L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
17/05/2017 14:28

Bonjour maître ,
La régie de notre immeuble fait faire des travaux de rénovation de 2 appartements ( démolition totale ) . Les locataires des autres appartements Subissent des nuisances très importantes . Les entreprises ne ferment pas les portes et une poussière se diffuse dans les parties communes et dans les apprtements habités. Pouvons nous demander à ce que ces travaux soient faits dans les règles de l'art et en respectant la vie des résidents ?
Merci

2 Publié par Visiteur
19/06/2017 18:48

Bonjour
Je voudrais savoir si les bailleurs ont une obligation de mettre un barrièrage à l'entrée des résidences. Quel article de loi formule cela ?

3 Publié par Visiteur
04/07/2017 13:23

Bonjour j'habite un immeuble de 15 étages appartenant à Partenord. Suite à une petite inondation les ascenseurs sont en panne depuis le 13 juin et aucune réparation n'a été commencée. Personnellement j'habite au 13eme étage et ai de sérieux problèmes de santé il y a des personnes âgées des familles ayant des enfants....... Que peut on faire pour que Partenord s'occupe plus activement des réparations ?

4 Publié par Visiteur
26/07/2017 14:47

Bonjour Maitre,
Difficile cohabitation dans une résidence HLM

On vit avec le stress aux quotidiens, nous leur demandant de venir constater par eux même de jour comme de nuit, on est dans une résidence de 42 locataires, dont 4 familles qui ont pris notre résidence pour un guet a pond. Nos démarches amiables ne suffisent pas et d'autres solutions doivent être envisagées... !!!.

Personne ne veut prendre notre souffrance au sérieux, ce qu'on sait c'est que çà touche notre santé, je vous résume les faits : depuis 2012 malgré notre dépôt de plainte envoyer directement en A/R à notre Maire, on les appelle tous les jours pratiquement leur demandant de venir nous rencontrer : Nous sommes particulièrement gênés par nuisances olfactives, les bruits, tapage nocturne, Comportements intenses, et dégradations importantes provenant de la part des enfants de nos voisins, nous souffrons d’un trouble de voisinage récurrent,

Après plusieurs vaines tentatives de résolutions de ces problèmes a l’amiable. L’accumulation de ces faits et gestes retentissement gravement sur ma santé, et au niveau psychologique. Le droit du plus fort et le droit du premier occupant de la part de certains.

J’insiste aussi sur le fait que nos voisins, qui eux aussi n'en peuvent plus, ont laissé entendre que cela trainait depuis bien trop longtemps. La police se déplace et procède aux verbalisations 8 verbalisations rien qu'on Mai 2017, cela ne les empêchent pas a faire encore plus surtout depuis que notre bailleur a procédé à la suppression d'un air de jeu pour enfants.

A chaque fête organisée aucun mot de gentillesse aux voisins leur annonçant qu’il y aura du bruit. Cette fameuse paie sociale !!!, ils nous parlent aussi d'un manque de communication, or qu'en 2012 j'avais moi même sollicité un conciliateur de justice, sans compter les divers courriers adressés à leurs attention, Notre vie collective a des allures de cauchemar. Rappelons que le maire est officiers de police judiciaire.

Cependant, la loi du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit a donné à de nombreux autres agents de l'Etat et des municipalités, le pouvoir de rechercher et constater les dysfonctionnements et les infractions relatives aux bruits.

Maitre, que pourrons nous faire?
Bien à vous

5 Publié par Visiteur
01/08/2017 12:18

Bonjour maître
Depuis 17 ans nous subissons des fuites d'eau permanente dans notre cuisine. Malgré tout mes efforts, bailleur, mairie, presse, assurances rien ne bouge face au locataire responsable particulièrement asocial. Nous en sommes malades d'autant plus que Nous n'avons' pas les moyens de partir étant retraité. Que pouvons nous faire SVP? Merci

6 Publié par Visiteur
18/08/2017 17:33

couvrir le bruit que vous entendez par une petite musique par exemple est très efficace pour régler un problème de bruit de voisinage. ça apprend la vie en société et c'est légal quand les décibels sont juste come il faut

