L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
02/11/2016 10:19

Bonjour

Je suis locataire d une maison mitoyenne et mon propriétaire rénove une maison et fait des travaux à toute heure du jour (en dehors des heures autorisees par la commune) genre à 7h30 ou 8h15 dès que mon conjoint est parti!
Il est propriétaire d un bon morceau de la rue ou je réside et a même mis un panneau propriété privée.
Il se permet entre autres travaux aux heure de son choix, d avoir des activités bruyantes telles que souffleur, tondeuse... tout les jours y compris le dimanche à 13h15. Heure à laquelle il a sûrement fini de manger...
Malgré mes demandes il ne comprend pas que ça gêne le dimanche et encore moins le matin car il se lève tôt!

Nous sommes résolus à déménager car c est devenu oppressant
Que pouvons nous faire envers lui!

Merci d avance

2 Publié par Visiteur
13/11/2016 16:02

bonjour maitre
depuis 4 mois une famille algérienne a aménagé au dessus de mon appartement ( je suis locataire à SCIC habitat ). Ils ont deux ou trois enfants particulièrement bruyant. J'ai tenté un dialogue avec eux mais ils ne parlent pas français. J'ai dejà envoyé deux courriers à mon bailleur. Ils sont intervenus mais sans résultats. Les nuisances continuent de plus belle, cavalcade, bagarres, cris de 9 h du matin à 10 h du soir quasiment sans interruption. Vendredi la situation a grimpé d'un cran. J'ai actuellement mon mari en hopital à domicile. Il est gravement malade et excédé par ces chocs incessants a fait un malaise. Il a du etre évacué aux urgences. Il faut dire qu'avec une tumeur au cerveau cela n'a rien d etonnant. Ma fille qui logeait à la maison a du prendre un studio pour etre tranquille. Elle est sous tranquilisants. Un déménagement actuellement n'est pas envisageable. Je fais donc un troisième courrier au bailleur ou je le menace de ne régler que la moitie du loyer en attendant que le problème soit régle. Je vais également faire une main courante. J'envisage de consulter un avocat, une assistante sociale. Mais j'aimerai avoir votre avis afin de faire le tri dans tout celà et d'eviter de perdre mon temps car je n'en ai guere.
Avec mes remerciements anticipés.

3 Publié par Visiteur
16/11/2016 18:36

Bonjour maitre. Je loue un appartement pour mon fils etudiant. A la suite de travaux de plomberie, il y a un claquement infernal dans les canalisations , bruit incessant toute la journee et surement amplifie par le silence de la nuit. Il doit dormir avec des boules quies et est à bout nerveudement. Puis je rompre le bail avec un preavis plus court. Le plombier ayant reconnu que ce bruit venait des cloisons et qu il n y avait pas grand chose à faire. Merci de votre ŕeponse

4 Publié par Visiteur
17/11/2016 23:08

Bonjour Maître,
J'habite au dernière étage d'un immeuble de 16 étages depuis 2011. J'ai de l'eau qui vient du toit dès qu' il pleut ça dure depuis février 2016 sur 4 pièces il 3 pièces inondées je dors avec mes enfants dans une seule pièce. Mon bailleur est en procès avec l'entreprise qui à faire la rénovation pour une histoire de garantir décennale.
Jusqu'à ce jour aucun travaux a été effectué. Ils ont même augmenté mon loyer. Je ne ne sais plus quoi faire.

