Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

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1 Publié par Franck AZOULAY
16/09/2015 12:13

bonjour,

vous pouvez nous consulter directement au cabinet.

Votre bien dévoué

2 Publié par Visiteur
21/10/2015 16:55

Bonjour, L'agent immobilier commandité , a résilié, sans m'en informer,dès que le dossier impayé ai été accepté, le contrat d'assurance de loyer impayé et dégradations, contracté collectivement par ces soins. j'ai bénéficier du loyer impayés 20 mois.Après la récente expulsion, la remise en état s'élève à 8000€ et n'est plus couvert par l'assurance . Quel est mon recours ? et comment m'y prendre?

3 Publié par Visiteur
08/11/2015 07:21

bonjour nous avons mis notre maison en vente dans 2 agences une visite et faite avec la premiere avec bon de visite signe c ette meme personne voit la meme maison mais les frais d agence son 2000 euros de moins il decide de faire affaire avec c elle ci mais la premiere agence nous a telephone pour nous dire que si nous signons avec l autre agence qu elle nous ferait parvenir un recomandait de mise en demeure nous ne s avons plus quoi faire merci

4 Publié par Visiteur
10/11/2015 20:03

Bonjour. J'ai confié mon appartement à vendre à une agence immobilière.Par lettre recommandé j'ai résilié le contrat d'excusivité 8 mois plus tard. Něanmoins j'ai laissé à l'agence la possibilté de le vendre d'une manière tacite et verbale. Deux mois plus tard le bien n'ayant pas toujours été vendu, j'ai décidé de remettre la vente pour plus tard. J'en ai informé l'agence par mail. A ma grande surprise j'ai constaté que sur l'annonce de vente figurant sur la vitrine l'agence a écrit vendu. Je l'ai interpelé par mail mais il n'a pas obtempéré. L'agence a-t-elle le droit d'annoncer que mon appartement a été vendu. Y-a-t- il abus de confiance et préjudice pour nous les propriétaires ?

5 Publié par xavier91
14/11/2015 11:45

Bonjour,
Je vous explique mon problème et j'espère que vous pourrait me donner une réponse, vous remerciant d'avance... :
Alors voici la situation:
Je vend mon appartement et j'ai signé un mandat exclusif avec une agence immobilière.
en 10 jours il y a eu une visite et une offre, que nous avons négocié et trouvé un accord donc le 10 octobre 2015 nous signons une promesse de vente à l'agence immobilière.
Jusque là tout va bien...Le droit à la rétractation commence le mardi 13/10/15 à réception de l'accusé réception et donc fini le 23/10/15. Tout est clair pour nous jusque là.
Sauf que l'acquéreuse se serait rétractée le 20/10/15 d'après l'agence qui nous a prévenu par téléphone. bon ok cela fait moins de 10 jours pas de chance pour nous. L'acquéreuse est dans son bon droit.
mais l'agence immobilière elle? qu'elle est son obligation envers nous? Sachant que (voici le vrai problème) l'agence nous prévenu par téléphone le ...27/10/15! soit 15 jours après la signature de la promesse de vente et 7 jours après avoir reçu la lettre de rétractation de l'acquéreuse!
Une agence ne doit elle pas prévenir le vendeur tout de suite? as telle une obligation d'information en temps et en heure? car l'acquéreuse était soit dans les délais mais nous on a été prévenu par l'agence hors délai! Pour nous l'appartement était bien vendu, et nous avions prévu un rendez vous chez un notaire pour signer une promesse d'achat d'une maison le 30/10/15 (qu'on a du annuler du à l'appel de l'agence le 27/1/15).
Pouvez vous nous éclairer sur ce sujet face à l'agence immobilière? quel recours pouvons nous avoir?

vous remerciant pour toutes les réponses claires que vous pourrez nous apporter pour nous aider...
Merci

6 Publié par Visiteur
21/11/2015 23:56

bonsoir , je vous explique mon probleme , je met ma maison en vente j'ai une visite le 22 octobre 2015 , mon agent immobilier ma bien dis que cette visite est tres positive que les acheteurs etais ravis de ma maison et souhaiter l'acheter , et ils sont fais une demarche pour un credis immobillier alos que je n'est rien signer ; mon agence me dis , qu'ils sont monter un dossier aupres de leur banque , apres plusieurs appels et aucunes reponse mon agences me dis que je doit attendre pour ma part je pense qu'ils me vend du réves , je ne comprend plus rien on me dis que tout est ok , mais rien n'avance merci beaucoup j'attend votre reponse si possible bonne soiree

7 Publié par Visiteur
10/12/2015 16:13

Bonjour,

Je suis un vendeur de bien et je viens de signer une offre d'achat faite par un acheteur à un prix inférieur à celui demandé. Je souhaite pas donner suite à cette offre d'achat. L'agence me dit que je ne peux pas faire marche arrière mais cette information ne m'a pas été précisée avant ma signature. Ai je été lésé? Quel est mon recours car j'ai l'impression que l'agence accélère volontairement les choses avec l'acheteur? Pourriez vous me donner une réponse rapide car je subit une pression à la vente.

8 Publié par Visiteur
10/12/2015 16:13

Bonjour,

Je suis un vendeur de bien et je viens de signer une offre d'achat faite par un acheteur à un prix inférieur à celui demandé. Je souhaite pas donner suite à cette offre d'achat. L'agence me dit que je ne peux pas faire marche arrière mais cette information ne m'a pas été précisée avant ma signature. Ai je été lésé? Quel est mon recours car j'ai l'impression que l'agence accélère volontairement les choses avec l'acheteur? Pourriez vous me donner une réponse rapide car je subit une pression à la vente.

9 Publié par Visiteur
29/12/2015 11:46

Bonjour, je suis passée par un agent immobilier indépendant pour la vente de ma maison, la façade était à refaire car le crépis était en très mauvaise état et il y 1vait déjà des trous dedans, l agent immobilier l a vendu disant apparement qu'il n y avait qu'un coup de peinture à faire, hors un mois avant la signature il a eu des vents fort et un autre bout de crépis est tombé ... Que faire ? L assurance ne prend pas en charge car le crépis était déjà en mauvais état, et l agent immobilier remet la faute sur nous ...

10 Publié par Visiteur
29/12/2015 17:15

Nous sommes disponible au cabinet ou sur consultation écrite sur azoulay-avocats.com

Merci

Votre bien dévoué

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