Bonjour,

Je suis locataire d'un appartement depuis le 28 janvier et je me suis aperçu 5 jours après qu'il y avait des rats dans l'appartement.
En plus de monter partout dans les cloisons des murs et les plafonds ils sentent terriblement mauvais....ils m'ont fait venir la dératisation qui ont mis des produits afin de les tuer..ils ont pour l'instant plutot l'air de jouer avec les boulettes de drogue....mais que faire pour les odeurs....? Ils vont effectivement boucher les trous pour que les rats n'accedent plus sur mon parquet mais du coup je dors tres peu dans l'appartement a cause de cela.
Meme s'ils venaient a boucher les trous je pense que l'odeur restera....il doit y avoir une tonne de pipi sur la laine de verre.....

2 Publié par Catwoman180262
05/06/2020 12:54

Bonjour Maitre

Depuis mars 2016 nous subissons des nuisances sonores quotidiennement jour et nuit assorties de menaces de représailles et coups pied dans porte ces nuisances se sont aggravées depuis le confinement où nous subissons des nuisances permanentes du lever 6h30 à plus de minuit

Je suis handicapée et fibromyalgique ce stress permanent du à l'absence de calme provoque la destruction de mes articulations et je ne dors plus tant le bruit dure à des heures indues.

En outre je subis un préjudice professionnel car ce bruit permanent m'empêche de me concentrer donc de travailler

Nous avons contacté le bailleur social qui ne veut rien entendre et laisse pourrir la situation sans agir

Nous avons pris contact avec la mairie puisque le maire sortant est également le président de la semiso non seulement elle n'a rien fait mais j'attends toujours réponse au courrier du 5 avril 2018?

Nous avons appelé la police municipale qui nous aiguille sur le commissariat ou le 17 sauf que l'un et l'autre refuse de se deplacer

Nous avons sollicité la préfecture qui s'étant renseigné auprès commissariat nous a clairement dit qu'il n'y avait aucun manquement que la police était venu voir le fauteur de troubles ?

Petit problème
A) nous ne les avons jamais croisé dans l'immeuble je suis en permanence chez moi donc je peux l' attester en toute SINCÉRITÉ.

B) pour accéder aux appartements il faut sonner interphone pour qu'on leur ouvre ? Sinon ils rentrent pas

C) quelle personne sensée continuerait ses nuisances de manière délibérée après avoir reçu la police à de nombreuses reprises ?

Svp pouvez vous me dire ce que je peux faire pour mettre un terme à ces troubles de jouissance répétées ? Comment puis je bloquer mon loyer légalement via le tribunal ? Est il vrai que ce n'est pas du ressort de la police ? Est il vrai que le propriétaire ne peut pas résilier le bail ?

S'il vous plaît merci me dire comment faire ce que je peux ou ne peux faire serait grandement apprécié

3 Publié par joki17
18/09/2020 11:25

nous sommes locataires et une cour commune dont fait partie mon logement elle est etroite la cour et une locataire vient de demander de mettre un portail rendant la cour tres petite et sachant que tous les locataires passent dessous et devant mon logement ont ils le droit cela fait partie de atlantique amenagement mercipour vos reponses

4 Publié par EVELYNA
11/01/2021 23:45

Bonsoir
Je suis locataire d'un immeuble dans lequel un incendie a eu lieu dans un appartement. La mairie a émis un arrêté de péril et tous les locataires ont été évacués.
Nous sommes hébergés, certains à l'hôtel, en airbnb, dans de la famille.
Cela fait plus de 15 jours et le bailleur ne m'a proposé aucun relogement, la mairie n'a pas de logement libre. C'est le cas aussi pour les autres locataires.
Le bailleur nous a adressé, à chacun, une lettre de résiliation de bail, sans commentaire.
La mairie nous dit attendre les résultats de l'expertise pour savoir si des travaux pourront être réalisés dans l'immeuble.
Il s'agit d'un bailleur social.

Pouvez-vous me dire si le bailleur peut agir de la sorte ?
A-t-il une obligation de nous reloger ? Dans quel délai ?

Merci de vos réponses car nous sommes désespérés .....

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