5 Publié par Visiteur
04/12/2016 14:47

Bonjour Maître,
Depuis juillet 2013, j'occupe une T3 comprenant une Box dans la cave et un local à velo commun avec ma fille, âgée de 9 ans maintenant. Depuis le début de l'occupation de l'appartement, j'ai eu de gros problèmes avec les voisines de palier qui ont aménagé une semaine avant moi. Cet appartement, un autre voisin avait demandé de le louer pour sa fille, mais on etait déjà engagé.
Tout commençait par l'intolérance totale de MES voisines de palier envers ma fille, très vive et des fois bruyante comme tout enfants. Elles travaillaient de nuit et exigeaient qu'on fasse aucun bruit, même pas de parler normalement dans le salon qui juxait le leur jusqu'à midi. La première intercalation était début septembre 2013, car ma fille a réveillé un ami à elles en récitant un texte à 8heureq du matin, avant d'aller à l'école. Cet ami nous a menacé de nous "en pl âtrer ma fille et moi" si elle le réveillait encore. J'ai fait une main courante car je me sentais vraiment menacée.
Cela a déclenché une véritable guerre et harcèlement morale, des diffamations et fausses rumeurs étaient répandues dans toute la résidence par ce couple de jeunes femmes. Après de nombreuses interventions arbitraires de la police, de faux policiers qui ont essayé de nous intimider, ca a fini par une escalader en violences physique envers moi. Un jour elles m'ont poussée dans les escaliers, et on a toutes les 3 porté plainte mutuellement contre l'autre. Je n'ai touché ou blessé personne, handicapée à plus de 80%, je suis pas capable de me défendre physiquement. Une médiation pénale etait ordonnée, car elles avaient auparavant ectabli une dénonciation calomnieuse a mon sujet, envoyé au procureur, au maire, au commissariat et au syndicat de copropriété. J'ai été "innocentée" car 90% du dossier etait inventé tout court et j'ai facilement pu prouver que rien de ce qu'elles prétendaient n'était vrai. Mais comme ma propriétaire m'a fait parvenir ce dossier seulement 4 mois plus tard, j'ai été obligée de faire cette médiation, je ne pouvais pas prouver leur mauvaise intention. Le lendemain de la médiation, tout est dzvenu encore pire qu'avant, on m'a creve le pneu de ma voiture, celui du vélo, pour me confiner à domicile car je ne peux pas marcher - je suis amputeé des moitiés de MES pieds et de MES mains. Pendant 8 mois, elles ont fait de ma vie un enfer jusqu'à ce qu'elles ont dû déménager. Sauf que ça n'a pas arrête pour autant. Après c'était au tour de ma fille de se faire crever les pneus du vélo, et les fausses rumeurs et diffamations ont continués. Des le début j'ai fait part de ces soucis à ma propriétaire, qui n'est jamais intervenue en quelque manière que ce soit, en tout cas pas pour m'aider!
Au jour d'aujourd'hui, le local à vélo, je ne peux l'utiliser, on me détruit tout ce que j'y met, et je suis la seule à subir ce genre de choses. La cave, c'est pareil, on y pose express des choses, qui m'appartenaient comme des sacs de poubelles clairement identifiables qu'on a dû récupérer dans les contenaires de poubelles, Ma propriétaire reste sans rien faire. Elle s'en fout. Elle encaisse loyer et tout le reste, sans que j'ai les quittances en temps et en heure, malgré de nombreuses demandes. Pour des réparations comme des fuites d'eau, elle attend jusqu'à ce que le syndic lui impose de réagir, ou que je la menace de ne plus payer de loyer ou que mon assurance refuse d'assurer un appartement non conforme aux normes d'électricité (j'ai lutté 1 an et demie pour qu'elle le mette aux normes d'électricité, 6 mois pour des fuites d'eaux, et à chaque fois, elle appele mon assistante sociale pour prétendre que moi je m'opposerais a ce qu'elle fasse des travaux). Pour sécuriser le local à vélo, elle fait la sourde oreille, idem pour les quittances, je suis en train de craquer, ma fille n'en peut plus, que pourrais-je faire pour l'obliger à respecter ses obligations?
Merci d'avanc de prendre ma question au plus sérieux, je suis au bout des forces, ayant perdu mon père peu après mon aménagement, je n'ai,plus de garant pour déménager.

6 Publié par Visiteur
24/01/2017 00:29

Bonjour, suite à des fuites de canalisations et dans l'attente de travaux, nous (2adultes et 2 enfants) ne pouvons plus nous servir de notre salle de bain, devons minimiser les chasses d'eau et se servir le moins possible de l'eau dans la cuisine..
nous nous douchons dans la buanderie (car autre evacuation) où il fait maintenant 15degres, et j'y fais également la vaisselle dans un petit lavabo.cela dure depuis 3 mois...
pouvons-nous prétendre à un dédommagement de la part du propriétaire de la maison, et si oui, comment le chiffrer???
Je ne trouve pas de réponse à ma question malgré de nombreuses recherches, j'espère que vous pourrez nous éclairer.
Merci d'avance.

7 Publié par Visiteur
24/01/2017 00:29

Bonjour, suite à des fuites de canalisations et dans l'attente de travaux, nous (2adultes et 2 enfants) ne pouvons plus nous servir de notre salle de bain, devons minimiser les chasses d'eau et se servir le moins possible de l'eau dans la cuisine..
nous nous douchons dans la buanderie (car autre evacuation) où il fait maintenant 15degres, et j'y fais également la vaisselle dans un petit lavabo.cela dure depuis 3 mois...
pouvons-nous prétendre à un dédommagement de la part du propriétaire de la maison, et si oui, comment le chiffrer???
Je ne trouve pas de réponse à ma question malgré de nombreuses recherches, j'espère que vous pourrez nous éclairer.
Merci d'avance.

8 Publié par Visiteur
25/01/2017 13:15

Bonjour Nathalie,

Il existe une procédure devant le tribunal d'instance qui a une compétence exclusive en matière de baux d'habitation.

À ce titre , vous pouvez demander une diminution judiciaire du loyer (pour le temps écoulé) pour la perte de jouissance de votre pièce d'eau, en outre demander une indemnité pour le préjudice subi.

À toutes fins vous pouvez aussi demander de manière préliminaire une expertise si le PV de constat d'un huissier est estimé insuffisant.

Je reste à votre disposition sur le mail du cabinet pour approfondir cette affaire.

Votre bien dévoué

9 Publié par Visiteur
29/01/2017 20:33

Bonjour Maître mon bailleur social ne veut pas me reloger ailleurs alors que j'ai subi des violences des voisins du dessus et qu'une condamnation de 3 mois de prison et amende est rendu à t il obligation de me reloger dans les mêmes conditions puisqu'il ne peut faire partir les voisins qui sont invivables et m'empêche la jouissance paisible de mon habitation.

10 Publié par Visiteur
02/03/2017 12:18

Cher maitre,
Je suis locataire d'un appartement à Paris.
Le propriétaire avait prévu de faire des travaux. L'appartement n'est pas utilisable : la cuisine, la salle de bain et les toilettes sont en travaux (eau coupée, etc). Les travaux ont duré 2,5 semaines.
Est-il possible d'avoir une indemnité ? De réduire le montant du loyer en fonction du nombre de jour où l'appartement a été inhabitable ?
merci,
Claire

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