Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
14/12/2012 09:15

Bonjour, j'ai acheté par le biais d'une agence immobiliere un appartement pour lequel le crédit est en cours. Les 11 jours de réflexions ne sont pas arrivés à échéance. Je reçois ce jour de la part du notaire un projet avec une facture incluant 970€ de fonds de roulement. L'agence immobilière avait t'elle l'obligation de m'avertir. Je ne dispose pas de cette somme. Puis je demander à l'agence de déduire cette somme de sa commission et de rembourser le vendeur ? Je vous remercie beaucoup pour votre réponse. Bien cordialement

2 Publié par Visiteur
22/06/2013 11:50

bonjour j ai vendu mon bien immobilier avec une agence et nous avons accumule 1 mois et demi de retard quant à la signature finale depuis la signature du compromis et ceci m'occasionne des frais supplémentaires (deux loyers supplémentaires puisqu'il s'agit d'un divorce et toujours les mensualités du bien à payer puisque toujours pas vendu) l'agence est elle responsable de ce manque de sérieux de la part des acquéreurs et de leur banque ? Pouvons nous réclamer des dommages et intérets ?

3 Publié par Visiteur
14/09/2013 10:13

Bonjour ,
Jai signé un compromis pour l'achat d'une maison avec terrain plus grange .
Quinze jours après cette signature , une poutre maîtresse de la grange c'est affaissée et est sortie de sont logement . Le propriétaire ,qui est mon oncle ma dit qu'il avait constaté cela deux mois auparavant et qu'il avait mit une planche sous la poutre pour la soutenir. Est ce un dol ?
Il ma aussi dit que l'agent immobilier n'avait pas visité la grange .
A t'il une responsabilité ?
On me dit que je ne peux plus me rétracté sous peine de poursuite . Que puis je faire ? Merci

4 Publié par Visiteur
04/11/2013 10:58

J'habite dans l'Ain et j'ai confié la location d'un studio à Narbonne à l'agence CETIC le 1° mars 2013. A ce jour, l'agence ne m'a toujours pas envoyé la copie du bail j'ignore le nom du locataire, le montant du loyer malgré mes nombreuses demandes téléphoniques. c'est seulement sous menaces de justice que j'ai reçu deux sommes. Je ne sais pas à combien de mois elles correspondent. Mes demandes restent sans réponse. Que faire devant la mauvaise volonté de l'agence et comment changer d'agence maintenant qu'elle a mis un locataire en place?

5 Publié par Visiteur
20/11/2013 11:34

Bonjour,
J'ai confié la vente d'un studio avec terrasse a une agence ( mandat exclusif), l'agence a trouve un acheteur et nous avons signé tous les 2 une offre d'achat, cependant sur ce document aucune date de fin de validité n'a été précisée. Aujourd'hui, l'acquéreur découvre a la lecture du règlement de corpropriete que le propriétaire du studio a la jouissance de fait des terrasses, mais pas la propriété juridique, et refuse de signer la promesse en l'état. Quelles sont mes recours?
Cordialement

6 Publié par Visiteur
17/12/2013 12:38

Bonjour,
J'ai loué une maison pendant 2 ans. Les locataires n'ont payé que les premiers mois puis l'assurance loyés impayés a pris le relai.
Les ´locataireś viennent de partir sans avertir ni moi ni l'agence qui gère la location. La maison est pleine de déchets et de nombreuses pièces dégradées (notamment une suite à des dégâts des eaux non traités.
Que puis-je faire ? Quelles sont les reponsabilités de l'agence, de l'assurance, quelles sont mes responsabilités ?
Merci de votre aide

7 Publié par Visiteur
15/03/2014 09:34

Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour notre maison (parl'intermédaire d'une agence) le 21 novembre 2013.Aujourd'hui (mi- mars 2014), les acheteurs nous ont informés qu'ils n'avaient pas obtenu leur prêt.De notre côté, nous nous sommes engagés dans d'autres projets et nous nous trouvons dans une situation compliquée.Le délai légal (stipulé sur le compromis (60 j) étant écoulé, peut-on prétendre à l'indemnité légale de 10%. Merci de vos conseils.

8 Publié par Visiteur
01/04/2014 10:55

Bonjour,
nous venons de répondre à une annonce dans une agence de location en vu d louer une maison.
Nous avons été les premiers candidats.
Nous avons:
-Visité la location le dimanche, nous avons été tout de suite emballé.
-donné notre accord le lundi matin
-remis le dossier le mercredi matin
les garanties pour notre couple sont:
couple sans enfant
1 CDI de la fonction public
1 profession libérale (kinésithérapeute)
+ de 5000€ /mois pour un loyer de 760€

l'agence fait visiter la location à un deuxième candidat le lundi soir alors que nous avions donné notre accord le matin même sur quoi l'agent nous ploquait la location.
Le jeudi on nous refuse la locatio pou:
1-il manque à ce jour le bilan comptable 2013 qu'on est sur le point d'avoir
2-on nous dit que de notre côté, il y a un préavis;
j'habite chez mes parents, mon compagnon est en colocation.

Est ce que l'agence est dans son droit de se jouer des clients de cette manière.
Que peut on faire?

merci par avance
bien à vous
Emilie

9 Publié par Visiteur
06/04/2014 18:04

bonjour, j'ai acheté une maison, il y a un poêle à bois, le jour de mon entrée dans les lieux, la fumée sortait de partout, aprés contact auprés du ramoneur( éffectué en11/2013), il m'a indiqué que les anciens propriétaires avaient demandés un devis et qu'i s'agissait d'une malfaçon du conduit de cheminée, est ce que l'agence peut être tenue pour responsable, merci

10 Publié par Visiteur
17/05/2014 17:05

bonjour , un agent immobilier peut il être responsable d'une erreur faite dans l'établissement d'un acte de caution (omis l'indice de révision) ce qui annule l'acte et de ce faite n'ai plus de recours envers le cautionnaire . l'agence est elle obligée de me rembourser la perte qu'elle m'a fait subir ?

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