7 Publié par Visiteur
05/10/2017 10:03

Bonjour Maître,
Le propriétaire de mon immeuble entame de gros travaux à l'étage au dessus pour une vente à la découpe. Un huissier ainsi que la gestionnaire sont venus faire un constat afin de garantir les dégâts éventuels. Les travaux débute ce jour et ce pendant 4 mois.
Que puis-je obtenir de mon bailleur ?
D'avance merci pour votre réponse
Lila Herzog

8 Publié par Visiteur
09/10/2017 12:42

Bonjour Maître,
Locataire de la société SCIC habitat Rhone-Alpes, je suis en panne totale de chaudière depuis hier matin! (depuis avril 2017; les radiateurs ne sont plus alimentés du à une pièces de cette chaudière qui fuit abondamment et qui ne fourni plus d'eau à la partie chauffage)
début septembre, le responsable d'agence a autorisé le remplacement de ma chaudière par son prestataire PROXISERVE!
Aujourd'hui, j'appelle la société SCIC ainsi que PROXISERVE qui tous deux semblent ne pas comprendre ma colère lorqu'on me dit "je vais relancer la secrétaire en urgence pour la commande de la chaudière"...
depuis avril je les relance via le site internet du SCIC, sans aucun résultat, un opérateur de leur hotline m'a carrément dit d'arrêter de diffuser des demandes sur le même sujet!!
J'ai donc envoyé un mail aux responsables d'agence leur disant que si à la fin du mois mon logement est toujours sans chauffage, ni eau chaude je cesserai le paiement de mon loyer à compter du 1er novembre!
Evidemment, j'imagine que je me mettrai dans une position hors la loi, mais je ne sais plus quoi faire! mon seul moyen de pression est celui là... lorsque je les appelle, je sens bien qu'ils se moquent complètement du problème!
Je suis locataire chez eux depuis quatorze ans, sans jamais un seul défaut de paiement de loyer..
Pouvez vous m'indiquer quels sont mes droits, comment les faire appliquer?
Merci d'avance et pardon si ce texte n'est pas très clair.
Cordialement

9 Publié par Visiteur
23/10/2017 20:50

Bonjour Maître, Je suis locataire depuis plusieurs années à Paris, l’année dernière nous avons subis un incendie provenant d’un autre appartement. Notre immeuble va être détruit d’ici deux ans car ils construisent de nouveaux logements. Mais depuis nous subissons le bruit des travaux toute la journée à partir de 7h30 mais nous en accomandons et à partir de 18h presque tous les soirs jusqu’à 4h du matin des squats de jeunes dans mon hall. Ils chantent hurlent crient fument laissent leurs déchets. J’ai pris contacte avec mon bailleur social élogie qui devait trouver une solution et il y a quelques mois j’apprends que mon interlocuteur a démissionné et qu’il n’y a aucun dossier ou demande sur ce problème anis ma gardienne me confirme qu’elle a envoyer de nombreux messages et appels mais qu’ils ne font rien. Il y a un mois j’ai envoyer un courrier en recommandé pour expliquer encore une fois la situation suite à mes appels et mes demandes de rendez vous sans suite et toujours rien. La police est appelée à plusieurs reprises le gpis vient tous les soirs mais les jeunes reviennent et c’est pire. J’ai des problèmes de santé assez grave et je ne peux me permettre d’être autant angoisser tous les jours. J’en ne dors pas avant 4h a cause du bruit. Quelles solutions je peux avoir? Que faire? Je vous remercie d’avance

10 Publié par Visiteur
24/10/2017 18:28

Bonjour
depuis 2 ans je subi des troubles du voisinages.j habite un pavillon je loue au rdc et mon voisin indélicat au dessus.depuis deux ans entre le bruit les hurlements des enfants parfois tard dansla nuit sans compter le parking en commun qui de son ccôté est sale et entreposé des bidons de essence que les enfants peuvent à tout moment prendre. Les insultes.les menaces. Je ai fait appel à la police nationale.municipale.la mairie.
Le propriétaire.mais rien toujours pareil on me dit on peut rien faire chacun ce renvoi la balle.j ai même clairement menacé de brûler la maison et ses habitants si rien ne est fait.
Mais ça ne inquiété personne.
alors quoi faire.........pour finir ma femme enceinte de 7 mois est stressé et toujours en pleure et depuis peux mon fils de 3 ans voit un pedopsychatre car le bruit lui est devenu insupportable et notre stress lui est transmis.

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