L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
25/11/2017 12:47

Bonjour Maître
Avons acheté le 9mars2017 l 'appartement dont nous étions locataires auprès LM Habitat. Avant achat des travaux d'étanchéité du balcon devaient être effectués et achevés le 3 juillet2015. Mais ces travaux ont été mal faits, mal suivis et non achevés. Avons dû batailler ferme pour obtenir leur reprise en juillet 2016, plus d'un an après. Travaux repris par une autre entreprise et aucun recours tenté par LM Habitat contre 1ère entreprise. L'appartement nous avait été proposé à la vente en 2014. A cause de tout cela, la vente a été très retardé et avons dû payer de nombreux loyers supplémentaires et supporter l' impossibilité de profiter du balcon pendant plus d'un an (mobilier de terrasse dans notre salon) Pouvons-nous exiger une indemnité pour trouble de jouissance et une action pour les loyers supplémentaires alors qu'en tant que locataire, n'avions aucun recours contre l'entreprise puisque n'étions pas mandataires des travaux. Ne pouvions qu'alerter sur malfaçons sans garantie d'être écoutés et n'avons pas été entendus. Merci

2 Publié par Visiteur
01/12/2017 12:01

Bonjour Maître, je vois que je ne suis pas la seule à subir des dommages. J'ai 69 ans et cela fait deux ans et demi que je subis les désagréments quotidiens de ma voisine du dessus.Elle ne cesse de déplacer des meubles en les laissant retomber lourdement, 3 fuites d'eau en 8 mois, violentes disputes de jour comme tard le soir, objets au sol,robot ménager le soir à 21h30 voir plus)etc menaces de la famille etc. Des courriers,mails ont été envoyés (en vain) au bailleur. Ce vendredi 24 novembre je me suis fais agressée verbalement par la mère de cette jeune femme(paroles diffamatoires et violentes - agression physique d'un ami intervenu afin que je ne prenne un mauvais coup) - Cette situation a des effets très négatifs sur ma santé ! que me conseillez vous sachant que je n'ai pas les moyens de prendre un avocat vu la petite retraite que j'ai(700€) ? je vous remercie d'avance de bien vouloir lire ce message. Sincères salutations.

3 Publié par Visiteur
04/12/2017 14:53

Bjr, si le logement est inhabitable durant les travaux, les locataires peuvent demander une résiliation de bail immédiate ?

4 Publié par Visiteur
07/12/2017 13:21

bonjour,
Mes propriétaires ont acheté la maison mitoyenne a la mienne et la refont intégralement depuis le mois de juin.
Nous vivons donc depuis juin avec les ouvriers en permanence 5 à 6 jours par semaine et ce dès 8h le matin. C'est très bruyant et cela à causé des dommages dans mon logement.
Mais ce qui me gene le plus c'est le froid! en effet le mur mitoyen ne fait que 6cm d'épaisseur (nous avons pu le constater quand les ouvriers l'ont cassé par erreur et sont arrivés dans ma douche) avec le froid qui arrive nous ressentons le froid et le vent dans notre logment ... cette semaine ils enlèvent la toiture et nous allons donc subir encore plus ! nous avons du ajouter des radiateurs a bain d'huile car il faisait 13°c dans la salle de bain... ai je le droit de demander une baisse de loyer le temps des travaux ? Ma propriétaire m'a dit qu'il y en avait encore pour plusieurs mois de travaux et les fenetres et cloissons ainsi que l'isolation ne seront pas effectué avant milieu du printemps.
Merci de me m'aider.
Cordialement

5 Publié par Visiteur
10/12/2017 17:20

Bonjour Maître, Alors que le propriétaire m'a donné congé d'un bail professionnel pour le 31 décembre avec un délai légal de prévenance de 6mois délivré par huissier, il a fait ultérieurement installer un échafaudage depuis 3mois pour ravalement, entravant les opérations de déménagement par chariot élévateur. Malgré mes demandes je ne connais toujours pas la date de dépose de l'échafaudage, et ne peux programmer le déménagement.
Dois-je faire constater par huissier et vous demander d'assigner en référé, pour ne pas avoir à payer les délais supplémentaires d'occupation?
Merci de votre réponse

6 Publié par Visiteur
14/12/2017 20:34

Bonsoir Maître, j'ai emménagé il y à 4 mois dans une ancienne maison individuelle divisé en 3 appartements. sur mon palier je suis seule et il existe une autre porte sur ce palier que je pensais être une remise mais qui apparemment va subir des travaux pour devenir un appartement que la propriétaire va louer. Ma crainte est que le palier est petit la porte de cet appartement est à 2 mètres, hormis les nuisances dû aux travaux les murs sont mitoyens à cet appartement et de plus j'entends déjà les voisins au 1er etage pour une occupation normale de leur appartement je n'ose imaginer dès lors qu'un locataire va y habiter les nuisances sonores habituels et quotidienne car l'isolation accoustique est inexistante
quel recours ai je svp
merci

