Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
19/05/2016 12:25

bonjour, j'ai donné mandat exclusif à une agence hors l'annonce faite sur leur site ne correspond pas à mon bien : c'est une maison de ville comprenant 1 loft et 1 T2, qui est présentée sur l'annonce comme une grande maison avec 3 chambres ) quel recours ai-je ?

2 Publié par Visiteur
07/06/2016 17:40

Bonjour,

Nous avons signés un compromis de vente.
Après réception en AR du compromis de vente, la superficie du terrain a été barré et modifier sans notre accord (516m² au départ par 450m²).
Que puis-je faire.
Merci par avance.

3 Publié par Visiteur
11/06/2016 15:20

Bonjour,

Je vous remercie pour cet article très intéressant. Je viens d'acquérir une maison pour laquelle l'ampleur des travaux à faire pour la rendre saine et habitable a été très nettement minimisée par l'agence immobilière. Lors des visites, celle-ci nous avait explicitement affirmé qu'il n'y avait pas de problème d'humidité et que la toiture était saine; or très rapidement nous nous sommes rendus compte d'infiltrations d'eau dues à une toiture défectueuse (l'état défectueux a depuis été confirmé par plusieurs professionnels).
Quels sont réellement les obligations des agences immobilières dans l'information donnée aux acquéreurs sur l'état du bien pour la vente duquel ils sont missionnés?
Cordialement
CB

4 Publié par Visiteur
24/06/2016 14:42

Bonjour,

je suis propriétaire d'un studio. Le bien est géré par une agence qui se trouve être aussi le syndic de l'immeuble. Le Service Habitat de la mairie de Paris me demande de faire des travaux de mise en conformité du logement. J'ai donc écris un mail et envoyé une lettre en recommandé pour signaler la chose à mon agence et qu'elle diligente une entreprise pour établie un devis. Je l'ai relancé aussi bien par mail qu'au téléphone, mais je n'ai absolument aucun retour. Cela dure depuis plusieurs mois. Que puis-je faire pour que ces travaux soient menés à bien? Dénoncer le mandat de gestion pourrait être une chose, mais cela n'arrangerait rien.

5 Publié par Visiteur
28/06/2016 18:59

Bonjour,

Juste une question : une agence immobilière peut-elle garder sur son site internet un bien en location dont elle n'est plus mandater ?

Merci pour votre réponse

6 Publié par Visiteur
30/06/2016 19:37

Bonjour la réponse est bien évidemment non mais aucune sanction n'est déterminée pour ce cas précis.

Je vous conseille une mise en demeure par recommande à l'agence.

Cordialement

7 Publié par Visiteur
30/06/2016 20:01

Bonjour,J'ai signé un mandat de vente non exclusif en un seul exemplaire qui a été photocopié. Je dispose de la copie.Ce mandat n'est pas clair toutes les pages suivantes mentionnent « exclusivité »,je n'ai pas eu de formulaire de rétractation ,c' est un copier coller des formulaires de mandat de vente. J'ai envoyé un courrier en AR pour résilier ce mandat et pas de réponse de l'agent immobilier. Le bien est toujours sur son site , il ne m'a pas restituer les clés et son panonceau est toujours sur ma propriété. Que puis je faire ? Merci de votre réponse

8 Publié par Visiteur
30/06/2016 21:54

Dans la même hypothèse les conditions de dénonciation et de résiliation du mandat doivent être expressément stipulées sur le mandat.

Si certaines clauses du mandat font référence à une exclusivité elles pourront être réputées non écrites( donc annulables)

Enfin pour vos clés et panneaux vous devez adresser une mise en demeure a l'agence immobilière pour les faire retirer et récupérer vos clés.

Cordialement

9 Publié par Visiteur
30/06/2016 22:00

Bonjour william,

L'agence immobilière qui est votre mandataire de gestion doit répondre de ses diligences et à défaut engage sa responsabilité contractuelle.

Attention en cas d'injonction de l'administration sur la réalisation de travaux, vous pourrez être tenu du remboursement desdits travaux si ceux ci sont réalisés en lieu et place du propriétaire.

Dès lors, préservez vos droits en envoyant un recommandé à l'agence et une mise en demeure.

Je reste à votre entière disposition.

Azoulay-avocats.com

Votre bien dévoué

10 Publié par Visiteur
14/07/2016 13:34

bonjour, je suis proprietaire d'un appartement, qui est occupé gracieusement depuis des années par un membre de la famille, les contacts, suite à un petit conflit familiale sont devenu très délicat et quasi inexistant, je souhaiterais mettre à la vente cet appartement quels sont mes droits, quelle est la démarche ou la solution envers ce membre de la famille pour le faire partir
merci
Cordialement

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