L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 176 886 fois 74
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L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

L’obligation méconnue du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien occupé par le locataire

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».

Ce texte emporte l’obligation pour le bailleur de veiller à la jouissance paisible du locataire. Il doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas.

Les troubles dont doit être préservé le locataire sont divers et assurer la jouissance paisible signifie également que les troubles ne peuvent être causés par le bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation a sanctionné le  bailleur  lorsque  ce dernier modifiait unilatéralement la forme du bien loué. (Cass 1ère civ, 7 février 1967), ou lorsque le bailleur refusait d’installer une boîte au lettre individuelle pour son locataire. (Cass 3èmeciv, 3 octobre 2012)

Autre exemple, le bailleur est sanctionné s’il ne s’est pas assuré que les équipements collectifs de l’immeuble ne causent pas de nuisances pouvant troubler la jouissance du locataire. Ce qui est le cas lorsque la chaufferie de l’immeuble fait un bruit insupportable pour le locataire (Cass 3ème civ, 4 décembre 1991)

Cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne puisse souffrir d’aucun trouble de la part du bailleur.

Au titre de l’article 1724 du code civil, lorsque des travaux urgents sont à réaliser sur le logement, alors le locataire ne peut obtenir dédommagement des troubles subis.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

 Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Toutefois, le locataire peut également obtenir réparation du préjudice causé.

Pour cela, les travaux doivent causer un préjudice du fait de leur exécution et non un préjudice du fait d’une mauvaise conduite de ceux-ci. (Cour de cassation, 3ème chambre, 27 novembre 1974). 

Par exemple, le locataire pourra demander indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou lorsque les travaux entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement.

Si les travaux rendent le bien inhabitable, alors le locataire pourra demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. 

Enfin, le bailleur qui est tenu de préserver le locataire des nuisances causées par les autres locataires.

Les manquements du bailleur à cette obligation de jouissance paisible se résolvent le plus souvent en dommages et intérêts, par la prise de mesures mettant fin au trouble objet du litige et éventuellement  par la résiliation du bail.

Aussi, le bailleur prendra soin de veiller à ce que son locataire jouisse paisiblement de son logement..

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
27/09/2018 12:15

bonjour maitre je suis locataire depuis trente deux ans je suis en invalidite mon bailleur veut faire des gros travaux et exige que je bouge les meubles je suis seule en plus ils mette ma maison temoin
suis je obligee d acceptee

2 Publié par Visiteur
18/10/2018 22:40

Bonjour maître, mon bailleur effectue des travaux de restructuration dans l'immeuble depuis avril et cela provoque énormément de nuisances. Il souhaite vendre les appartements vacants au fur et à mesure des départs. Nous leur avons demander d'acheter notre appartement et ils ont refusé. Mais d'autre part, ils veulent faire des souplex et nous demandent de changer de cave alors nous avons refusé. Peuvent ils nous obliger à changer de cave ? En vous remerciant par avance, Bien cordialement.

3 Publié par Visiteur
18/10/2018 22:40

Bonjour maître, mon bailleur effectue des travaux de restructuration dans l'immeuble depuis avril et cela provoque énormément de nuisances. Il souhaite vendre les appartements vacants au fur et à mesure des départs. Nous leur avons demander d'acheter notre appartement et ils ont refusé. Mais d'autre part, ils veulent faire des souplex et nous demandent de changer de cave alors nous avons refusé. Peuvent ils nous obliger à changer de cave ? En vous remerciant par avance, Bien cordialement.

4 Publié par Visiteur
18/10/2018 22:45

Bonjour maître, Notre bailleur effectue de gros travaux en vue de vendre les appartements et cela au fur et à mesure qu'ils sont vacants. Cela cause énormément de gêne pour ceux qui restent. Nous leur avons demandé d'acheter notre appartement et ils ont refusé. Mais d'autre part, ils ont besoin de notre cae dans leur projet car ils veulent faire des souplex. Du coup, ils nous ont demandé de changer de cave et nous avons refusé. Peuvent ils nous obliger à changer de cave ? Par avance merci, bien cordialement.

5 Publié par Visiteur
25/10/2018 21:24

Bonjour
Je loue un appartement depuis mai dans une résidence récente avec parking. Étant une des premières locataire il n'y avait quasiment pas de bruit au départ. Après que la résidence ce soit bien rempli, je suis réveillée toute les nuits et tous les matins très tôt par le bruit de l'ouverture du garage qui fait un boucan pas possible. Je ne dors plus correctement, j'arrive au travail fatiguée et mes journées sont difficiles à tenir à cause du manque de sommeil. L'agence me dit qu'elle ne peut rien faire qu'elle est toujours en attente du promoteur... Ça fait plus de 2 mois je n'en peux plus. Que puis-je faire ?

6 Publié par Visiteur
02/11/2018 15:32

Bonjour
Je suis actuellement proposé sur un logement hlm le bailleur bloque mon dossier aucune date de commission est cela dure depuis déjà un mois étant bientôt en congés maternité et sans domicile. Quel solution me proposer vous à part la patience.

7 Publié par Visiteur
04/11/2018 05:34

Bonjour maitre, je loue un appartement hlm depuis 3 ans et nous subissons régulièrement des invasions de souris. Il ya des trous dans les murs etes parties communes et caves so t sussi infestés. Le bailleur est venu faire des travaux mais le travail effectué n a pas d effet car ils rebiuchent les trous au platre matiere qui a terme est rongé par les nuisibles. Ma vie est un cauchemard j ai des enfants dont deux bebes qui jouent a meme le sol et qui metent tout dans la bouche. J ai peur xes risques sanitaires et des consequences. Je suis en plaine depression en partie a cause de cette situation, j en peu plus que faire pour me defendre? Peut on contraindre le bailleur a nous changer de logement compte tenu du probleme et que celui ci comporte des vices et trou?

8 Publié par Visiteur
07/11/2018 19:01

Bonjour,
Ma fille, étudiante, est locataire d'un studio dans une résidence de 4 appartements qui appartiennent tous au même propriétaire. L'un des locataires, elle ne sait pas lequel, crie, déverse des insultes, parfois la nuit, jusqu' à 2h du matin. Elle est gênée et surtout elle a peur. J'ai appelé son propriétaire qui m'a à son tour insulté et a été incorrect car il était fatigué de sa journée.C'est l'x^plication qu'il m'a donné pour justifier son incorrection. Comme les propriétaires sont 2 associéS, j'ai écrit un mail à l'autre propriétaire pour expliquer le problème de nuisance sonore et évoquer sa responsabilité en tant que propriétaire. Si le problème perdure,ce qui me semble possible si le locataire en question a un trouble mental il sera compliqué de le faire changer d 'attitude) avons nous la possibilité de réduire la durée du préavis, car si ma fille ne se sent pas en sécurité je souhaiterais qu'elle quitte son logement? Ma fille ne souhaite pas intervenir elle même auprès de son voisin car elle craint qu'il ne soit violent aux vues des insultes qu'il profère et de la violence de ses propos...Merci pour votre attention

9 Publié par Visiteur
14/11/2018 10:07

Bonjour Maitre,
Un bailleur social peut -il imposer la pose d'une colonne d'évacuation des eaux pluviales dans les appartements,eaux pluviales venant de la terrasse de l'immeuble.
Merci pour votre réponse

10 Publié par wargnies
27/01/2019 10:20

habitat du nord me demande de retirer ma terrasse après 1ans

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