Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
08/02/2017 18:41

Bonjour,
J'ai signé sur la foi de l'estimation faite par un agent immobilier un mandat de vente pour un bien qui se révèle très sous-estimé compte tenu de la zone de constructibilité et des possibilités qu'offre le PLU. Un promoteur vient de faire une offre aux prix et conditions du mandat. Comment refuser et casser le mandat ? Merci par avance de vos conseils.

2 Publié par Visiteur
09/02/2017 00:57

Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente pour une habitation donnant sur trois jardins séparés des voisins par des murs ou clôtures (donc enclavés), mais malheureusement le jardin milieu (17m2) séparant les deux autres n'appartenant pas au même propriétaire et le propriétaire introuvable et peut-être décédé, l'Agence Immobilière se renseigne à la Mairie et me garantie me faire acquérir le bien à l'Euro symbolique. Par écrit sur le compromis de vente, on peut voir, en Conditions Particulières : "La vente est soumise à la condition suspensive de l'acquisition de la parcelle BR 348 pour une contenance de 17m2 pour l'Euro symbolique".
Il se trouve qu'elle a commis des erreurs :
1° La Mairie ne peut pas céder le terrain à l'Euro symbolique, car il y a bel et bien un propriétaire au cadastre, mais introuvable, donc probable décès ou successeurs (donc coûts de recherche + huissier + etc...).
2° Prix de vente probable de la parcelle manquante par les héritiers.
3° Coût du notaire pour l'acquisition de la parcelle, car un propriétaire différent.
(On est donc assez éloigné de la promesse à l'Euro symbolique...)
4° La dernière erreur de l'agence est de négocier un bien dont ils n'ont pas la gestion.

Hors du principe de condition suspensive; l'Agence et moi sommes convenus sur un tarif prenant en compte l'obtention de la parcelle manquante à l'Euro symbolique. Mais étant prouvé qu'il y aura un coût assez élevé par rapport à ce qui était prévu sur compromis et étant toujours intéressé à acheter l'habitation et les deux jardins (même sans le jardin milieu); je souhaite renégocier les honoraires de l'agence compte tenu des erreurs sur leurs prestations.
Le propriétaire demande 13000€ (habitation + 2 jardins)+ 3000€ honoraires d'agence.
Je souhaiterais négocier une baisse de moitié sur les honoraires de l'agence, car elle seule est en cause. Le propriétaire n'y est pour rien.
Pensez-vous que ma revendication soit abusive, compte tenu du temps à consacrer et du coût réel probable pour acquisition ultérieure du Lot manquant?
Et dans l’éventualité qu'elle refuse de négocier, quelles sont mes possibilités de recours??
- Bloquer les honoraires de l'Agence pour litige? Mais si oui,comment?
- Lettre recommandé à l'assurance, pour engager la responsabilté de l'Agence pour l'erreur commise?
- Et si je devais aller en justice pour engager la responsabilité de l'Agence, serais-ce valable? Que suis-je en droit de réclamer?
Vous seriez aimable de m'apporter le plus juste des conseils. Ce bien étant le premier et important pour moi, beaucoup de travaux à prévoir avec un revenu plus que modeste. J'aurai préféré payer les 3000€ d'honoraires et m'occuper que des travaux. Mais n'étant plus dans cette situation; je souhaite, dans la limite du possible,une compensation juste.
Merci.

3 Publié par Visiteur
03/03/2017 08:20

Bonjour
J'ai signé un compromis de vente de ma résidence principale début février. Nous devons signer l'acte definitif debut mai. l'agence immobilière et l'acquéreur visitent le bien avec des artisans pour effectuer des devis, en journée, mais SANS JAMAIS ME PRÉVENIR . En ont ils le droit ? je l'apprends toujours par mes voisins, ou ma famille (par exemple mon père a été surpris par une visite alors qu'il démontait des meubles en vue du déménagement...)
Merci d'avance
Bien cordialement

4 Publié par Visiteur
10/05/2017 08:59

Bonjour,
après avoir visité une maison par une agence,le 22/04/2017 j'ai fait une offre légèrement en dessous du prix. L'agence m'a répondu qu'après discussion avec les propriétaires, ceux-ci avaient accepté l'offre mais à un prix légèrement supérieur. Ce que nous avons accepté. L'agence nous a alors envoyé les papier d'offre à signer, ainsi que d'autres documents à remplir pour finaliser le compromis de vente avec le notaire. Nous avons retourné l'ensemble des documents le 27/04. Un jour après, sans nouvelle de l'agence, nous les avons contactés. Ils nous alors indiqué, qu'un autre acheteur (de l'agence) avait fait une offre légèrement supérieure (1000€), et que celle ci avait été validée par les propriétaires. Déçu et étonné,nous avons le 27/04 fait une nouvelle proposition (cette fois ci au prix du mandat) et avons demandé à l'agence de la transmettre immédiatement aux propriétaires.
N'ayant pas de nouvelles, nous avons contacté leur notaire en leur demandant de stopper la vente car nous nous sentions légitimement prioritaire. Le notaire nous a répondu par l’intermédiaire de notre notaire que ses clients n'avaient pas contresigné notre offre et donc que nous n'avions aucun recours possible.
Grâce à notre notaire, nous avons pu contacter les propriétaires à qui nous avons fait une nouvelle proposition et qui nous dit :
1) Il n'a jamais été au courant de notre 1ère offre (soit disant accepté par les propriétaires d'après l'agence)
2) Qu'ils n'ont pas non plus reçu notre offre du 27/04 au prix du mandat
3) Qu'ils ont reçu l'offre à 1000€ supérieure à notre offre du 22/04 le 04/05 et que l'agence leur a demandé d'antidater la signature au 27/04....

