L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 176 885 fois 74
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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

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1 Publié par Visiteur
08/03/2017 20:51

Cher Maître, mon cas est un peu different-je suis usufruitiere d un bien légué par mon mari a son deces-sa fille unique est la nu proprietaire-celle ci n à jamais voulu délivrer le legs il y a 6 ans-une décision de justice l y a cintrainte-de nombreux travaux sont à effectuer (tout le sol autour de la piscine se devite-problèmes importants dont 1 cambriolage -la villa étant très accessible-la toiture d origine ttes ancienne fuit et ma compagnie d assurance ne veut plus prendre en charge)le mur de soutènement se fissure beaucouo-aucune réponse à mes différents courriers d alerte
Auprès de la nu proprietaire et à priori on ne peut pas lui imposer de faire les travaux
De plus je n ai pas pour ma part les moyens de les faire effectuer-la une propriétaire refuse la vente -je suis dans une impasse totale et cela me détruit aussi de voir ce bien se déprécier bien à vous

2 Publié par Visiteur
12/03/2017 20:24

Cher Maître,
J'ai réalisé des travaux de rénovation de la toiture (isolation) , ravalement de façade d'une maison en location. Les travaux ont duré 3 mois et les locataires n' ont pas bénéficier du jardin alors que les travaux se déroulaient en hiver!! Les locataires me demandent une indemnisation pour préjudice subit ! Sont ils dans leur bon droit ?

3 Publié par Visiteur
14/03/2017 15:39

Bonjour,

Je me permets de vous contacter pour une information.

Locataire d’un appartement, des fissures sont apparues dans le plafond du séjour. Après diagnostic, le propriétaire entreprend des travaux d’envergure (faire tomber le faux plafond, reprendre une partie des murs extérieurs, etc…)
Bref, l’appartement est inhabitable pendant trois semaines. Effectivement, pour que les ouvriers puissent travailler, j’ai dû entreposer les meubles du séjour dans la chambre et la cuisine ; ces deux pièces ont été condamnées par des bâches plastique pour éviter l’intrusion de la poussière.
Donc, pendant trois semaines, je dois trouver un autre hébergement.

Un dédommagement peut-il être envisagé sur le loyer ? Sous quelle forme ?
De même, pour la remise en état de l’appartement, un service de ménage peut-il être prévu légalement ?

Merci par avance de votre retour

4 Publié par Visiteur
20/03/2017 16:34

Cher Maître,
Locataire depuis une année je subis des odeurs de tabac qui envahissent la chambre parentale, qui sert depuis de rangement à cartons. Ces odeurs viennent de dessous le meuble salle de bain qui est ouvert. Après enquête il s'avère que lorsque les voisins d'à côté ou en dessous fument cela remonte par la canalisation de la salle de bain... à toutes heures du jour et de la nuit. Mon bailleur est informé mais n'intervient pas. J'ai décidé de faire constater par huissier... Que dois je faire pour qu'enfin je sois entendue ? Merci d'apporter votre expertise à ce problème qui me gâche la vie.
Bien à vous.

5 Publié par Visiteur
22/03/2017 10:05

Bonjour Me,

Un locataire peut-il invoquer la force majeure pour rompre sans préavis, le contrat de bail professionnel pour difficultés d'accès à l'immeuble loué et envahissement de poussière ? La difficulté d'accès est causée par les travaux publics de la route qui passe devant l'immeuble. Les engins de travaux font trembler l'immeuble et les locaux sont envahis par l'asphalte.

6 Publié par Visiteur
07/04/2017 10:21

Maitre, je suis dans un appartement et sans même m avertir il a posé des goulottes fin. Novembre travaux de chantier pendant 3 jours et depuis le 1 er décembre jusqu a aujourd'hui hui plus de 4 mois ils sont le propriétaire et l agence il ne touche pas à mon appartement mais je vis avec le marteau piqueur poussières de gravats je suis asthmatique j me sens mal j ai été voir l agence comme cela avec une hémorragie de l'oeil et mon asthme ils sont indifférents les ouvriront enlevés la moquette mural sur les escaliers j suis tombée bref je dois payer mon loyer comme si de rien était,1 juriste m a fait invoquer la loi 1724 du cc et j ai fournie une attestation du médecin l agence m a répondu c est vous qui l avez demandé heureusement je déménage demain et la semaine prochaine incroyable les travaux de chantier comme il est écrit en bas se termine la s prochaine il y bien un article du cc qui peut mappeler aider merci d avance car je suis dépressive mais depuis 4 mois rien ne vas plus merci

7 Publié par Visiteur
07/04/2017 10:29

Pouvez vous me donner réponse sur le site je vais pas sur ma boite mail ou appeler au 0635163607 merci

8 Publié par Visiteur
15/05/2017 15:11

Bonjour, je me pose certaines questions, j'espère que vous pourrez m'informer...
Par exemple : Si mon bailleur exécute des travaux de remise aux normes dans mon appartement, juste au moment ou le baille est exécuté, puis imaginons que cela rende l'appartement inhabitable durant plusieurs mois (5 ou 6 mois par exemple), que je doive loger ailleurs tout ce temps, je n'aurais donc logé que quelques jours dans l'appartement, peut-on alors espérer convaincre le bailleur de nous rembourser les loyers et les factures que nous avons été contraint de payer inutilement durant ce long laps de temps si nos revenus sont presque nuls ?
Merci de votre attention.

9 Publié par Visiteur
15/05/2017 23:35

Bonjour maître
Depuis octobre 2016 a ns jours je subisse des nuisances sonore énorme d un ascenseur qui passe au dessu de chez moi resultat trouble de sommeil je ss suivi par un médecin j ai écris à mon bailleur 3 lettre recom leur réponse c est de faire le nécessaire mais rien n est fait Mes nuit c est l enfert de plus le grand ascenseur principal est en panne pendant presque 8 mois et tjrs pareil maintenant j ai préparé une lettre recom avec l attestation médicale un seul petit ascenseur pour 100 appartement sur 12 étage les gens les locataires sont en détresse totale les gens rallent mais ils connaissent pas ce que s est la jouissance du ligement bref je voudrais savoir c est quoi les recours? Est ce possible de contacter le centre d hygiène et de sécurité?je compte d engager un avocat pour dommage et intérêt et pour un éventuel changement de logement ou cas ou y aura pas des travaux juste je vous rajoute qu' un annonce et affiche depuis plus qu' un ans que les grand travaux des deux ascenseur prévu 2017 on est presque juin et rien n'est fait merci monsieur

10 Publié par Visiteur
15/05/2017 23:35

Bonjour maître
Depuis octobre 2016 a ns jours je subisse des nuisances sonore énorme d un ascenseur qui passe au dessu de chez moi resultat trouble de sommeil je ss suivi par un médecin j ai écris à mon bailleur 3 lettre recom leur réponse c est de faire le nécessaire mais rien n est fait Mes nuit c est l enfert de plus le grand ascenseur principal est en panne pendant presque 8 mois et tjrs pareil maintenant j ai préparé une lettre recom avec l attestation médicale un seul petit ascenseur pour 100 appartement sur 12 étage les gens les locataires sont en détresse totale les gens rallent mais ils connaissent pas ce que s est la jouissance du ligement bref je voudrais savoir c est quoi les recours? Est ce possible de contacter le centre d hygiène et de sécurité?je compte d engager un avocat pour dommage et intérêt et pour un éventuel changement de logement ou cas ou y aura pas des travaux juste je vous rajoute qu' un annonce et affiche depuis plus qu' un ans que les grand travaux des deux ascenseur prévu 2017 on est presque juin et rien n'est fait merci monsieur

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