Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

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1 Publié par Visiteur
17/07/2016 20:15

Bonsoir maître,
Permettez moi de venir vers vous pour vous demander conseil car le 14/01/2016 j'ai signé un compromis via une agence et dans le compromis il y a des informations concernant le bien et parmi les fausses informations écrites dans le compromis la date de construction 1940 or ce bien est construit 1904 et le bien est en copropriété et non une propriété comme s'est mentionnée dans le compromis. Le crédit m'a été accordé et l'agence m'a appelé pour me dire qu'il faut passer pour signer un avenant .j'ai répondu que le recontacterai pour prendre un rendez vous dois-je rediscuter le prix ! et s'il n'accepte pas que dois-je faire?
Puis-je contacter les vendeurs car il se peut qu'ils ne sont pas au courant
Une opération juridique a un coût pouvez me l'estimer? Je vous remercie d'avance et vous prie, Maître, d'agréer mes salutations respectueuses.
Mr ADEL

2 Publié par Visiteur
20/07/2016 14:37

Bonjour monsieur Adel,

Attendu de la spécifier de votre affaire et de votre demande, il est préférable de me contacter directement au cabinet.

Nos coordonnées se trouvent sur notre site www.azoulay-avocats.com

Merci d'avance

Votre bien dévoué

3 Publié par Visiteur
21/07/2016 16:35

Bonjour MR AZOULAY,
Je me tourne vers vous car je suis prête à acheter un bien par agence immobilière. L'agent veut me faire acheter une partie de terrain (attenant) qui n'est pas délimité et il affirme que le terrain n'appartient pas à la maison. Cependant, sur le cadastre ce terrain appartient bien à la maison.
Je ne sais pas vers qui me tourner pour que les choses soient très claires pour moi et je doute beaucoup de l'agent immobilier.
Ai-je le droit de prendre contact avec la tutelle du vendeur?
Je vous remercie d'avance

4 Publié par Visiteur
23/07/2016 08:18

Bonjour,
J ai mis mon bienen vente chez trois agences, et trois jours apres une premiere m annonce une offre au prix, que j accepte. Dans la journee j ai une offre au prix de chacune des deux autres agences (dont une me propose une surenchere sur mon prix net vendeur, que je refuse par honnetete envers la premiere). Le compromis devait se signer en agence avec ma procuration, etant loin moi meme. L agent ne m a jamais transmis l offre signee de l acquereur ni sa piece d identite, et le jour de signature du compromis (2,5 semaines apres l offre soit tres long) il ne m avait pas transmis ce compromis qu il devait signer par procuration. 2h avant le rdv il m annonce que l acquereur vient de se retracter. Je soupconne une fausse offre pour s assurer une exclusivite en evincant les autres agences. J ai fait une demande des documents prouvant la veracite de l offre, sans retour. Quel est mon recours pour stopper ces pratiques qui ont l air courantes ? Aujourd hui j ai perdu un mois et je risque de devoir baisser mon prix. Merci pour votre aide,
Cordialement

5 Publié par Visiteur
27/07/2016 11:29

bonjour,
voilà j'ai acheté une maison pour la mettre en location. j'ai fait appel à une agence pour la gestion de cette location, hors il y a eu 2 locataires en 2 ans (sans aucuns problèmes) bientôt un 3ème qui non pas été trouvé par l'agence mais par moi ! je paye cette agence pour un travaille qu'elle ne fait pas (car il n'y a pas que cela!) ! je souhaite rompre mon contrat avec cette agence comment dois-je faire ? par avance je vous remercie

6 Publié par Visiteur
29/07/2016 13:31

Bonjour Betty,

Je vous conseille de bien vérifier au cadastre la délimitation du terrain.

Vous pourrez évidement faire appel à un géomètre pour le bornage.

Toutefois, attendu du mandat de l'agence, vous ne pouvez contacter directement le vendeur dans l'autorisation de celle-ci.

Essayez de demander une prise de contact direct avec le vendeur tout en prévenant l'agent immobilier.

Cordialement

7 Publié par Visiteur
29/07/2016 13:33

Bonjour Daphne,

Envoyez un recommandé à l'agence en sommant celle ci de communiquer les documents.

A défaut nous pourrons engager sa responsabilité si elle n'est pas diligente.

Je reste à votre entière disposition

8 Publié par Visiteur
29/07/2016 13:35

Bonjour le contrat de gestion stipule toutes les clauses relatives à la résiliation du mandat.

N'hésitez pas à nous contacter.

Votre bien dévoué

9 Publié par Visiteur
06/09/2016 14:08

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que j'ai mis en location par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Malheureusement, je dois sans arrêt relancer cette agence pour qu'elle me verse mon loyer (je peux rester deux et même trois mois sans le percevoir), elle ne répond jamais au téléphone et plus que rarement au mail. Outre son silence, elle paie des factures (remplacement d 'un volet roulant par exemple) avec l'argent du loyer qu'elle est sensée me reverser sans m'en informer. Bref, puis-je engager sa responsabilité d'une manière ou d'une autre ou la contraindre à me verser mon loyer à défaut d'avoir une bonne gestion de mon bien?

10 Publié par Visiteur
09/09/2016 20:16

Cher Maitre,

Merci pour cet article enrichissant. En découle une de mes questions :
Dans le cadre d'un compromis de vente (devant être signé en novembre 2016), l'agence immobilière concernée peut-elle mettre remettre les clés du bien aux futurs acquéreurs sans l'accord de l'actuel propriétaire (ces derniers se rendant régulièrement dans la maison, accompagnés d'ouvriers et du maitre d'oeuvre pour les futurs travaux) ? Quelles sont les conséquences, et ou, les recours contre l'agence en question ?

Merci d'avance de votre réponse qui m'éclairera certainement.

Cordialement,

ODC

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