7 Publié par Visiteur
03/03/2018 10:28

Bonjour Maître
Subissant depuis 18 ans des fuites d'eau dans ma cuisine, j'ai saisi le tribunal d'instance de Paris contre mon bailleur social.
Ce dernier a bien fait des Travaux chez le locataire incriminé mais sans résultat probant.
Le bailleur invoqué la prescription pour ne prendre en compte que les 3 dernières années. Le loyer est de 362€/mois et je demande 3999€ d'allocation et 1€ de dommages et intérêts. Pensez vous que ce montant soit disproportionné ne représentant que 11mois de loyer Sur 18 ans?

8 Publié par Visiteur
07/03/2018 09:24

Bonjour Maître
ma locataire s'est plaint de bruits de claquement provenant du compteur EDF. J'ai fait intervenir un électricien qui n'a pas entièrement résolu le problème de bruit, mais a fait des vérifications et des réparations facturées 576 euros (que j'ai entièrement réglées). Finalement c'est EDF qui a dû intervenir, car le compteur reste leur propriété et un électricien ne peut le modifier. La locataire estime ne pas avoir pu jouir pleinement de ce studio, car gênée par le bruit. En effet,en période hivernale, EDF, surchargé, a mis plusieurs semaines à intervenir. Elle demande à être indemnisée. Est-ce vraiment une perte de jouissance du bien? Peut-elle exiger une indemnisation?
Très cordialement

9 Publié par Visiteur
07/03/2018 22:17

Bonjour maître

Locataire depuis 1996 dans un logement Hlm je vis l'enfer depuis deux ans à cause d'un locataire irrespectueux qui fout bordel nuit et jour en toute impunité je suis en pleine détresse car la police refuse de se déplacer d'enregistrer main courante me disant que c'est le rôle du propriétaire le propriétaire dit qu'il n'est pas responsable et refuse de respecter son obligation contractuelle de jouissance paisible à mon endroit j'ai été sollicité les services d'hygiène et la mairie qui ont à part des promesses n'ont strictement rien fait je vous sollicite humblement je suis handicapée ma vie est un cauchemar car souffrant de fibromyalgie tout stress me cause des dommages définitifs sur mes articulations les seuls moments de tranquillité c'est mes vacances une semaine par an est ce normal qu'un enfant en bas âge ne sorte pas ne joue pas et court sans interruption de 9h à 23h tous les jours quel bien être en retire t'il? Quels sont mes droits contre un propriétaire qui refuse de respecter ses obligations ?

10 Publié par Visiteur
22/03/2018 00:37

Bonjour
Je subis, ainsi que d'autres locataires, une situation très particulière et traumatisante. Le proprietaire de deux restaurants du rez de chaussée a entrepris d'installer deux gaines d'extraction pour mise en conformité. Elles ont été installees au ras de nos portes fenêtres des pièces principales, sur notre facade en 3 jours, sans que nous ayons été prevenus de quoi que ce soit au préalable. Le propriétaire de notre immeuble dit ne pas avoir été informé, puis au fil de nos reactions precise qu' il se serait agit d'un ancien accord oral avec le précédent syndic... Il y a des années.... Ainsi positionnée la double gaine vient occulter toute la luminosité de la porte fenêtre (sans balcon) de la pièce principale, et la moitié de la visibilité puisque la fenêtre se retrouve alors en retrait d'1 m 30, de ce nouveau bord de la facade. Le nouveau syndic ne nous informant de rien, j'ai saisi la mediatrice de la caisse des depots, dont la sci proprietaire de l'immeuble depend. ils ont mandaté un huissier et fait arrêter les travaux. Nous ne savons pas encore si c'est temporaire ou definitif, dans le sens où les gaines seraient ôtées pour être déplacées dans un lieu plus approprié. Dans le cas où l'installation serait maintenue, le logement changera complètement de luminosité et la vue ne sera plus celle de la cour mais d'une installation métallique..... Quels sont nos recours en tant que locataire? Dans mon cas, l'appartement est petit 50 m2, et la piece a vivre représente la moitié. La porte fenetre ne donne pas sur un balcon, et son seul interet etait d'apporter toute la luminosité à la piece a vivre. Aujourd'hui je me sens en prison. Doit-on engager une procédure dans le cas du maintien de la structure? Peut on demander une révision du contrat de location, en raison de ce changement notable ?
En vous remerciant de vos conseils.

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