Bien entendu, les vendeurs, et nous même, nous sentons complètement floués. Nous allons conclure la vente ensemble, mais nous nous posons des questions sur les recours possibles contre l'agence.
Sommes nous malgré tout obligé de passer par eux ?

Bien entendu, je possède des e-mails échangés avec l'agence qui atteste tout ce que je dis.
Je vous remercie par avance de votre aide et de vos conseils

5 Publié par Visiteur
17/05/2017 09:08

Bonjour,
Nous avons fait une offre au prix demandé par les propriétaires via une agence. Depuis, les propriétaires ne répondent plus aux appels de l'agence. Ils prétendent vouloir trouver leur futur bien avant de fixer une date de compromis ou même de nous faire revisiter. Cela fait 2 mois. Nous savons qu'ils veulent vendre plus cher en jouant la montre :
ils ne sont pas pressés et peuvent trouver leur bien dans 1 an ou 2.
L'agence nous dit qu'elle ne veut pas forcer la vente (et c'est aussi leur intérêt de vendre plus cher)
Pouvons-nous les y obliger?
Théoriquement nous sommes dans notre droit, mais que faire en pratique pour faire avancer la vente ?
Je vous remercie d'avance pour vos réponses

6 Publié par Visiteur
25/05/2017 12:14

Recherchant un financement depuis que j'ai perdu tous mes biens par suite d'un incendie, personne n'a voulu m'aider à cause de ma situation qui ne remplissait pas les

conditions d'octroi de financement. J'ai dû contacter madame Tournier Monique qui m'a fait un prêt de 50.000 euros afin de me sortir de mon impasse. Généreuse,

sérieuse et fiable, elle peut vous aider certainement si vous la contacter sur son adresse: tournier.m@yahoo.com

7 Publié par Voronica
13/06/2017 21:19

Bonjour,

Les offres de prêts entre particulier vivant en France ou ailleurs, sont possiblement réalisables. Ça fessait des mois que je cherchais un prêt pour mon projet mais je ne savais
pas vers qui me tourner. J’étais sur le point d’abandonner et je suis tombé par hasard sur des annonces de Mr MALLERET Jacques qui accepte de me faire un prêt de 35 000€
que j'ai reçu en 72 heures. C'est un bon Prêteur pour un particulier recherchant un prêt à partir de 2 000€ à 500 000€ avec un taux d'intérêt de 2% en toute sécurité.
Ce Monsieur est vraiment efficace. Plus besoin de faire le tour des sites avant de trouver un Prêteur sérieux et honnête on trouve rarement un vrai Prêteur aussi complet !
Pour toute vos demande de prêts, vous pouvez le contacter en lui envoyant un mail à l’adresse suivant : (malleret.jacques@hotmail.com)

E-mail : (malleret.jacques@hotmail.com)

Pas sérieux s'abstenir. Merci de partager le message.

8 Publié par Visiteur
17/06/2017 11:51

Bonjour,
J'ai 65 ans et pas très calée question immobilier.
En 2007, j'ai acheté un bien immobilier à Six Fours les Plages, par d'intermédiaires d'une agence.
Il se trouve aujourd'hui que je suis en procès depuis 4 ans, car un voisin a du terrain à moi chez lui, et l'autre voisins à construit sur une servitude de passage.
Sur les plans du notaire, on voit que ce n'est pas conforme à mon achat (je suis une femme seule, je n'ai pas bien fait très attention, car on ne vous donne pas les plans avant la signature chez le notaire).
De plus il y a eu des ajouts de pièces (moins de 20 m2) sans autorisation.
L'agent immobilier devait-il se renseigner ou demander aux vendeurs toutes les pièces concernants tout cela.
J'attends une réponse.
Avec mes remerciements
Respectueusement

9 Publié par Visiteur
17/06/2017 11:51

Bonjour,
J'ai 65 ans et pas très calée question immobilier.
En 2007, j'ai acheté un bien immobilier à Six Fours les Plages, par d'intermédiaires d'une agence.
Il se trouve aujourd'hui que je suis en procès depuis 4 ans, car un voisin a du terrain à moi chez lui, et l'autre voisins à construit sur une servitude de passage.
Sur les plans du notaire, on voit que ce n'est pas conforme à mon achat (je suis une femme seule, je n'ai pas bien fait très attention, car on ne vous donne pas les plans avant la signature chez le notaire).
De plus il y a eu des ajouts de pièces (moins de 20 m2) sans autorisation.
L'agent immobilier devait-il se renseigner ou demander aux vendeurs toutes les pièces concernants tout cela.
J'attends une réponse.
Avec mes remerciements
Respectueusement

10 Publié par Voronica
18/06/2017 15:54

Bonjour,

Les offres de prêts entre particulier vivant en France ou ailleurs, sont possiblement réalisables. Ça fessait des mois que je cherchais un prêt pour mon projet mais je ne savais
pas vers qui me tourner. J’étais sur le point d’abandonner et je suis tombé par hasard sur des annonces de Mr MALLERET Jacques qui accepte de me faire un prêt de 35 000€
que j'ai reçu en 72 heures. C'est un bon Prêteur pour un particulier recherchant un prêt à partir de 2 000€ à 500 000€ avec un taux d'intérêt de 2% en toute sécurité.
Ce Monsieur est vraiment efficace. Plus besoin de faire le tour des sites avant de trouver un Prêteur sérieux et honnête on trouve rarement un vrai Prêteur aussi complet !
Pour toute vos demande de prêts, vous pouvez le contacter en lui envoyant un mail à l’adresse suivant : (malleret.jacques@hotmail.com)

E-mail : (malleret.jacques@hotmail.com)

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